TJ 13108, 26 sept. 2025, RG 25/00122

CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 25/00122 - N° Portalis DBW4-W-B7J-DNJT

MINUTE N° 25/188

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

CARROSSERIE [O] S. ET FILS, SARL au capital social de 43.000 € inscrite au RCS de TARASCON sous le numéro SIREN 499 468 874, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

représentée par Me Floriane PORTAY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [H], [F], [Y] [N]
née le 05 Septembre 1981 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE
Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY
Grosse délivrée
le : 26 septembre 2025

à
Me Floriane PORTAY

PROCEDURE

Clôture prononcée : 12 février 2025
Débats tenus à l'audience publique du 11 Mars 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 27 mai 2025 prorogé au 26 septembre 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le délibéré a été prorogé jusqu’à ce jour, compte tenu des nécessités de service, les conseils des parties ayant été avisés de la date à laquelle le jugement sera rendu.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [O] et Madame [L] ont reçu la jouissance d’un bail commercial par acte notarié du 26 avril 2007 de Madame [P] [E] épouse [N] et Monsieur [M] [N], ses bailleurs, en contrepartie d’un loyer annuel de 11400 €

Le bail portait sur deux hangars mitoyens, la cour devant les dits hangar d’une superficie de 900 m2 et la bande de terrain à l’arrière desdits hangar. Le bien était cadastré : Section AB n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 3] à [Localité 2] et Section AB n°[Cadastre 2] lieu dit [Localité 3].

Il était convenu d’un droit de passage dans la cour aux occupant de la maison pour qu’ils puissent accéder à leur garage et aux logements.

Par acte du 13 aout 2017 monsieur [O] apporte son fonds de commerce à la SARL CARROSSERIE [O] ET FILS

Le bail faisait l’objet d’un renouvellement le 19 novembre 2019 il était indiqué dans ce renouvellement l'existence d'une vision parcellaire les hangars et la cour faisant l’objet d’une parcelle [Cadastre 3], la maison non donnée à bail d’une parcelle [Cadastre 4] et d’une bande de terrain donnant accès à la parcelle voisine d’une parcelle [Cadastre 5]

Le 10 avril 2024 Madame [N] exigeait par courrier que les véhicules soient retirés de sa propriété.

La SARL CARROSSERIE [O] et FILS contestait l’opposabilité de la vision parcellaire et les conditions de modification du bail dans le cadre de son renouvellement.

Par assignation en date du 22 janvier 2024 la SARL CARROSSERIE [O] S et FILS ont assigné Madame [N] [H] devant la présente juridiction aux fins de voir :
A titre principal :
CONSTATER que le bail accorde la jouissance de la cour à la CARROSSERIE [O] d’une taille de 990 M2 et CONDAMNER Madame [H] [N] à en laisser l’accès intégrale à la CARROSSERIE [O], au besoin en détruisant toute construction qui limiterait ou priverait de jouissance la CARROSSERIE [O] de l’intégralité de l’assiette du bail.

A titre subsidiaire :
CONSTATER que le Preneur ne peut pas utiliser l’intégralité de la cour à laquelle il a droit et par conséquent REDUIRE le loyer d’un montant équivalent au pourcentage de la privation de jouissance subie, soit une réduction de 22,06%.

A TITRE PRINCIPAL :
- CONDAMNER Madame [H] [N] à rembourser à CARROSSERIE [O] un montant correspondant à 22,06% des loyers versés depuis le 10 avril 2024 jusqu’à la décision à intervenir.
- CONDAMNER Madame [H] [N] à effectuer les travaux de la cour, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, sur injonction de faire par astreinte de 100 € par jour jusqu’à production du procès-verbal de réception, ces travaux devant permettre un accès sécurisé et salubre et permettant de cesser toute infiltration dans la cour.
- CONDAMNER Madame [H] [N] à réaliser des installations de sécurisation pour permettre un passage piétonnier depuis l’espace public jusqu’à l’entrée des logements, sans toutefois que soit gêné l’accès des véhicules (parfois de taille importante) venant utiliser les services de la CARROSSERIE [O].
- CONDAMNER Madame [H] [N] à réaliser des travaux de sécurisation de l’accès à la cour de CARROSSERIE [O] par l’installation d’un portail électrique et sécurisé dont seule CARROSSERIE [O] aura la clef ou la commande.
- CONDAMNER Madame [H] [N] à régler 2000 € à CARROSSERIE [O] au titre de l’article 700.
- CONDAMNER Madame [H] [N] à régler les entiers dépens

Les demandeurs sont restés en l’état de leur assignation.

Madame [N] [H] ne constituait pas avocat

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 février 2025 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries l’audience du 11 mars 2025.

Le délibéré était fixé au 27 mai 2025 et prorogé au 26 septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », de « dire et juger », de « donner acte » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la superficie du bien donné à bail

L’article 1188 du Code Civil dispose : « Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

L’article 1189 du Code Civil dispose : « Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. (…) »

L’article 1192 du Code Civil dispose : « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. »

En l’espèce, il ressort que le premier contrat de bail signé en 2017 faisait mention d’une superficie de 900 m2 de cour donnée à bail sous réserve d’un droit d’usage des propriétaires pour accéder à leur logement et leu garage.
La limite de l’usage de cette cour était délimitée par un plan visé et annexé.

Le 19 novembre 2019, ce bail a fait l’objet d’un renouvellement au bénéfice de la SARL et les mêmes mentions ont été indiquées. Il était ajouté au dossier les mentions liées au nouveau découpage parcellaire.

La SARL faisait réaliser un constat de commissaire de justice. Il était constaté que l’intégralité de la cour mesurait 990 m2.

Il était constaté que sur la partie SUD de cette cour il était installé une nouvelle construction et délimitée par des bornes de géomètre et par un enrochement.

IL convient de noter que cette bande de terre fait l’objet de la vision parcellaire et apparait désormais comme la parcelle [Cadastre 5].

La maison des bailleurs et son jardin apparait désormais sous la parcelle [Cadastre 4] et la parcelle contenant les hangars la bande de terre et le reste de la cour apparait comme étant la parcelle [Cadastre 3]

Il n’est pas contestable que le bail de 2017 fait mention d’une superficie de cour de 900 m2.

Il apparait toutefois que le plan visé en annexe comme étant la limite fait apparaitre une délimitation sur une partie de la cour seulement et réserve le bail pour une partie de la cour à l’aplombd du terrain des bailleurs et sortant ainsi du bail la partie SUD de la cour.

Ce droit au bail a été apporté en l’état à la SARL.

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement au profit de la SARL en 2019 étant indiqué les nouveaux numéros de parcelle, et étant fait référence au plan de 2017.

Par ce renouvellement, le preneur à bail ne peut bénéficier de droits supérieurs à ceux ayant été conclus initialement sauf disposition contraire.

Toutefois, il apparait qu’aucune mention en ce sens n’a été réalisée.

Ainsi, la SARL ne saurait se prévaloir de la jouissance de l’intégralité de la cour, compte tenu de la délimitation expresse sur un plan annexé au bail.

Toutefois, force est de constater que la surface donnée en location réellement est moindre que celle donnée à bail textuellement.

Compte tenu de la division parcellaire et de la création de la parcelle [Cadastre 5] la cour est amputée de 218,06 m2.
Toutefois, compte tenu des plans communiqués il apparait que cette partie n’a jamais été donnée à bail.
Il apparait alors que la cour donnée à bail fait moins de 771,94 m2.

Par ailleurs, il est noté que l’intégralité de la surface restante n’est pas donnée à bail.

En effet, il résulte des éléments du bail et du plan , que seule la cour relevant désormais de la parcelle [Cadastre 3] et jusqu’à la limite sud de la propriété de la parcelle [Cadastre 4] est donnée à bail. Le reste de la parcelle1478 apparait comme non louée.

Or, cette surface n’est pas mesurée.

La SARL CARROSSERIE BRUGUIE ET FILS Sera déboutée de sa demande au titre de la superficie du bail

II – Sur la réduction du loyer

Il ressort des éléments précédents que la surface réellement donnée en jouissance par le bail est inférieur à 771,94 m2 sans que la surface réelle ne soit mesurée compte tenu de l’écart restant entre la parcelle [Cadastre 5] et la limite sud de la parcelle [Cadastre 4].
En outre, il est observé que l’analyse faite tient à demander une réduction du loyer au pro rata de la surface de cour manquante.
Toutefois, le calcul prend pour référence la surface totale de la cour telle qu’elle résultait de la parcelle [Cadastre 6] et non de la surface totale donnée en location.
En effet, pour aboutir à un préjudice de jouissance de 22,06% de la surface totale la demande se base sur 990 m2 de cour et non les 900 m2 loués. Cette argumentation tronquée ne saurait prospérer.

En outre, il n’est pas tenu compte de la surface et de l’utilité des hangars qui sont loués et qui font l’objet du présent bail.

Dès lors, faute de pouvoir mesurer avec certitude la part de la cour réellement louée, et tenir compte de la valeur des hangars dans le bail commercial, il apparait que le préjudice n’est pas certain dans son montant.

Si le principe de la réduction du loyer est acquis compte tenu de la taille de la cour résultant de la nouvelle division parcellaire et du plan annexé au bail, son montant étant indéterminée la SARL CARROSSERIE [O] ET FILS sera déboutée de sa demande

En conséquence, la SARL CARROSSERIE [O] ET FILS sera déboutée de toutes ses demandes subséquentes.

* Sur les demandes accessoires

- sur les dépens
 
La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
La SARL CARROSSERIE [O] ET FILS sera condamnée aux dépens

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;