TJ 75056, 18 déc. 2025, RG 21/12075

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/12075
N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Août 2021

JUGEMENT
rendu le 18 Décembre 2025
DEMANDEURS

Monsieur [W] [U]
Madame [A] [Y] épouse [U]
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentés par Maître Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0883

DÉFENDEURS

La société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 16]
[Adresse 7]
[Localité 13]

représentée par Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #R0056

La société AX STOULS, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 10]

défaillante

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 16], représenté par son syndic, la société AX STOULS, SARL
[Adresse 2]
[Localité 10]

représenté par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C1193

La société ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux et venant aux droits et obligations de GAN EUROCOURTAGE, assureur de la SARL AX STOUL
[Adresse 1]
[Adresse 15]
[Localité 12]

défaillante

La société AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 16]
[Adresse 7]
[Localité 13]

représentée par Maître Jean-marie COSTE FLORET de la SCP SOULIE - COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0267

Madame [Z]
[Adresse 8]
[Localité 9]

défaillante

Monsieur [E] [Z]
[Adresse 11]
[Localité 14]

Défaillant

Madame [X] [D]
[Adresse 6]
[Localité 16]

représentée par Maître Olivier GROC de la SELEURL GROC, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1624

La société ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur de Madame [D]
[Adresse 1]
[Adresse 15]
[Localité 12]

représentée par Maître Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0143

Décision du 18 Décembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12075 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Julie KHALIL, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [W] [U] et Madame [A] [Y] épouse [U] sont propriétaires non occupants d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et assuré auprès de la société Axa Franc Iard (contrat n° 1961614704).

Ce logement a été donné à bail à Madame [K] [V].

En avril 2012, des désordres sont apparus dans leur logement provenant d’infiltrations situées sur le bas du mur mitoyen avec l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], également soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une déclaration de sinistre a été régularisée les 24 avril et 26 juin 2012.

Toutefois, les désordres ont perduré et se sont aggravés.

Après divers échanges intervenus entre les syndics de copropriété des deux immeubles voisins, la société 3DTECT a été mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], afin de procéder à une recherche de fuite, et elle a établi, le 19 novembre 2012, un rapport d’intervention aux termes duquel il est indiqué :
- le bon état d’entretien de l’immeuble du [Adresse 5],
- les dégradations importantes subies par l’appartement situé au rez-de-chaussée droite du [Adresse 5] liées à une forte présence d’humidité, les matériaux étant saturés en humidité,
- les mesures effectuées sur le soubassement du mur, au sous-sol, montrant la même saturation en humidité,
- le très mauvais état de la cour de l’immeuble du [Adresse 6], bâtiment construit sur terre-plein côté [Adresse 5] et dans lequel se trouvent des canalisations enterrées.

Madame [K] [V] a donné congé à Monsieur et Madame [U] à effet du 30 septembre 2016.

Se plaignant de la persistance des désordres, Monsieur et Madame [U] ont engagé une procédure de référé expertise. Par ordonnance du 14 mars 2014, Monsieur [M] [S] a été désigné en qualité d’expert. Par ordonnance en date du 4 septembre 2015, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à :
- Madame [Z], propriétaire non occupante au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] d’un appartement situé au rez-de-chaussée gauche et loué à Madame [D] ainsi que d’un appartement situé au premier étage droite et loué à Monsieur [G],
- Madame [D] et Monsieur [F] [G],
- la SARL A.X. STOULS, syndic de l’immeuble sis [Adresse 6].

Puis, par ordonnance du 4 février 2016, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société Allianz Iard, assureur de Madame [D].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 juillet 2017.

C’est dans ces conditions que, en ouverture de rapport, par actes d’huissier en date des 9 et 10 août et 8 septembre 2021, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], son syndic, la SARL A.X. STOULS, la société Axa France Iard, en sa double qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16] et de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], Monsieur [E] [Z], Madame [D] et son assureur, la société Allianz Iard ainsi que la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, en qualité d’assureur responsabilité civile de la SARL A.X. STOULS, aux fins de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S], expert judiciaire, et les pièces versées aux débats,
Vu notamment les dispositions des articles 1240 et 1242, alinéa 1er, du code civil,
Vu les dispositions du règlement sanitaire de la ville de PARIS,

DECLARER les époux [U] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

DIRE ET JUGER responsables des désordres survenus dans l’immeuble du [Adresse 5] tant en parties communes que privatives le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le Cabinet STOULS syndic, Madame [Z] et Madame [D],

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] à faire réaliser les travaux de réfection de ses parties communes suivant devis [L] n° PL/ML/MV/01-56.110 propositions 1 & 2 (Annexe n° 45 pièce 23 du rapport d’expertise judiciaire) et sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER in solidum Madame [Z] et Madame [D] à faire réaliser sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les travaux de remise en état des installations sanitaires privatives, tels que préconisés par l’expert judiciaire, notamment suivant devis RENOV du 04/11/2015,

DIRE que l’ensemble desdits travaux devront être réalisés sous la surveillance d’un architecte dûment assuré et d’entreprises dument qualifiées et assurées,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16], la SARL A.X. STOULS et AXA FRANCE, (contrat n °2768487704), à payer à Monsieur et Madame [U] la somme sauf à l’actualiser à la date du jugement à intervenir de 2.767,49 € TTC en réparation de leur préjudice matériel suivant devis PHIL-TECH du 30 janvier 2019,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS et AXA France (contrat n° 2768487704), Mesdames [Z] et [D] et ALLIANZ à verser à Monsieur et Madame [U] en réparation de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la somme de 56.684,36 €, somme à parfaire à la date où sera enfin possible la remise en location de l’appartement,

DIRE et JUGER que l’ensemble des sommes objet des condamnations seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS et AXA FRANCE (contrat n°2768487704), Mesdames [Z] et [D] ainsi qu’ALLIANZ, à payer aux époux [U] la somme de 4.296,96 €, en remboursement des frais avancés avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en référé soit à compter du 7 janvier 2014,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS, AXA France (contrat n°2768487704), Mesdames [Z] et [D] et ALLIANZ à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens qui comprendront outre ceux de la présente instance les dépens de l’instance en référé ainsi que les frais et honoraires de l’expert taxés par le tribunal à la somme de 12.830,60 €, dont distraction au profit de Maître Christelle AUGROS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Monsieur et Madame [U] demandent au tribunal de :

« Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S], expert judiciaire, et les pièces versées aux débats,
Vu notamment les dispositions des articles 1240 et 1242, alinéa 1er, du code civil,
Vu les dispositions du règlement sanitaire de la ville de PARIS,

DECLARER les époux [U] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

DEBOUTER les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre des requérants,

DIRE ET JUGER responsables des désordres survenus dans l’immeuble du [Adresse 5] tant en parties communes que privatives le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le Cabinet STOULS syndic, Madame [Z] et Madame [D],

CONDAMNER in solidum Madame [Z] et Madame [D] à faire réaliser sous astreinte de 2 000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les travaux de remise en état des installations sanitaires privatives, tels que préconisés par l’expert judiciaire, notamment suivant devis RENOV du 04/11/2015,

DIRE que l’ensemble desdits travaux devront être réalisés sous la surveillance d’un architecte dûment assuré et d’entreprises dument qualifiées et assurées,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16], la SARL A.X. STOULS et AXA FRANCE, (contrat n° 2768487704), à payer à Monsieur et Madame [U] la somme sauf à l’actualiser à la date du jugement à intervenir de 2.767,49 € TTC en réparation de leur préjudice matériel suivant devis PHIL-TECH du 30 janvier 2019,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS et AXA France (contrat n° 2768487704), Mesdames [Z] et [D] et ALLIANZ à verser à Monsieur et Madame [U] en réparation de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, la somme de 58.377.73 €, somme à parfaire à la date où sera enfin possible la remise en location de l’appartement,

DIRE et JUGER que l’ensemble des sommes objet des condamnations seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS et AXA FRANCE (contrat n° 2768487704), Mesdames [Z] et [D] ainsi qu’ALLIANZ, à payer aux époux [U] la somme de 4.296,96 €, en remboursement des frais avancés avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation en référé soit à compter du 7 janvier 2014,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SARL A.X. STOULS, AXA France (contrat n° 2768487704), Mesdames [Z] et [D] et ALLIANZ à payer à Monsieur et Madame [U] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens qui comprendront outre ceux de la présente instance les dépens de l’instance en référé ainsi que les frais et honoraires de l’expert taxés par le tribunal à la somme de 12.830,60 €, dont distraction au profit de Maître Christelle AUGROS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] demande au tribunal de :

« Vu les articles 14 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 et suivants du code civil,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [S] et les pièces versées aux débats,

1. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION A REALISER DES TRAVAUX SOUS ASTREINTE
Débouter les époux [U] de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble à faire réaliser des travaux déjà exécutés ;

2. SUR LES DEMANDES D’INDEMNISATION
Cantonner l'indemnisation accordée au titre des préjudices matériels des époux [U] à la somme de 2.767,49 – 1.187,50 = 1.579,94 euros,

Cantonner l'indemnisation accordée au titre des préjudices de jouissance des époux [U] à la somme de 6.305,91 euros pour la période du 1er novembre 2013 au 30 septembre 2016,

