TJ 59350, 25 sept. 2025, RG 24/13241
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/13241 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZADT
N° de Minute : BX25/00914
JUGEMENT
DU : 25 Septembre 2025
LMH
C/
[Z] [J]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 25 Septembre 2025
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
LMH, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Mme [A] [N], munie d'un mandat écrit
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [Z] [J], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] - [Localité 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Juin 2025
Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Septembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 1er mai 1997, LMH a donné en location à Madame [Z] [J] un immeuble à usage d'habitation situé à [Localité 1], [Adresse 2], [Adresse 3].
Un nouveau bail a été signé le 15 juin 2021 avec effet au 31 décembre 2018.
Le 4 octobre 2023, LMH a fait signifier à Madame [Z] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier de justice du 21 novembre 2024, LMH a fait assigner Madame [Z] [J], pour l'audience du six Février deux mil vingt cinq, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, auquel il demande de :
- constater et à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges;
- prononcer l'expulsion de Madame [Z] [J] ;
- la condamner au paiement :
- de la somme de 5855,37 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;
- d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ;
- de la somme de 152 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [Z] [J] aux entiers dépens ;
- ordonner l'exécution provisoire.
A l'audience, LMH a confirmé sa demande en l'actualisant à la somme de 9087,67 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 31 mai 2025. Le bailleur s'oppose à tout plan en l'absence de paiement depuis le 11 mars 2024.
Madame [Z] [J] contestant les charges, LMH lui a envoyé une note explicative par LR avec AR du 27 mai 2025. Ce pli est revenu avec la mention avisé et non réclamé. Ces documents ont été transmis à Madame [J] à l'audience du 19 juin 2025.
Madame [J] conteste la régularisation de charges 2022 pour un montant de 1566,67 euros et indique qu'il s'agit d'un chauffage collectif avec un compteur individuel. Elle souhaite faire un plan mais ne formule aucune proposition chiffrée.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité :
Le bailleur justifie avoir saisi la CAF, le 13 octobre 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 21 novembre 2024 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Son action est donc recevable.
Sur la demande de résiliation et d'expulsion et d'indemnités mensuelles d'occupation:
Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.
La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.
Il convient de constater que la locataire n'a effectué aucun paiement depuis le 11 mars 2024, même pas de sa part à charge. Les paiements étaient irréguliers même avant cette date.
Par ailleurs, elle ne formule aucune proposition d'échéancier.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du logement étaient réunies à la date du 4 décembre 2023.
Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [J] suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
L'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges.
Sur la base du dernier loyer, cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 355,21 euros, provision pour charges comprises, à compter de la résiliation du bail, et variera comme l'aurait fait le loyer ou la provision pour charges si le bail s'était poursuivi.
Le montant des charges pourra être réajusté au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision.
Madame [Z] [J] sera donc condamnée à payer à LMH, la somme de 355,21 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juin 2025 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.
Sur les sommes dues :
Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, s'élevait, au 31 mai 2025, à la somme de 8904,79 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.
Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale.
* Sur les charges locatives :
Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1) des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée,
2) des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments de la chose louée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, fait l'objet d'une régularisation au moins annuelle.
Le bailleur peut justifier des régularisations de charges à tout moment dans la limite du délai de prescription.
Il résulte de la note explicative de LMH que la résidence [Adresse 4] est raccordée sur le réseau de chauffage du Centre [Etablissement 1] ([Etablissement 2]). Le [Etablissement 2] achète son gaz annuellement ; que le dépense de chauffage était relativement basse pour les locataires occupant cette résidence jusqu'à fin 2021, par conséquent les acomptes de chauffage étaient particulièrement faibles pour cette résidence au regard de l'intégralité du parc de LMH ; qu'à la suite d'une explosition des coûts de l'énergie à partir de novembre 2021 et jusqu'en 2023, la dépense de chauffage a subi une augmentation très importante pour une consommation similaire. Cette hausse massive et subite a généré des soldes de régularisations de charges de chauffages conséquents en raison d'acomptes sous-estimés qui n'ont pas pu être réévalués à temps ; que le poste chauffage reprend les coûts de l'énergie, de l'entretien des installations, de l'électricité.
Par ailleurs, LMH produit les décomptes individuels de charges de Madame [J] pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023.
Ces documents ont été remis à Madame [J] à l'audience, et n'ont fait l'objet d'aucune observation en cours de délibéré. La demande de LMH est donc justifiée.
Madame [Z] [J] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à LMH la somme de 8904,79 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025.
Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes accessoires :
Madame [Z] [J], qui succombe, supportera les entiers dépens.
L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ".
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort ;
Déclare l'action de LMH recevable ;
Constate la résiliation du bail conclu le 1er mai 1997 entre LMH et Madame [Z] [J] concernant l'immeuble situé à [Localité 1], [Adresse 2], [Adresse 3], à la date du 4 décembre 2023 ;
Dit qu'à défaut pour Madame [Z] [J] ainsi que pour tout occupant de son chef, d'avoir libéré les lieux dans les deux mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à son expulsion, si besoin avec l'assistance de la force publique ;
Rappelle qu'en application de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution "les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
Fixe à la somme de 355,21 euros l'indemnité d'occupation mensuelle ;
Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision ;
Condamne Madame [Z] [J] à payer en deniers ou quittances valables à LMH, la somme de 8904,79 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;
Condamne Madame [Z] [J] à payer à LMH, la somme de 355,21 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2025 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux ;
Rappelle à Madame [Z] [J] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI
DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Localité 1] ;
Dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;
Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l'original du présent jugement ;
Condamne Madame [Z] [J] aux dépens ;
Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Rejette toute autre demande.
Ainsi jugé et prononcé le 25 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.
Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT
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