TJ 86194, 15 juill. 2025, RG 25/00046

Minute n°
RG N° RG 25/00046 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GT63
Nature de l'affaire : 5AA

S.A. NOVIA (SEM HABITAT)

C/
[I] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 15 JUILLET 2025

Sous la Présidence de SAINT-GENEZ Marion, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 MAI 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. NOVIA (SEM HABITAT),
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Mme [X] [P], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR

Madame [I] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2022 à effet au 31 décembre 2022, la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS désormais NOVIA a donné à bail à usage d’habitation à Madame [I] [M] un appartement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 359,59 €, outre les acomptes sur charges générales et de chauffage pour un montant de 125,46 €, soit la somme totale de 484,85 €.

Le 14 août 2023, un commandement de payer la somme de 2.823,27 € en principal visant la clause résolutoire insérée au bail était signifié à [I] [M] (signification à étude).

Les parties ont convenu le 26 octobre 2023 d’un règlement de la dette du 1er novembre 2023 jusqu’au 1er septembre 2026 par mensualités de 35€.

Mme [M] n’ayant pas cependant respecté les termes de son engagement, le bailleur a saisi le conciliateur de justice qui a dressé un procès-verbal de carence le 12 février 2025 dès lors que Mme [M] ne s’est pas présentée ni excusée au rendez-vous.

Par exploit du commissaire de justice du 26 février 2025, la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA a assigné [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de CHÂTELLERAULT aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

- ordonner l'expulsion de [I] [M] et de tous occupants de son chef dès l’expiration du délai légal si besoin est avec le concours de la [Localité 5] Publique,

- condamner [I] [M] à lui payer la somme de 915,72€ au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation échus à la date de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamner [I] [M] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à libération des lieux,

- condamner [I] [M] à lui payer la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner [I] [M] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l'audience, la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA maintient ses demandes et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant, s’oppose aux demandes de la locataire tendant à l’octroi de délais de grâce et à la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais. Elle déclare une dette d’un montant de 1.353,91 € en ce inclus les dépens.

Assignée à étude, [I] [M] comparaît en personne à l’audience.
Elle reconnaît l’existence et le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de grâce à hauteur de 50 € par mois en sus du paiement du loyer et des charges, et la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais.
Elle déclare être célibataire et avoir trois enfants mineurs dont deux enfants à charge. Elle précise bénéficier du RSA et indiquer que le versement de l’APL est suspendu en raison des impayés. Elle explique percevoir les allocations familiales à hauteur de environ 200€ par mois, n’ayant pas à l’audience l’attestation de droits. Elle reconnaît ne pas avoir repris le paiement du loyer courant et affirme qu’elle pourra reprendre le paiement du loyer courant le mois prochain, tout en expliquant être en difficulté pour verser la totalité de la somme.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA justifie de la notification par voie électronique le 16 août 2023 du commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, valant saisine de ladite commission.

La SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA justifie de la notification par voie électronique en date du 26 février 2025 de l’assignation au représentant de l’Etat dans la [Localité 6].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’à la date du 12 mai 2025, une somme de 1.097,93 € restait due par [I] [M] au titre des loyers, acomptes sur charges, consommation d’eau et indemnités d’occupation échus et non réglés.

[I] [M] a reconnu à l’audience l’existence et le montant de la dette.

Ainsi, elle sera condamnée à verser à la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais NOVIA une somme d'égal montant avec intérêts au taux légal de la décision.

[I] [M] sollicite l’octroi de délais de grâce, proposant de verser chaque mois la somme de 50€ .

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le bailleur s’est opposé à la demande du locataire.

Il résulte des éléments versés au débat que la locataire n’a pas respecté le plan d’apurement de la dette du 26 octobre 2023 et ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé le 15 janvier 2025 avec le conciliateur de justice saisi par le bailleur.

Il ressort du décompte du bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et des charges et que le dernier versement de la locataire date du 5 septembre 2024 alors que l’octroi de délais de grâce est conditionné notamment par la reprise intégrale du versement du loyer courant à la date de l’audience.

Dans ces conditions, la demande tendant à l’octroi de délais de grâce ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en résiliation du bail

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
" I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...)”

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ".

Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis du 13 juin 2024 Cour de Cassation).

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail stipule en son article 5 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers ou des charges, le bail contrat est résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la signification d’un commandement de payer.

Par acte du commissaire de justice du 14 août 2023, un commandement de payer a été signifié à [I] [M] d'avoir à payer la somme en principal de 2.823,27 €, le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement délivré à [I] [M] (signification à étude) reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et comporte les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte du décompte du bailleur que ce commandement est resté infructueux pendant le délai de deux mois et ce bien que le bailleur ait annulé la somme de 2.075,84€ au titre du “surloyer”, la locataire n’ayant procédé psotérieurement qu’à un règlement de 150€ le 6 septembre 2023 ne permettant pas d’apurer le solde de la dette.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce.

La locataire a sollicité l’octroi de délais de grâce et la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de grâce.

L’octroi de délais de grâce a été rejeté au regard de l’opposition du bailleur et en l’absence à tout le moins de reprise intégrale du versement du loyer courant à la date de l’audience ; il ne peut ainsi être ordonné de fait la suspension de la clause résolutoire durant les délais.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 14 octobre 2023.

A compter de la résiliation du bail et jusqu'à son départ des lieux, [I] [M], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer mensuel en cours lors de la résiliation du bail et des acomptes sur charges communes et de chauffage, soit 497,43€, augmenté de la consommation d’eau qui varie chaque mois, et révisable suivant les modalités prévues au bail.

Sur la demande d'expulsion

Le bail étant résilié, il y a lieu d'autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l'expulsion de [I] [M] de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef avec en cas de besoin le concours de la force publique.

Il convient, par application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, de décider d'office que la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [I] [M] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner [I] [M] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d'assignation ainsi que leur dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 6].

Des considérations d’équité justifient de débouter la SEM HABITAT PAYS CHÂTELLERAUDAIS dénommée désormais de sa demande d’indemnité formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,