TJ 75056, 27 nov. 2025, RG 17/02670

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 19] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 17/02670
N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Février 2017

JUGEMENT
rendu le 27 Novembre 2025
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet ADUXIM
[Adresse 18]
[Localité 14]

représenté par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1192

DÉFENDEURS

Madame [D] [L] [U], veuve [V]
[Adresse 10]
[Localité 14]

représentée par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1473

Monsieur [E] [V] décédé

La SAS LA CREMERIE DU [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 14]

représentée par Maître Delphine PLAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A270
Décision du 27 Novembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 17/02670 - N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

PARTIES INTERVENANTES

Madame [Z] [P]
[Adresse 1]
[Localité 14]

Monsieur [N] [O]
[Adresse 1]
[Localité 14]

Tous deux représentés par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1192

Monsieur [J] [V]
[Adresse 15]
[Localité 13]

Monsieur [H] [V]
[Adresse 12]
[Localité 16]

Tous deux représentés par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1473

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [E], [I] [V] et Madame [D] [U], épouse [V], sont propriétaires d’un local commercial situé au rez-de-chaussée et d’une cave située au sous-sol de cet immeuble.

Ce local commercial et la cave ont été donnés à bail commercial à la société MOBILHOME qui a cédé, le 26 avril 2016, son droit au bail à la société LA CREMERIE DU [Localité 11], exerçant, aux termes de l’acte de cession, les activités suivantes : « achat, vente et distribution de fromages, produits laitiers, vins, boissons soft, sandwichs et dégustation sur place ; la vente à emporter de tous produits comestibles, boissons ».

Le syndicat des copropriétaires a, préalablement à la signature du bail commercial, informé Monsieur [E], [I] [V] et Madame [D] [U], épouse [V] de l’impossibilité d’installer une telle activité en raison de l’interdiction posée par le règlement de copropriété de l’immeuble qui stipule que « tous les locaux composant le rez-de-chaussée ne pourront être occupés ou utilisés pour des commerces insalubres, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres propriétaires de l’immeuble ou les voisins, par le bruit, l’odeur ou la trépidation ; sont spécialement interdits les débits de boissons, bars, maisons de jeux et tous commerces et industries qui pourraient donner lieu à enquête de commodo ou incommodo ».

Par ailleurs, la société LA CREMERIE DU [Localité 11] a fait réaliser des travaux de rénovation du local commercial qui ont affecté les parties communes et causé des dégâts à celles-ci, sans demander une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par acte d’huissier en date du 9 juin 2016, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à Paris 17ème a fait assigner en référé d’heure à heure, devant le tribunal de grande instance de Paris, Monsieur [E], [I] [V] et Madame [D] [U], épouse [V] ainsi que la société LA CREMERIE DU 17ème aux fins de voir notamment dire et juger que l’affectation nouvelle du local par cette dernière est prohibée par le règlement de copropriété et que des travaux affectant les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble et sa solidité ont été entamés par les défendeurs sans aucune autorisation.

Le juge des référés a, notamment, aux termes d’une ordonnance en date du 30 juin 2016 :
- rejeté la demande d’arrêt des travaux,
- donné acte à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] de son engagement de procéder aux travaux de remise en état à la suite des travaux réalisés par ses soins dans le couloir des caves de l’immeuble pour la pose de câbles électriques en particulier,
- ordonné une consultation et désigné pour y procéder Monsieur [I] [M].

Le syndicat des copropriétaires a, à nouveau, agi en référé d’heure à heure, en se plaignant que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] avait continué d’effectuer des travaux affectant les parties communes sans aucune autorisation. Les demandes du syndicat des copropriétaires ont été rejetées par ordonnance de référé rendue le 28 juillet 2016.

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] a ouvert son magasin le 18 juillet 2016.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier de justice en date du 9 février 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème a fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Paris, Monsieur [E], [I] [V] et Madame [D] [L] [U] épouse [V] ainsi que la société LA CREMERIE DU 17ème afin de voir ordonner la cessation de toute activité commerciale par cette dernière et de voir condamner solidairement les défendeurs à procéder aux travaux de remise en état des parties communes ainsi que de voir ordonner, sur le fondement de l’action oblique, la résiliation du bail commercial liant les défendeurs, outre la réparation des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 12 octobre 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise judiciaire et a désigné pour y procéder Monsieur [R], en qualité d’expert judiciaire, remplacé ultérieurement par Monsieur [G] [K] (ordonnance du 3 novembre 2018), avec pour mission de :
« - examiner et de vérifier l’existence des travaux réalisés, notamment quant à l’installation en caves d’un système de réfrigération et quant à la réalisation d’une VMC débouchant sur cour, ainsi que la nature des désordres allégués des malfaçons et nuisances, notamment olfactives, générés par l‘exploitation du fonds de commerce de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ainsi le cas échéant par son bailleur;
- fournir toutes indications techniques de nature à établir l’existence et l’origine des percements allégués dans les planchers hauts du sous-sol et de l’obturation alléguée des soupiraux en lien avec l’implantation de réseaux inhérents à l’activité exercée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ;
- décrire les perturbations éventuellement causées à la ventilation naturelle des caves, à leur température et à leur degré d’humidité, en déterminer l’origine et ses conséquences sur la solidité de l’immeuble;
- préciser les moyens propres à remédier aux désordres, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés, et préciser la durée des travaux, ainsi que la gêne que ceux-ci créeront aux copropriétaires ;
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices éventuellement subis par le syndicat des copropriétaires et/ou pour chacun des occupants de l’immeuble découlant de tous les désordres susmentionnés ;
- dire si des solutions techniques seraient de nature à supprimer tout ou partie des nuisances constatées et les décrire ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2018, Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] sont intervenus volontairement à la procédure au soutien et aux côtés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20].

L’expert judiciaire, Monsieur [G] [K], a déposé son rapport le 16 octobre 2019.

Monsieur [E], [I] [V] est décédé le 19 août 2022. Messieurs [J] et [H] [V], venant aux droits de leur père décédé, sont intervenus volontairement à la présente instance par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème ainsi que Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O], intervenants volontaires, demandent au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 notamment en ses articles 3, 8, 9, 13, 25,
Vu le code de la santé publique notamment en son titre III, du livre III de la troisième partie dudit code,
Vu les articles 1166 et 1184 anciens du code civil et 1217 et suivants ainsi que 1341-1 nouveaux du code civil,
Vu les articles 328 et 329 du code de procédure civile,
Vu les désordres causés aux époux [X],
Vu la théorie du trouble anormal de voisinage,
Vu les pièces communiquées et notamment le règlement de copropriété de 1952 ainsi que le constat d’huissier du 4 août 2016 et le rapport d’architecte du 6 septembre 2016,
Vu le rapport d’expertise judiciaire de M. [K],
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Dire recevables et bien fondées toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8], ainsi que ceux de Madame [P] et de Monsieur [O] (dire recevable et bien fondée leur intervention volontaire à la présente procédure),

Rejeter corrélativement toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions des époux [V] ainsi que de la société CREMERIE DU [Localité 11] – notamment la demande reconventionnelle des époux [V] de condamnation sous astreinte du syndicat,

Juger que l’exploitation de l’établissement de la société CREMERIE DU [Localité 11] est contraire aux stipulations claires du règlement de copropriété concernant les débits de boissons, par conséquent, Ordonner à la CREMERIE DU [Localité 11] de cesser toute activité de débits de boissons dans ce local (ce qui signifie une interdiction totale de vente de toutes boissons, alcoolisées ou non, à emporter ou sur place, et de recevoir du public sur place pour consommer des plats cuisinés sachant que cela n’est possible que si des boissons sont servies en même temps, ce qui n’est pas possible aux termes du règlement de copropriété) à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte par infraction constatée de 10.000 € par infraction dûment constatée – cette sanction devant s’appliquer que le bail de la CREMERIE soit résilié ou non,

Juger que la CREMERIE DU [Localité 11] a effectué de nombreux travaux affectant les parties communes de l’immeuble, la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants de l’immeuble, le tout sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires,

Condamner par conséquent la CREMERIE DU [Localité 11] et les époux [V] à remettre à leurs frais (y compris les honoraires de l’architecte de l’immeuble) les lieux en état sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, la remise en état devant ici se comprendre par un rebouchage des trous percés entre le rez-de-chaussée et les caves au 1er sous-sol, par un retrait de tous les réseaux installés en caves, par un débouchage de tous les soupiraux de l’immeuble au niveau de la devanture de LA CREMERIE, par un retrait du bandeau INOX situé en devanture de la boutique de la CREMERIE du [Localité 11] et par un retrait des VMC sur cour avec rebouchage,

Assortir cette obligation de remise en état d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Juger que l’activité de la CREMERIE DU [Localité 11] génère un trouble olfactif pour le syndicat des copropriétaires ainsi que pour les époux [C],

Condamner par conséquent la CREMERIE du [Localité 11] à faire cesser toutes odeurs nauséabondes de fromage dans les parties privatives et communes de l’immeuble, assortir cette obligation d’une astreinte de 5.000 euros par infraction constatée,

Prononcer, sur le fondement de l’action oblique et devant l’apathie voire la complicité regrettable du bailleur, la résiliation judiciaire du bail commercial liant les époux [V] à la CREMERIE DU [Localité 11], à la fois pour l’affectation du local à un usage strictement et expressément prohibé par le règlement de copropriété (chose dont les défendeurs avait été d’ailleurs prévenue avant l’introduction de la présente instance) et pour les travaux réalisés sans aucune autorisation et qui mettent en danger les occupants et abîment la chose commune des copropriétaires, outre toutes les nuisances listées dans le corps des présentes,

Ordonner corrélativement l’expulsion de la société CREMERIE DU [Localité 11] des lieux susmentionnés et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la survenance de la signification du jugement intervenir (le fruit de l’astreinte liquidée devant échoir au syndicat des copropriétaires) et jusqu’à remise des clefs du local,

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 20.000 € au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] [Localité 11] pour le trouble généré dans la gestion normal du syndicat des copropriétaires par un preneur si notoirement malveillant (travaux dangereux, activité installée prohibée, effractions, le tout en toute connaissance de cause) ayant joui de la complicité regrettable de son bailleur copropriétaire,

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 25.000 € au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] pour réparation du préjudice moral causé à l’ensemble des copropriétaires de par leur comportement,

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 5.435 € au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 8] pour réparation du préjudice causé à l’ensemble des copropriétaires par la surconsommation d’eau en 2017 et 2018 ainsi que 2021 (à parfaire sachant qu’une climatisation surconsommatrice d’eau est toujours installée au jour des présentes dans le local de la CREMERIE), le tout du fait des installations de LA CREMERIE DU [Localité 11] – le fondement juridique de cette condamnation étant la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 10.000 € à Madame [P] et la somme de 10.000 € à Monsieur [O] pour réparation du trouble généré par les nuisances olfactives intenses dans leurs parties privatives,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 6] à [Localité 20] d’une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement les défendeurs au paiement aux époux [X] de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire,

Condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, Messieurs [J] et [H] [V] et Madame [D] [U], veuve [V] (ci-après les consorts [V]), sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre liminaire,
- Donner acte à Messieurs [J] [V] et [H] [V], en leur qualité d’ayants droit de Monsieur [E] [V], de leur intervention volontaire à la procédure opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 20] – à Madame [S] [U], veuve [V] et à la Crémerie du [Localité 11],

A titre principal,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Débouter les consorts [P] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11] et les consorts [P] [O] à verser Messieurs [J] [V], [H] [V] et à Madame [S] [U], Veuve [V], la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive,
Décision du 27 Novembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 17/02670 - N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

A titre subsidiaire,
- Ordonner la mise hors de cause de Messieurs [J] [V], [H] [V] et Madame [S] [U], Veuve [V] du chef des condamnations qui seraient prononcées au titre des travaux de remise en état qui seraient à réaliser et/ou du chef des préjudices allégués par le syndicat et les consorts [P] [O],

- Condamner en toute hypothèse la Crèmerie du [Localité 11] à relever et Messieurs [J] [V], [H] [V] et à Madame [S] [U], Veuve [V], de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre de ces chefs,

En tout état de cause,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 20] à réaliser les travaux préconisés par l’expert [K] afin de rétablir une ventilation normale des caves de l’immeuble, ceci sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Enfin,
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20] et les consorts [P] [O] à verser Messieurs [J] [V], [H] [V] et à Madame [D] [U], Veuve [V], la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, la société LA CREMERIE DU 17ème demande au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise de M. [K] du 16.10.2019,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTER Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

JUGER que la SAS CREMERIE du [Localité 11] est recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] à verser à la SAS CREMERIE du [Localité 11] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic ainsi que Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,
Décision du 27 Novembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 17/02670 - N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

Et à titre subsidiaire, CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] à la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi pour procédure abusive,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [Z] [P] à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [N] [O] à verser à la SAS CREMERIE DU [Localité 11] la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement ou in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] représenté par son syndic et Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,
Et à titre subsidiaire, CONDAMNER les demandeurs aux frais d’expertise,
Et à titre plus subsidiaire, CONDAMNER les parties aux frais d’expertise en fonction de la proportion dans laquelle chacune d’elles succombe.

ECARTER l’exécution provisoire de droit au jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 septembre 2025, a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire » et « juger » qui ne constituent pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures et plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur les interventions volontaires

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mars 2018, Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] sont intervenus volontairement à l’instance. En application des articles 328 et suivants du code de procédure, il convient de déclarer recevable cette intervention volontaire.

Monsieur [E], [I] [V] est décédé le 19 août 2022. Messieurs [J] et [H] [V], venant aux droits de leur père décédé, sont intervenus volontairement à la présente instance par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023. En application des articles 328 et suivants du code de procédure, il convient de déclarer recevable cette intervention volontaire.

II – Sur la demande, sous astreinte, de cessation de l’activité de « débit de boissons » exercée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , Monsieur [N] [O] et Madame [Z] [P] demandent au tribunal d’ordonner à la société LA CREMERIE DU 17ème de cesser toute activité de « débits de boissons », à savoir l’interdiction totale de vente de toutes boissons, alcoolisées ou non, à emporter ou sur place, et de recevoir du public sur place pour consommer des plats cuisinés qui n’est possible que si des boissons sont servies en même temps, ce qui est interdit par les dispositions du règlement de copropriété.

A l’appui de cette demande, ils font valoir en substance que :
- le règlement de copropriété interdit expressément les activités de débits de boissons, ce qui a été rappelé, à plusieurs reprises, aux défendeurs avant la conclusion du bail commercial ; le règlement de copropriété a été publié et est donc opposable à tous, y compris au locataire du local commercial,
- la jurisprudence constante en la matière décide que, si quelques activités limitées sont précisément et expressément visées et interdites aux termes du règlement de copropriété, le tout étant conforme à la destination de l’immeuble et justifié par le fait de protéger les copropriétaires contre des nuisances, alors l’interdiction est absolue et s’impose à tous (Civ. 3ème, 4 octobre 1995, n° 93-14.134),
- sur la notion de « débits de boissons » : en application de l’article L. 3331-1 du code de la santé publique, un débit de boissons est notamment, pour ce qui concerne les lieux où l’on peut consommer de l’alcool sur place, un établissement titulaire d’une licence de 3ème ou 4ème catégorie ; en application de l’article L.3331-2 de même code, un débit de boissons est également, pour les lieux où l’on peut consommer de l’alcool sur place, un établissement titulaire d’une « petite licence restaurant » ou d’une « licence restaurant » ; enfin l’article L. 3331-3 de même code permet de conclure que tous les établissements précités – dont notamment les établissements titulaires d’une licence de 3ème catégorie ou d’une « petite licence restaurant » – sont des débits de boissons,
- en outre, le guide des débits de boissons, récemment publié en ligne par le Ministère de l’économie, indique qu’« un débit de boissons est un établissement qui vend des boissons alcoolisées, à titre principal ou accessoire, qu'il s'agisse de boissons destinées à être consommées sur place ou emportées. Son exploitation est subordonnée à l'obtention d’une licence soumise à conditions »,
- la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est enregistrée auprès de l’INSEE comme un établissement de restauration de type rapide (Code NAF / APE 5610 C) ; toutefois, ce code NAF n’a aucune valeur juridique et ne permet que de désigner une seule activité alors qu’il est possible pour un commerçant d’exercer une pluralité d’activités commerciales, ce qui est le cas en l’espèce puisque la société défenderesse peut exercer les activités suivantes : vente de fromages à emporter, vente d’alcool sur place, vente de produits à consommer sur place,
- selon les éléments figurant sur le site internet de la Préfecture de police de [Localité 19], ce n’est pas l’usage qui est fait des boissons alcoolisées (consommation sur place, à emporter, consommation seule ou accessoire) qui influe sur la définition d’un débit de boissons mais plutôt le fait d’avoir une activité de vente de boissons alcoolisées ; la définition mentionnée sur le site du service public considère qu’un « débit de boissons est un établissement qui vend des boissons alcoolisées »,
- en l’espèce, c’est bien le simple fait de vendre des boissons alcoolisées qui fait que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est un débit de boissons, peu important que ces boissons soient consommées sur place, à emporter, ou de manière accessoire à l’activité de vente de fromages ; de plus, la société LA CREMERIE DU [Localité 11] a sollicité une « petite licence restaurant » suivant déclaration auprès de la préfecture de police ainsi que les autorisations nécessaires afin d’obtenir des terrasses sur la voie publique ; il est possible de manger du fromage et de boire du vin entre la fin de matinée et jusqu’à 22 h 00 (avec des possibilités que cela se finisse bien plus tardivement en cas de privatisation de l’espace, ce qui est une prestation proposée par ce commerçant) ; il ressort également du KBIS de la société la vente de fromages et de vins ; le statut juridique de la société défenderesse, son exploitation, les photographies jointes, les publicités faites sur les réseaux sociaux et les témoignages circonstanciés des copropriétaires établissent de manière certaine que la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est une fromagerie mais qu’elle est aussi un débit de boissons.

En réponse aux arguments soulevés en défense, ils indiquent que :
- le débat ne porte pas sur le fait de savoir si le commerce exploité par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est une fromagerie ou un bar ni même sur les horaires d’ouverture ou de fermeture de la fromagerie ni encore sur l’activité accessoire ou principale des prestations liées à la vente de boissons alcoolisées à partir du moment où il est établi qu’il s’agit d’un débit de boissons,
- sur la définition de « débits de boissons » à la date de l’établissement du règlement de copropriété, soit en 1952, la copropriété souhaitait prohiber les bars et tous débits de boissons (c’est d’ailleurs pour cela que le terme « débit de boissons » est expressément repris dans le règlement de copropriété), dont les restaurants ou assimilés qui font partie intégrante des débits de boissons, y compris au sens de la législation de 1952,
- la vente sur place ne représente pas 10 % du chiffre d’affaires de la société défenderesse, les chiffres avancés sont ceux des années COVID et ne sont pas représentatifs de l’activité de la vente sur place ; les chiffres comptables de 2018 ou 2019 montrent une part plus importante de cette activité (environ 30 % du chiffre d’affaires) ; par ailleurs, le caractère de « débit de boissons » que peut revêtir un commerce n’est pas fonction de l’importance de ladite activité de débit de boissons ; quelle que soit la proportion que revêt l’activité de débit de boissons dans le chiffre d’affaires global de l’activité commerciale en question, dès lors que le commerçant dispose d’une licence lui permettant de vendre des boissons alcoolisées à ses clients, la qualification juridique de « débit de boissons » se trouve caractérisée,
- de plus, en septembre 2022, la place de stationnement livraison située juste devant le magasin a été déplacée (aux frais de la société défenderesse) du [Adresse 1] au [Adresse 9], de sorte qu’une autorisation de terrasse estivale a pu être octroyée par la Mairie de [Localité 19] à la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à compter de l’année 2023 pour installer une terrasse estivale sur l’ancienne place de stationnement ce qui démontre que l’activité de consommation d’alcool sur place est déterminante de son activité.

Les consorts [V] répondent que :
- aux termes de deux décisions en date des 30 juin et 28 juillet 2018, le juge des référés, juge de l’évidence, a indiqué que «l’activité visée dans l’extrait Kbis de la société comme celle visée dans l’acte de cession de bail est essentiellement la vente et dégustation de fromages, vin, tous produits alimentaires, sandwichs, salade, boissons softs, ce qui ne correspond pas à l’activité d’un bar ou débit de boisson au sens visé dans le règlement de copropriété » pour la première décision et que « les limites imposées à la liberté du commerce dans un règlement de copropriété, si elles sont licites, ne peuvent être interprétées que restrictivement au regard de la liberté du commerce. Le fait de solliciter une petite licence de restauration ne modifie en rien la destination du bail et n’a été faite que pour régulariser la vente possible de vins pour les clients décidant de consommer sur place leur fromage, ce qui ne peut avoir pour effet de transformer l’activité de ce local en débit de boisson, la vente de boissons alcoolisées étant très accessoire à l’activité principale » pour la seconde décision,
- les dispositions de l’article L. 3331-2 du code de la santé publique distingueraient entre les « débits de boissons » à proprement parler (et qui sont interdits par le règlement de copropriété) et les « autres établissements susceptibles de vendre accessoirement de l’alcool à ses clients » ; dès lors, la société LA CREREMERIE DU [Localité 11] dont l’activité statutaire ne prévoit nullement celle de « débit de boissons » et qui ne dispose donc pas d’une licence de débit de boissons mais d’une simple « licence de restauration » ne saurait voir son activité assimilée à celle d’un débit de boissons.

La société LA CREMERIE DU [Localité 11] expose, quant à elle, que :
- l’activité commerciale de fromagerie n’est pas interdite pas le règlement de copropriété ; la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est une fromagerie qui propose une dégustation sur place avec un service de petite restauration,
- aux termes des deux décisions en date des 30 juin et 28 juillet 2018, le juge des référés a considéré que son activité principale est la vente et la dégustation de fromage et a donc exclu l’appellation de débit de boissons,
- sur la notion de débit de boissons : le règlement de copropriété, daté de 1952, indique expressément que « sont spécialement interdits les débits de boissons, bars, maisons de jeux » ; or, la notion actuelle de « débits de boissons » concerne un nombre extrêmement important de commerces ; ainsi, d’après le guide mis en ligne par le Ministère de l’économie, « un débit de boissons est un établissement qui vend des boissons alcoolisées, a titre principal ou accessoire, qu’il s’agisse de boissons destinées a être consommées sur place ou emportées. Son exploitation est subordonnée a l’obtention d’une licence soumise à conditions » ; le Ministère de l’économie fait une énumération non exhaustive des établissements soumis au régime des licences de débit de boissons qui sont « les débits de boissons à consommer sur place : restaurants, cafés, pubs, discothèques, etc. » et « les débits de boissons à emporter : restaurants à emporter, supermarchés, épiceries, cavistes, vente à distance ou par internet, etc. »,  
- l’INSEE opère une distinction pour la classification des établissements commerciaux ; la nomenclature nationale des activités commerciales distingue les activités de débits de boissons avec le code NAF/APE 5630 Z - qui concerne les bars, cafés, discothèques, piste de danse - et la restauration de type rapide code NAF/APE 5610C qui est celui de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] ; la Préfecture de police de [Localité 19] opère également une distinction entre « les débits de boissons » et les restaurants ;
- la société LA CREMERIE DU [Localité 11] est une fromagerie qui, accessoirement, exerce une activité de petite restauration ; elle n’est pas un débit de boissons ni pour la Préfecture de police de [Localité 19] ni pour les copropriétaires rédacteurs du règlement de copropriété,
- ce règlement de copropriété doit être apprécié d’après l’intention des copropriétaires lors de sa rédaction en 1952, et non selon les dispositions d’une règlementation postérieure que les rédacteurs n’ont pas pu envisager ; le règlement de copropriété interdit expressément l’activité de bar mais pas celle de restaurant ni de commerce alimentaire quel qu’il soit ; cette précision démontre bien que la copropriété a souhaité effectuer cette distinction et interdire les bars et autres établissements servant de l’alcool à toute heure surtout la nuit et sans obligation de servir simultanément des repas,
- la société LA CREMERIE DU [Localité 11] respecte scrupuleusement le règlement de la Mairie de [Localité 19] ; comme tout commerce à [Localité 19], elle dispose de la possibilité d’installer une terrasse,
- en outre, elle est une fromagerie ayant comme activité très accessoire une petite restauration rapide qui représente moins de 10 % du chiffre d’affaires en 2021 (chiffres restant stables en 2022, 2023 et 2024) ; de plus, les horaires d’ouverture de la fromagerie ne correspondent pas à ceux d’un bar qui génère plus de nuisances,
- en outre, le syndicat des copropriétaires tente d’assimiler la société LA CREMERIE DU [Localité 11] à « un bar à vins » ou un « bar à fromage » car il sait pertinemment que l’activité principale de fromagerie n’est pas proscrite par le règlement de copropriété ; l’affirmation selon laquelle il est possible de privatiser l’endroit n’est corroborée par aucun élément mais se fonde sur une publicité où il est question de prendre un « apéro » datant de 2016 ; la fromagerie n’est pas un bar comme le montre la configuration du magasin et elle n’exerce pas l’activité de bar et la possibilité de privatiser les lieux pour un évènement particulier ne fait pas de ce commerce un bar ; il en est de même s’agissant de la possibilité de déguster une formule « apéro » qui consiste surtout à la dégustation de fromages accompagnée d’un verre de vin et la fromagerie ne propose pas de verre de vin seul,
- aucune plainte pour un trouble de voisinage n’a été déposée par les copropriétaires depuis l’ouverture du magasin (il est produit aux débats 42 attestations de personnes qui certifient que l’activité de fromagerie ne génère aucun trouble, qu’il s’agit d’un commerce de « de jour » qui ferme ses portes à 20 h 30),
- les photographies produites en demande ne sont pas datées et les attestations ne sont pas probantes ; les signalements faits auprès de la ville de [Localité 19] via l’application « dansmarue » émanent tous de Monsieur [N] [O] et n’ont donné lieu à aucune suite, ce qui démontre l’existence d’un acharnement non justifié.

***

Aux termes de l’article 8, I de la loi du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 9, I de la même loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Lorsqu’un copropriétaire entend changer l’affectation de ses parties privatives, il doit, indépendamment du respect des règles d’urbanisme, s’assurer que cette affectation est compatible avec les dispositions du règlement de copropriété, qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou règlementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d’habitation « bourgeoise » la clause d’habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe tout active professionnelle au sein de l’immeuble, réservé à l’usage d’habitation dans son entier, tandis que la clause d’habitation bourgeoise dite « ordinaire » permet l’exercice de certaines activités telles les activités libérales, d’enseignement, associatives etc.

Même fondée sur une disposition du règlement de copropriété, une restriction aux droits d’un copropriétaire doit être justifiée par la destination de l’immeuble ou les droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 24 octobre 1990). En vertu de ce principe, les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

Ainsi, si le règlement de copropriété doit être respecté et non dénaturé lorsqu’il comporte une clause précise (Civ. 3ème, 18 décembre 1991, pourvoi n° 90-12.737), ce qui permet d’interdire une affectation d’un lot contraire à ce règlement et source de nuisances (Civ. 3ème, 30 juin 1992, pourvoi n° 91-12.639), il n’en demeure pas moins que les stipulations du règlement de copropriété ne peuvent être étendues au-delà de leur domaine précis (Civ. 3ème, 8 mars 1995, pourvoi n° 93-10.883, s’agissant d’un règlement de copropriété ne comportant « d’autre prohibition que d’effectuer des actes de production industrielle ou d’exercer un commerce dans les étages », donc n’interdisant pas les « activités cultuelles et culturelles » ; Civ. 3ème, 21 novembre 2000, pourvoi n° 96-17.101, au visa de l’article 1134 du code civil, s’agissant d’une activité de restauration qui n’était pas expressément interdite par le règlement de copropriété « en dérogation du principe de la liberté des activités commerciales » ; Civ. 3ème, 14 décembre 2010, pourvoi n° 09-71.134 : « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la copropriété était composée de deux bâtiments à usage mixte d'habitation et de commerce et que le règlement de copropriété n'interdisait pas expressément une activité de restauration, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations a violé les textes susvisés »).

En outre, l’article L. 3331-1 du code de la santé publique dispose que « les débits de boissons à consommer sur place sont répartis en deux catégories selon l’étendue de la licence dont ils sont assortis :
3° la licence de 3ème catégorie, dite « licence restreinte », comporte l’autorisation de vendre pour consommer sur place les boissons des groupes un et trois ;
4° la licence de 4ème catégorie dite « grande licence » ou « licence de plein exercice », comporte l’autorisation de vendre pour consommer sur place toutes les boissons dont la consommation à l’intérieur demeure autorisée, y compris celles du quatrième et du cinquième groupe ».

L’article L. 3331-2 du même code indique que « les restaurants qui ne sont pas titulaire d’une licence débit de boissons à consommer sur place doivent, pour vendre des boissons alcooliques, être pourvus de l’une des deux catégories de licence ci-après :
1° La " petite licence restaurant " qui permet de vendre les boissons du troisième groupe pour les consommer sur place, mais seulement à l'occasion des principaux repas et comme accessoires de la nourriture ;
2° La " licence restaurant " proprement dite qui permet de vendre pour consommer sur place toutes les boissons dont la consommation est autorisée, mais seulement à l'occasion des principaux repas et comme accessoires de la nourriture.
Les établissements dont il s'agit ne sont soumis ni aux interdictions mentionnées aux articles L. 3332-1 et L. 3332-2, ni à la réglementation établie en application des articles L. 3335-1, L. 3335-2 et L. 3335-8 ».

Enfin, l’article L. 3331-3 dudit code dispose que « les établissements titulaires d'une licence à consommer sur place ou d'une licence de restaurant peuvent vendre pour emporter les boissons correspondant à la catégorie de leur licence.
Les autres débits de boissons à emporter doivent, pour vendre des boissons alcooliques, être pourvus de l'une des deux catégories de licences ci-après :
1° La " petite licence à emporter " comporte l'autorisation de vendre pour emporter les boissons du troisième groupe ;
2° La " licence à emporter " proprement dite comporte l'autorisation de vendre pour emporter toutes les boissons dont la vente est autorisée ».

En l’espèce, il convient de rappeler que les demandeurs ont, dans un premier temps, sollicité l’interdiction de l’activité de fromagerie de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] avant son ouverture, et ce à compter d’avril 2016, comme en attestent les courriers et mises en demeure produits aux débats.

Décision du 27 Novembre 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 17/02670 - N° Portalis 352J-W-B7B-CJ37Z

Puis, ils ont saisis le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris afin de voir cesser l’activité de la société défenderesse arguant qu’il s’agissait d’un bar ce qui a été rejeté par les ordonnances en date des 30 juin et 28 juillet 2016.

Enfin, dans le cadre de la présente procédure, les demandeurs sollicitent aux termes de leurs dernières écritures la cessation, uniquement, de l’activité de débit de boissons qu’exercerait la société LA CREMERIE DU [Localité 11] mais ils incluent dans leur demande de cessation d’activité la vente de boissons non alcoolisées, sur place ou à emporter, et la réception du public sur place, tout en sollicitant par ailleurs, la résiliation du bail commercial par la voie de l’action oblique.

Dès lors, tant le syndicat des copropriétaires que les deux intervenants volontaires, Madame [Z] [P] et Monsieur [N] [O], souhaitent en réalité voir ordonner la cessation de l’ensemble de l’activité (y compris vente de boissons non alcoolisées et restauration) de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] en exposant qu’il s’agit d’un débit de boisson et que cette activité est interdite par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété stipule que « tous les locaux composant le rez-de-chaussée ne pourront être occupés ou utilisés pour des commerces insalubres, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres propriétaires de l’immeuble ou les voisins, par le bruit, l’odeur ou la trépidation ; sont spécialement interdits les débits de boissons, bars, maisons de jeux et tous commerces et industries qui pourraient donner lieu à enquête de commodo ou incommodo ».

Ce règlement de copropriété de 1952, qui indique expressément que « sont spécialement interdits les débits de boissons, bars, maisons de jeux », est un contrat et doit donc être interprété strictement au regard de l’intention de ses rédacteurs au moment de sa rédaction. Dès lors, il n’y a pas lieu à examiner spécialement ce qu’est un débit de boissons aujourd’hui mais il convient plutôt de déterminer si l’activité exercée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] peut être qualifiée de « débit de boissons » au sens du règlement de copropriété.

Ainsi, les demandeurs se fondent sur le guide mis en ligne par le Ministère de l’économie qui définit un débit de boissons comme « un établissement qui vend des boissons alcoolisées, a titre principal ou accessoire, qu’il s’agisse de boissons destinées a être consommées sur place ou emportées. Son exploitation est subordonnée a l’obtention d’une licence soumise à conditions » et ils précisent que le Ministère de l’économie fait une énumération non exhaustive des établissements soumis au régime des licences de débit de boissons qui sont « les débits de boissons à consommer sur place : restaurants, cafés, pubs, discothèques, etc. » et « les débits de boissons à emporter : restaurants à emporter, supermarchés, épiceries, cavistes, vente à distance ou par internet, etc. ».

Sur la base de cette définition, ils indiquent qu’à partir du moment où la société LA CREMERIE DU [Localité 11] vend des boissons alcoolisées, elle exerce nécessairement une activité de « débit de boissons » interdite par le règlement de copropriété.

Or, une telle interprétation de l’activité de « débit de boissons » reviendrait en réalité à interdire toutes les activités susceptibles d’inclure de la vente d’alcool, que ce soit à titre principal ou à titre accessoire, donc à interdire un nombre important de commerces, comme en l’espèce l’activité de fromagerie ou de petite restauration, et ce, alors même qu’aucune interdiction spécifique à ces activités n’est expressément édictée par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, il résulte des dispositions du code de la santé publique précédemment rappelées une distinction entre les « débits de boissons » au sens strict, soit ceux titulaires d’une licence « débit de boissons » (article L. 3331-1 du code de la santé publique) et les autres établissements comme les restaurants qui ne sont, quant à eux, pas titulaires d’une licence « débit de boissons » mais d’une « petite licence restaurant » ou « licence restaurant » (article L. 3331-2 du code de la santé publique).

Il convient de relever que la nomenclature de l’INSEE opère cette même distinction ainsi que la Préfecture de police de [Localité 19] qui mentionne sur son site internet différentes catégories d’établissement à savoir les débits de boissons à consommer sur place et les débits de boissons à emporter (titulaires d’une licence 3 ou 4 ou d’une licence à emporter) et les restaurants (titulaires d’une petite licence de restaurant ou d’une licence restaurant).

Il sera noté que le règlement de copropriété interdit expressément l’activité de bar, qui est un débit de boissons selon la définition du ministère de l’économie suscitée, mais ne pose aucune interdiction spécifique pour l’activité de restaurant ou encore celle de commerce alimentaire susceptible de vendre de l’alcool.

En outre, la rédaction de cette clause du règlement de copropriété, rappelée ci-dessus, montre qu’en réalité, la notion de « débit de boissons » vise tout établissement pouvant servir de l’alcool et pouvant être sources d’importantes nuisances pour le voisinage mais être également source d’insalubrité ou de danger. C’est ce que rappelle la première phrase de la clause en indiquant que « tous les locaux composant le rez-de-chaussée ne pourront être occupés ou utilisés pour des commerces insalubres, dangereux ou susceptibles d’être gênants pour les autres propriétaires de l’immeuble ou les voisins, par le bruit, l’odeur ou la trépidation ». 

En conséquence, la clause du règlement de copropriété litigieuse, qui ne se réfère pas à la qualification des débits de boissons telle qu’elle résulte des dispositions administratives et des dispositions du code de la santé publique, ne peut être interprétée, sans dénaturation, comme interdisant l’ensemble des débits de boissons entrant dans les différentes catégories déterminées par des dispositions précitées. Il n’interdit, en outre, de manière expresse ni l’activité de restauration ou petite restauration ni celle de fromagerie (exemple : Cour d’appel de [Localité 21], 1ère chambre, 16 février 2021, n° 19/03944, pour une activité de salon de thé/petite restauration non interdite précisément par le règlement de copropriété et non génératrice de nuisances au sens dudit règlement).

Or, il ressort clairement de l’extrait KBIS de la société LA CREMERIE DU [Localité 11] que son acticité est celle de : « vente, dégustation sur place fromages, vin, sandwichs. Sandwicherie, épicerie ». L’acte de cession de bail commercial en date du 26 avril 2016 précise en son article 5, sur la destination des lieux loués, que « les locaux loués et présentement cédés sont utilisés exclusivement pour les activités suivantes : achat, vente et distribution de fromages, produits laitiers, vins, boissons soft, sandwichs et dégustation sur place ; la vente à emporter de tous produits comestibles, boissons » (ce qui a d’ailleurs été rappelé par le juge des référés aux termes de son ordonnance rendue le 30 juin 2016).

Par ailleurs, l’ordonnance du 28 juillet 2016 précise justement que « le fait de solliciter une petite licence de restauration ne modifie en rien la destination du bail et n’a été faite que pour régulariser la vente possible de vins pour les clients décidant de consommer sur place leur fromage, ce qui ne peut avoir pour effet de transformer l’activité de ce local en débit de boisson, la vente de boissons alcoolisées étant très accessoire à l’activité principale ». Il en est de même s’agissant du fait de solliciter et d’obtenir une autorisation d’installer une terrasse.

Ces éléments ne permettent pas de requalifier l’activité exercée par la société LA CREMERIE DU [Localité 11] en « débit de boissons » au sens du règlement de copropriété.

Ainsi, la société défenderesse est bien un commerce de vente de fromages, assortie d’une activité plus accessoire de petite restaura