TJ 13055, 2 oct. 2025, RG 25/00181

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :
Le 05 décembre 2025
à Me SOULAS Dorothée
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 décembre 2025
à Me Cécile BAESA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00181 - N° Portalis DBW3-W-B7J-54OL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [V]
né le 08 Septembre 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [X]
né le 24 Octobre 1959 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Cécile BAESA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par contrat sous signature privée en date du 17 avril 2024, M. [V] a donné à bail à M. [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 45 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 4.749,60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, le bailleur a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et accessoires, Entendre ordonner sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de M. [X] ainsi que de tous occupants pour lui ou avec lui du logement donné à bail, Condamner M. [X] à payer la somme provisionnelle de 6.896,24 euros, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve de l’actualisation de la créance locative, Condamner M. [X] à payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 645 euros, Condamner M. [X] à payer une somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 18 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.
Appelée à l'audience du 6 mars 2025, l'affaire a fait l'objet d'un premier renvoi à la demande du conseil de M. [X] puis d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l'audience du 2 octobre 2025.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, précisant s’opposer à tout délai de paiement, et actualisé sa créance à la somme de 12.477,94 euros, selon décompte en date du 1er octobre 2025, terme du mois d’octobre inclus.
Le conseil du M. [X] a indiqué qu’il n’avait plus de nouvelles de son client et n’a formé aucune prétention.
Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l'audience.
La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliationUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 27 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail conclu le 17 avril 2024 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024, pour la somme en principal de 4.749,60 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date 19 novembre 2024.
M. [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupationLa locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [X] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 645 euros actuellement, et de condamner M. [X] à son paiement.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que le bailleur reste devoir la somme de 12.477,94 euros, à la date du 1er octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.
Pour la somme au principal, le locataire, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et ne sollicite aucun délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Le diagnostic social et financier réalisé ne fait pas état d’un dossier de surendettement qui aurait été déposé par M. [X].
M. [X] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 12.477,94 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme 6.896,24 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoiresM. [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [X] sera donc condamné à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2024 entre M. [C] [V] et M. [R] [X] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 novembre 2024 ;
ORDONNE en conséquence à M. [R] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu’à défaut pour M. [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [C] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [R] [X] à payer à M. [C] [V], à titre provisionnel, la somme de 12.477,94 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.896,24 euros à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;
CONDAMNE M. [R] [X] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 645 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE M. [R] [X] à payer à M. [C] [V] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [R] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente