TJ 59122, 28 août 2025, RG 25/00637

Minute n°
N° RG 25/00637 - N° Portalis DBZO-W-B7J-DKK3

[U] [S] [H] [J]

C/

[D] [T]

JUGEMENT DU 28 Août 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [S] [H] [J]
né le 16 Août 1993 à CAMBRAI (59400)
16 rue du 8 mai 1945
59127 WALINCOURT-SELVIGNY

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [D] [T]
21 rue Folemprise
59127 MALINCOURT

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE
Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 28 Août 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assistée de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :
à : M. [J]

Copie certifiée conforme le :
à : Mme [T]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 30 avril 2024, Madame [F] [T] a donné à bail à Monsieur [U] [J] un local à usage d’habitation situé 16 Rue du 8 mai 1945 à WALINCOURT SELVIGNY (59127), moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros, outre 20 euros de charges.

Le contrat de bail indique que la surface du logement est de 80 mètres carrés.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 septembre 2024 adressée à la bailleresse, Monsieur [U] [J] a sollicité une révision du loyer en raison de la différence entre la surface réelle du logement et celle indiquée dans le contrat de bail.

Une tentative de conciliation a été réalisée en présence des parties et a abouti à un constat d’échec en date du 23 janvier 2025.

Par requête du 4 avril 2025, Monsieur [U] [J] sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI de :
- prononcer la diminution du loyer figurant au bail du 30 avril 2024 proportionnellement à la surface réelle du logement, soit une diminution de 81 euros,
- condamner, en conséquence, Madame [F] [T] à lui payer la somme de 1 311 euros, dont 891 euros correspondant au trop-perçu de loyer depuis la conclusion du contrat de bail et 420 euros de frais de géomètre expert.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2025.

À cette audience, Monsieur [U] [J] comparait et réitère sa demande en diminution du loyer en raison d’une surface réelle de 69,2 mètres carrés selon le géomètre, contrairement aux 80 mètres carrés figurant au contrat de bail. Il indique que les démarches amiables n’ont pas abouti et verse aux débats un constat d’échec. Il sollicite une réduction de 81 euros par mois et, en conséquence, le trop-perçu des loyers depuis 14 mois pour la somme de 1 134 euros. Il demande également le remboursement des frais de géomètre à hauteur de 420 euros.

Madame [F] [T] comparait également. Elle dit louer la maison pour un loyer de 600 euros alors qu’il devrait être fixé à 650 euros. Elle n’a jamais augmenté le loyer. Elle indique que sur la commune où se trouve le logement, le loyer est compris entre 8 et 12 euros du mètre carré et que le présent loyer est au moins à 10 euros du mètre carré. C’est l’agence de gestion locative qui a mis 80 mètres carrés dans le contrat. Avant, elle l’indiquait toujours à 70 mètres carrés. Elle n’est pas d’accord avec la demande du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Sur la diminution du loyer et la condamnation en paiement

Aux termes de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Monsieur [U] [J] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le certificat de mesurage établis par un géomètre expert en date du 24 mars 2025.

Il apparaît des pièces ainsi versées que la surface réelle du bien est de 69,2 mètres carrés alors que le contrat de bail mentionne une superficie de 80 mètres carrés. La surface réelle du bien est donc inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, avec une différence de 10,8 mètres carrés. La superficie réelle du bien n’est d’ailleurs pas contestée par la bailleresse lors de l’audience, qui évoque une erreur de l’agence locative lors de la rédaction du bail.

Il convient donc de diminuer le loyer proportionnellement à la différence relevée, soit une diminution de 81 euros (600 x (69,2/80)). Le loyer doit ainsi être fixé à 519 euros, outre les charges.

Monsieur [U] [J] verse également une lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 septembre 2024, distribuée le 30 septembre 2024 et adressée à la bailleresse, par laquelle il sollicite expressément la diminution du loyer sur le fondement de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il produit également des conversations SMS démontrant l’absence de réponse de la bailleresse à cette demande malgré ses nombreuses relances.

Par conséquent, le bail étant datée du 30 avril 2024 et la demande du locataire du 30 septembre 2024, Monsieur [U] [J] a agi moins de 6 mois après la date de prise d’effet du bail. La diminution du loyer doit donc prendre effet à la date d’effet du bail, soit le 30 avril 2024.

Il convient alors de condamner Madame [F] [T] au paiement de la somme de 1 134 euros au titre du trop-perçu de loyer à hauteur de 81 euros par mois pendant 14 mois.

Sur les frais et dépens

Madame [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens de l'instance en ce compris les frais de géomètres engagés pour un montant de 420 euros selon les notes d’honoraires versées au débat.

PAR CES MOTIFS