TJ 93008, 9 oct. 2025, RG 25/01317

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/01317 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UPE

Minute : 25/00317

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DES VIGNES
Représentant : Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

C/

Monsieur [S] [X]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Octobre 2025 par Madame [U] [W], en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DES VIGNES, sis [Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LAMY, SAS
sis [Adresse 3]

ayant pour avocat Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [X],
demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [S] [X] est propriétaire de lots n°50 et n°37 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence des Vignes sis [Adresse 2] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice, a fait signifier à Monsieur [S] [X] un commandement de payer la somme de 1820,74 euros au titre d'arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble de la Résidence des Vignes sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, le Cabinet LAMY, SAS a fait assigner Monsieur [S] [X] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le condamner à lui payer :
4534,08 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échues au 15 novembre 2024, 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2023, date du commandement de payer et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,
627,53 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2023, date du commandement de payer et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,
1.500,00 euros au titre des dommages et intérêts,
1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que Monsieur [S] [X], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel du copropriétaire présente un solde débiteur de 4534,08 euros au titre d’arriéré des charges impayées et la somme de 627,53 euros au titre des frais nécessaires exposés conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [S] [X] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500,00 euros.

Monsieur [S] [X] cité à étude ne comparaît pas, ni personne la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 23 juin 2021, du 17 mai 2022, du 28 novembre 2022, 26 septembre 2023, approuvant les comptes arrêtés au 30/06/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 01/07/2024 au 30/06/2025,et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 31/12/2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés Monsieur [S] [X].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement pour un montant total de 573,53 euros (4 x 52 euros, 3 x 53,17 euros, 132,60 euros et 126,59 euros) qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence des Vignes sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, le Cabinet LAMY SAS, la somme de 4285,08 euros (4858,61 euros – 573,53 euros au titre des frais) au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 15 novembre 2024, échéance du 4e trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de 1820,74 euros, et de l'assignation sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 627,53 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il ne précise pas le détail des frais réclamés.

Il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaires et des autres pièces communiquées, que le syndicat des copropriétaires a exposé des frais au titre de l’envoi de 6 mises en demeure entre février 2022 et décembre 2022 et une sommation de payer en date du 21 janvier 2023. Les mises en demeure n’ont pas été produites, les frais demandés à ce titre seront rejetés, étant souligné que leur nombre (6) sur une période assez courte (10 mois) paraît excessif. En revanche, il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification du commandement de payer du 20 janvier 2023, à hauteur de 126,59 euros, dont il est justifié.

Il convient également de déduire la somme de 132,60 euros au titre de « frais de préparation et envoi de dossier pour commandement de payer » qui bien que prévue par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparait pas nécessaire au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence des Vignes sis [Adresse 2] à [Localité 2], représenté par son syndic, le Cabinet LAMY SAS, la somme de 126,59 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que sans justifier de raison valable, Monsieur [S] [X] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [X] aux dépens de l'instance qui seront recouvrés par Maître Florian CANDAN, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [S] [X] à lui payer la somme de 400,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS