TJ 50129, 25 sept. 2025, RG 25/00107

JUGE DE L'EXECUTION
Site Napoléon
38, rue François La Vieille
5O1O3
CHERBOURG-EN-COTENTIN
☎ : 02.33.78.15.30

N° RG 25/00107 - N° Portalis DBY5-W-B7J-CZ2Y

Minute : 25/00033

DECISION

DU : 25 Septembre 2025

[K] [X] [R] [M]
L’UDAF DE LA MANCHE

C/

[H] [B] épouse [T]
[S] [B]
[F] [B]
[Q] [B] épouse [C]

DECISION DU JUGE DE L'EXECUTION

PRONONCÉE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DU JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHERBOURG EN COTENTIN, LE VINGT-CINQ SEPTEMBRE DEUX-MIL- VINGT-CINQ, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Laurence MORIN, Vice-Présidente, exerçant les fonctions de Juge de l’Exécution, assistée de Carine DOLEY, Greffier ;

Après débats à l'audience du 12 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Septembre 2025 prorogé au 25 Septembre 2025, pour rendre la décision suivante :

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [M] sous curatelle de l’UDAFde la MANCHE
né le 31 Juillet 1980 à CHERBOURG (MANCHE)
demeurant 17 Rue des Maugers
50470 TOLLEVAST
Représenté par Me Charlotte TURBERT, avocat au barreau de CHERBOURG EN COTENTIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024000607 du 06/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHERBOURG-EN-COTENTIN)

L’UDAF DE LA MANCHE
dont le siège social est sis 110 Rue de la Liberté
CS 81209
50009 SAINT-LO CEDEX
Représentée par Me Charlotte TURBERT, avocat au barreau de CHERBOURG EN COTENTIN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [H] [U] [L] [B] épouse [T]
née le à CHERBOURG (MANCHE)
demeurant 11 Les Amonteux
50470 TOLLEVAST
Représentée par Me Thomas BAUDRY, membre de l’AARPI BAUDRY-MESNIL avocat du barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

Monsieur [S] [D] [V] [G] [B]
né le 21 Janvier 1953 à CHERBOURG (50100)
demeurant 209 Rue des Colchiques
TOURLAVILLE
50110 CHERBOURG-EN-COTENTIN

Représenté par Me Thomas BAUDRY, membre de l’AARPI BAUDRY-MESNIL avocat du barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

Madame [F] [J] [Y] [B]
née le 26 Février 1959 à CHERBOURG (MANCHE)
demeurant Résidence Les Fiquettes
Bâtiment Prérial - Appartement n°7
50100 CHERBOURG-EN-COTENTIN

Représentée par Me Thomas BAUDRY, membre de l’AARPI BAUDRY-MESNIL avocat du barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

Madame [Q] [N] [W] [B] épouse [C]
née le 14 Décembre 1961 à CHERBOURG (MANCHE)
demeurant 11 Rue Albert Prudhomme
50260 BRICQUEBEC-EN-COTENTIN

Représentée par Me Thomas BAUDRY, membre de l’AARPI BAUDRY-MESNIL avocat du barreau de CHERBOURG-EN-COTENTIN

Par acte authentique du 22 juin 2023, [H] [T] née [B], [S] [B], [F] [B] divorcée [E] et [Q] [C] née [B] (les Consorts [B]) ont régularisé une promesse de vente d'un immeuble situé 34 hameau du Bois à TOLLEVAST (Manche) au profit de [K] [M], assisté de son curateur, l'UDAF de la Manche.

Cette promesse unilatérale de vente a été consentie moyennant le prix de 95.000 euros.

Par courriel du 30 novembre 2023, l'UDAF de la Manche a indiqué au notaire qu'elle s'opposait à l'achat par Monsieur [M] du bien immobilier.

Le notaire a invité Monsieur [M] et l'UDAF à lui verser l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 9.500 euros par courriers recommandés des 9 et 11 décembre 2023.

En l'absence d'exécution volontaire, les Consorts [B] ont fait procéder à une saisie-attribution sur les comptes de Monsieur [M] pour un montant de 10.189,99 euros le 05 avril 2024 laquelle lui a été dénoncée, ainsi qu'à l'UDAF de la Manche, le 10 avril suivant.

Monsieur [M], par exploit du 06 juin 2024, a assigné les Consorts [B] devant le Juge de l'Exécution aux fins que soit déclarée nulle la saisie attribution pratiquée et qu'il en soit ordonné la mainlevée aux frais exclusifs des Consorts [B] et, à titre subsidiaire, qu'elle soit cantonnée à la somme de 9.708,74 euros.

L'affaire a été retenue à l'audience du 12 juin 2025.

Monsieur [M] et l'UDAF de la Manche ont oralement soutenu les conclusions notifiées à la barre du tribunal aux termes desquelles ils demandent au juge de l'exécution au visa des articles L111-1 et suivants, L211-1 et suivants, de l'article R211-1 du code des procédures civiles d'exécution, des articles 1240 et suivants, 1302 et suivants du code civil, de les recevables et bien fondés en leur action, et :

-à titre principal,
-de dire et juger nulle la saisie-attribution pratiquée le 5 avril 2024 sur les comptes bancaires de Monsieur [M] détenus auprès de la CAISSE D'EPARGNE pour une somme de 10.139,74 euros,

-d'ordonner la mainlevée de ladite saisie-attribution aux frais exclusifs des consorts [B],

-de condamner in solidum les consorts [B] à rembourser à Monsieur [M] les frais bancaires liés à la saisie-attribution à titre de dommages et intérêts,

-à titre subsidiaire,
-de dire et juger que la créance des consorts [B] à l'encontre de Monsieur [M] s'élève, en l'état, à la somme de 9.708,74 euros au 5 avril 2024,

-en tout tout état de cause,

-de débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

-de condamner in solidum les consorts [B] à verser à Monsieur [M] une indemnité de 1.080 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-de condamner les consorts [B] aux entiers dépens de l'instance.

Les Consorts [B], représentés par leur conseil, reprennent les conclusions notifiées à la barre aux termes desquelles ils demandent au juge de l'exécution de débouter Monsieur [M] et l'UDAF de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et de valider la saisie attribution pratiquée le 5 avril 2024 entre les mains de la CAISSE D'ÉPARGNE NORMANDIE pour un montant de 10.189,99 euros. Ils sollicitent la condamnation de Monsieur [M] et de l'UDAF à verser à [H] [T] née [B], [S] [B], [F] [B] divorcée [E] et [Q] [C] née [B], la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 11 Septembre 2025 prorogé au 25 Septembre 2025.

SUR CE,

A titre liminaire il convient de constater que les demandeurs ne contestent pas le caractère exécutoire de la promesse unilatérale de vente authentique reçue le 22 juin 2023 par Maître [P], laquelle est en effet revêtue de la formule exécutoire conformément à l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution qui dispose que " Seuls constituent des titres exécutoires : (....) 4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ".

Il est rappelé qu'en application de l'article L111-2 du même code le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution.

Il appartient au juge de l'exécution de vérifier le caractère liquide et exigible de la créance invoquée, étant rappelé qu'en application de l'article de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire qui prévoit que le juge de l'exécution connaît, manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Se trouve ainsi en litige le caractère exigible de la créance, dont le montant est fixé par la promesse unilatérale de vente et par conséquent liquide.

Les demandeurs font valoir dans un premier temps que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 8 septembre 2022, à seize heures, soit une date antérieure à l'établissement de la promesse unilatérale de vente, ce qui permet de considérer qu'il n'est pas stipulé de date butoir pour la régularisation de la vente.

En réponse aux consorts [B] qui exposent que sur la dernière version de la promesse de vente une note a été ajoutée par Maître [Z] [P] le 22 juin 2023, selon laquelle il y a lieu de lire en page 5 au paragraphe " Délai “, " la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 8 septembre 2023, à 16h00" de sorte que l'erreur a été rectifiée, les demandeurs indiquent que l'acte annexé au commandement aux fins de saisie-vente signifié à Monsieur [M] et à I'UDAF de la Manche respectivement les 21 et 28 février 2024 ne comporte pas cette rectification ; qu'il ne peut être tenu compte que de l'exemplaire qui leur a été signifié en même temps que le commandement aux fins de saisie-vente, puisque c'est à ce titre exécutoire qu'il est fait expressément référence dans le procès-verbal de saisie-attribution signifié à la CAISSE D'EPARGNE ; que seule cette version de l'acte leur est opposable. Ils ajoutent qu'au surplus, la note rectificative dont se prévalent les consorts [B] n'est pas à la suite immédiate des signatures, puisqu'elle est portée sur la page suivante et qu'elle a été manifestement établie après le recueil de l'ensemble des signatures et donc unilatéralement par le notaire des Consorts [B].

C'est cependant à raison que les Consorts [B] exposent que la date initialement indiquée du 08 septembre 2022, antérieure à la rédaction de l'acte, est une erreur matérielle manifeste, qui pouvait être rectifiée par la seule attestation du notaire, laquelle ne constitue pas une modification du délai contractuellement convenu par les parties dans la promesse.

Les demandeurs font valoir dans un second temps qu'aucune carence ne peut leur être reprochée ; que la promesse de vente prévoit que la carence s'entend du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente ; qu'il est prévu dans cette clause "CARENCE " que :

-En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai
Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l'acquérir.

-En cas de levée d'option dans le délai
Si le BENEFICIAIRE a valablement levé l'option dans le délai de réalisation ci-dessus, accompagné du paiement du prix et des frais, mais que l'acte de vente n'est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la partie la plus diligente mettra l'autre partie en demeure, par acte d'huissier, d'avoir à comparaître en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte de vente à l'effet de signer cet acte (…)
En cas de défaut du BENEFICIAIRE qui ne viendrait ou ne voudrait pas signer la vente malgré la levée d'option, le PROMETTANT pourra à son choix dans le procès-verbal (…) réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation au titre de l'indemnisation de son préjudice (…)
Ils font valoir qu'en l'espèce l'option n'a pas été levée et qu'ainsi l'indemnité d'immobilisation ne peut être exigée en application de ces dispositions.

Les consorts [B] répondent à raison que l'acte notarié contient un paragraphe INDEMNITE D'IMMOBILISATION aux termes duquel "Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (9 500,00 €). (...)
Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) - Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.
b) - Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente ou la non-levée de l'option résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) - Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Les demandeurs ne peuvent faire utilement application de l'article 1190 du code civil relatif à l'interprétation des contrats aux termes duquel dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, pour soutenir qu'en ce qui concerne l'indemnité d'immobilisation, l'acte doit être interprété en faveur de Monsieur [M] qui en est le débiteur et que le paragraphe CARENCE doit primer le paragraphe INDEMNITE D'IMMOBILISATION - TIERS CONVENU, dans la mesure où les dispositions claires du contrat ne laissent aucune place au doute et qu'il n'existe aucune contradiction entre ces deux paragraphes.

L'indemnité d'immobilisation est donc due lorsque la vente n'a pas été réalisée dans les délais et aux conditions énumérées, dès lors que les conditions suspensives ont été réalisées.

Monsieur [M] bénéficiait de la condition suspensive d'obtention de prêt, étant précisé que l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant dès lors que la non-obtention du prêt ou le refus de prêt n'est pas du fait du bénéficiaire, ce dont il doit justifier.

S'agissant de l'obtention du prêt en question, les demandeurs exposent qu'aucune offre n'a été obtenue, que le traitement des dossiers de prêt est ralenti en période estivale, qu'il n'a été obtenu qu'un accord de principe. Ils ajoutent que les démarches ont été suspendues à compter du moment où les consorts [B] ont manifesté leur souhait de remettre en vente leur bien ; que la condition suspensive d'obtention du prêt n'est donc pas réalisée.

Il est cependant de jurisprudence constante que la condition d'obtention du prêt est réputée réalisée lorsqu'il n'est pas justifié de démarches conformes aux stipulations contractuelles, démarches que les demandeurs reconnaissent ne pas avoir sérieusement accomplies compte-tenu du désaccord des parties quant au problème de la mérule.

C'est précisément sur la question de la présence de mérule ou plus généralement de champignons lignivores dans l'immeuble, et sur l'interprétation des prévisions contractuelles à ce sujet que porte principalement le litige.

Les demandeurs exposent qu'ils ont émis des réserves sur ce projet d'acquisition au regard de l'état du logement et de la forte suspicion de présence de mérule ; que l'état parasitaire réalisé le 28 septembre 2023 a mis en évidence la présence d'agents de dégradation biologique du bois ; que le coût du traitement de l'immeuble a été estimé entre 4.000 et 5.000 qui devaient être pris en charge par les consorts [B], ce que ces derniers ont refusé, alors que Monsieur [M] et I'UDAF de la Manche conditionnaient leur consentement à la vente à cette prise en charge.

Les Consorts [B] rappellent à raison qu'en application de l'acte authentique sur le sujet, la présence (ou non) d'un champignon ne figurait pas comme condition suspensive, la promesse de vente prévoyant expressément que le bénéficiaire disposait d'un délai de 30 jours à compter de la promesse de vente, soit jusqu'au 22 juillet 2023, pour faire établir un diagnostic, sa volonté devant se manifester par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception, et qu'en cas de présence du champignon, il disposait d'un nouveau délai de rétractation. L'acte précise que passé ce délai de 30 jours, et à défaut de faire établir un nouvel état diagnostic, les parties feraient leur affaire personnelle de toutes les conséquences liées à la découverte de mérule.

Au regard des dispositions claires de la promesse de vente sur ce point, les demandeurs ne peuvent sérieusement soutenir qu'ils bénéficiaient d'une condition suspensive ou de la possibilité d'obtenir une prise en charge du traitement, seul un droit de rétractation pouvant être exercé selon les modalités et dans les délais prévus par la convention.

Enfin, les demandeurs exposent qu'il est prévu dans le paragraphe "INDEMNITE D''IMMOBILISATION - TIERS CONVENU " que dans l'hypothèse où l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas été versée dans le délai ci-dessus imparti (…) les présentes seront résolues de plein droit en application des articles1225 et 1229 du Code civil sans autre formalité que la mise en demeure préalable effectuée en application du second alinéa de l'article 1225 dudit Code” ; que les mails des 15 et 23 novembre 2023, adressés par le notaire à I'UDAF de la Manche sollicitant le versement de l'indemnité sont constitutifs d'une mise en demeure au sens de l'article 1344 du Code Civil ; qu'ainsi en application des stipulations contractuelles précitées, la promesse unilatérale de vente était résolue de plein droit.

Ces dispositions qui permettent au promettant d'obtenir la résolution de la promesse en cas de non versement de l'indemnité d'immobilisation dans les délais prévus sont sans lien avec les mises en demeure de verser cette indemnité, lesquelles visent à obtenir le paiement de ladite indemnité en application du contrat devenu caduc, étant rappelé que la caducité de la promesse laisse subsister les clauses relatives à l'indemnité d'immobilisation.

Il y a lieu par conséquent de considérer que les consorts [B] pouvaient valablement procéder à la saisie attribution sur le fondement de l’acte notarié.

Sur le montant des frais de procédure Monsieur [M] fait valoir :
-que la somme de 284,55 euros au titre des frais de la présente procédure n'est pas justifiée,
-qu'il est réclamé un émolument proportionnel au titre de l'article A444-31 du code de commerce à hauteur de 17,69 euros sans précision quant à son calcul,
-que la somme de 284,55 euros comprend des frais non exposés, soit la somme de 51,07 euros au titre du certificat de non contestation, 79,52 euros au titre de la signification de non contestation et 61,67 euros au titre de la mainlevée de quittance,
- qu'il est réclamé une somme de 92,29 euros au titre de la dénonciation alors que le coût de cet acte est en réalité de 90,94 euros comme cela ressort du procès-verbal de dénonciation signifié au requérant.

Aucune observation n'est présentée sur ce point par les Consorts [B].

Les frais de procédure de 269,95 euros, qui pourraient comprendre les commandements aux fins de saisie vente antérieurs à la dénonciation de saisie attribution, seront écartés en l'absence d'explication, les montants mentionnés sur les actes antérieurs ne correspondant pas à la somme réclamée.

Les frais de procédure de 284,55 euros comprennent des frais à venir qui n'ont pas été exposés, à l'exclusion de la dénonciation de la saisie-attribution, provisoirement fixée à la somme de 92,29 euros et chiffrée au jour de l'acte à 90,94 euros.

S'agissant de la somme mentionnée au tire de l'émolument proportionnel (art A444-31 C com), il convient de noter que le texte visé est erroné, l'article visé concernant la prestation de recouvrement ou d'encaissement, que cependant en application de l'article A444-17 les prestations mentionnées à l'article A. 444-16 (dont l'acte de saisie attribution n°50) donnent également lieu à la perception du droit d'engagement de poursuite mentionné à l'article A. 444-15, soit au-delà du seuil de 76 euros, et dans la limite de 268,13 euros, proportionnel au montant de la créance, selon le barème suivant : (…) plus de 3.040 euros : 0,28%. La somme de 17,69 euros est ainsi justifiée.

La créance sera par conséquent fixée aux sommes suivantes :
Principal : 9.500 euros
Frais de procédure : 90,94 euros + 17,69 euros

Monsieur [M] sera condamné aux dépens et devra verser à [H] [T] née [B], [S] [B], [F] [B] divorcée [E] et [Q] [C] née [B], la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS