TJ 93008, 9 oct. 2025, RG 25/00771

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/00771 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2RWI

Minute : 25/00316

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 2]
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [C] [N]
Représentant : Mme [I] [D] (Épouse)

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “[Adresse 2]” sise [Adresse 2]-[Localité 2],
représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS
[Adresse 3]
[Adresse 4] - [Localité 2]

ayant pour avocat Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [N],
demeurant [Adresse 5] - [Localité 2]

comparant en personne et assisté de Mme [I] [D] (Épouse)

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [C] [N] est propriétaire de lots n°113 et n°273 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 6], [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » sise [Adresse 2], [Localité 2] a mis en demeure Monsieur [C] [N] de régler la somme de 879,80 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, outre 42 euros au titre des frais.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » sise [Adresse 2], [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [C] [N] une sommation de payer la somme de 2721,19 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » sise [Adresse 2], [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [C] [N] une sommation de payer la somme de 3570,40 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » sise [Adresse 2], [Localité 2], représenté par son syndic, la société Foncia Marne-La-Vallée, a fait assigner Monsieur [C] [N] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner à lui payer :
2763,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de la mise en demeure adressée le 4 novembre 2022,
1775,58 euros au titre des frais de procédure et de recouvrement, la somme,
1000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance au titre de l’arriéré de charges arrêté au 6 juin 2025 à la somme de 1739,49 euros.
Il expose que Monsieur [C] [N], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement, malgré deux mises en demeure adressées les 4 et 22 novembre 2022, ainsi que la délivrance deux commandements de payer en date du 26 octobre 2023 et du 25 juillet 2024. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur de 1739,49 euros au titre des charges, arrêtées au 6 juin 2025 et 1775,58 euros des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [N] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1000,00 euros.

Monsieur [C] [N] assisté à l’audience par Madame [D] [I], son épouse conteste la créance et sollicite des délais de paiement.

Il expose avoir effectué deux versements les 12 et 18 juin 2025 d’un montant total de 700,00 euros (200 euros et 500 euros). Il conteste les frais car il s’estime de bonne, la dette résultant d’un problème de paiement de son salaire par son employeur. Il indique que ses revenus sont de 1400 euros par mois, qu’il a deux enfants et que sa femme qui est en congé maternité, perçoit 1300,00 euros par mois Il demande des délais de paiements et offre de régler une somme de 100 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

Par note en délibéré autorisée et reçue le 3 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a transmis au tribunal un décompte actualisé de sa créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 27 juillet 2021, du 22 juin 2022, du 27 juillet 2023 et du 19 novembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/24 et du 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par le copropriétaire défendeur. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [C] [N].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » sise [Adresse 2], [Localité 2], la somme de 1739,49 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 06 juin 2025, échéance du 2e trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023, à défaut de production du justificatif d’envoi de la lettre recommandée du 4 novembre 2022.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1775,58 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Faute de production d’un justificatif d’envoi de la lettre recommandée du 4 novembre 2022 et de la relance du 24 novembre 2022, il convient de déduire leurs coûts.

Les sommes de 2,24 et 1,31 euros au titre des « intérêts de retard au 24/11/2022 et du 22/02/ 2023 » ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de sommation de payer du 26 octobre 2023 à hauteur de 144,04 euros, ainsi que la sommation de payer du 25 juillet 2024 à hauteur de 152,99 euros, dont il est justifié.

Il convient également de déduire les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat et à l’huissier » (350 euros x 4) qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » sise [Adresse 2], [Localité 2], la somme de 297,03 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [C] [N] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété de ses lots, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » sise [Adresse 2], [Localité 2] la somme de 250,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [C] [N] dont revenus mensuels s’élève à 1400,00 propose des mensualités de 100,00 euros pour apurer sa dette. Il est en mesurer de payer la dette.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Monsieur [C] [N] des délais afin de s'acquitter de sa dette 1739,49 euros en 17 versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [N] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [C] [N] à lui payer la somme de 300,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS