TJ 13055, 11 sept. 2025, RG 25/00760

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025
Président : Madame FATY, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :
Le 20 novembre 2025
à Me BABIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 20 novembre 2025
à Me LEROUX
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00760 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6ADD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [O]
né le 15 Mars 1976 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 janvier 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a assigné Monsieur [U] [O] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 2] et de deux parkings, au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier;

• condamner Monsieur [O] à lui payer :

-la somme provisionnelle de 10.412,13 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation;

-une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à libération complète des lieux;

-la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l'audience, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 10.161,81 euros (frais déduits) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.

Monsieur [O], cité en l'Etude de la SCP [X], [K] et [I], Commissaires de Justice, n'a pas comparu à l’audience mais s'est fait représenter par un avocat lequel a indiqué que Monsieur [O] bénéficiait d'un plan de surendettement fixant des mesures imposées.

Il a sollicité que la clause résolutoire soit suspendue et que soit accordé à Monsieur [O] des délais et modalités de paiement de la dette contenus dans le plan ou imposés par la Commission de surendettement.

Subsidiairement, il a sollicité des délais de paiement sur trois ans pour apurer la dette locative.

Il s'est opposé à la demande présentée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience".

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 4 février 2025, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 3 avril 2025.

L'action de la SCI FONCIERE DI 01/2008 est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2015, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [P] et à Monsieur [O] pour un logement situé à [Adresse 2] et pour deux parkings, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 478,10 euros outre 85,00 euros de provisions sur charges.

Le montant des loyers pour les parking étaient de 19,05 euros outre 5,00 euros de provisions sur charges et de 59,86 euros outre 5,00 euros de provisions sur charges.

Par courrier en date du 4 avril 2020, Madame [P] a donné congé et a quitté le logement.

Monsieur [O] ne réglant pas régulièrement ses loyers, la SCI FONCIERE DI 01/2008 lui a fait délivrer le 13 juin 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 6520,02 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juin 2024 est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 13 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme provisionnelle de 10.161,81 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 8 septembre 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [O] sera en outre condamné à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Par décision en date du 6 mars 2025, la Commission de surendettement a imposé des mesures prévues aux articles L733-1, L733-4 et L733-7 du code de la consommation.

Monsieur [O] a repris le paiement du loyer courant et des charges avant l'audience.

Il convient dès lors et en application des dispositions de l'article 24 VI 2° de la loi du 6 juillet 1989, d'accorder des délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la Commission de surendettement.

Il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application des dispositions de l'article susvisé.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant selon les modalités ci-dessus rappelées, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [O] et à celle de tous occupants de son chef sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [O] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SCI FONCIERE DI 01/2008.

PAR CES MOTIFS