TJ 31555, 27 nov. 2025, RG 20/01236

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 27 Novembre 2025
DOSSIER : N° RG 20/01236 - N° Portalis DBX4-W-B7E-PBSE
NAC : 62B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 27 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame GABINAUD LAURE, Vice-Présidente
et
Monsieur SINGER Grégory, Juge

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Madame GABINAUD Laure, Vice-Présidente
Madame KINOO Anne, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé

Madame SULTANA Elise

JUGEMENT

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Madame GABINAUD Laure.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à

DEMANDEURS

M. [J] [LH]
né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 31], demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 243

Mme [E] [L]
née le [Date naissance 18] 1986 à [Localité 34], demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 243

S.C.I. ROODE FOR [Localité 33], RCS de [Localité 35] 831 235 932, dont le siège social est sis [Adresse 21]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 243

DEFENDEURS

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société MARCET, RSC de [Localité 30] 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 20]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, RCS [Localité 30] 542 110 291, ès-qualités d’assureur de la société SGB PROMOTIONS., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocate au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 231

et représentée par Maître Séverine VALLET de la SCP COSTE-DAUDE-VALLET-LAMBERT, avocate au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

S.A. MMA IARD, RCS [Localité 26] 440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 107

M. [UF] [DF] [H] [Z],
né le [Date naissance 17] 1972 à [Localité 27], demeurant [Adresse 16]

représenté par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 195

M. [PG] [LD], demeurant [Adresse 5] / FRANCE

représenté par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant , vestiaire : 106

S.A.R.L. MARCET, RCS [Localité 24] 448 279 554, dont le siège social est sis [Adresse 28]

représentée par Maître Jean-marc CLAMENS de LA SELAS CLAMENS CONSEIL , avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

CAISSE NATIONALE DE REASSURANCE MUTUELLE AGRICOLE GROUPAMA (HORS DE CAUSE PAR DECISION DU 4 FEVRIER 2025) venant aux droits de la SA GAN EUROCOURTAGE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 22]

représentée par Maître Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocate au barreau de TOULOUSE,

M. [I] [X]
né le [Date naissance 1] 1983 , demeurant [Adresse 19]

représenté par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

Mme [YA] [P] épouse [LD], demeurant [Adresse 5] / FRANCE

représentée par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 106

Mme [G] [OY]
née le [Date naissance 7] 1973 à [Localité 32], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE - SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 195

Mme [S] [T]
née le [Date naissance 15] 1982 à [Localité 29] , demeurant [Adresse 19]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 326

S.A.S. SBG PROMOTIONS, RCS de [Localité 25] 517 513 594, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Dominique ALMUZARA de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 172

M. [W] [AS], demeurant [Adresse 23]

représenté par Maître Jean noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 38

Mme [U] [HI], demeurant [Adresse 23]

représentée par Maître Jean noël CHIBOUST, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 38

M. [A] [ER], demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 107

PARTIES INTERVENANTES

Société MMA IARD ASSURANCE MUTUELLE, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats plaidant, vestiaire : 107

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 12] représenté par son syndic bénévole pris en la personne de Monsieur [JS] demeurant en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats plaidant, vestiaire : 243

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 décembre 2009, la SAS SBG Promotions a acquis un immeuble sis au [Adresse 11]. Cet immeuble appartenait auparavant aux mêmes propriétaires, et elle l’a divisé en quatre lots soumis au régime des copropriétés :

-un appartement à aménager en rez-de-jardin,

-un appartement T5 avec terrasse privative en rez-de-chaussée,

-un appartement T5 avec terrasse privative au 1er étage,
-un appartement T3 aménagé dans les combles au 2ème étage.

La SAS SGB Promotions, marchande de bien, était assurée auprès de la SA Gan eurocourtage, aux droits de laquelle vient la SA Allianz IARD.

Le 10 mai 2010, la SAS SBG Promotions a vendu l’appartement en rez-de-jardin à Mme [G] [OY] et M.[UF] [Z].

Ces derniers ont entrepris des travaux, confiés à M. [A] [ER], maître d’oeuvre assuré auprès des SA MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, et à la SARL Marcet, entreprise de maçonnerie/plâtrerie, assurée auprès de la SA AXA France IARD.

Le 30 juin 2015, Mme [G] [OY] et M. [UF] [Z] ont vendu ce même appartement en rez-de-jardin à M. [I] [X] et Mme [S] [T].

Le 23 février 2017, M. [I] [X] et Mme [S] [T] ont vendu cet appartement à Mme [E] [L] et M. [J] [LH].

Par ailleurs, le 3 juin 2010, la SAS SBG Promotions a vendu l’appartement T5 avec terrasse privative en rez-de-chaussée à Mme [YA] [P] et M.[PG] [LD].

Le 4 juillet 2013, Mme [YA] [P] et M.[PG] [LD] ont vendu cet appartement à Mme [U] [HI] et M.[W] [AS].

Le 9 août 2017, Mme [U] [HI] et M.[W] [AS] ont vendu cet appartement en rez-de-chaussée à la SCI Roode for [Localité 33].

Les consorts [Y] se sont plaints de nuisance sonores provenant de l’étage, propriété de la SCI Roode for [Localité 33], à savoir des bruits de la vie quotidienne.

La SCI Roode for [Localité 33] a donné mandat au cabinet Gamba, acousticien, aux fins de vérifier l’isolation acoustique entre les deux appartements, lequel a conclu à une isolation très faible.

Suivant actes d’huissier de justice signifiés les 28 mars, 19 et 20 avril 2018, les consorts [Y] et la SCI Roode for [Localité 33] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse au contradictoire de la SAS SBG Promotions, lequel a désigné Mme [LL] en qualité d’expert judiciaire suivant ordonnance du 31 mai 2018.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables :

- Aux propriétaires successifs des deux lots,

- A M.[A] [ER], architecte intervenu sous la maîtrise d’ouvrage des consorts [K] pour les travaux de l’appartement situé en rez-de-jardin, et son assureur les SA MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles,

- A la SARL Marcet, entreprise de maçonnerie/plâtrerie intervenue pour les travaux de l’appartement situé en rez-de-jardin et son assureur la SA Axa France IARD.

Mme [LL] a déposé son rapport le 17 décembre 2019.

Suivant actes d’huissier signifiés les 19, 20, 26 mars et 9 avril 2020, Monsieur [J] [LH], Madame [E] [L], et la SCI Roode for [Localité 33] ont fait assigner Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], la SAS SBG Promotions, Monsieur [A] [ER], et la SA MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir les condamner in solidum à réparer divers préjudices, sur le fondement du dol pour les particuliers, et des articles 1792 et suivants du code civil pour la SAS SBG Promotions et M. [ER].

Suivant actes d’huissier signifiés les 5 et 6 mai 2020, M. [A] [ER] et la SA MMA IARD ont fait assigner la SARL Marcet et la SA AXA France IARD, devant la même juridiction aux fins de les voir condamnées à les garantir de leurs éventuelles condamnations.

Suivant acte d’huissier signifié le 15 juin 2020, M. [W] [AS] et Mme [U] [HI] ont appelé en cause M. [PG] [LD] et Mme [YA] [P].

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 20 juillet 2020.

Suivant acte d’huissier signifié le 10 juillet 2020, M. [LH], Mme [L] et la SCI Roode for [Localité 33] ont fait assigner la caisse nationale de réassurance mutuelle agricole Groupama (ci-après la Groupama) ès qualité d’assureur de la SAS SBG Promotions.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 4 septembre 2020.

Suivant actes d’huissier signifiés le 8 septembre 2020, M.[X] et Mme [T] ont fait assigner M.[UF] [Z] et Mme [G] [OY], devant la même juridiction aux fins de les voir condamnés à garantir leurs éventuelles condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 15 septembre 2020.

Suivant ordonnance du 07 octobre 2021, le juge de la mise en état a :

- Rejeté la demande de jonction de l’incident au fond formée par la SAS SBG Promotions ;

- Déclaré irrecevables les recours formés par M. [UF] [Z] et Mme [G] [OY] d’une part, M. [W] [AS] et Mme [U] [HI] d’autre part sur le fondement décennal des articles 1792 et suivants du code civil au motif de leur forclusion ;

- Rejeté toutes autres fins de non recevoir ;

- Condamné la SAS SBG Promotions aux dépens de l’incident et à payer aux consorts [PC] et la SCI Roode for [Localité 33], aux consorts [B], aux consorts [YP], à M. [ER] et à la SA MMA IARD la somme de 1 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident ;

- Réservé le surplus des demandes et les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14], représenté par son syndic bénévole pris en la personne de M. [JS] (ci-après le syndicat des copropriétaires) est intervenu volontairement à l’instance suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2023.

Suivant ordonnance du 6 juillet 2023, le juge de la mise en état a :

- Reçu l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] représenté par son syndic bénévole pris en la personne de M.[JS] ;

- Reçu l’intervention volontaire de la compagnie MMA IARD Assurances mutuelles, en qualité de co-assureur de M. [A] [ER] ;

- Constaté que les compagnies MMA et M. [A] [ER], les époux [LD], les consorts [AS] et [HI], les consorts [Z]- [OY], la SA Axa France IARD et la SARL Marcet, les consorts [B] et la SAS SBG Promotions se désistent de l’incident d’irrecevabilité soulevé à l’encontre d’une partie des demandes formées par les consorts [PC] et la SCI Roode for [Localité 33].

Le 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture et fixé l’affaire à l’audience collégiale de plaidoirie du 6 juin 2024. Suivant ordonnance du 1er février 2024, il a refusé de rabattre l’ordonnance de clôture et a maintenu l’audience de plaidoirie. Suivant ordonnance notifiée le 4 mars 2024, il a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture.

Le 6 juin 2024, il a fixé un calendrier de procédure aboutissant à une audience de plaidoirie le 13 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 10 octobre 2024, M.[A] [ER], la MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD ont fait assigner la SA Allianz IARD, en sa qualité d’assureur de la société SBG Promotions, devant la présente juridiction aux fins de la voir condamnée à les garantir de leurs éventuelles condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 3 décembre 2024.

Suivant ordonnance du 4 février 2025, le juge de la mise en état a :

- Mis Groupama hors de cause ;

- Condamné Groupama et la société SBG Promotions in solidum aux dépens de l’incident ;

- Réservé les demandes et le surplus des dépens ;

- Condamné la société SBG Promotions à payer à Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Dit n’avoir lieu à faire d’autres applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Fixé un nouveau calendrier de procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 septembre 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, M.[LH], Mme [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] demandent au tribunal, sous le visa des articles 1137, 1240 et 1241, 1792 et suivants du code civil, de bien vouloir :

- Débouter l’ensemble des défendeurs de l’intégralité de leurs demandes ;

- Déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic bénévole en la personne de M.[UR] [D], représentant la SCI Roode for [Localité 33] ;

- Dire et juger que les consorts [X] – [T] ont commis un dol par réticence dolosive envers les consorts [LH] – [L],
-Dire et juger que les consorts [AS] – [HI] ont commis un dol par réticence dolosive envers la SCI Roode for [Localité 33] ;

- Dire et juger que Monsieur [ER] a commis des manquements dans sa mission à l’origine du défaut d’isolation acoustique ;

- Dire et juger que la société SBG Promotions a commis des manquements dans son opération de division à l’origine du défaut d’isolation acoustique ;

- Condamner in solidum Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], la société SBG Promotions, la compagnie Allianz, Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], Monsieur [A] [ER], MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [LH], à Madame [L], à la SCI Roode for [Localité 33] et au syndicat des copropriétaires les sommes de :

- 433 000 € TTC au titre des travaux de reprise,

- 10% du coût des travaux de reprise, soit 43 300€ TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre,

- 11 744,73 € au titre du coût d’une assurance dommages ouvrage,
- 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner in solidum Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], la société SBG Promotions, la compagnie Allianz, Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], Monsieur [A] [ER], MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [LH] et à Madame [L] les sommes de :

- 3 840 € TTC au titre des frais de déménagement et réaménagement,

- 2 214 € TTC au titre des frais de garde-meuble,

- 14 400 € au titre des frais de relogement pendant les travaux actualisé sur l’indice IRL,

- au titre du préjudice de jouissance avant travaux : 1 920 € par mois depuis le 23 février 2017 et jusqu’à complète indemnisation,

- au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux : 14 400 €,

- au titre du préjudice moral : 30 000 €

- Condamner in solidum Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], la société SBG Promotions, la compagnie Allianz, Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], Monsieur [A] [ER], MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD à verser à la SCI Roode for [Localité 33] les sommes de :

- 3 840 € TTC au titre des frais de déménagement et réaménagement,

- 2 214 € TTC au titre des frais de garde-meuble,

- 9 000 € au titre des frais de relogement pendant les travaux actualisé sur l’indice IRL,

- au titre du préjudice de jouissance : 1 200 € par mois depuis le 9 août 2017 et jusqu’à complète indemnisation,

- au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux : 9 000 €,

- au titre du préjudice moral : 15 000 €,

- 26 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale,

- Ordonner la réactualisation du coût des travaux de reprise, frais d’ingénierie inclus, sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport de l’expert judiciaire jusqu’à la décision à intervenir ;

- Juger que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

- Condamner in solidum Monsieur [I] [X], Madame [S] [T], la société SBG Promotions, la compagnie Allianz, Monsieur [W] [AS], Madame [U] [HI], Monsieur [A] [ER], MMA IARD Assurances mutuelles et la SA MMA IARD aux entiers dépens de l’instance, comprenant également les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise taxés à la somme de 8 592,48 € ;

- Prononcer l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 26 août 2025, M.[X] et Mme [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1240 et 1792 et suivants du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

- Rejeter toutes demandes à l’encontre de Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] ;

- Les condamner, in solidum, à verser à Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T], la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles engagés ;

A titre subsidiaire :

En cas de condamnation de Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] :

- Condamner la société SBG Promotions, son assureur Allianz IARD (venant aux droits du Gan Eurocourtage) Monsieur [Z], Madame [OY], Monsieur [ER] et les MMA Iard, tenus in solidum, à les relever et garantir indemnes ;

- Ramener les préjudices subis par les consorts [LH] [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires à de plus justes proportions ;

- Ecarter l’exécution provisoire du jugement à venir, au bénéfice des consorts [LH] [L], de la SCI Roode for [Localité 33] et du syndicat des copropriétaires ;

En toute hypothèse :

- Condamner Madame [E] [L] aux entiers dépens de première instance dont distraction à la SELAS Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, M.[Z] et Mme [OY] demandent au tribunal, au visa des articles 1337 et 1792 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

- Débouter Madame [S] [T] et de Monsieur [HE] [X] de leurs demandes visant à condamner Monsieur [UF] [Z] et Madame [G] [OY] à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre ;

A titre subsidiaire :

- Condamner solidairement la société SBG Promotions et Monsieur [A] [ER] à relever et garantir Monsieur [UF] [Z] et Madame [G] [OY] de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

A titre infiniment subsidiaire :

- Débouter Monsieur [J] [LH], Madame [E] [L] et la SCI Roode for [Localité 33] de leurs demandes confuses et disproportionnées et les réduire à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :

- Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- Condamner toute partie succombante à payer à Monsieur [UF] [Z] et Madame [G] [OY] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner toute partie succombante aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, M.[AS] et Mme [HI] demandent au tribunal, au visa des articles 1137 et 1240 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

- Débouter M. [LH], Mme [L] et la SCI Roode for [Localité 33] de l’ensemble des demandes formulées contre Mr [UB] et Madame [HI] ;

- Condamner la SCI Roode for [Localité 33] à verser indivisément à M. [UB] et Madame [HI] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

A titre subsidiaire :

- Condamner in solidum la SAS SBG Promotions et son assurance la SA Allianz IARD à relever et garantir les consorts [AS] [HI] de toutes condamnations prononcées contre eux ;

- Condamner M. [A] [ER] et son assurance la SA MMA IARD à relever et garantir les consorts [AS] [HI] de toutes condamnations prononcées contre eux ;

- Condamner M. [PG] [LD] et Mme [V] [P] à relever et garantir les consorts [AS] [HI] de toutes condamnations prononcées contre eux ;

- Condamner in solidum la SAS SBG Promotions, la SA Allianz IARD, M.[A] [ER], SA MMA IARD, M. [PG] [LD] et Mme [V] [P] à verser indivisément à M. [UB] et Madame [HI] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

En tout état de cause :

- Débouter la SCI Roode for [Localité 33] de sa demande au titre du préjudice moral ;

- Ramener à de plus justes proportions le préjudice de jouissance allégué par la SCI Roode for [Localité 33].

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, M.[LD] et Mme [P] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et 2224 et suivants du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :

- Débouter les consorts [PK] de leur demande en garantie à l’endroit des consorts [LD] [P] ;

- Débouter tout concluant de toute demande à l’encontre des consorts [LD] [P] ;

A titre subsidiaire :

- Condamner solidairement la société SBG Promotions et la société MMA IARD à relever et garantir les consorts [LD] [P] de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

A titre très subsidiaire :

- Débouter la SCI Roode for [Localité 33], les consorts [LH] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] de leurs demandes indemnitaires au titre du préjudice moral, de la perte de valeur vénale, des frais de maîtrise d’œuvre, des frais de garde-meuble ;

- Réduire à de plus justes proportions le montant alloué au titre des travaux de reprise et au titre du préjudice de jouissance ;

En toute hypothèse :

- Condamner solidairement tout succombant au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

-Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 25 août 2025, la SAS SBG Promotions demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1119, 1231-1, 1240 et 1241, ainsi que 1792 et suivants du code civil, et L.112-2 et suivants du code des assurances, de bien vouloir :

A titre principal :

- Débouter Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société SBG Promotions ;

-Débouter les Consorts [YP], [K], [B], [PK], Monsieur [ER], MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles, la SARL Marcet et la compagnie AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société SBG Promotions ;

A titre subsidiaire :

➢ Sur les prétentions des demandeurs :

- Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L] et de la SCI Roode for [Localité 33] au titre des travaux de reprise, frais de maîtrise d’œuvre et frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage ;

- A titre subsidiaire, limiter l’indemnisation allouée à la SCI Roode for [Localité 33] aux montants hors taxes ;

- Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] au titre des travaux de reprise, leur montant n’étant pas justifié ;

- A titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnisation allouée au titre des travaux de reprise à la somme de 255 833,33 € HT ;

- En tout état de cause, octroyer une indemnité sur la base d’une TVA à 10% s’agissant de travaux à réaliser sur un immeuble de plus de 2 ans ;

- Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14] au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

- Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] au titre des frais de garde-meubles, et à titre infiniment subsidiaire, limiter à la somme de 1 845 € HT le montant alloué à la SCI Roode for [Localité 33] ;

- Limiter à la somme de 3 200 € HT la somme éventuellement allouée à la SCI Roode for [Localité 33] au titre des frais de déménagement et réaménagement ;

- Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L], la SCI Roode for [Localité 33] au titre de la perte de valeur vénale du bien, et à titre infiniment subsidiaire, limiter à la somme de 21 666,67 € HT le montant alloué à la SCI Roode for [Localité 33] ;

- Limiter à la somme de 5 000 € l’indemnité éventuellement allouée aux demandeurs en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeter les demandes de Monsieur [LH] et Madame [L] au titre de leur préjudice de jouissance du fait des désordres, et à titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnité qui leur serait octroyée à la somme de 5 000 € ;

- Rejeter les demandes de la SCI Roode for [Localité 33] au titre de son préjudice de jouissance du fait des désordres, et à titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnité qui leur serait octroyée à la somme de 2 000 € ;

- Rejeter les demandes de Monsieur [LH], Madame [L] et la SCI Roode for [Localité 33] au titre du préjudice de jouissance durant les travaux de reprise ;

- Rejeter demandes de Monsieur [LH] et Madame [L] au titre de leur préjudice moral, et à titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnité qui leur serait octroyée à la somme de 3 000 € ;

- Rejeter les demandes de la SCI Roode for [Localité 33] au titre de son préjudice moral, et à titre infiniment subsidiaire, limiter l’indemnité qui leur serait octroyée à la somme de 1 500 € ;