Débouter les époux [U] au titre de leurs préjudice de jouissance pour la période postérieure au 1er octobre 2016, ou, à titre subsidiaire, cantonner leur indemnisation à la période du 1er octobre 2016 au 10 juillet 2019, soit la somme de 837,79 x 33 mois = 27.647,07 euros,

Cantonner l'indemnisation accordée aux époux [U] au titre des frais de recherches de fuites et mesures conservatoires à la somme de 650,50 euros,

Juger que la contribution à la dette de réparation des préjudices se fera à hauteur de 50 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] et 50% pour Madame [Z] / Madame [X] [D],

En outre :
Sur la base et dans la limite du partage de responsabilité instauré, condamner in solidum Madame [Z] / Madame [X] [D] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] pour toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais y compris irrépétibles,

Condamner enfin la société AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais y compris irrépétibles,

3. EN TOUT ETAT DE CAUSE
Condamner les époux [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] la somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], demande au tribunal de :

« Vu l’article 1353 du code civil,
Vu l’article 9 du code de procédure civile,

REDUIRE le préjudice matériel des consorts [U] à la somme de 498,96 €,

REDUIRE le préjudice des consorts [U] résultant des pertes locatives à la somme de 6.305,91 €,

DEBOUTER les consorts [U] de leurs demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD au titre des pertes locatives pour la période à compter du mois d’août 2019, les travaux réalisés en juillet 2019 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ayant mis un terme à la cause des désordres provenant de cet immeuble,

CONDAMNER Madame [Z], Madame [D] et la compagnie ALLIANZ IARD à prendre en charge les pertes locatives à compter du mois d’août 2019,

A titre subsidiaire,
REDUIRE la somme allouée aux consorts [U] au titre des frais de recherches de fuites à la somme de 650,50 €,

CONDAMNER Madame [Z], de Madame [D] et de la compagnie ALLIANZ IARD à garantir la compagnie AXA FRANCE IARD de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais, intérêts et capitalisations des intérêts à hauteur des proportions retenues par l’expert judiciaire,

DEBOUTER l’ensemble des parties défenderesses de leurs demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD,

DEBOUTER les consorts [U] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 € pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

DEBOUTER les consorts [U] de leur demande de remboursement des frais d’expertise ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Madame [X] [D] demande au tribunal de :

« Avant dire droit :
ENJOINDRE à Monsieur [W] [U] et à Madame [A] [U] à attraire dans la cause Monsieur [E] [Z], propriétaire avec Madame [T] [Z] de l’appartement loué à Madame [X] [D] ;

Subsidiairement :
DEBOUTER Monsieur [W] [U] et Madame [A] [U] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [X] [D] en l’absence de fondement juridique ;

Plus subsidiairement :
DEBOUTER la société ALLIANZ IARD, assureur de Madame [X] [D], de ses demandes ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et Madame [Z] à relever et garantir Madame [X] [D] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et Madame [Z] à payer à Madame [X] [D] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et Madame [Z] aux entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la société Allianz Iard, en qualité d’assureur de Madame [D], demande au tribunal de :

« Vu le contrat souscrit auprès de la société ALLIANZ IARD,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [M] [S],

A titre principal,
Débouter l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, sa garantie n’étant pas mobilisable pour toutes les raisons exposées dans le corps des présentes écritures ;

Condamner in solidum toutes parties succombant à régler à la société ALLIANZ IARD une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum toutes parties succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre très subsidiaire,
Limiter la contribution à la dette de la société ALLIANZ IARD à 10 % des indemnités allouées à Monsieur et Madame [U], la responsabilité de Madame [D] étant limitée à 10 % des dommages affectant la chambre à coucher des demandeurs ;

A défaut, condamner in solidum Madame [Z], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, son assureur, la société AX STOULS et la société AXA France IARD, son assureur, à garantir la société ALLIANZ IARD de 90 % des condamnations prononcées à son encontre, ce, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens ;

Réduire en de notables proportions l’indemnité allouée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuer ce que de droit sur les dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

En tout état de cause,
Débouter l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2021, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1242 du code civil,
Vu l’articles 700 du code de procédure civile,

DIRE et JUGER que les désordres à l’origine de la présente procédure ne trouvent pas leur origine dans l’immeuble sis [Adresse 5] ;

CONSTATER que la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] ne saurait être engagée ;

DEBOUTER l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre d’AXA, ès qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 5] selon police n°1961614704 ;

CONDAMNER toute partie succombante à verser à AXA la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

La SARL A.X. STOULS et la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, en qualité d’assureur responsabilité civile de la SARL A.X. STOULS, bien que régulièrement assignées à personnes morales les 9 et 10 août 2021, n’ont pas constitué avocat.

Monsieur [E] [Z] assigné à personne le 8 septembre 2021 n’a pas non plus constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience en juge rapporteur du 16 octobre 2025, a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire » et « juger » figurant au dispositif des dernières conclusions des parties, qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

Par ailleurs, en application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [D] demande au tribunal, aux termes de ses dernières écritures, d’enjoindre aux demandeurs d’attraire dans la cause Monsieur [E] [Z], propriétaire avec Madame [T] [Z] de l’appartement loué à Madame [D].

Or, Monsieur et Madame [U] ont fait assigner par acte d’huissier du 8 septembre 2021 Monsieur [E] [Z] qui n’a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure. La demande de Madame [D] est donc sans objet.

En outre, aucun élément n’est produit par les parties afin de démontrer la qualité de propriétaire de Monsieur [E] [Z].

Par ailleurs, il sera relevé qu’il appartenait à Madame [D] d’appeler en intervention forcée celui-ci si elle estimait nécessaire de le faire.

Outre qu’il n’est pas démontré que Monsieur [E] [Z] ait qualité à défendre en application de l’article 32 du code de procédure civile, aucune demande n’est formée à son encontre.

En conséquence, Monsieur [E] [Z] sera mis hors de cause.

Il sera également relevé qu’aucune des parties ne forme de demande à l’encontre de la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16]. Il y a donc lieu de la mettre également hors de cause.

Par ailleurs, l’article 14 du code de procédure civile dispose que « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ».

En l’espèce, aux termes de leur assignation mais également aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur et Madame [U] forment des demandes à l’encontre de Madame [Z]. Or, il n’est pas justifié que les demandeurs aient fait délivrer une assignation à l’encontre de cette dernière, et ce alors que cette dernière avait constitué avocat lors de la procédure de référé-expertise et qu’elle a participé aux opérations d’expertise avec l’assistance de son conseil.

Dès lors, les demandes formées à l’encontre de cette partie qui n’a pas été appelée dans la cause seront déclarées d’office irrecevables conformément à l’article 14 du code de procédure civile.

Les demandes formées, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, par Monsieur et Madame [U] à l’encontre de la SARL A.X. STOULS et son assureur, la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, non constituées dans la présente procédure, sont en revanche recevables dans la mesure où elles sont identiques à celles formées à l’encontre de ces deux défendeurs, aux termes des assignations délivrées à leurs encontre les 9 et 10 août 2021.

Ensuite, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] forme à l’encontre de Madame [Z], non assignée et non constituée, un recours en garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], forme à l’encontre de Madame [Z], non assignée et non constituée, une demande principale de condamnation de prise en charges des pertes locatives à compter d’août 2019, et à titre subsidiaire, un recours en garantie.

Décision du 18 Décembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12075 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

Aux termes de ces mêmes conclusions, la société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], forme à l’encontre de la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, non constituée dans la présente procédure, une demande principale de condamnation à prise en charge des pertes locatives à compter d’août 2019, et à titre subsidiaire, un recours en garantie.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Madame [X] [D] forme des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles à l’encontre de Madame [Z], non assignée et non constituée, et à l’encontre de la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, non constituée dans la présente procédure.

Enfin, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la société Allianz Iard, en qualité d’assureur de Madame [D], forme, à titre subsidiaire, un recours en garantie à l’encontre de Madame [Z], non assignée et non constituée, et à l’encontre de la SARL A.X. STOULS, non constituée dans la présente procédure.
D’une part, il a été précédemment relevé que Madame [Z] n’a pas été assignée dans le cadre de la présente procédure et d’autre part, il n’est produit aucun élément permettant de justifier que l’ensemble des conclusions susvisées aient été régulièrement signifiées à la SARL A.X. STOULS ainsi qu’à la société Allianz Iard, venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE.

En conséquence, ces demandes seront déclarées d’office irrecevables, conformément aux dispositions précitées de l’article 14 du code de procédure civile.

I - Sur les demandes de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux réparatoires et indemnitaires formées par Monsieur et Madame [U]

Monsieur et Madame [U] recherchent la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et de son syndic, ainsi que la responsabilité civile de Madame [D], sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil.

Ils font valoir en substance que :
- l’expert a constaté des désordres affectant leur appartement, un taux important d’humidité sur le mur mitoyen avec l’immeuble sis [Adresse 6] ainsi que des dégradations très importantes sur les murs,
- il a également constaté au niveau de la cave que le mur mitoyen de l’immeuble sis [Adresse 6] étant édifié en meulière et que les pierres étaient humides en parties haute,
- par ailleurs, l’expert a aussi relevé le caractère insalubre et des traces de champignons et de moisissures dans la chambre de l’appartement occupé par Madame [D] situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6],
- sur les causes de ces désordres, l’expert a constaté au niveau de la cour arrière, côté gauche de l’immeuble sis [Adresse 6], de très importantes dégradations « mettant en évidence une vétusté des installations et un manque d’entretien manifeste » ; lors des opérations d’expertise, la société [L] a procédé à des tests d’étanchéité des réseaux litigieux qui ont révélé que les anciens réseaux d’évacuation étaient fuyards et non conformes ; la détérioration du sol de la cour, liée à la défectuosité des réseaux d’évacuations enterrés, a aggravé les désordres affectant la copropriété voisine,
- l’expert a également retenu que l’examen des installations sanitaires des cabinets de toilette des appartements du rez-de-chaussée gauche et du 1er étage droite de l’immeuble sis [Adresse 6], fait apparaître au niveau du rez-de-chaussée des défectuosités et des non-conformités importantes ayant pour conséquence des infiltrations d’eau dans le mur mitoyen, à chaque utilisation de la douche,
- ainsi, l’expert judiciaire a retenu concernant l’origine et la cause des désordres, la vétusté, la défectuosité et l’absence d’entretien des parties communes (ouvrages d’évacuation et courette côté gauche) de l’immeuble sis [Adresse 6] ainsi que la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires de la salle d’eau de l’appartement occupé par Madame [D] et appartenant à Madame [Z],
- sur les responsabilités, l’expert a retenu que les désordres relevaient quasi exclusivement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] pour le séjour/coin cuisine : 100 % et pour la chambre : 90 % ainsi qu’une responsabilité de Mesdames [Z] et [D] en ce qui concerne les désordres affectant la chambre à coucher à hauteur de 10 %,
- le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] a été alerté à maintes reprises de l’existence des désordres et il lui a fallu sept mois pour missionner la société 3DTECT afin de réaliser une recherche de fuites ; à la suite du dépôt du rapport d’expertise, aucune diligence n’a été mise en œuvre pour mettre un terme aux infiltrations ; aucune réparation n’a été effectuée ni par le syndicat des copropriétaires ni par Mesdames [Z] et [D] ; il convient donc de constater la carence des défendeurs à mettre en œuvre les mesures nécessaires pour stopper les infiltrations et permettre à Monsieur et Madame [U] de pouvoir jouir paisiblement de leur bien ; l’expert a mis en exergue tant le lien de causalité que les préjudices subis,
- les travaux permettant de mettre fin aux désordres sont préconisés dans le rapport d’expertise à savoir la réfection des ouvrages d’assainissement (EU, EP et EV) ainsi que le dallage ciment de la cour et la remise en état des installations sanitaires de l’appartement appartenant à Madame [Z] ; après la réalisation de ces travaux et séchage, les travaux de remise en état du logement des demandeurs pourront être effectués,
- les demandes indemnitaires portent sur la réparation d’un préjudice matériel (travaux de réfection des parties sinistrés), d’un préjudice de jouissance et des pertes locatives ainsi que sur les frais liés aux recherches de fuites et mesures conservatoires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] répond que :
- aux termes de son rapport, Monsieur [S] a confirmé la matérialité des désordres dans l’appartement du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 5] donné à bail à Madame [V] au niveau de la chambre côté cour et du séjour coin/cuisine et il a attribué la responsabilité de ces désordres au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], ainsi qu’aux installations privatives de l’appartement situé au rez-de-chaussée gauche de cet immeuble,
- l’expert a considéré que les désordres ont pour origine, d’une part, la défectuosité et la non-conformité des installations sanitaires de la salle d’eau de l’appartement occupé par Madame [D] et, d’autre part, la vétusté, la défectuosité et l’absence d’entretien des parties communes : ouvrages d’évacuation et courette côté gauche,
- les travaux réparatoires mentionnés dans le devis de la société [L] en date du 28 septembre 2016, après avoir été votés au cours de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 14 mars 2017, ont déjà été réalisés et ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception en date du 10 juillet 2019 ; le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] a en outre fait réaliser les travaux d’étanchéité de sa courette en conformité avec les prescriptions du règlement sanitaire départemental,
- sur les préjudices des demandeurs : il convient de réduire le préjudice matériel à la somme de 1.579,94 euros ; la demande relative au préjudice de jouissance au titre de la perte locative du 1er octobre 2016 doit être rejetée et l’indemnisation doit être cantonnée à la somme de 6.305,91 euros pour la période du 1er novembre 2013 au 30 septembre 2016 ; s’agissant des frais de recherches de fuite et des mesures conservatoires, ils doivent être limités à la somme de 650,50 euros,
- s’agissant du partage de responsabilité retenu par l’expert, si nul ne conteste que les volumes d’eau acheminés par les canalisations fuyardes de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16], ou reçus par la courette dudit l’immeuble, sont plus importants que les volumes d’eau qui proviennent d’infiltrations depuis les parties privatives de l’appartement du rez-de-chaussée gauche du même immeuble, cette différence de grandeur est indifférente lorsqu’il s’agit d’établir la responsabilité des désordres ; les deux sources d’infiltrations, privatives ou communes, sont susceptibles d’entraîner les mêmes conséquences au niveau des détériorations,
- par ailleurs, la cour du [Adresse 6] à [Localité 16] et l’appartement du rez-de-chaussée se partagent la longueur de la mitoyenneté avec l’appartement du rez-de-chaussée droite de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16] ; or, les installations sanitaires de l'appartement du rez-de-chaussée gauche de l'immeuble du [Adresse 6] sont situées au droit du mur mitoyen avec la chambre de l'appartement du [Adresse 5] et l'expert a constaté que ce mur était totalement saturé d'humidité, ce qui ne peut qu’accroître la responsabilité des fuites d'origine « privatives » par rapport à celle d'origine « communes »,
- les époux [U] se plaignent toujours d'infiltrations alors même que le syndicat du [Adresse 6] à [Localité 16] a fait réaliser l'intégralité des travaux recommandés par l'expert ce qui confirme la responsabilité accrue de l’appartement du rez-de-chaussée gauche de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 16],
- en conséquence, la contribution à la dette de préjudices des époux [U] se fera à hauteur de 50 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16] et 50 % pour Madame [Z] / Madame [X] [D].
- enfin, la société Axa France Iard devra le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, y compris irrépétibles.

