TJ 93008, 24 nov. 2025, RG 24/11558

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 5]
[Localité 12]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 14]

REFERENCES : N° RG 24/11558 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2LYH

Minute :

JUGEMENT

Du : 24 Novembre 2025

Madame [Y] [S] née [E]

C/

Monsieur [P] [F]

Monsieur [V] [F]

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du 22 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [Y] [S] née [E]
[Adresse 2]
[Localité 10]
Et encore:
[Adresse 4]
Représentée par Me Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [F]
[Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 11]
Et actuellement :
[Adresse 6]
[Localité 13]
Représenté par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [F]
[Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représenté par Me Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Armelle JOSSERAN
Me Sébastien CAO

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 16]

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat à effet du 1 mai 2019, Madame [Y] [E] épouse [S] a donné en location à Monsieur [P] [F] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 610,00 € outre provisions sur charges de 80,00 €.
Le 12 juillet 2024, Madame [Y] [E] épouse [S] a fait délivrer à Monsieur [P] [F] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 139,82 € selon décompte arrêté au mois de juillet 2024.
Par notification électronique du 17 juillet 2024, Madame [Y] [E] épouse [S] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant citation délivrée à étude le 4 décembre 2024, Madame [Y] [E] épouse [S] a attrait Monsieur [P] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Madame [Y] [E] épouse [S] a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour défaut du paiement des loyers, défaut d'assurance et sous-location ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [F] ainsi que de tous occupants de son chef ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Madame [Y] [E] épouse [S], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [P] [F] ; – De condamner Monsieur [P] [F] au paiement des sommes suivantes :3 242,76 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 500 € à titre de dommages et intérêts ;500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 11 décembre 2024, Madame [Y] [E] épouse [S] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 22 septembre 2025 après deux renvois.
Lors de l'audience, Madame [Y] [E] épouse [S], représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes, sauf à ajouter une demande de validation du congé délivré à titre subsidiaire, à solliciter une astreinte de 100 € par jour de retard à défaut de libération des lieux, à demander le débouté des demandes adverses ou l'application de la prescription, et à actualiser sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 500 €.
Elle précise qu'il n'y a plus de dette locative à ce jour. Elle prend acte de l'intervention volontaire de Monsieur [V] [F].
Madame [Y] [E] épouse [S] expose que le bail est à titre précaire en raison de la démolition prochaine de l'immeuble.
Elle sollicite le bénéfice de l'acquisition de la clause résolutoire, le commandement n'ayant pas été régularisé dans le délai requis, ou subsidiairement que le congé délivré le 25 septembre 2024, à effet du 30 avril 2025, soit validé.
Très subsidiairement, elle fait valoir que Monsieur [P] [F] a manqué à ses obligations, ce qui justifie la résiliation du bail : elle indique que le paiement des loyers est très irrégulier, qu'il ne vit plus dans les lieux sans l'en avoir informée et qu'il a sous-loué le bien à Monsieur [V] [F], son père.
Madame [Y] [E] épouse [S] précise n'avoir aucun lien contractuel avec Monsieur [V] [F], avec lequel aucun contrat de bail n'a été signé, et qui ne justifie pas avoir payé les loyers. Elle soutient donc que Monsieur [V] [F] est occupant du chef de Monsieur [P] [F].
En réponse aux arguments et demandes adverses, Madame [Y] [E] épouse [S] conteste avoir manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Elle indique l'avoir entièrement rénové en 2015. Elle soutient que les désordres évoqués (punaises de lit, trou dans le mur, fissures, manque d'eau chaude...) ne sont pas établis. Elle reconnaît qu'en mars 2022, un pan du mur s'est effondré suite à la démolition de l'immeuble voisin mais qu'elle a fait toutes les démarches nécessaires (assurance, expertise) et que des travaux de reprise ont été rapidement effectués au mois d'avril 2022.
Madame [Y] [E] épouse [S] affirme qu'il n'y a pas lieu de requalifier le bail : elle indique que la qualité de bail précaire était clairement indiquée et que le locataire en a eu connaissance, et qu'elle est justifiée par l'opération de démolition et reconstruction de l'immeuble qui est en cours.
Madame [Y] [E] épouse [S] sollicite le rejet des demandes indemnitaires et de suspension ou réduction des loyers, en l'absence de cause d'indécence et subsidiairement, d'appliquer la prescription de trois ans.
Elle considère également qu'il n'y a pas lieu à des travaux de remise en état en l'absence de trouble avéré.
Elle soutient que le préjudice moral invoqué n'est pas démontré.
Enfin, Madame [Y] [E] épouse [S] indique avoir toujours remis un document récapitulatif des régularisations de charges au locataire, avoir tenu les pièces justificatives à sa disposition et les produire dans le cadre de la présente instance, ce dont il résulte que la demande de remboursement des charges non justifiées doit être rejetée.
Monsieur [P] [F] et Monsieur [V] [F], représentés par leur conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicitent du juge de :
Recevoir l'intervention volontaire de Monsieur [V] [F] ;Déclarer irrecevables les demandes de Madame [Y] [E] épouse [S] ou subsidiairement, l'en débouter ;Reconventionnellement,
Constater que Monsieur [V] [F] est titulaire d'un bail verbal sur le logement litigieux ;Condamner Madame [Y] [E] épouse [S] à leur payer la somme de 32 795, 85 € pour manquement à l'obligation de fournir un logement décent de janvier 2022 à août 2025 inclus, ou à défaut, la condamner à leur payer la somme de 16 759, 43 € au titre du trouble de jouissance subi durant toute la durée de la location ;Ordonner à Madame [Y] [E] épouse [S] de procéder à des travaux de remise en état du logement, notamment en procédant à une désinsectisation, des travaux d'étanchéité du plafond et la réparation du ballon d'eau chaude ;Prononcer la suspension de l'obligation de payer les loyers jusqu'à la réalisation des travaux ou à défaut, la réduction du loyer à la somme de 300 € ;Condamner Madame [Y] [E] épouse [S] à leur verser la somme de 10 000 € au titre de leur préjudice moral ;Condamner Madame [Y] [E] épouse [S] à leur verser la somme de 800 € au titre de leur préjudice matériel ;Condamner Madame [Y] [E] épouse [S] à leur verser la somme de 5 456, 50 € au titre de la restitution des provisions pour charges perçues entre janvier 2022 et août 2025;Condamner Madame [Y] [E] épouse [S] aux dépens.Monsieur [V] [F] sollicite la recevabilité de son intervention volontaire. Il expose être titulaire d'un bail verbal sur le bien sis [Adresse 8] depuis 2013 et en payer le loyer contre reçus. Il soutient donc avoir intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure d'expulsion.
In limine litis, au visa des articles 1219 du code civil, 6 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [P] [F] et Monsieur [V] [F] invoquent la nullité du commandement de payer délivré : ils soutiennent qu'au regard du manquement à l'obligation de délivrer un logement décent par la bailleresse, l'exception d'inexécution est légitime et qu'ainsi la créance contenue dans le commandement est sérieusement contestable. En outre, ils font valoir qu'aucun commandement de payer n'a été délivré à Monsieur [V] [F] qui dispose d'un bail distinct.
Par ailleurs, au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils soutiennent que la dette locative a été intégralement payée, que le logement est assuré et que Madame [Y] [E] épouse [S] ne dispose plus d'aucun intérêt à agir en résiliation du bail. Ils exposent de plus qu'il n'est pas justifié de la dénonciation de l'assignation à la préfecture.
Reconventionnellement, Monsieur [P] [F] et Monsieur [V] [F] sollicitent l'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au bail du 1er mai 2019 et au bail verbal, en ce que le bien loué est leur résidence principale et que la destruction de l'immeuble ne s'est pas produite ni n'est confirmée. Ils affirment que le logement ne respecte pas les critères de décence prescrits par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : ils indiquent que l'immeuble est infesté de punaises de lit, qu'un pan de mur s'est écroulé, qu'il existe des fissurations importantes mettant en danger la structure de l'immeuble, que le DPE de l'appartement le classe en catégorie G, qu'il n'y a plus d'eau chaude, que les parties communes comportent des champignons et des moisissures ainsi que des fils électriques non sécurisés. Monsieur [P] [F] et Monsieur [V] [F] concluent que cela justifie leur demande de suspension ou subsidiairement de diminution du montant des loyers, ainsi que leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral lié à ces conditions d'habitat indigne.
Monsieur [P] [F] et Monsieur [V] [F] sollicitent au visa de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 la restitution des provisions sur charges versées en raison de l'absence de justification des charges récupérables par Madame [Y] [E] épouse [S].
Enfin, ils indiquent que le service d'hygiène de la commune de [Localité 15] a récemment effectué une visite du bien et que son rapport est à venir, et qu'aux termes de l'article 138 du code de procédure civile, le juge peut en ordonner la communication.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Le service social déclare s'être entretenu avec « la femme du locataire en titre, belle-fille de l'occupant du logement ». Celle-ci indique que la suspension du paiement du loyer a fait suite à des troubles dans le logement (punaises de lit, effondrement d'un pan du mur), et qu'un congé a été reçu alors que l'immeuble doit être détruit ce qui interroge sur le fait de vouloir se soustraire aux obligations de relogement.
