TJ 13055, 25 sept. 2025, RG 25/01743

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :
Le 28 novembre 2025
à Me DIDIERLAURENT Danyelle
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 novembre 2025
à Me LACONI Arielle
Le 28 novembre 2025
à Me THAREAU Aymeric
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01743 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6G2Q

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [U] [R] [I]
né le 09 Novembre 1965 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Danyelle DIDIERLAURENT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [C] épouse [G], demeurant [Adresse 2]
(AJ totale)
représentée par Me Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 2]
(AJ en cours)
représenté par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2023, M. [Y] [I] a donné à bail à M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 560 euros et 130 euros de provisions sur charge.
Le bail mentionne les noms de M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] en qualité de locataires et porte la signature de Mme [F] [G].

Par lettre recommandée avec accusé réception déposée le 27 août 2024, Mme [F] [C] épouse [G] a donné congé au bailleur, pour le 27 septembre 2024.

Par ordonnance d’orientation et sur mesure provisoire en date du 3 mars 2025, le juge aux affaires familiales de [Localité 1] a attribué la jouissance du domicile conjugal à M. [W] [G] à charge pour lui de s’acquitter des loyers et charges afférents.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [I] a fait signifier à M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 3 126 euros, en principal, correspondant à 1 590 euros au titre de l’arriéré locatif et 1 536 euros au titre de dégradations d’une porte, outre une sommation de justifier d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, M. [Y] [I] a fait assigner M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation subséquente du bail à défaut de règlement des causes du commandement de payer le loyer délivré le 6 décembre 2024 ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation consenti à M. [W] [G], en date du 7 février 2025, pour manquements graves à ses obligations ;
- ordonner l'expulsion de M. [W] [G], locataire, et de tout occupant du logement, dans le mois à compter de la signification intervenir et accorder le concours de la force publique au besoin ;
- fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer (560 euros) plus provision (130 euros), soit 690 euros par mois ;
- condamner solidairement Madame [F] [C], épouse [G] et Monsieur [W] [G] au paiement d’une somme de 3 736,49 euros au titre des loyers, charges impayées et frais de commandement, outre intérêts au taux légal;
- condamner solidairement Madame [F] [C], épouse [G], et Monsieur [W] [G] au paiement d'une somme de 1536 euros au titre des dommages causés à la porte d'entrée du logement pendant la durée d'exécution du bail, sans bénéfice de discussion ou de division;
- condamner solidairement Madame [F] [C], épouse [G], et Monsieur [W] [G] au paiement d'une somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice financier causé par le déséquilibre soudain et certain, en cours d'exécution, de l'économie du contrat de bail;
- condamner solidairement Madame [F] [C], épouse [G], Monsieur [W] [G] à la somme de 3 000 euros titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [F] [C], épouse [G], Monsieur [W] [G] aux entiers dépens, dont les frais de commandement d'assignation.

Appelée à l'audience du 22 mai 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande du conseil de M. [W] [G] pour être finalement retenue à l'audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, M. [Y] [I], M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] étaient représentés.
Sur les moyens développés par les parties au soutien de leur prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions récapitulatives M. [Y] [I] maintient ses demandes de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 7 février 2025, d’ordonner l’expulsion de M. [W] [G], de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et provisions sur charges, de condamner solidairement M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] au paiement des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupations, actualisant sa créance à 7 740 euros, outre le paiement de la somme de 1 536 euros pour les dommages causés à la porte d’entrée. Il maintient ses demandes accessoires.

Il sollicite en outre :
de retenir le montant du dépôt de garantie de 560 euros en compensation des indemnités allouées pour les dégâts matériels à hauteur de 1536 euros, réduisant la demande de condamnation solidaire de M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] à 976 euros, la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil.
En réponse aux demandes des défendeurs, il sollicite :
le rejet des demandes de M. [W] [G] aux fins de remboursement des provisions locatives versées à hauteur de 2 690 euros pour les mois de janvier 2023 à septembre 2024, au motif du défaut de régularisation annuelle ; le rejet de la demande de Mme [F] [C] épouse [G] aux fins de réduction de l’arriéré locatif exigible depuis juin 2024 dans la limite de six mois à compter du préavis.
En défense :
Mme [F] [C] épouse [G] sollicite à titre principal le débouté de M. [Y] [I] de l'intégralité des demandes à son encontre pour cause de contestations sérieuses.
A titre subsidiaire, elle sollicite de limiter sa condamnation au titre de la dette locative à la somme de 3 450 euros, née entre le 27 août 2025 le 27 février 2025 et en tout état de cause, de condamner M. [W] [G] à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