➢ Sur les recours en garantie :

- Rejeter tout recours en garantie présenté à l’encontre de la société SBG Promotions ;

- Condamner in solidum Monsieur [LD], Madame [P], Monsieur [Z], Madame [OY], Monsieur [X], Madame [T], Monsieur [AS], Madame [HI], Monsieur [ER], les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles, la SARL Marcet et la compagnie AXA FRANCE IARD à relever et garantir indemne la société SBG Promotions de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

- Condamner la compagnie Allianz à relever et garantir indemne la société SBG Promotions de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et, à titre subsidiaire, ordonner la consignation des sommes éventuellement allouées aux demandeurs sur un compte ouvert auprès de la CARPA ;

- Condamner in solidum tous succombants à payer à la société SBG Promotions la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 août 2025, la SA Allianz IARD demande au tribunal, au visa des articles 1353, 1240 et1792 du code civil, et L.124-5 du code des assurances, de bien vouloir :

- Débouter les MMA IARD, MMA IARD Assurances mutuelles et M. [ER], SBG Promotions, M. [LH], Mme [L], la SCI Roode for [Localité 33], AXA, M. [UB] et Mme [HI], la SARL Marcet, les époux [LD], M. [X] et Mme [T], M. [Z] et Mme [OY] ou toute autre partie de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contre la SA Allianz IARD ;

- Condamner les MMA IARD, MMA IARD Assurances mutuelles et M. [ER], AXA, la SARL Marcet, M.[Z] et Mme [OY] à relever et garantir indemne la SA Allianz IARD ;

- Condamner les MMA IARD, MMA IARD Assurances mutuelles et M. [ER], SBG Promotions, M. [LH], Mme [L], la SCI Roode for [Localité 33], AXA, M. [UB] et Mme [HI], la SARL Marcet, les époux [LD], M. [X] et Mme [T], M. [Z] et Mme [OY] à payer à la SA Allianz IARD la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens ;

En toutes hypothèse :

- Juger opposables les plafonds de garantie et franchise stipulés au contrat ;

- Ecarter l'exécution provisoire de droit.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, M.[ER], la SA MMA IARD et la MMA IARD Assurances mutuelles demandent au tribunal de bien vouloir :

A titre principal :

- Rejeter l’ensemble des demandes à l’encontre de Monsieur [A] [ER] et les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles ;

- Les mettre purement et simplement hors de cause ;

A titre subsidiaire :

- Limiter à 255 833,33 € l’indemnité susceptible d’être octroyée aux demandeurs au titre des travaux de reprise ;

- Dans tous les cas, débouter les demandeurs de leur demande au titre des frais de maîtrise d’œuvre ;

- Limiter à 10 % de la valeur locative prétendue le montant de l’indemnité mensuelle susceptible d’être allouée au titre du préjudice de jouissance, soit 120 € pour l’appartement du rez-de-chaussée et 190 € pour celui du rez-de-jardin ;

- Rejeter la demande au titre du préjudice moral ;
- Rejeter la demande au titre de la perte de valeur vénale ;

- Condamner in solidum la société SBG Promotions, la compagnie Allianz IARD, la société MARCET SARL et la compagnie AXA France IARD à relever et garantir Monsieur [A] [ER] et les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires ;

- Ecarter l’application de l’exécution provisoire ;

En tout état de cause :

- Condamner tout succombant à régler à Monsieur [A] [ER] et la compagnie MMA IARD la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 26 août 2025, la SARL Marcet et la SA Axa France IARD demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1240 et 1792 du code civil, et L.112-6 du code des assurances, de bien vouloir :

A titre principal :

- Débouter toutes parties de leurs demandes à l’encontre de la société Marcet et de la compagnie Axa France IARD ;

- Condamner tout succombant à leur verser la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles engagés ;

A titre subsidiaire :

- En cas de condamnation de la société Marcet et de la compagnie Axa France IARD, condamner la société SBG Promotions, Allianz IARD (venant aux droits du Gan Eurocourtage) Monsieur [ER] et les MMA IARD, tenus in solidum, à les relever et garantir indemnes ;

- Ramener les préjudices subis par les consorts [LH] [L] et la SCI Roode for [Localité 33] à de plus justes proportions ;

- Autoriser la compagnie Axa France IARD à opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 1 213 € à l’assurée en cas de condamnation sur le fondement de la garantie décennale ;

- Autoriser la compagnie Axa France IARD à opposer sa franchise contractuelle d’un montant de 1 623 € à l’assurée et aux tiers, en cas de condamnation au titre de l’assurance de la responsabilité civile ;

- Ecarter l’exécution provisoire du jugement à venir, au bénéfice des consorts [LH] [L] et de la SCI Roode for [Localité 33] ;

En toute hypothèse :

- Condamner tout succombant au paiement des dépens dont distraction à la SELAS Clamens conseil, avocat, qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de constater qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande des consorts [Y], de la SCI Roode for [Localité 33] et du syndicat des copropriétaires de déclarer recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, le juge de la mise en état ayant reçu cette intervention volontaire dans son ordonnance du 6 juillet 2023.

I / Sur le désordre, son origine et sa qualification

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que lors de la réunion du 6 novembre 2018, l’expert a procédé à des tests auditifs, sans appareil, consistant à faire marcher une personne chaussée dans l’appartement du rez-de-chaussée (haut, appartenant à la SCI Roode for [Localité 33]), à la faire parler à voix normale puis à voix élevée (dispute), et à écouter ces bruits depuis l’appartement du rez-de-jardin (bas, appartenant aux consorts [Y]).

A cette occasion, il a été constaté que les déplacements de personnes sont “très nettement” perceptibles, dès lors que le plancher grince, de sorte qu’il est possible de déterminer où la personne est positionnée dans l’appartement supérieur.
L’expert ajoute que la parole à voix normale est aussi “très nettement” perceptible, et que la parole à voix criée permet de comprendre la discussion.

Enfin, les chasses d’eau sont “très nettement” perceptibles dans la pièce où se situe la colonne d’eau, en l’occurrence une chambre d’enfant.

L’expert en a déduit que le séparatif entre les deux logements est très peu performant sur le plan de l’isolation acoustique, tant pour les bruits aériens que pour les bruits solidiens.

Par la suite, lors de la réunion d’expertise du 12 mars 2019, l’expert a procédé à des mesures du bruit aérien et du bruit de choc entre les deux appartements, ainsi qu’à des mesures du bruit des équipements individuels (chasse d’eau). Il ressort du tableau dressé en page 24 que les bruits ont été émis dans l’appartement du rez-de-chaussée (en haut, appartenant à la SCI Roode for [Localité 33]) et reçus dans l’appartement du rez-de-jardin (en bas, appartenant aux consorts [Y]) .

L’expert indique que les performances imposées actuellement aux logements neufs sont les suivantes :

-Isolement acoustique standardisé pondéré au bruit aérien entre deux appartements : > 53 à 50 db(A), alors qu’il a été mesuré en l’espèce, selon les pièces (salon, cuisine et chambre des parents), entre 32 et 37,

- Niveau de pression pondéré au bruit de choc standardisé entre deux appartements : < 58 db(A), alors qu’il a été mesuré en l’espèce, selon les pièces (salon, cuisine et chambre des parents), entre 63 et 83,

-Bruit de chasse d’eau : <30 db(A), alors qu’il a été mesuré à 54.

Elle considère que “pour assurer l’habitabilité des lieux, [...] des travaux d’isolation acoustique s’imposent avec pour objectif d’approcher les performances imposées actuellement aux logements neufs”.

Quant à l’origine technique de ce niveau d’isolation au bruit, l’expert estime qu’il provient du séparatif horizontal (plancher) entre les deux logements, qui est constitué d’un plancher bois sur solives bois, à l’exception de la cuisine du rez-de-chaussée, qui comporte une dalle béton, et de l’absence d’isolant sur la colonne d’évacuation des eaux usées des toilettes.

Elle conclut que les deux appartements sont impropres à leur usage d’habitation.

Ces mesures ne sont pas contestées par les parties à l’instance. En revanche, la société SBG conteste le caractère anormal de cet état de fait, et donc l’impropriété à destination d’habitation.

De même, les défendeurs rappellent unanimement que l’immeuble est un immeuble ancien, qui ne peut répondre aux normes acoustiques actuelles, et observent que les deux appartements ont été revendus plusieurs fois, sans que les occupants successifs n’émettent de plainte concernant leur isolation acoustique.

Ils revendiquent en outre une distinction entre les deux appartements quant aux nuisances subies.

Il convient de constater que les standards utilisés par l’expert sont ceux qui figurent à l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux caractéristiques acoustiques des bâtiments d'habitation.

L’article 11 de cet arrêté précise : “Les dispositions du présent arrêté sont applicables à tout bâtiment d'habitation ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration de travaux relative aux surélévations de bâtiments d'habitation anciens et aux additions à de tels bâtiments, déposée à compter du 1er janvier 2000.”

En l’espèce, il n’apparaît pas que l’immeuble ait fait l’objet d’un permis de construire ni d’une déclaration de travaux, de sorte que ces normes ne lui sont pas applicables.

De même, le décret n° 2016-798 du 14 juin 2016 relatif aux travaux d'isolation acoustique en cas de travaux de rénovation importants n’est applicable qu’aux travaux pour lesquels le devis d'engagement de la prestation de maîtrise d'œuvre ou, à défaut, le devis d'engagement de la prestation de travaux a été signé après le 1er juillet 2017, et concerne l’isolation phonique par rapport à l’extérieur, dans des zones spécifiques d’exposition aux bruits extérieurs.

Pour autant, l’existence de ces normes indique que l’isolation d’un logement au bruit constitue bien un critère d’habitabilité, de sorte qu’elle doit être prise en compte dans la détermination de l’impropriété d’un logement à sa destination d’habitation.

De fait, il est de principe que l’insuffisance phonique peut rendre un immeuble impropre à sa destination (CC Civ 3ème 23/09/2020, n°19-20.282).

Au-delà de ce simple constat, il a été admis que le respect des normes acoustiques applicables constaté lors des mesures de bruit ne peut conduire à exclure l’existence d’un désordre constitué par des nuisances acoustiques, au motif qu’un tel désordre ne serait alors pas objectivé. En d’autres termes, il ne peut se déduire de la seule conformité aux normes d’isolation phonique applicables l’absence de désordre relevant de la garantie décennale (CC AP 27/10/2006 n°05-19.408).

A fortiori, le non-respect des normes édictées pour préciser le niveau de bruit admissible dans un logement, quelle que soit la portée de leur application dans le temps et dans l’espace, est un élément d’information utile à l’appréciation de l’habitabilité de tout logement.

Il résulte de ce qui précède que la détermination de l’impropriété à destination, et donc de la gravité de l’atteinte, qui constitue une question d’appréciation de fait, peut être objectivée par plusieurs éléments :

- Les normes posées par l’arrêté du 30 juin 1999, et qui imposent un ordre de grandeur de ce qui est considéré comme satisfaisant pour l’habitation,

- Les caractéristiques précises des lieux et des mesures prises, notamment au regard des spécificités de l’espèce :

* taille du logement et zones du logement concernées par la réception des bruits,

* caractéristiques générales du logement, dont il peut être communément admis une forte isolation aux bruits ou au contraire une faible performance acoustique,

* lieu d’émission et lieu de réception du bruit (au sein du même logement, d’un logement à l’autre ou entre l’extérieur et le logement).

En l’espèce, le défaut acoustique dénoncé est constitué par des nuisances d’un logement à l’autre, et dans l’ensemble du logement d’émission (cuisine, salon, chambre enfant, WC) et de celui de réception (salon, cuisine, chambre parent, chambre enfant).

Si les défendeurs soulignent à juste titre que l’immeuble est ancien, de sorte qu’il ne peut en principe en être attendu des performances acoustiques de haut niveau, il n’en demeure pas moins qu’il a été divisé en lots, créant différents logements, en 2009, et que le logement du rez-de-jardin a été entièrement rénové en 2010.

En effet, au regard des pièces versées aux débats, et notamment de la photographie produite en pièce 7 par la SAS SBG Promotions, dont l’authenticité n’est pas contestée, force est de constater que bien que désigné dans l’acte authentique de vente conclu le 10 mai 2010 entre la SAS SBG Promotions d’une part et Mme [OY] et M. [Z] d’autre part, comme un “appartement à usage d’habitation à aménager”, ils ont en réalité acquis un espace vide, sans aucun aménagement, ni isolation de quelque nature que ce soit.

Par conséquent, ils sont à l’origine de travaux constructifs dont il pouvait être attendu qu’ils présentent les qualités d’un logement neuf. En effet, à l’évidence, les murs, sols et plafonds, ne bénéficiaient d’aucun doublage ni d’aucune isolation, y compris thermique, ce qui imposait des travaux d’envergure.

Or, non seulement les normes applicables aux immeubles récents ne sont pas respectées, mais elles sont en réalité largement méconnues, au point que l’expert, qui n’ignore pas qu’elle examine un immeuble ancien, estime que les deux appartements sont impropres à leur destination d’habitation.

En l’occurrence, les tests auditifs qui ont été réalisés, et dont il résulte que les conversations menées dans l’appartement du haut sont entendues, et leur sens saisi à voix forte, attestent d’une situation anormale en ce qu’elle dépasse ce qu’un occupant peut raisonnablement admettre dans le cadre d’un immeuble à usage d’habitation collectif récemment rénové.

Les mesures prises permettent de considérer que cette appréciation ne relève pas d’un ressenti subjectif des derniers acquéreurs, le fait que les occupants antérieurs ne se soient jamais plaints n’étant pas de nature à affaiblir cette démonstration, chacun étant libre de décider de supporter ou pas telle nuisance.

Quant à la distinction préconisée par les défendeurs entre les deux appartements objet du litige, c’est à raison qu’il est observé que l’ensemble des mesures prises par l’expert judiciaire l’ont été en prenant comme émetteur l’appartement de la SCI Roode for [Localité 33], et comme récepteur celui des consorts [Y].

Pour autant, l’expert a bien établi ses conclusions à l’égard des deux appartements sans opérer de distinction. De fait, les attestations établies par Mme [N], Mme [M], et Mme [UN], qui indiquent avoir rendu visite ou avoir séjourné dans l’appartement de la SCI Roode for [Localité 33], confirment que les nuisances, qui résultent tant de bruits aériens que de bruits solidiens émanant de l’appartement des consorts [Y], sont aussi manifestes dans ce logement.

Dans ces conditions, il sera retenu que les deux appartements sont affectés d’un désordre constitué par des nuisances acoustiques réciproques dont l’importance est telle qu’ils les rendent impropres à leur destination.

S’agissant d’une caractéristique du bien portant atteinte à son habitabilité, il n’est pas sérieusement contestable qu’il s’agit d’une information déterminante du consentement d’un acquéreur à la vente.

Il n’est pas contesté que ce désordre trouve son origine technique dans les caractéristiques constructives du plancher séparatif des deux appartements, lesquelles sont insuffisantes en terme d’isolation acoustique.

II / Sur le dol invoqué contre [HE] [X], [S] [T], [U] [HI] et [W] [UB]

Pour fonder leur demande indemnitaire contre [HE] [X], [S] [T], [U] [HI] et [W] [UB], les consorts [Y], la SCI Roode for [Localité 33] et le syndicat des copropriétaires soutiennent que ceux-ci ont commis un dol en ce qu’ils avaient nécessairement connaissance du défaut acoustique des lieux, qu’ils ont eux-même occupés pendant plusieurs années, et ne les en ont pas informés. Ils font état de l’annonce immobilière publiée au moment de l’acquisition du rez-de-jardin par les consorts [Y], vantant le “calme absolu dans une rue non passante” d’un bien à l’ “état proche du neuf”.

Ils contestent le caractère apparent du défaut d’isolation lors des visites des biens, faisant valoir que de simples visites ne permettent pas de vérifier la qualité du plancher séparatif entre les deux biens, quelles que soient les compétences techniques de celui qui visite les lieux, et qu’aucun document ne leur a été remis à ce sujet. Ils indiquent que la perception des bruits suppose que l’autre logement soit occupé au moment des visites, ce qui n’était pas le cas.

M. [X] et Mme [T], vendeurs de l’appartement en rez-de-jardin (bas), répondent qu’ils n’ont aucunement dissimulé l’état réel des lieux au moment des visites, possibilité d’ailleurs exclue par l’expert judiciaire. Ils soutiennent que la réticence dolosive doit porter sur un événement ou un acte matériel volontairement caché, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils soulignent à cet égard qu’ils n’avaient pas connaissance de la non-conformité de leur bien aux normes acoustiques, de sorte qu’ils ne pouvaient pas la dissimuler, et qu’ils ne savaient pas que des travaux d’aménagement avaient été réalisés par les consorts [K].

Ils rappellent que la vente a été menée par un agent immobilier, et que les consorts [Y] n’ont pas fait état d’exigence particulière concernant l’isolation acoustique du bien.

M.[UB] et Mme [HI], vendeurs de l’appartement en rez-de-chaussée (haut), soulignent d’abord que le dol ne peut être invoqué à leur encontre que par leur acquéreur, la SCI Roode for [Localité 33].
Ils estiment sur le fond qu’ils ne pouvaient pas dissimuler une information qu’ils ne connaissaient pas eux-mêmes, s’agissant du non-respect de normes acoustiques qui n’a pas affecté leur propre vécu dans les lieux, ni celui de leurs prédécesseurs. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, aucune intention dolosive ne peut être caractérisée à leur encontre, ni aucun lien de causalité avec une erreur provoquée, la SCI Roode for [Localité 33] étant représentée par M. [UR] [D], président de la SAS Bureau [UR] [D], spécialisée dans l’ingénierie et les études techniques du bâtiment, et donc particulièrement qualifié dans le milieu du bâtiment, de sorte qu’il n’a pu ignorer, lors des visites des lieux, le défaut acoustique litigieux, particulièrement dans un immeuble ancien. Ils en déduisent que le défaut acoustique n’était pas un élément déterminant de l’acquisition pour la SCI Roode for [Localité 33], ce qui n’a d’ailleurs jamais été évoqué.

A/ Sur le fondement des demandes

L’article 1130 du code civil dispose : “L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

L’article 1137 du code civil précise les éléments de définition du dol dans les termes suivants:
“Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

L’article 1178 du même code indique : “Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.”

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

B / Sur le dol reproché aux consorts [B]

La charge de la preuve de l’existence des éléments constitutifs du dol incombe à celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, il n’est pas reproché aux vendeurs d’avoir commis des manoeuvres frauduleuses, ni d’avoir expressément menti sur les qualités du bien vendu.

Par conséquent, l’argument pris par les vendeurs de l’absence de dissimulation de l’état des lieux lors des visites est sans objet.

En réalité, le débat porte sur une réticence dolosive des vendeurs, lesquels ne contestent pas avoir gardé le silence sur les caractéristiques acoustiques des biens vendus.

Dès lors qu’ils ont vécu dans les lieux pendant plusieurs années, et qu’il a été retenu supra que le défaut acoustique objectivé par l’expertise judiciaire porte atteinte à l’habitabilité de l’immeuble, l’argument des consorts [B] selon lequel ils ignoraient que l’appartement ne répondait pas aux normes acoustiques ne peut qu’être rejeté, de même que celui selon lequel les acquéreurs n’avaient pas fait part d’un intérêt particulier pour la qualité acoustique du bien vendu.

En revanche, il appartient aux consorts [Y] d’établir d’une part que le défaut de transmission de l’information relative à l’insuffisance de l’isolation acoustique repose sur une intention dolosive des vendeurs, et d’autre part que cette information devait être transmise, ce qui n’est pas le cas s’ils pouvaient s’en convaincre eux-mêmes.

Sur le fait de savoir si l’information était à la portée des acquéreurs, et n’avait donc pas à être transmise par les vendeurs, il peut être relevé que l’expert précise que “ces désordres acoustiques ne pouvaient toutefois être sciemment camouflés aux acquéreurs, étant entendu par toute intervention ou proc