La société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] indique que :
Décision du 18 Décembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12075 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU7EJ

- sur le préjudice matériel des demandeurs, l’expert a indiqué que les désordres se situaient uniquement au niveau du mur mitoyen de l’immeuble ainsi que sur le mur côté cour de la chambre et il n’a constaté aucune dégradation sur le mur mitoyen du séjour/coin cuisine ; dès lors, seule la reprise des murs de la chambre pourra être retenue, soit la somme totale de 498,96 €,
- sur le préjudice de jouissance et les pertes locatives, les demandeurs ne justifient pas que le départ de Madame [V] serait lié aux désordres ; l’appartement n’était pas inhabitable et ne l’a jamais été ; ils ne justifient pas non plus des démarches entreprises pour remettre le bien en location ; les pertes de loyers ne sont donc pas imputables au sinistre ; au surplus, l’expert a seulement retenu, dans son rapport, une perte locative jusqu’au mois de septembre 2016, ; il convient donc de réduire l’indemnisation allouée aux demandeurs au titre des pertes locatives à la somme de 6.305,91 €, correspondant à la réduction de loyer accordée à Madame [V] pour la période du 1er novembre 2013 au 30 septembre 2016,
- à titre subsidiaire, la perte locative à compter du mois d’août 2019 n’est pas imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] qui a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert pour mettre fin aux désordres ; toutefois, Mesdames [D] et [Z] ne justifient pas de la réalisation des travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations provenant de l’installation sanitaire de leur appartement ; il convient donc de condamner uniquement Madame [D], Madame [Z] et la société ALLIANZ IARD, assureur de Madame [D], à prendre en charge les pertes de loyers,
- sur les frais liés aux recherches de fuite et mesures conservatoires, il convient de réduire l’indemnisation allouée à la somme de 650,50 €,
- enfin, la société Axa France forme un recours en garantie à l’encontre de Mesdames [Z] et [D] et la société Allianz Iard à hauteur des proportions de responsabilité retenues par l’expert.

Madame [X] [D] expose que :
- en application des dispositions légales et du contrat de bail, il incombe exclusivement au bailleur d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives ; dès lors, en sa qualité de locataire de l’appartement, elle ne peut être responsable des installations sanitaires défectueuses,
- à titre subsidiaire, l’expert considère que la responsabilité de Madame [Z] et Madame [D] est limitée à 10 % des désordres de la chambre ; en conséquence, Monsieur et Madame [U] ne sont pas recevables et fondés à demander la condamnation in solidum de Madame [D] avec les autres défendeurs à réparer l’intégralité de leurs préjudices allégués, notamment ceux résultant des désordres constatés dans le séjour et le coin cuisine ; l’expert a considéré que pour ces deux pièces, aucune faute ne peut lui être imputée,
- plus subsidiairement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA, Madame [Z] et la société ALLIANZ devront la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; la société ALLIANZ IARD doit garantir son assurée dès lors que cette dernière ne peut être responsable de la réalisation d’un ouvrage non-conforme alors qu’il n’est pas contesté que sa réalisation incombait au propriétaire du logement.

La société Allianz Iard, en qualité d’assureur de Madame [D], répond que :
- sa garantie n’est pas susceptible d’être mobilisée en l’espèce, eu égard aux conclusions de Monsieur [S] quant à la cause et l’origine des désordres en provenance du logement occupé par Madame [D] ; il est établi que c’est Madame [D] qui a procédé à la mise en place du receveur de douche et des installations connexes alors même que cette tâche aurait dû incomber à son bailleur, Madame [Z] ; l’ensemble de l’ouvrage est non conforme à la règlementation en vigueur et aux règles de l’art (absence, notamment, de toute étanchéité), vétuste et fuyard ; il en résulte que les dommages subis par les demandeurs étaient parfaitement prévisibles, qu’ils sont la conséquence de travaux mal réalisés par Madame [D] au surplus aux lieu et place de Madame [Z] et qu’ils proviennent, en outre, d’un défaut d’entretien et de réparation,
- de plus, le contrat souscrit ne prévoit pas de garantie RESPONSABILITE CIVILE MAITRE D’OUVRAGE, qualité que revêt Madame [D] en l’espèce puisqu’elle a admis qu’elle était, elle-même, à l’origine de l’installation de la douche litigieuse.
- à titre subsidiaire, l’expert judiciaire a circonscrit la responsabilité de Madame [D] à 10 % des dommages affectant la seule chambre à coucher de l’appartement des demandeurs ; elle ne peut donc indemniser Monsieur et Madame [U] que dans cette limite et elle seule ; les demandeurs ne peuvent, dès lors, solliciter sa condamnation in solidum avec les autres défendeurs à prendre en charge l’ensemble de leurs demandes indemnitaires et ils devront être déboutés de cette demande,
- à défaut, Madame [Z], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 16], la société AXA France IARD, son assureur, la société AX STOULS et la société AXA France IARD, son assureur, devront la garantir de 90 % des condamnations prononcées à son encontre, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens.

La société Axa France Iard, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], expose qu’aucune demande n’est formulée contre elle selon police d’assurance n° 1961614704 ; les désordres sont imputables à des fuites en provenance des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6] et de l’appartement de Madame [Z], qui est également situé dans l’immeuble [Adresse 6] ; dès lors que les désordres ne trouvent pas leur cause dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5], la société Axa France Iard, ès qualité d’assureur de cet immeuble selon police n° 1961614704, sera mise hors de cause.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et leur origine :

Les désordres faisant l’objet du présent litige sont décrits en pages 29 et suivantes du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [M] [S] déposé le 22 juillet 2017. Ainsi, l’expert a constaté au sein de l’appartement des demandeurs situé dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], que :

- dans la chambre à coucher côté cour, il y a des « dégradations de peinture sur le mur mitoyen à l’immeuble [Adresse 6] ainsi que sur le mur côté cour » et le revêtement mural (entoilage) est décollé à certains endroits. « Des mesures d’hygrométrie ont été réalisées à l’aide d’un humitest Aquant. L’appareil de mesure a relevé un taux de « 999 » sur le mur mitoyen au [Adresse 6], une partie du mur côté cour et une partie du mur mitoyen au séjour »,
- au sein du séjour et coin cuisine, « aucune dégradation, sur le mur mitoyen au [Adresse 6], n’a été constatée. Par contre, il a été relevé sur une largeur d’1 m environ par rapport au mur mitoyen à la chambre, la valeur « 999 » à l’humitest Aquant ».

L’expert relève en outre dans la cave que « le mur côté [Adresse 6] est en meulière, les pierres paraissent humides en partie haute ».

Au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], l’expert a noté au niveau de la cour, partie commune de l’immeuble :
« - une partie du sol est revêtue d’un carrelage grès cérame. Il s’agissait peut-être d’une ancienne terrasse,
- l’autre partie est en ciment. Sur le mur mitoyen les anciennes traces d’une couverture,
- à plusieurs endroit le sol est détérioré, ce qui autorise le passage de l’eau dans le terre-plein,
- la présence d’un ancien siphon panier,
- un arbuste a été sectionné au ras du sol, des racines sont visibles,
- présence de sacs à gravats, de chutes de zinc, une corde à poulie. Il semblerait que des travaux de couverture soient en cours,
- sur la façade du bâtiment, sur le côté droit (côté [Adresse 4]), une descente des eaux pluviales en tuyau PVC DN 80 se raccorde à une ancienne canalisation en fonte DN 94 sur laquelle ont été placés, au-dessus du sol, un branchement en fonte ainsi qu’un té hermétique dépourvu d’un tampon étanche,
- le branchement en fonte est encastré dans le mur pour reprendre vraisemblablement une évacuation au rez-de-chaussée,
- la canalisation en fonte pénétrant dans le sol de la cour est vétuste et défectueuse. Il est rappelé que les canalisations d’évacuation doivent être étanches à l’eau et à l’air (Norme NF P 41-201 article 2,07). Les joints par ailleurs doivent être hermétiques (RSDP article 42-1 alinéa 1) ».

En outre, s’agissant de l’appartement situé au rez-de-chaussée gauche au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] loué à Madame [D], l’expert relève sur le receveur de douche que celui-ci est équipé d’un pare douche d’angle et il constate :
- l’« absence de regard sous le receveur de douche permettant l’accès aux raccords ainsi qu’à l’entretien des joints »,
- une « installation non conforme aux règles de l’art »,
- « des essais d’eau ont été réalisés sur les parois de la douche, il a été constaté à l’extérieur des écoulements d’eau »,
- « au sol il a été relevé la présence d’un trou, au droit du receveur (côté gauche) ».

Le rapport indique également que « l’absence d’étanchéité du sol autorise le passage de l’eau dans le plancher et dans l’immeuble mitoyen à chaque utilisation de la douche ».

La matérialité des désordres est ainsi établie.

S’agissant de l’origine de ces désordres, l’expert relève que « l’origine et la cause des désordres affectant l’appartement du rez-de-chaussée droite de l’immeuble sis [Adresse 5] – [Localité 16], proviennent :
- de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires de la salle d’eau de l’appartement occupé par Madame [D],
- de la vétusté, de la défectuosité et de l’absence d’entretien des parties communes : ouvrage d’évacuation et courette côté gauche ».

1-2 Sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

L’article 1242 alinéa 1er du code civil prévoit, quant à lui, que : « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Sur le fondement de ce texte, les infiltrations provenant d’un appartement sont susceptibles de rendre le propriétaire responsable de plein droit des dommages causés (ex. : Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-13.467). La chose incriminée doit être la cause du dommage ; mais du moment où cette intervention dans la réalisation du dommage est établie, elle est présumée être la cause génératrice du dommage sauf au gardien à rapporter la preuve contraire.

1-2-1 S’agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] :

Monsieur et Madame [U] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] en arguant que ce dernier a commis une faute en raison de la vétusté, de la défectuosité et de l’absence d’entretien de ses parties communes ainsi que des multiples violations au règlement sanitaire de la ville de Paris.

Ils font également référence, aux termes de leurs dernières écritures, à l’article 1242 du code civil permettant d’engager la responsabilité objective, sans faute, du syndicat des copropriétaires défendeur.

L’expert judiciaire relève, d’une part, l’existence d’un défaut d’entretien, d’une vétusté et d’une défectuosité des canalisations d’évacuation se situant dans la cour mais également à l’intérieur de l’immeuble, dans la gaine technique de la chambre à coucher de l’appartement occupé par Madame [D] (descente eaux usées/ chutes eaux vannes).

S’agissant de ces dernières canalisations intérieures, le rapport d’expertise indique que « des essais de mise en charge des canalisations » ont été demandés et réalisés entre le sous-sol et le 1er étage et que « ces essais ont été effectués par la société [L], lors de la réunion d’expertise qui s’est tenue le 22 septembre 2016. Il a été constaté contradictoirement des fuites importantes entre le rez-de-chaussée haut et le 1er étage ».

D’autre part, l’expert relève la vétusté, le défaut d’entretien et la détérioration du sol de la cour côté gauche, précisant qu’ « il est certain que les eaux de ruissellement n’étant pas canalisées vers le siphon de sol, inéluctablement celles-ci s’infiltraient gravitairement vers la copropriété voisine ».

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] est gardien des canalisations et du sol défectueux. A ce titre, il est responsable de plein droit des désordres causés du fait de la défectuosité et de la vétusté de ces équipements, parties communes.

Le défendeur ne conteste d’ailleurs ni les conclusions de l’expert, ni sa responsabilité.

Dès lors, il est établi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] est responsable, sans faute, des dommages causés au sein de l’appartement des demandeurs, en sa qualité de gardien de ses parties communes, sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil.

1-2-2 S’agissant de la responsabilité de Mad