M. [W] [G] sollicite :
le rejet des demandes de résiliation du bail et d’expulsion aux motifs que la clause résolutoire ne lui est pas opposable en ce qu’il n’a pas signé le bail ; le constat de l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la résiliation judiciaire du bail ; le rejet de la demande de résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance, l’absence de validité du congé donnée par Mme [F] [C] épouse [G], faute de preuve de l’accusé de réception et la solidarité des époux pour le paiement du loyer jusqu'à la transcription définitive du divorce ; la déduction des frais de commandement de la dette locative ;le constat de l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à ce qu'il soit statué en référé ;le rejet de la demande d’indemnisation de la dégradation de la porte d’entrée, contestant la corrélation entre le devis produit et le logement loué, soutenant l’absence de preuve d’une dégradation imputable aux preneurs ;le rejet de la demande de dommages et intérêt initialement formée par M. [Y] [I] ;le rejet de la demande de Mme [F] [C] épouse [G] d’être relevée et garantie par lui ;le rejet des demandes accessoires de Mme [F] [C] épouse [G] et de M. [Y] [I]la condamnation de M. [Y] [I] aux dépens ;
A titre reconventionnel, il sollicite :
la condamnation de M. [Y] [I] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 120 euros au titre des charges indues pour les années 2023 et 2024, soutenant l’absence de justification d'aucune régularisation annuelle des charges pour les années 2023 et 2024 ; la compensation judiciaire entre les créances et subsidiairement, la déduction de la dette locative des provisions sur charges réclamées pour les années 2023 et 2024 pour une somme de 3 120 euros ;la condamnation de M. [Y] [I] à lui payer la somme de 2000 euros en réparation de son préjudice moral , résultant d’un comportement abusif et vexatoire du bailleur ;
À titre infiniment subsidiaire, il sollicite ;
la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement de 36 mois pour apurer sa dette locative conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ; le rejet de la demande d’expulsion dans le mois de la signification de la décision ;

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 mars 2025 , soit plus de six semaines avant la première audience du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la co-titularité du bail et l’opposabilité de la clause résolutoire aux deux époux 

Il résulte de l’article 220 du code civil que les époux sont solidaires quant à l'exécution des

obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.
Aux termes de l’article 1751 al 1 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail que le nom des deux époux y est porté en qualité de locataires et qu’il est signé par une seule partie preneuse. En tout état de cause, il n’est pas contesté que M. [W] [G] a occupé ce logement qui présentait un caractère ménager depuis la conclusion du bail ainsi que postérieurement au départ de Mme [F] [C] épouse [G] ce qui a justifié qu’il se voit attribuer la jouissance du domicile conjugal par décision du juge aux affaires familiales en date du 3 mars 2025.

La co-titulatrité du bail ne se heurte à aucune de contestation sérieuse, l’application des dispositions des articles 220 et 1751 al 1 du code civil étant évidente.

Par conséquent, en application des dispositions des articles 1751 al 1 et 220 du code civil, il y lieu de constater que les époux sont co-titulaires du bail signé le 6 janvier 2023, nonobstant la signature d’un seul des deux époux. M. [W] [G], au même titre que Mme [F] [C] épouse [G] peut se voir opposer l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 6 janvier 2023 contient une clause résolutoire (articleVIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2024 pour la somme en principal de 3 126 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 février 2025.

Il ressort des pièces du dossier et notamment des échanges de sms entre Mme [F] [C] épouse [G] et M. [Y] [I] (pièce n°3 de la défenderesse) ainsi que de l’ordonnance rendue par le juge aux affaires familiales le 3 mars 2025 qu’au 6 février 2025, Mme [F] [C] épouse [G] n’occupait plus les lieux, la remise des clefs ayant été convenue par sms le 27 septembre 2024.

M. [W] [G] étant seul occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le congé donné par l'un des colocataires fait cesser le bail à son égard. L'extinction de la solidarité suppose néanmoins qu'un nouveau locataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de 6 mois.

Aux termes de l'article 8-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le conjoint du locataire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.
La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.
Il est acquis que le congé donné par un seul des époux titulaires du bail n'est pas opposable à l'autre et l'époux qui a donné congé reste solidairement tenu des loyers à l'égard du bailleur jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.
La solidarité des époux demeure même si le conjoint a été autorisé par ordonnance à résider séparément avec les enfants du couple.

Selon l’article 331 du code de procédure civile un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
En l’espèce, Mme [F] [C] épouse [G] a adressé par lettre recommandée du 27 août 2024 son congé au bailleur pour le 27 septembre 2024. Comme en attestent les échanges de sms versés aux débats par Mme [F] [C] épouse [G] (pièce n°6) malgré l’absence d’avis de réception de cette lettre, M. [Y] [I] ne conteste pas la réception de ce congé, qu’il soutient être inopérant faute d’avoir été signé par les deux époux, de même que Mme [F] [C] épouse [G] ne peut soutenir être libérée par le congé donné en ce que le bailleur l’avait avisée de la nécessité d’un congé donné par les deux époux.
Par conséquent, le congé délivré par un seul des co-titulaires du bail n’est pas régulier et ne saurait libérer Mme [F] [C] épouse [G] de son obligation de payer le loyer, nonobstant son départ du logement. La main courante déposée le 14 août 2024 (pièce n°1) et le dépôt de plainte pour violences conjugales en date du 21 novembre 2024 (pièces n°2) ne suffisent pas à mettre un terme à cette solidarité faute de production d’une ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale.

L’inefficience du congé donné par un des deux époux avant la retranscription d’un jugement de divorce et la persistance de la solidarité jusqu’à cette transcription ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] sont donc redevables solidairement des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

M. [Y] [I] sollicite la condamnation solidaire des requis au paiement de la somme de 7 740 euros, à la date du 25 septembre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, à compter du mois de septembre 2024 jusqu’au 25 février 2025 ;
Il fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte de sa créance à la date de résiliation du bail le du 6 février 2025 fixant la dette de loyer à 3 580 euros;
M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] sont donc condamnés solidairement au paiement de 3 580 euros correspondant aux arriérés de loyer jusqu’à la date de résiliation du bail avec les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Elle sollicite d’être relevée et garantie de cette condamnation par M. [W] [G].
Or, les dispositions des articles 325 et 331 du code de procédure civiles sont inapplicables à l’espèce, [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G] étant solidairement tenus des obligations du contrat de bail en application de l’article 220 du code civil.
Mme [F] [C] épouse [G] étant solidairement tenue de la dette locative, elle ne saurait être relevée et garantie de cette dette. Sa demande est par conséquent rejetée.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Après la résiliation du bail, la solidarité entre époux ne joue que si l'indemnité due pour l'occupation des lieux par un seul époux présente un caractère ménager.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au 6 février 2025, le logement était occupé par M. [W] [G] seul, Mme [F] [C] épouse [G] ayant signalé son départ du logement au bailleur puis par dépôt d’une main courante dès le mois d’août 2024, le juge aux affaires familiales ayant par ailleurs entériné cet état de fait et l’accord des époux en attribuant la jouissance du domicile conjugal à M. [W] [G] le 3 mars 2025.

Ainsi, M. [W] [G], seul occupant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, sera seul tenu par les indemnités d’occupation.

La contestation des frais dans le décompte de la dette ne saurait constituer une contestation sérieuse en ce que les frais, déduits de la dette locative, sont inclus dans les dépens.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [W] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 690 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [W] [G] reste devoir la somme de 7 740 euros, déduction faite des arriérés de loyers, soit 4 160 euros, à la date du 25 septembre 2025, cette somme correspondant aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus.

M. [W] [G] est donc condamné, seul, par provision, au paiement de la somme de 4 160 euros , avec les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de l'article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 5 mars 2025.

Sur l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [W] [G] justifie percevoir 635 euros de prestations sociales (RSA) (pièce N°13). Il produit dix ordres de virement pour des montant de 50 euros en date du 7 août 2025. Ces virements ne couvrent pas l’intégralité du loyer ni le loyer du mois de septembre de sorte qu’il ne justifie pas avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience ni être en situation de régler sa dette.

Par conséquent, les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par M. [W] [G] seront rejetées.

Sur les demandes en paiement des réparations locatives

Aux termes de l'article 1730 et 1732 du Code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En l’espèce, M. [Y] [I] invoque une dégradation de la porte d’entrée durant l’occupation des preneurs, décrivant un défaut d’alignement entre la porte et l’encadrement de celle-ci, un enfoncement de la porte et un déplacement de la serrure. Il impute ces dégradations aux locataires du temps de leur occupation du logement, se prévalant de l’état des lieux d’entrée versé aux débats et mentionnant le bon état des éléments d’entrée, portes et menuiseries. Il atteste de la dégradation par une photographie et chiffre son préjudice sur la base d’un devis datée du 19 novembre 2024 pour un montant de 1 536 euros (pièce N°4). Il ressort en outre des échanges de sms entre Mme [F] [C] épouse [G] et le bailleur (pièce N° 5 défenderesse et n°13 du requérant) que lors de l’envoi du congé Mme [F] [C] épouse [G] fait état d’un « problème de porte ».

M. [W] [G] conclut au rejet de ces demandes estimant qu’il n’est pas démontré que la porte aurait été dégradée ni que cette dégradation leur soit imputable.
Mme [F] [C] épouse [G] conteste toute dégradation faute d’en rapporter la preuve. Elle affirme qu’en tout état de cause ces dégradations dateraient de novembre 2024.

En l’espèce, la photographie produite par le bailleur ne met pas en lumière avec évidence le défaut d’alignement entre la porte et l’encadrement de celle-ci, l’enfoncement de la porte et le déplacement de la serrure allégué ni la nécessité de remplacer l’intégralité de la porte. Le « problème de porte » reconnu par Mme [F] [C] épouse [G] lors de ses échanges avec le bailleur ne permet aucunement d’en apprécier l’étendue.

Il en résulte que M. [Y] [I] ne démontre pas avec précision la réalité ni l’étendue des dégradations et sera par conséquent débouté de ses demandes en paiement des réparations locatives.

Sur la demande de retenue anticipée du dépôt de garantie 

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L’éventuelle retenue du dépôt de garantie en compensation des loyers impayés et/ou des réparations locatives ne saurait s’apprécier avant d’établir l’état des dettes et créances au moment de la remise des clefs.
La demande de retenue de dépôt de garantie, prématurée à ce stade de la procédure, est par conséquent rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de répétition ou de compensation des provisions sur charge :
M. [W] [G] conteste les charges locatives et sollicite à titre principal la compensation entre la dette locative et les charges des années 2023 et 2024 qu’il estime injustement réclamées ou, à titre subsidiaire, la déduction de la dette de ces charges pour un montant de 3 120 euros.
Il fait valoir sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que la provision sur charges a été fixée à 130 euros par mois et que le bailleur ne justifie pas de la réalité des charges, qu’il ne démontre pas avoir clairement porté à la connaissance du locataire le mode de répartition des charges, avoir tenu à sa disposition tous les justificatifs et l’avoir informé de son droit à les consulter. Il ajoute que les régularisations ne sauraient reposer sur la simple production d’un appel de fonds du syndic. Il en conclut que les provisions sur charges sont dépourvues de cause et doivent donner lieu à répétition ou compensation.
M. [Y] [I] conclut au rejet de cette demande affirmant que la somme demandée sur deux années complètes de charge excède les provisions effectivement versées (de janvier 2023 à septembre 2024), soutenant n’avoir jamais procédé à aucune régularisation, qui aurait été défavorable aux locataires en aggravant leur dette.
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. (…)
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale »

Il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription ;

Et l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande;

Si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d'appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.
Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l'attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement ;

Les provisions sur charges des années 2023 et 2024 sont donc dues et M. [W] [G] sera débouté de sa demande tendant à voir déduire de la dette locative la somme de 3120 euros et à compenser les dettes.

Sur la demande reconventionnelle dommage et intérêts :
En application de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [W] [G] soutient avoir subi un préjudice moral du fait des pressions exercées sur lui par le bailleur, produisant des sms menaçants (pièce n°4) entre le 4 et le 13 septembre 2025:
« un nouveau locataire arrive et prendra possession de l’appartement dans quelques jours », « si vous avez l’intention de jouer sur la trêve hivernale, ne comptez pas dessus, je saurai faire jouer certaines relations », « je veux récupérer l’appartement de suite pour le vendre, c’est clair ? » « rien à foutre tu te tires, c’est tout » Il soutient que dans un contexte conflictuel de séparation, de pressions subies par le bailleur et de cumul d’agressions subies entre juin et août 2025, sa détresse psychologique a été aggravée.
Toutefois, bien que les propos tenus par le bailleur soient peu mesurés, M. [W] [G] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements du bailleur dans un contexte où sa détresse psychologique alléguée trouvait sa source dans de multiples causes.
Sa demande de dommage et intérêt pour préjudice moral est par conséquent rejetée.
Sur les demandes accessoires

M. [W] [G] et Mme [F] [C] épouse [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS