TJ 13055, 25 sept. 2025, RG 25/01906

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025
Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :
Le 28 novembre 2025
à Me BORIE BELCOUR Adam
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28 novembre 2025
à Me Florence BLANC
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01906 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6HV4

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [W]
né le 10 Avril 1971 à [Localité 1] (MEURTHE ET MOSELLE), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Adam BORIE BELCOUR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [C]
né le 20 Décembre 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
(AJ Totale)
représenté par Me Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [K]
née le 13 Janvier 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Florence BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du notarié du 22 juin 2023, M. [M] [W] a acquis de la société CG CAPITAL un bien immobilier sis [Adresse 2].

A son acquisition, ce bien était loué à M. [N] [C] et Mme [E] [K].

Le 5 avril 2024, Monsieur [M] [W] a fait signifier à M. [N] [C] et Mme [E] [K] un congé à effet au 11 octobre 2024, justifié par la réalisation de travaux importants dans le bien.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, M. [M] [W] a fait assigner M. [N] [C] et Mme [E] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

- PRONONCER la validité du congé délivré le 5 avril 2024 par le bailleur à M. [N] [C] et Mme [E] [K] pour motif légitime et sérieux ;
- CONSTATER que M. [N] [C] et Mme [E] [K] sont désormais occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] appartenant à Monsieur [W] En tout état de cause,
-ORDONNER l'expulsion de M. [N] [C] et Mme [E] [K] et de tous occupants de son chef ainsi que de leurs biens, de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clés ;
- AUTORISER Monsieur [W], propriétaire, à les expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance d'un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d'un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;
- CONDAMNER M. [N] [C] et Mme [E] [K] à payer à Monsieur [W] la somme de 5 360 euros correspondant au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation dus, arrêtée au 22 mai 2025;
- CONDAMNER M. [N] [C] et Mme [E] [K] à payer à Monsieur [W] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer soit 670 euros par mois d'occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d'indexation et de révision, jusqu'à complète libération du logement sis [Adresse 2] ;
- CONDAMNER M. [N] [C] et Mme [E] [K] à payer à Monsieur [W] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [C] et Madame [K] à payer Monsieur [W] les entiers dépens comprenant le coût de l'assignation outre les frais d'exécution de la décision à intervenir.

Appelée à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à l'audience du 25 septembre 2025 pour répliques des défendeurs.

A l’audience du 25 septembre 2025, les parties s’en sont rapportées à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions, M. [M] [W] maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2 107,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés, aux indemnités d’occupations dus, arrêtés au 22 mai 2025 et sollicite une indemnité d’occupation à hauteur de 702,03 euros mensuels.

Il fonde sa demande de validation du congé sur un contrat de bail (pièce N°5) conclu entre la société CG CAPITAL et M. [N] [C] et Mme [E] [K] daté du 12 octobre 2021 pour une durée de 3 ans et un loyer mensuel de 620 euros outre 50 euros de charges.
En réponse aux moyens du défendeur, il affirme que le contrat de bail dont il se prévaut, ne souffre d’aucune contestation puisque postérieur au contrat produit par les défendeurs.
Il s’oppose à la demande de délais de paiement invoquant un délai d’un an maximum visé à l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, encadrant les délais pour quitter les lieux en cas d’expulsion.

Conformément à leurs conclusions en défense, M. [N] [C] et Mme [E] [K] sollicitent de :
Débouter Monsieur [M] [W] de sa demande de validation de congé et d'expulsion, Subsidiairement, se déclarer incompétent et renvoyer Monsieur [M] [W] à se pourvoir devant le Juge du fond,
Débouter Monsieur [M] [W] de sa demande en paiement de l'arriéré locatif et de sa demande d'expulsion, Subsidiairement, se déclarer incompétent et renvoyer Monsieur [M] [W] à se pourvoir devant le Juge du fond,
Débouter Monsieur [M] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Condamner Monsieur [M] [W] aux entiers dépens de l'instance par application de l'article 696 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur [M] [W] à payer à Madame [E] [K] une somme de 1000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, Subsidiairement :
Accorder à Monsieur [N] [C] et Madame [E] [K] les plus larges délais de paiement, soit 36 mois, pour s'acquitter de leur dette locative d'un montant de 2.107,24 euros, mois d'août compris, vis-à-vis de Monsieur [M] [W], Constater que Monsieur [N] [C] et Madame [E] [K] ont réglé les loyers des mois de mai, juin, juillet, août et septembre 2025 quittancés, Débouter Monsieur [M] [W] de toute demande ou prétention contraire,
Ils soutiennent la nullité du congé donné par le bailleur en produisant un contrat de bail (pièce 1) conclu entre la société CG CAPITAL et M. [N] [C] et Mme [E] [K] daté du 13 septembre 2019 pour une durée de 6 ans et un loyer mensuel de 600 euros, augmenté à 700 euros à compter du 13 septembre 2021. Ils concluent que le congé ne pouvait être valablement donné le 5 avril 2024 pour le 11 octobre 2024 alors que le bail arrivait à son terme le 12 septembre 2025, ajoutant que la simple production de devis pour réaliser des travaux ne saurait suffire à caractériser un motif légitime justifiant un congé. Ils concluent au débouté de la demande de validation du congé et de l’expulsion.
Ils ajoutent qu’au vu de la contestation sérieuse sur le titre générateur de la créance, aucune condamnation au paiement d’un arriéré locatif ne peut prospérer.
A titre subsidiaire, ils soulèvent l’incompétence du juge des référés en l’état des contestations sérieuses.
A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré de loyer, attestant du paiement du loyer pour les mois de mai, juin, juillet et août 2025.

A l’audience, ils ajoutent une demande de frais irrépétibles pour Mme [E] [K] qui n’est pas bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur les demandes de validation du congé, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation

En l’espèce, les parties revendiquent l'application de deux contrats de bail distincts dans leur date de conclusion, leur durée et leur prix. La détermination du contrat de bail applicable au litige, le contrat invoqué par M. [M] [W] ne mentionnant pas qu'il annule et remplace l'autre contrat, ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.
De surcroit, le motif légitime et sérieux n'étant pas une raison péremptoire pour mettre fin au bail, cela suppose d'apprécier le sérieux du motif, soit la réalité de la nécessité des travaux invoqués, mais également sa légitimé, soit la gravité des manquements ainsi reprochés justifiant de valider le congé et dépasse les pouvoirs du juge des référés.

Ainsi, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence de plusieurs différends entre elles (sur le contrat qui les lie comme sur le carcatère sérieux et légitime du motif du congé) et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Dès lors que l'appréciation de la validité du congé pour motif légitime et sérieux excède les pouvoirs du juge des référés, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, M. [M] [W] actualise la dette locative à la somme de 2 107,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés, aux indemnités d’occupations dus, arrêtés au 22 mai 2025 et produit un décompte actualisé au mois de septembre 2025 (pièce n°9).

M. [N] [C] et Mme [E] [K] ne contestent pas cette dette dans son principe ni dans son montant, produisant le décompte fourni par le bailleur, attestant de la somme due, figée au 22 mai 2025 compte tenu des paiement ultérieurs quittancés et attestés (pièce n°7).

Par conséquent, M. [N] [C] et Mme [E] [K] seront condamnés à payer à M. [M] [W] la somme de 2 107,24 euros au titre des loyers et des charges impayés au 25 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement 

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [N] [C] et Mme [E] [K] sollicitent un délai de 36 mois pour s’acquitter de cette dette en sus du paiement du loyer courant.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en l’espèce en ce qu’il prévoit des délais dérogatoires applicables en cas d’acquisition de la clause résolutoire d’un bail.

En l’espèce, Mme [E] [K] étant bénéficiaire de prestations sociales et M. [N] [C] percevant depuis le mois de mars 2025, un salaire de 1 021,43 euros justifient d’une situation personnelle difficile et d’efforts de reprise de paiement depuis le mois de mai 2025, et sont en situation d’apurer leur dette, de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement de droit commun selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [C] et Mme [E] [K] succombant partiellement seront condamnés aux dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

S’agissant de Mme [E] [H], ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,