L'affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
SUR L'INTERVENTION VOLONTAIRE
En vertu des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L'intervention est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L'intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.
En l'espèce, Monsieur [V] [F] soutient que son intervention volontaire est recevable en ce qu'il est lui-même locataire du bien litigieux.
L'examen de l'existence d'un éventuel bail verbal relève d'un débat au fond, qui apparaît dès lors nécessaire pour clarifier la situation juridique du logement concerné par la présente procédure, et préserver les droits de ses occupants.
Monsieur [V] [F] apporte en outre des informations et pièces complémentaires à celles de Monsieur [P] [F] sur les conditions d'occupation du bien.
Par conséquent, l'intervention volontaire de Monsieur [V] [F] sera déclarée recevable.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
Sur la loi applicable au bail à effet du 1er mai 2019
En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l'article 2 de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette loi s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, elle ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ;
4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
Aux termes de l'article 10 de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. L'article 11 de la même loi précise que quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués. Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois. Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.
Une convention d'occupation précaire ou temporaire est un contrat dans lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l'occupant qu'un droit de jouissance précaire, justifié par des motifs propres à attester de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.
En l'espèce, le contrat de bail signé entre Madame [Y] [E] épouse [S] et Monsieur [P] [F] à effet du 1er mai 2019 est intitulé « contrat de location à usage d'habitation, bail précaire, durée inférieure à trois ans ».
Le bail ne précise pas la loi applicable mais se réfère explicitement à certains articles de la loi n°89462 du 6 juillet 1989 (article 23 par exemple), et emploie toute la terminologie relative au bail (loyer, bailleur, locataire...) Les procédures mises en œuvre par la bailleresse respectent également les prescriptions de cette loi (commandement de payer, congé...)
Il est cependant indiqué que la durée du bail sera inférieure à trois ans en raison de « la démolition de l'immeuble dans quelques années ».
Il ressort de ces mentions que le bail ne constitue pas une convention d'occupation précaire mais bien un bail à usage d'habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, mais que les parties ont seulement entendu faire application de l'article 11 de cette loi et limiter la durée de la location.
Il y a lieu de relever qu'aucune durée précise du bail n'est indiquée, et qu'en réalité, ce bail dure désormais depuis plus de trois ans, à savoir six ans.
Par conséquent, d'une part la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a vocation à s'appliquer à la relation locative, et d'autre part, l'événement justifiant la durée limitée du bail ne s'étant pas produit, le bail s'est vu prolongé à la durée légale de trois ans et par la suite a été renouvelé tacitement le 1er mai 2022 pour trois ans supplémentaires.
Sur l'application de la loi dans le temps
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 12 juillet 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public).
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article "clause résolutoire") aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle.
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus pour apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.
En outre, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.
SUR L'EXISTENCE D'UN BAIL VERBAL ET L'INTÉRÊT À AGIR DE MONSIEUR [V] [F]
Aux termes de l'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit. Il est cependant admis que ces dispositions n'excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit, lequel est alors soumis au respect de l'ensemble des exigences de cette même loi.
En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d'en apporter la preuve.
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d'une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Conformément aux dispositions de l'article 125 du même code, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.
En l'espèce, Monsieur [V] [F] soutient être locataire du bien litigieux en vertu d'un bail verbal de 2013.
Pour en justifier, il produit des reçus émis attestant de paiements à la bailleresse mais ceux-ci sont établis au nom de « [F] », partagé par Monsieur [P] [F] et Monsieur [V] [F], et n'éclairent donc pas sur l'identité du payeur effectif de ces sommes.
De même, les documents versés où figurent l'adresse sis [Adresse 8] comportent pour certains la mention « Chez Monsieur [K] [H] », qui aux dires des parties, est un précédent locataire ou à tout le moins précédent occupant du logement. D'autres justificatifs ne comportent pas cette mention mais concernent tous des contrats dont les informations ont été remplies par Monsieur [V] [F] lui-même, donc à valeur déclarative.
L'enquête sociale fait état d'échanges avec « la femme du locataire en titre », à savoir de la conjointe de Monsieur [P] [F], qui a elle-même indiqué que le père du locataire occupe actuellement le logement sans mentionner l'existence d'un bail à son nom.
Sur les déclarations de sinistre du mois de mars 2022 remplies par Monsieur [P] [F], aucun autre occupant du bien n'est mentionné.
En tout état de cause, le simple fait de vivre dans un logement ne permet pas d'établir l'existence juridique d'un contrat de bail. Monsieur [V] [F] peut résider dans le bien en tant qu'occupant du chef du locataire en titre, hébergé à titre gratuit, du fait d'une domiciliation administrative, ou sans droit ni titre.
Au surplus, il est soutenu par Monsieur [P] [F] et Monsieur [V] [F] qu'ils sont chacun titulaire d'un bail distinct toujours en vigueur, celui de Monsieur [V] [F] datant de 2013 et celui de Monsieur [P] [F] de 2019. Or, il n'est pas possible de louer concomitamment le même bien à deux personnes différentes, hors hypothèse de colocation non évoquée ici. Le bail écrit de 2019 étant le plus récent, à supposer qu'un bail verbal ait antérieurement existé, celui-ci n'a pu que prendre fin à cette date.
Par conséquent, il sera constaté que la preuve de l'existence d'un bail verbal n'est pas apportée et que Monsieur [V] [F] n'a ainsi pas la qualité de locataire du logement sis [Adresse 8].
Dès lors, il n'a pas intérêt à agir pour opposer des exceptions de procédure ou solliciter le remboursement des loyers, la diminution ou la suspension des loyers, la condamnation à des travaux de remise en état du logement, l'indemnisation du trouble de jouissance et le remboursement des provisions pour charges – demandes qui seront en revanche examinées du chef de Monsieur [P] [F].
Ses demandes d'indemnisation de préjudices moral et matériel sont en revanche recevables.
SUR LES EXCEPTIONS DE PROCÉDURE
Sur la nullité du commandement de payer
Aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
L'article 117 du même code énonce que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité d'ester en justice ; le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
En vertu de l'article 648 du code de procédure civile, tout acte de commissaire de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
Sa date ;a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
Les nom, prénoms, demeure et signature du commissaire de justice ;Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En premier lieu, Monsieur [V] [F] ne disposant pas de la qualité de locataire, aucun commandement de payer n'avait à lui être délivré.
En second lieu, les arguments invoqués par Monsieur [P] [F] au soutien de la nullité du commandement de payer ne concernent en réalité ni un vice de forme, ni une nullité de fond. Le caractère certain de la dette visée au commandement de payer, et les conséquences sur l'acquisition de la clause résolutoire, n'ont pas d'impact sur la régularité formelle de l'acte ou la capacité à ester en justice de Madame [Y] [E] épouse [S]. Il s'agit d'arguments qui seront examinés au fond, lors de l'examen de la demande fondée sur le mécanisme de la clause résolutoire.
L'exception de nullité soulevée par Monsieur [P] [F] sera donc rejetée.
Sur la recevabilité des demandes de Madame [Y] [E] épouse [S]
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d'une prétention et est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l'espèce, Madame [Y] [E] épouse [S] a bien qualité à agir, en tant que propriétaire et bailleresse du bien objet du présent litige, et intérêt à agir en ce que sa demande sur l'acquisition de la clause résolutoire doit faire l'objet d'un examen au fond, et qu'elle présente en outre des demandes subsidiaires en validation du congé délivré et résiliation judiciaire du bail.
Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
L'action est donc recevable, et les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [P] [F] seront rejetées.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il ressort des dispositions de l'article 1er II. 2° de l'ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 que les commissaires de justice, officiers publics et ministériels, peuvent notamment effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font alors foi jusqu'à preuve contraire.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article "clause résolutoire") aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [F] le 12 juillet 2024, pour un montant principal de 3 139,82 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [P] [F] ne conteste pas ce montant, mais expose avoir cessé le paiement du loyer du fait de désordres dans le logement, invoquant par suite l'exception d'inexécution.
Or, seuls le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l'indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l'habitation, fondent l'exception d'inexécution en la matière.
En l'occurrence, il est versé les pièces suivantes :
Des photographies non circonstanciées montrant la présence d'insectes non identifiables sur un mur et dans un aspirateur à main, des tâches sur une couette, de la peinture écaillée dans un couloir et autour d'une porte, des fils découverts sur un plafond, une façade d'immeuble abîmée.Outre le fait que le sujet de ces photographies ne peut être établi (pas de date, incapacité de situer la prise de vue et de reconnaître le logement concerné), en tout état de cause elles ne seraient pas en elles-mêmes de nature à établir un manquement du bailleur à l'obligation de fournir un logement décent. En effet, aucune évaluation technique ne permet de savoir si ces désordres sont liés à un défaut du logement (isolation, ventilation...), un manque d'entretien du locataire (pas d'aération suffisante, dégradations à l'usage...), ou une cause extérieure (sinistre depuis chez un tiers...)
Il n'est pas non plus possible d'en évaluer l'ampleur, et il semble peu probable que de tels désordres rendent totalement inhabitable le logement.
Enfin, aux termes du procès-verbal de constat produit par Madame [Y] [E] épouse [S] en date du 11 septembre 2025 établi par maître [X] [G], commissaire de justice, appuyé par des photographies corroborantes, aucun des troubles évoqués n'a été constaté.
Des photographies non circonstanciées (pas de date, incapacité de situer la prise de vue) montrant un trou sur le mur extérieur façade d'un immeuble puis la pause d'une bâche pour le recouvrir ; une déclaration de sinistre en date du 12 avril 2022 et un état des pertes en date du 4 avril 2022, où Monsieur [P] [F] déclare que le mur de son appartement a été détruit le 28 mars 2022, qu'il a dû aller dans un hôtel durant deux jours puis être logé par des amis durant huit jours, et que ses affaires ont été endommagées.L'existence de ce sinistre le 28 mars 2022 n'est pas contestée par la bailleresse, mais elle verse :
un procès-verbal de constat en date du 5 avril 2022 de maître [X] [G] qui constate que le mur en brique du bâtiment est éventré en hauteur mais a été bâché à l'extérieur, et que dans le logement de Monsieur [F], des carreaux de plâtre ont provisoirement rebouché le trou ;un courriel de Monsieur [T] [M] en date du 7 avril 2022 qui expose que l'entreprise qui a procédé à la pose des carreaux de plâtre suite au sinistre est en train d'effectuer les finitions des cloisons, puis des placards et peintures ; un second courriel du 12 avril 2022 du même expéditeur indique que l'intervention se fera à compter du 14 avril ;
une note aux parties dans le cadre d'une expertise judiciaire ordonnée par le tribunal judiciaire de Paris, en date du 13 avril 2022, qui relève le remplissage en carreaux de plâtre permettant d'assurer le clos et l'usage du logement ;un procès-verbal de constat en date du 11 septembre 2025 établi par maître [X] [G] et les photographies afférentes où il n'est plus visible de trou dans le logement ni les carreaux de plâtre mais un mur lisse. Dès lors, il est établi qu'à compter d'avril 2022, le clos et le couvert ont été restaurés dans l'appartement loué.
Or, la dette visée dans le commandement de payer en date du 12 juillet 2024 concerne les loyers des mois de mars à juillet 2024, soit ultérieurement.
L'exception d'inexécution ne peut ainsi être retenue de ce chef, sans qu'il y ait besoin d'examiner à ce stade l'origine du trouble et si la responsabilité de la bailleresse doit être retenue.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) en date du 3 mars 2025 établi par CADEH qui conclut au classement du logement en catégorie G. Madame [Y] [E] épouse [S] verse un DPE en date du 6 mars 2021 concluant au classement du logement en catégorie F.
Il y a lieu de rappeler que l'interdiction de louer un logement classé G est entrée en vigueur au 1er janvier 2025.
Là encore, le débat porte sur un éventuel trouble ultérieur à la naissance de la dette visée au commandement de payer.
Il résulte de ce qui précède que le caractère inhabitable du logement n'est pas caractérisé : il ne ressort pas des pièces évoquées une impossibilité totale d'utiliser les lieux conformément à leur destination.
Les éléments pouvant relever de l'indécence seront étudiés au titre des dommages-intérêts sollicités pour trouble de jouissance.
En outre, il appartient au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l'article 6 de cette loi, soit, en cas de non exécution par le bailleur de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d'obtempérer, d'obtenir l'autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux aux frais du bailleur, ainsi que de réduire ou consigner le loyer. Tel n'a pas été le cas, aucune procédure judiciaire n'ayant été mise en œuvre par le locataire avant la présente instance.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
De tels délais peuvent être accordés de manière rétroactive lorsque la dette est soldée à la date à laquelle le juge est amené à rendre sa décision.
En effet, si le paiement intégral de la dette avant l'audience ne permet pas l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, il n'en demeure pas moins que l'expulsion du locataire placerait ce dernier dans une situation plus défavorable que celle d'un locataire qui n'a pas réglé intégralement sa dette de loyer et obtiendrait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Or, en l'espèce, il ressort du décompte en date du 18 septembre 2025 qu'aucun arriéré n'existe à la date de l'audience.
Dès lors, il convient d'accorder des délais de paiement rétroactifs à Monsieur [P] [F] de la date du commandement de payer au 12 juillet 2024, et partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il y a lieu par ailleurs de constater que ces délais ont été respectés et que, par conséquent, la clause résolutoire doit être réputée n'avoir jamais joué.
Par conséquent, si les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 13 septembre 2024, il n'y a pas lieu pour autant de prononcer la résiliation judiciaire du bail de ce chef.
Sur la validation du congé pour motif réel et sérieux
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
L'article 15-IV de la même loi prévoit que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte de l'ensemble de ces dispositions qu'il n'incombe pas au juge de contrôler le motif de la reprise sollicitée par le bailleur, mais de vérifier le caractère réel de cette reprise, la charge de la preuve de son caractère frauduleux incombant au locataire.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte de commissaire.
En l'espèce, il sera rappelé que le bail à effet du 1er mai 2019 a été tacitement renouvelé pour trois ans le 1er mai 2022 soit jusqu'au 1er mai 2025.
Madame [Y] [E] épouse [S] a donné congé au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 septembre 2024 pour une fin de bail prévue le 30 avril 2025.
La réception de ce congé n'est pas contestée par Monsieur [P] [F]. Sa conjointe l'a également évoqué lors de l'enquête sociale.
Il s'agit d'un congé délivré pour motif réel et sérieux, à savoir la démolition des lieux loués.
Pour justifier de la réalité de ce motif, Madame [Y] [E] épouse [S] verse :
une pré-étude effectuée par la société Foncière du Sud au mois d'avril 2024, évoquant deux scénarios de projets – soit la conservation de l'existant et une surélévation, soit la démolition de l'existant et la construction d'un collectif d'habitations ;des échanges entre la société Foncière du Sud et le pôle Urbanisme – Architecture de la ville de [Localité 15] le 25 avril 2024 ; la bailleresse évoque par ailleurs un rendez-vous avec ce pôle le 26 mars 2025 ;une étude de faisabilité établie par le cabinet d'architectes Tirot Architecte datée du mois d'avril 2025 ;un devis de la société CAPGEO, pour des relevés d'architecture et une étude de mitoyenneté, en date du 30 juillet 2025, et un courriel en date du 18 septembre 2025 confirmant le début du mesurage le 23 septembre 2025.Le projet de démolition de l'immeuble était précisé dès la signature du contrat de bail à effet du 1er mai 2019, et Monsieur [P] [F] mentionne dans ses écritures en avoir connaissance.
La volonté de démolition et éventuelle reconstruction de l'immeuble est par conséquent démontrée.
Enfin, il n'y a pas en l'espèce d'obligation de relogement, cette obligation en cas de démolition n'existant que pour les baux régis par la loi du 1er septembre 1948 et pour les logements sociaux.
En conséquence, le congé ayant été délivré six mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, il convient de constater que le locataire est déchu de tout titre d'occupation depuis le 30 avril 2025.
Monsieur [P] [F] est donc désormais occupant sans droit ni titre.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [V] [F], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Madame [Y] [E] épouse [S], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [F].
Il n'apparaît pas nécessaire en revanche d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [P] [F] de quitter les lieux.
En effet, la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter Madame [Y] [E] épouse [S] de cette demande.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [P] [F] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [Y] [E] épouse [S] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 725,61 €.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [F] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 725,61 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
En l'espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré. La dette a en outre été soldée en cours de procédure. De plus, la demanderesse n'établit pas avoir subi un préjudic