TJ 13055, 2 oct. 2025, RG 25/02118

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :
Le 05 décembre 2025
à Me Jean DE VALON
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 décembre 2025
à Mme [X]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/02118 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JIJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [Y] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 1er février 2022, la société Sogima a donné à bail à Mme [X] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 258 euros, outre 40 euros de prestations complémentaires forfaitaires et 56,16 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.254,81 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
Condamner Mme [X] à payer à titre provisionnel les sommes dues au titre des loyers et charges soit 1.598,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance, Au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiement, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également les loyers à venir, Constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, Condamner la défenderesse à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux, ou reprise des lieux par le commissaire de justice, Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 novembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.
Appelée à l'audience du 19 juin 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi d’office pour être finalement retenue à l'audience du 2 octobre 2025.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 5.227,69 euros.
Mme [X] a comparu en personne et demandé des délais de paiement, faisant valoir qu’elle était étudiante.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du Titre 1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoireUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 6 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
En l'espèce, le bail conclu le 1er février 2022 contient une clause résolutoire (article XV) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.254,81 euros.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 janvier 2025.
Mme [X] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, il résulte du décompte versé aux débats que Mme [X] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience, le dernier paiement ayant été effectué le 27 décembre 2024.
Par conséquent, aucun délai de paiement ne peut être accordé à la locataire sur le fondement des dispositions de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Mme [X] ne fournit aucun élément sur sa situation personnelle et financière permettant de justifier qu’elle est en capacité de respecter un échéancier afin d’apurer la dette, en plus du paiement du loyer courant.
Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Mme [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 382,76 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Mme [X] à son paiement.
Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [X] reste devoir la somme de 5.227,69 euros, à la date du 1er octobre 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.
Pour la somme au principal, Mme [X] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.
Mme [X] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.227,69 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.
Sur la demande indemnitaire 
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La demande indemnitaire étant formée devant le juge des référés, elle ne peut s’analyser qu’en une demande de condamnation à payer une provision en présence d’une obligation qui n’est pas sérieusement contestable.
A défaut de démonstration d'un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d'ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande du bailleur tendant à la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts sera être rejetée.
Sur les demandes accessoires
Mme [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.
Mme [X] sera par conséquent condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2022 entre la société Sogima et Mme [C] [Y] [X] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;
REJETTE la demande de délais de paiement de Mme [C] [Y] [X] ;
ORDONNE en conséquence à Mme [C] [Y] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu’à défaut pour Mme [C] [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Sogima, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [C] [Y] [X] à payer à la société Sogima, à titre provisionnel, la somme de 5.227,69 euros décompte arrêté au 1er octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;
CONDAMNE Mme [C] [Y] [X] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 382,76 euros à ce jour, à compter du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
REJETTE le surplus des demandes de la société Sogima ;
CONDAMNE Mme [C] [Y] [X] à payer à la société Sogima une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [C] [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente