TJ 31555, 31 déc. 2025, RG 21/05313

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 31 Décembre 2025
DOSSIER : N° RG 21/05313 - N° Portalis DBX4-W-B7F-QOFU
NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 31 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président
ASSESSEURS : Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 25 Septembre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. SINGER

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

S.D.C. [Adresse 24] Pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL SPORTING GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 82

M. [X], [D] [A]
né le 11 Septembre 1992 à [Localité 20], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 82

Mme [Z], [Y] [H]
née le 09 Février 1993 à [Localité 18], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 82

M. [T] [U]
né le 24 Décembre 1985 à [Localité 19], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 82

Mme [N] [L]
née le 27 Juillet 1989 à [Localité 23], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 82

DEFENDEURS

Compagnie d’assurance MAF, RCS [Localité 22] 784 647 349, ès qualité d’assureur de la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 86

S.A. SMA, dont le siège social est sis [Adresse 15]
représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

Situation :
S.A.R.L. CEDES, RCS [Localité 26] 823 256 540, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 107

S.A.S. PLOMAX, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Philippe ELKAIM de la SELEURL CABINET ELKAIM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 116

S.A.S. BRETONNET PEINTURE REVETEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Florence POBEDA-THOMAS de la SCP CROUZATIER - POBEDA-THOMAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 85

Compagnie d’assurance SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 15]
représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

Situation :
S.A.R.L. [J] ARCHITECTES ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 13]
représentée par Maître Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 86

S.A.S.U. SOCIETE AQUITAINE DU BATIMENT (SAB), RCS [Localité 26] 590 801 247, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Marie-agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

S.A.S. MIDI AQUITAINE ETANCHEITE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 472

Société [V] 124, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître Odile LACAMP de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 001

S.A.S. PINTO, dont le siège social est sis [Adresse 28]
défaillant

S.A.S.U. GB AGENCEMENT, RCS [Localité 26] 500 642 129, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Marie-agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 49

S.A.S. CGEM, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 250

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EXPOSÉ DU LITIGE

La SCCV [V] 124 a entrepris la construction d’une résidence à usage d’habitation et de commerce dénommée SPORTING OVERVIEW sur un terrain sis [Adresse 3].
Sont intervenus à cet acte de construire :
- la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES (architecte) et M. [M] [C], en qualité de maître d’œuvre ;
- le groupement des sociétés CASSIN TP, GASPARINI PUITS et SAB titulaires des lots n°1, 2 et 3 correspondant aux travaux de terrassement, de fondations spéciales et de gros œuvre;
- la société BELET ISOLATION, titulaire du lot n°4 « Isolation » ;
- la société MIDI AQUITAINE ETANCHEITE (MAE), titulaire du lot n°5 « Etanchéité » ;
- la société AV.CO.BOIS, titulaire du lot n°5A « Charpente bois » ;
- la société PARQUET & SOL 31, titulaire du lot n°5B « lames bois », marché qui en suivant a été repris par la société 2CP ;
- le groupement des sociétés GCM (mandataire) et DELAUNAY, titulaire du lot 5C « Charpente
métallique » ;
- la société PINTO, titulaire du lot n°6A « Menuiserie extérieure PVC » ;
- la société [E] GOMES, titulaire du lot n°7 « Plâtrerie » ;
- la société GB AGENCEMENT, titulaire du lot n°8 « Menuiseries intérieures bois » ;
- la société CGEM, titulaire du lot n°9 « Serrurerie – métallerie » ;
- la société OPNA, titulaire du lot n°10 « Portail » ;
- la société CEDES, titulaire des lot n°11 et 12 « Electricité CFO et CFA » ;
- la société PLOMAX, titulaire du lot n°13 « Plomberie, sanitaire et CVC » ;
- la société FAUCON, titulaire n°14 « Carrelage – faïence » ;
- la société SIR DU COTTAGE, titulaire du lot n°15 « Parquet » ;
- la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENTS – société BPR, titulaire du lot n°16 « Peinture – nettoyage » ;
- la société SOL FACADE, titulaire du lot n°17 « Enduit façades » ;
- la société ORONA SUD OUEST, titulaire du lot n°18 « Ascenseurs » ;
- la société GB AGENCEMENT, titulaire du lot n°19 « Mobilier » ;
- la société TP D’OC, titulaire du lot n°20 « VRD » ;
- la société SUD OUEST RESEAUX, titulaire du lot n°20A « VRD – réseau sec » ;
- la société AUTON SOLAIRE, titulaire du lot n°22 « Photovoltaïque ».

La réception a été prononcée le 19 septembre 2019 avec des réserves.

La livraison des parties communes est intervenue le 20 septembre 2019 avec réserves.

La livraison des appartements des copropriétaires [A] et [H] et [U] et [L] est intervenue suivant procès-verbal de livraison du 25 et 30 septembre 2019 assorti de réserves.

Par la suite, les copropriétaires précités ont dénoncé à la SCCV divers désordres et non conformités contractuelles affectant leur logement.

Le syndicat des copropriétaires a également dénoncé à la SCCV l’existence de nombreux désordres, malfaçons et non-conformité affectant les parties communes.

Par courrier du 5 mai 2020, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont mis en demeure la SCCV de faire procéder à la reprise des désordres, malfaçons et non-conformités dénoncés.

Suivant les termes d'une assignation du 27 juillet 2020, Monsieur [X] [A], Madame [Z] [H], Monsieur [T] [U], Madame [N] [L], et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SPORTING OVERVIEW, située [Adresse 17], représenté par son syndic la société SPORTING GESTION, ont saisi la juridiction des référés de céans, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de la SCCV [V] 124 pour obtenir la mise en œuvre d'une expertise du fait de désordres affectant un immeuble, la fixation de la consignation à la charge de cette dernière ou à défaut du syndicat des copropriétaires, et la fixation de la première réunion d'expertise dans l'ordonnance valant ainsi convocation.

La SCCV [V] 124 a fait assigner la société GENIE CLIMATIQUE MISPOUILLE (GCM), la société ORONA SUD OUEST, la société SIR DU COTTAGE, la société MIDI AQUITAINE ETANCHEITE, la société CGEM et la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES par actes du 15 septembre 2020, la société TP D'OC, la société OPNA, la société AV.CO.BOIS, la société 2 CP, la société [E] GOMES, la société FAUCON, la société CEDES, la société SUD OUEST RESEAUX, la société SOL FACADE, la société AUTAN SOLAIRE, la société PARQUET & SOL 31, la société CASSIN TP, la société GASPARINI PUITS, la société BELET ISOLATION, la société PINTO, la société DELAUNAY, la société PLOMAX, la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENT, la société GB AGENCEMENT et la SOCIETE AQUITAINE DU BATIMENT (SAB) par actes du 16 septembre 2020 et Monsieur [M] [C] par acte du 17 septembre 2020 pour que les opérations d'expertise leur soient rendues opposables.

Par ordonnance de référé du 26 novembre 2020, une expertise a été ordonnée et M. [G] [K] a été désigné.

Les opérations d’expertise judiciaire ont été étendues à la MAF et la SMABTP par ordonnance du 9 novembre 2022.

Suivant exploit d’huissier en date du 24 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sporting Overview (le SDC) et divers copropriétaires (M. [A], Mme [H], M. [U] et Mme [L]) ont fait assigner la SCCV [V] 124, constructeur non réalisateur de leur résidence, devant ce tribunal aux fins de voir celle-ci condamnée à les dédommager des conséquences des désordres affectant leur résidence.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/5313.

Suivant exploits d’huissier des 12, 16, 17 18, 19 et 25 novembre 2021, la SCCV [V] 124 a fait assigner la SARL [J] ARCHITECTES ASSOCIES, M. [M] [C], la société aquitaine du bâtiment (SAB), la SAS MIDI AQUITAINE ETANCHEITE (MAE), la SARL 2 CP, la SAS PINTO, la SARL GB AGENCEMENT, la SAS CGEM, la SARL CEDES, la SAS PLOMAX, la SAS BRETONNET PEINTURE REVETEMENT, la S.A.S. SOL FACADE et la S.A.R.L. PARQUET & SOL 31 devant ce tribunal aux fins de les voir condamner à lui régler le coût des travaux préparatoires des désordres.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/5692.

Par ordonnance du 19 mai 2022, le juge de la mise en état a donné acte à la SCCV [V] 124 de son désistement d'instance et d'action à l'encontre de :
- M. [M] [C]
- S.A.S. SOL FACADE
- S.A.R.L. PARQUET & SOL 31
- S.A.R.L. 2 CP.

Par ordonnance du 21 juillet 2022, dans le cadre de l’instance RG 21/5692, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 22 novembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les n° RG 21/5313 et 21/5692 et ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 février 2023.

Suivant exploits de commissaire de justice du 13 mars 2023, la SCCV [V] 124 a fait assigner la MAF es qualité d’assureur de la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES, la SMABTP, es qualité d’assureur de la société SAB, la SMA SA es qualité d’assureur de la SCCV [V] 124 devant ce tribunal aux fins de les voir condamner à la relever et la garantir des condamnations qui pourraient prononcées à son encontre.

Une ordonnance de jonction des instances a été rendue le 9 mai 2023.

La clôture est intervenue le 26 août 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 septembre 2025 et mise en délibéré au 27 novembre 2025 puis prorogée au 18 décembre 2025 et au 31 décembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 juin 2025, le [Adresse 25] (le SDC) et les copropriétaires, M. [A], Mme [H], M. [U] et Mme [L], sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103, 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil et les articles 514 et suivant du code de procédure civile :
- débouter la société SCCV [V] 124 de l’ensemble de ses demandes,
- condamner in solidum la société SCCV [V] 124 et la société SMA SA à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SPORTING OVERVIEW une somme de 279.283,58 € HT au titre des travaux de reprise,
- condamner in solidum la société SCCV [V] 124 et la société SMA SA à payer M. [O] [A] et Mme [Z], [Y] [H] une somme de 1.952 € HT au titre des travaux de reprise,
- condamner in solidum la société SCCV [V] 124 société SMA SA à payer M. [T] [U] et Mme [N] [L] une somme de 7.972 € HT au titre des travaux de reprise,
- dire que ces sommes seront majorées de 10% pour tenir compte de l’évolution du coût des matériaux entre les dates d’établissement des devis et le jour du dépôt du rapport, de la TVA en vigueur et actualisées à la date du paiement effectif en fonction de la variation de l’index BT01, l’indice de base étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire,
- condamner in solidum la société SCCV [V] 124 et la société SMA SA à verser :
- une somme de 3.112,70 € au titre des préjudices financiers annexes subis et une somme de 25.000,00 € à chacun au titre du préjudice moral subi à M. [O] [A] et Mme [Z], [Y] [H],
- une somme de 4.507,47 € au titre des préjudices financiers annexes subis et une somme de 25.000,00 € à chacun au titre du préjudice moral subi à M. [T] [U] et Mme [N] [L],
- condamner in solidum la société SCCV [V] 124 et la société SMA SA à verser la somme de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SPORTING OVERVIEW et à la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de chacun des autres requérants,
- condamner in solidum la société SCCV [V] 124 et la société SMA SA aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- dire que rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 juillet 2025, la société SCCV [V] 124 sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1315, 1231-1 et 1642-1 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile de :

En ce qui concerne les demandes du syndicat des copropriétaires concernant les désordres d8, d12, d46, d91, d92, d93 et d94 (façades, qualité des bétons et peinture pliolite) et plus généralement les non-conformités à la Notice 68,

- au principal, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence SPORTING OVERVIEW de l’intégralité de ses demandes à son encontre du fait du caractère apparent du désordre non dénoncé dans les délais légaux ;
- subsidiairement, condamner in solidum la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES, son assurance la MAF, la société SAB et son assurance SMABTP à la garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;
- à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation de la SCCV [V] 124, juger que la part de responsabilité allouée ne peut être supérieure à 75% ;
- en tout état de cause, condamner la SMA SA, ès qualité d’assureur de la SCCV [V] 124, à garantir cette dernière de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur le fondement des non-conformités contractuelles, tant matérielles, qu’immatérielles.
En ce qui concerne les points d14, d16, d17, d18, d29, d42, d43 (points « divers lots »), et plus
généralement les non-conformités à la Notice 68

- au principal, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence SPORTING OVERVIEW de l’intégralité de ses demandes à son encontre ;
- subsidiairement, condamner in solidum la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES, son assurance la MAF, à la garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;
- à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation de la SCCV [V] 124, juger que la part de responsabilité allouée ne peut être supérieure à 50% ;
- en tout état de cause, condamner la SMA SA, ès qualité d’assureur de la SCCV [V] 124, à garantir cette dernière de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur le fondement des non-conformités contractuelles, tant matérielles, qu’immatérielles.

En ce qui concerne le désordre d97 (étanchéité du 5ème étage)

- au principal, débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence SPORTING OVERVIEW de l’intégralité de ses demandes à son encontre ;
- subsidiairement, condamner solidairement la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES, son assurance la MAF, à la garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre ;

En ce qui concerne le désordre d32, relatif à l’empoussièrement du parking
condamner solidairement la société SAB à la garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre, et si le tribunal l’estime bienfondé, condamner la SMABTP ès qualité d’assureur de SAB, à la garantir solidairement avec son assuré,

En ce qui concerne les demandes des copropriétaires en demande,

En ce qui concerne les demandes des consorts [A] et [H] (appartement A405),
- les préjudices matériels,

- au titre du désordre 3 :
constater que la société GB AGENCEMENT a indemnisé en directe les demandeurs, et débouter ces derniers de toutes demandes de condamnation de la SCCV [V] à ce titre,

- au titre des désordres 1, 9, 19, 22, 30 :
- au principal, débouter Monsieur [A] et Madame [H] de leur demande de condamnation de la SCCV [V] 124 au titre de ces désordres ;
- subsidiairement, condamner solidairement les entreprises responsables et leurs assureurs respectifs à la garantir entièrement de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre à ce titre, soit, la société SAB et la SMABTP, et le cabinet [J] ARCHITECTES ASSOCIES et la MAF,
- en tout état de cause, condamner la SMA SA, ès qualité d’assureur de la SCCV [V] 124, à garantir cette dernière de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre de ces désordres,

- au titre des désordres 5, 8 et 25,
condamner la société SBPR à la garantir au titre des condamnation éventuellement prononcées à son encontre à ce titre,

- les préjudices immatériels :
- au principal, débouter M. [A] et Mme [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions au titre de ces préjudices allégués ;
- subsidiairement, condamner la société SAB, et la SMABTP, en sa qualité d’assureur, et si le tribunal l’estime bien fondé, à la garantir solidairement au titre des préjudices liés aux frais de location d’un garage supplémentaire ;
- subsidiairement, condamner solidairement la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES, son assurance la MAF, à la garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre à ce titre ;

En ce qui concerne les demandes des consorts [U] et [L] (appartement B401)
- les préjudices matériels,

- au titre du désordre n°2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 12,13, 14 et 22 :
- au principal, débouter les demandeurs de leur demande,
- subsidiairement,
- au titre des désordres 2 et 3 condamner in solidum SAB et la SMABPT à garantir la SCCV [V] 124 au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre
- au titre des désordres 4, 6, 7, 8, 9, 12, 17, 18, 19 et 22, condamner in solidum la société SBPR et la société PINTO à la garantir au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- au titre du désordre 14, condamner la société CGEM à la garantir toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre
- au titre du désordre 13 : condamner in solidum la société SBPR et la société PINTO à la garantir au titre des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre
- au titre du désordre 15 : condamner la société CGEM à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- les préjudices immatériels :
- au principal, débouter M. [U] et Mme [L] de toutes leurs demandes au titre de ces préjudices allégués ;
- subsidiairement, condamner in solidum les sociétés, SAB et son assureur la SMABPT, les sociétés SBPR et PINTO, ainsi que la société CGEM à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En ce qui concerne les demandes du syndicat des copropriétaires, des consorts [R] et [F]
- débouter ces derniers de toutes demande de majoration de 10% du coût des travaux réparatoires ;
- débouter ces derniers de toutes demandes relatives à la prise en charge des frais de maîtrise d’œuvre,
- subsidiairement, condamner la SMA ès qualité d’assureur de la SCCV [V] 124, à garantir cette dernière des condamnations pouvant être prononcées à ce titre ;
- débouter les demandeurs de leur demande d’exécution provisoire ;

En ce qui concerne les demandes de mise hors de cause :
- dire n’y avoir lieu au prononcé de la mise hors de cause de la société CEDES et condamner cette dernière à la garantir au titre des éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre concernant le désordre d50,
- débouter la société CEDES de toute demandes de condamnation à son attention,
- constater que la société GB Agencement a exécuté son obligation contractuelle à l’encontre
des demandeurs selon les conclusions de ces derniers ;
- débouter la société GB AGENCEMENT de toutes demandes de condamnations à son encontre,
- en ce qui concerne les société PLOMAX et MAE, la SCCV [V] 124 ne s’oppose pas à leur mises hors de cause,
- Les débouter de toutes demandes de condamnations à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En tout état de cause et concernant l’ensemble des demandes,
- débouter la SMA ès qualité d’assureur de la SCCV [V] 124, de sa demande de mise hors de cause,
- condamner in solidum les sociétés, SAB et son assureur la SMABPT, les sociétés SBPR et PINTO, ainsi que la société CGEM, et la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES et son assureur, la MAF, à lui verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance ;
- écarter l’application de l’exécution provisoire du jugement qui sera prononcé.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 juin 2025, la SAS [J] ARCHITECTES ASSOCIES et la MAF sollicitent du tribunal, au visa des articles 1792-6 du code civil, 1103,1231 et 1240 du code civil de :
- débouter la société [V] 124 de ses demandes à leur encontre au titre des non-conformités à la notice descriptive de vente relevant de griefs apparents couverts par la réception.
- débouter la société [V] 124 et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre en l’absence de toute faute causale rapportée
- condamner la société AQUITAINE DU BATIMENT (SAB) à les relever et les garantir du défaut de préparation du support,
- subsidiairement, ramener leur part à 6 060 euros.
- débouter la société [V] 124 du surplus de ses demandes tant en principal, accessoires et dépens.
- subsidiairement, condamner la société SAB, la société SBPR, les sociétés PINTO et CGEM, sous réserve de la part laissée à la charge financière de la SCCV [V] 124, à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,
- ordonner l’opposabilité de la franchise à la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES et à toutes autres parties, dans les limites et conditions du contrat d’assurances souscrit.
- condamner la SCCV [V] 124 et tout succombant à régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
- écarter l’application de l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11juin 2025, la société aquitaine du bâtiment (SAB) sollicite du tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil de :

pour le désordre relatif à la finition des bétons en façades
à titre principal,
- débouter la SCCV [V] 124 ou toute autre partie de toutes leurs demandes,

à titre subsidiaire,
- limiter l’obligation de la société SAB à 50 % au titre de la préparation des supports,
- limiter les travaux de reprise imputables à la société SAB à 21.960,00 € HT,
- condamner in solidum la SCCV [V] 124 et la SMA SA, la société [J] ARCHITECTE & ASSOCIES et la MAF, à la relever et garantir à hauteur de 50 %,

en tout état de cause,
- condamner la SMABTP à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, sous déduction de la franchise contractuelle,

Pour le désordre relatif au parking,
- condamner la SMABTP à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, sous déduction de la franchise contractuelle,

Pour les préjudices,
- débouter les consorts [A]/[H] et [U]/[L] de toutes leurs demandes relatives aux préjudices allégués,
- débouter la SCCV [V] 124 de son recours en garantie à ce titre,

En tout état de cause
- condamner in solidum la SCCV [V] 124 et la SMA SA, la société [J] ARCHITECTE & ASSOCIES et la MAF, à la relever et garantir à hauteur de 50 %,
- condamner la SMABTP à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, sous déduction de la franchise contractuelle

Pour les demandes accessoires
- statuer ce que de droit quant aux frais irrépétibles et aux entiers dépens,
- en tout état de cause, condamner la SMABTP à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre sur ce point.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 juin 2025, la SMA SA en sa qualité d’assureur de la SCCV [V] 124 et la SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société SAB, sollicitent du tribunal, au visa des articles 1792, 1240 et 1231-1 du code civil de :

Sur l’absence de garantie de la SMA SA en sa qualité d’assureur de la SCCV [V] 124 au titre de la police dite « DELTA ACCORD CADRE »,

-rejeter toute demande de garantie en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SMA SA en sa
qualité d’assureur de la SCCV [V] 124 au titre de la police dite « DELTA ACCORD CADRE »
- la mettre hors de cause,
- à tout le moins, rejeter toute demande de condamnation de la SMA SA au titre du préjudice
moral des maîtres de l’ouvrage,

Sur les franchises de la SMA SA en cas de condamnation
- dire que la SMA SA en sa qualité d’assureur « responsabilité décennale » est fondée à opposer à la SCCV [V] 124 la franchise contractuelle applicable en matière de préjudice
matériel,
- condamner le constructeur à rembourser à la SMA SA sa franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,
- dire que la compagnie concluante est bien fondée à opposer la franchise contractuelle de la société SCCV [V] 124 à toute partie au titre du préjudice immatériel des maîtres de l’ouvrage,

Sur l’absence de garantie de la SMA SA en sa qualité d’assureur de la SCCV [V] 124 au titre de la police dite « Contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle des promoteurs, maîtres d’ouvrage délégués assistants à la maîtrise d’ouvrage »
- rejeter toute demande de garantie en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SMA SA en sa
qualité d’assureur de la SCCV [V] 124 au titre de la police dite « Contrat d’assurance de
responsabilité civile professionnelle des promoteurs, maîtres d’ouvrage délégués assistants à la maîtrise d’ouvrage »,
- mettre hors de cause la SMA SA,
- quoi qu’il en soit, rejeter toute demande de condamnation de la SMA SA au titre du préjudice moral des consorts [U] [L] et des consorts [A] [H],

Sur les franchises de la SMA SA en cas de condamnation,
- dire que la compagnie concluante est bien fondée à opposer la franchise contractuelle de la société SCCV [V] 124 à toute partie tant au titre du préjudice matériel qu’au titre du préjudice immatériel des maîtres de l’ouvrage puisque les garanties sont dites « facultatives ».

Sur l’action subrogatoire et l’action récursoire à la disposition de la SMA SA
- condamner in solidum la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES, la MAF, la société PLOMAX, la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENT, la société MIDI AQUITAINE ETANCHEITE, la société CGEM, la société SAB et la société PINTO à relever et garantir intégralement la SMA SA pour toute condamnation en principal, intérêts, accessoires et frais prononcée à son encontre,

Sur l’absence de garantie de la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société SAB
- rejeter toute demande de garantie en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société SAB,
- mettre hors de cause la SMABTP,

Sur les franchises de la SMABTP en cas de condamnation
- dire que la SMABTP en sa qualité d’assureur « responsabilité décennale » est fondée à opposer à la société SAB la franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,
- condamner le constructeur à rembourser à la SMABTP sa franchise contractuelle applicable en matière de préjudice matériel,
- dire que la SMABTP est en droit d’opposer à toute partie sa franchise contractuelle en sa qualité d’assureur de la société SAB au titre du préjudice matériel du maître de l’ouvrage si le Tribunal devait considérer que les désordres ne sont pas de nature décennale,
- dire que la compagnie concluante est bien fondée à opposer la franchise contractuelle de la société SAB à toute partie au titre du préjudice immatériel des maîtres de l’ouvrage,

Sur l’action récursoire à la disposition de la SMABTP
- condamner in solidum la société [J] ARCHITECTES ASSOCIES, la MAF, la société PLOMAX, la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENT, la société MIDI AQUITAINE ETANCHEITE, la société CGEM et la société PINTO à relever et garantir intégralement la SMABTP pour toute condamnation en principal, intérêts, accessoires et frais
prononcée à son encontre,

Sur les préjudices de Monsieur [A], de Madame [H], de Monsieur [U], de Madame [L] et du syndicat des copropriétaires de la résidence SPORTING OVERVIEW
- statuer ce que de droit sur le préjudice matériel des maîtres de l’ouvrage,
- statuer ce que de droit sur les frais de locations supplémentaires des consorts [U]
[L] et des consorts [A] [H],
- rejeter toute demande d’indemnisation des maîtres de l’ouvrage au titre des intérêts intercalaires, des frais d’assurance complémentaires, des frais du commissaire de justice, du coût des courriers avec accusé de réception et de leur préjudice moral,

En tout état de cause,
- condamner tout succombant au paiement d’une somme de 2 000 € chacune au profit de la SMA SA et de la SMABTP en leur qualité d’assureur de la SCCV [V] 124 et de la SAS SAB au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- statuer sur les dépens comme sur le principal sous le bénéfice des mêmes garanties dont distraction de droit au profit de la SCP CARCY GILLET, avocats constitués, en application de
l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 décembre 2024, la SAS MIDI AQUITAINE ETANCHEITE (MAE) sollicite du tribunal de :
- mettre hors de cause la société MIDI AQUITAINE ETANCHEITE (MAE),
- débouter la SCCV [V] 124 ou toute partie de toute demande à son encontre,
- condamner la SCCV [V] 124 ou toute autre partie succombante aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 septembre 2024, la SARL CEDES sollicite du tribunal de :
- débouter la SCCV [V] 124 de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société CEDES,
- condamner la SCCV [V] 124 à régler à la société CEDES la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens dont distraction au profit de Me CHEVREL BARBIER sur ses affirmations de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 septembre 2024, la SAS CGEM CONSTRUCTION sollicite du tribunal de :
- à titre principal, débouter le SCCV [V] 124 ou toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- à titre subsidiaire :
- limiter le montant des travaux de reprise imputable à la société CGEM à la somme de 502,84€,
- limiter le montant des frais de maîtrise d’œuvre imputable à la société CGEM à la somme de 140€,

- en tout état de cause, condamner la SCCV [V] 124 au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 mars 2024, la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENT sollicite du tribunal de :
- juger que le coût des reprises imputables à la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENT s’élève à 1730 € HT concernant les parties communes,
- mettre hors de cause la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENT concernant les reprises de l’appartement A [Cadastre 12] qui incombent à la société PINTO et à titre subsidiaire juger que le coût s’élève à 742 € HT,
- juger que le coût des reprises imputables à la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENT pour l’appartement B [Cadastre 11] s’élève à 1250 € HT et subsidiairement à 1547,33 € HT,
- débouter la SCCV [V] 124 de toutes ses autres demandes à l’encontre de la société BRETONNET PEINTURE REVETEMENT,
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 janvier 2024, la société GB AGENCEMENT sollicite du tribunal au visa de l’article 1231-1 du code civil de :
- la mettre hors de cause,
- débouter la SCCV [V] 124 de toutes ses demandes,
- à titre reconventionnel, condamner la SCCV [V] 124 au paiement des indemnités de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître DALMAYRAC, avocat qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 août 2025, la société PLOMAX sollicite du tribunal de :
- ordonner sa mise hors de cause,
- débouter de toutes demandes formées à son encontre,
- condamner la SCCV [V] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée dans le cadre de la présente procédure, la SAS PINTO n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucune conclusion à la juridiction saisie.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Par ailleurs aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. ».

Bien que régulièrement assignée dans le cadre de la présente procédure, à savoir au titre de l'article 658 du code de procédure civile, la SAS PINTO, n'a pas constitué avocat et aucune conclusion n'a été transmise à la juridiction saisie. Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire.

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

A titre liminaire, les sociétés GB AGENCEMENT, PLOMAX, MIDI AQUITAINE ETANCHEITE (MAE) sollicitent d’être mises hors de cause. Toutefois, si les demandeurs ne formulent aucune demande à leur encontre, il convient de constater que des demandes de condamnation en garantie sont formulées contre elles et que ces parties formulent des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure. En ce sens, leur mise hors de cause ne sera pas ordonnée.

A titre liminaire, il convient de noter que M. [K], dans son rapport d’expertise judiciaire, a indiqué que l’immeuble présente les désordres et malfaçons invoqués dans l’assignation. Il a précisé que ces différents désordres “ne peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble. De même, l’ouvrage n’est pas rendu impropre à l’usage auquel il est destiné”. (p.170).

I/ Sur les parties communes

A/ Sur les désordres d8, d12, d46, d91, d92, d93 et d94 (façades, qualité des bétons et peinture pliolite)

Le rapport d’expertise met en avant plusieurs désordres :
d8 (général) : “absence de peinture au niveau des parties communes intérieures de la copropriété”,

d12 (façade) : “les murs en façade du rez-de-chaussée sont en béton et bruts”,
d46 (Batiment B et C RDC) : “les murs entre le hall et les parties communes sont bruts”,
d91 (général) : “les façades, les coursives et les halls sont en béton et brut”,
d92 (général) : “les murs ne sont pas peints à l’acrylique satinée ou papier vinyle”,
d93 (général) : “aucune peinture sur les murs et les plafonds”,
d94 (général) : “les cages d’escaliers ne sont pas peintes par projection gouttelette”.

L’expert met en avant la responsabilité de la SCCV [V], de l’architecte et de la société SAB observant que :
- “le CCTP ne correspond pas à la notice notaire, le parement béton est de type soigné,
- la notice notaire prévoit une peinture pliolite sur les subjectiles béton,
- les parements décrits dans le CCTP sont de type “soigné”. Celui exécuté est de type courant [...]”.

1/ Sur la responsabilité de la SCCV [V]

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En vertu de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il ressort de ces textes que la réception des travaux au sens de l'article 1642-1 du code civil résulte de l'acte passé entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs et ne concerne pas les rapports entre le vendeurs et les acquéreurs.

En conséquence, l'acquéreur est recevable, pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois.

Il résulte également des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, du code civil que, si le vendeur d'un immeuble à construire ne s'oblige pas à réparer les vices de construction et les défauts de conformité apparents, l'action en garantie doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices et défauts de conformité apparents, c'est-à-dire le plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux avec ou sans réserves ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession.

Par ailleurs, la réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun.

Il ressort des éléments produits aux débats qu’un procès-verbal de réception partielle “extérieures façades et parties communes” a été signé par la SCCV [V] 124 assistée de la SARL [J] ARCHITECTES ASSOCIES, en présence des entreprises titulaires des marchés, le 19 septembre 2019.

Concernant le lot gros oeuvre à la charge de la société SAB, le procès-verbal mentionne des réserves sur des annexes jointes au procès-verbal. L’étude de ces annexes met en avant plusieurs réserves concernant notamment la façade avec une “reprise appui béton”, concernant la coursive R+1 avec la précision “généralité reprise des bétons bruts” et plusieurs “reprises béton” au bâtiment A R+2, au bâtiment B R+4.

Il doit néanmoins être constaté qu’aucune réserve n’est mentionnée concernant la qualité du béton posé dans son ensemble ou sur l’absence de peinture pliolite, mais qu’il est fait mention que le béton présent est brut. En réponse à un dire, l’expert confirme d’ailleurs (p.215) que “le PV de réception du 19 septembre 2019 ne fait mention d’aucune réserve sur la nature des bétons, apparente”.

Il est à noter également que l’intégralité des réserves notées lors de la livraison du 19 septembre 2019 pour l’entreprise SAB a été levée le 19 novembre 2020.

Il n’est pas contesté par les parties que le syndicat des copropriétaires a pris possession de l’immeuble le 19 septembre 2019, que les consorts [A] [H] l’ont fait le 25 septembre 2019 et les consorts [F] le 30 septembre 2019.

Il apparaît que par courrier du 5 mai 2020, le syndic de la résidence a transmis au promoteur immobilier différentes réclamations des copropriétaires et notamment il est sollicité “un retour sur l’absence de peinture au niveau des parties communes intérieures à la copropriété comme le prévoyait la notice 68".

Dans le prolongement, un procès-verbal de constat a été dressé le 20 mai 2020 à la demande du syndicat des copropriétaires. Il ressort de ce document notamment “que les murs en façade du rez-de-chaussée sont en béton et sont bruts” et que les modalités concernant la peinture des murs, les plafonds et les cages d’escaliers n’ont pas été respectées.

Par la suite, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCCV [V] par acte du 27 juillet 2020, devant le juge des référés en évoquant les désordres susmentionnés.

En conséquence, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est bien fondé dans sa demande concernant ce désordre ayant agi dans les délais mentionnés aux articles 1642-1 et 1648 du code civil.

Concernant ces différents désordres, l’expert indique que “ce point relève de l’exécution de prestations différentes de celles signifiées sur la “notice descriptive technique notaire”, mettant en avant ici tant des malfaçons d’exécution qu’une non-conformité à ladite notice descriptive.

Il ressort des deux actes de vente produits aux débats (p.39 et p.40 des actes) que “les caractéristiques techniques des fractions vendues des bâtiments et de leurs équipements extérieurs sont exprimés dans une notice établie par le vendeur conformément à l’arrêt du 10 mai 1968, indiquant les éléments d’équipement propres aux fractions vendues et qui fait l’objet des dépôts de pièces ci-avant. Précision étant faite que cette notice annule et remplace tous les documents antérieurs ayant le même objet et en général toute référence d’ordre descriptif (maquette, plaquette, ...)”.

Les demandeurs produisent aux débats la notice descriptive technique notaire de la résidence [21], selon le modèle de l’arrêté du 10 mai 1968, signée le 19 juin 2017 par la SCCV [V] qui indique “les principes et hypothèses définies lors de différentes réunions avec les différentes parties : maître d’ouvrage et maître d’oeuvre”. La notice précise que “les éléments descriptifs contenus dans cette notice sont a priori ceux qui seront appliqués lors de la réalisation des travaux d’aménagement. Cependant le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre se réservent le droit d’apporter des modifications en cours de réalisation compte tenu d’impératifs techniques, de suggestions architecturales ou de difficultés d’approvisionnement pour certaines références de fournitures”.

Comme le relève l’expert, “la notice descriptive notaire relève d’une pièce contractuelle comme signifié dans la CCAP article 4".

Il ressort de ce document que les parties avaient convenu que tous éléments de béton visibles à l’extérieur fassent l’objet d’une peinture pliolite, les façades devaient faire l’objet d’une “isolation thermique par l’extérieur pour les façades courantes suivants plan”, d’un “enduit monocouche d’imperméabilisation et de décoration, finition taloché fin ou gratté, de teinte selon plans de façades et carnet de détails architectes”, les coursives des sols devaient se voir appliquer une finition béton ou une dalle sur plot, les murs des hall et des circulations communes intérieures devaient faire l’objet d’une “peinture acrylique satinée ou papier vinyle”. Enfin, les escaliers des parties communes “circulations communes horizontales” devaient être en “béton préfa lissé ou glacé” et recouverts d’une “peinture des murs par projection gouttelette dans les cages d’escaliers, peinture des plafonds par projection gouttelette des cages d’escaliers y compris sous face de paillasse [...]”.

En réponse au dire n°6 (p. 210), l’expert vient préciser les dénominations en lien avec le béton. Il indique notamment que “la dénomination ‘béton apparent’ ne relève pas d’une classification. S’agissant des parties communes, les plans d’architecte signifient une seule qualité de finition : parement béton “finition soignée”. Cette indication est présente sur les plans d’architecte de coupes et façades des différents bâtiments.
En l’absence d’information précise concernant la mention ‘béton apparent’, la qualité de finition parement béton soigné prévaut ou méritait pour le moins que le maître d’oeuvre soit interrogé sur ce point, ce qui n’a à notre connaissance pas été fait”.

Puis, il précise, en réponse au dire n°13 (p. 218), “la notice 68 [...] avait pour objet entre autres de fournir des informations et précisions sur l’aspect qualitatif de l’ensemble de l’ouvrage et ce, précisément pour justifier du bien-fondé du prix de vente. La prestation d’application de la peinture pliolite ne peut donc être considérée comme une plus-value”.

Toutefois, ce même document précise dans son article VIII “OBSERVATIONS-CONTRÔLE ET DIVERS”, “le prometteur se réserve le droit de modifier certains détails de construction ou de prestations définis dans ce document dans le but d’apporter une amélioration technique ou esthétique”.

Néanmoins, il n’est produit aucun élément démontrant que le prometteur ait informé les futurs acquéreurs d’une modification de certains détails de construction, étant rappelé que cette modification ne pouvait engendrer qu’une amélioration du programme ce qui n’est pas le cas en l’espèce par cette modification de la qualité du béton.

Dans le prolongement, l’expert indique que la prestation de revêtement extérieure de type pliolite n’a pas été réalisée mais vendue.

La SCCV [V] allègue sans le démontrer que les façades seraient conformes au permis de construire et à la notice 68.

Il ne peut qu’être constaté que les éléments produits aux débats démontrent l’inverse en ce que les documents communiqués aux différents copropriétaires prévoyaient une qualité de béton supérieure et l’application d’une peinture pliolite, prestations qui n’ont pas été effectuées dans la cadre de ce projet.

Dès lors, la SCCV [V] est responsable concernant les désordres d8, d12, d46, d91, d92, d93 et d94 (façades, qualité des bétons et peinture pliolite).

2/ Sur la responsabilité de l’architecte et de la société SAB

Sur le plan technique, l’expert retient, sans être contredit, que la société SAB devait réaliser “un parement de type soigné permettant soit de recevoir une peinture pliolite soit de rester brut”. Il note qu’“en l’état, le parement de type courant nécessite des reprises pour l’application d’une peinture pliolite”.

Pour la maîtrise d’oeuvre, il relève qu’aucun élément ne justifie de la modification de la prestation et que “le maître d’oeuvre n’a fait état d’aucune réserve s’agissant du parement béton courant réalisé au lieu de soigné comme indiqué sur ses plans”.

Prolongeant son analyse, l’expert précise, en réponse au dire récapitulatif du conseil de la société SAB, que “le maître d’oeuvre a signifié un procès-verbal de réception du lot gros oeuvre sans réserve bien qu’il existe des non-conformités telles que le non-respect des parements de type soigné, prestation pourtant contractuellement due par la société SAB”.

2.1/ Sur le recours de la SCCV [V] contre la société SAB

Il ressort des dispositions législatives précédemment mentionnées que la réception sans réserve par un maître de l'ouvrage averti, qui était seul à même de voir les défauts de conformité apparents, sans avoir besoin d'en être alerté par le maître d'oeuvre et le contrôleur technique, a pour effet de purger ces défauts, lui interdisant toute recherche de responsabilité des intervenants à l'acte de construire, au titre de manquements contractuels.

Le caractère apparent ou caché s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage.

En l'espèce, le maître de l'ouvrage est un professionnel de l'immobilier, s'agissant d'un promoteur, mais ce n'est pas un professionnel de la construction. Néanmoins, les non conformités étaient apparentes même pour un profane.

Dès lors, la réception sans réserve couvre les défauts de conformité apparents et prive la SCCV [V] du bénéfice de toute action en responsabilité contractuelle à l'égard des constructeurs, ainsi que de leurs assureurs, pour ces non conformités. En l’espèce, aucune responsabilité ne peut être ainsi retenue à l’encontre de la société SAB et au