TJ 13055, 25 sept. 2025, RG 25/01739

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :
Le 04 décembre 2025
à Me GROSSO
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01739 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6G2C

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [X]
né le 24 Septembre 1955 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [R] [A]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

Madame [T] [F]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, M. [X] [H] a consenti un bail d’habitation à Mme [A] [R] et Mme [F] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 250,00 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [A] [R] et Mme [F] [T] le 17 avril 2024.

Par assignations du 17 février 2025, M. [X] [H] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [R] et Mme [F] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 890,00 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025,1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 25 septembre 2025, M. [X] [H] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 septembre 2025, s'élève désormais à 7 900,00 euros. M. [X] [H] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [A] [R] et Mme [F] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

M. [X] [H] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [X] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer a été signifié à Mme [A] [R] et Mme [F] [T] le 17 avril 2024, pour un arriéré locatif de 2 250,00 euros.

Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.
Pour autant, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que : « Le présent contrat est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge. »

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi dit, la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai d’au moins six semaines en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, faisant ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une prétendue clause résolutoire est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Au vu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [X] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 septembre 2025, Mme [A] [R] et Mme [F] [T] lui devaient la somme de 7 900,00 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4 890,00 euros, suivant décompte arrêté au 7 février 2025.

Mme [A] [R] et Mme [F] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [A] [R] et Mme [F] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de M. [X] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,