TJ 2b033, 11 sept. 2025, RG 24/01063

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

Chambre civile 1
AM

N° RG 24/01063 - N° Portalis DBXI-W-B7I-DIOV

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions  

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Marie SALICETI, Greffière

DÉBATS : à l'audience publique du 15 Mai 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique. L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 et conformément à l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile les parties ont été avisées du prorogé du délibéré jusqu’au 11 septembre 2025.

JUGEMENT rendu le onze Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile
Date indiquée à l'issue des débats

DEMANDERESSE

Le Syndicat des coproprriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, SYNDICAP IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 903 883 627,
dont le siège social est sis SAS SYNDICAP IMMOBILIER [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [G] [V]
né le 20 Mai 1970, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

Mme [D] [L] épouse [V]
née le 20 Janvier 1977, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice du 08 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à BASTIA représenté par son Syndic en exercice la société SYNDICAP IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] es qualité de propriétaires des lots n°5 et 7 de cette copropriété devant le président tribunal judiciaire de BASTIA selon la procédure accélérée au fond prévue par les articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 aux fins :

De condamner Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] à payer chacun au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5 503,26 euros correspondant à l'ensemble des charges de copropriété et travaux arrêtés au 30 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2023, date de la mise en demeure; De condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] à payer chacun au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 000 euros à titre de de dommages et intérêts nés de leur résistance abusive De condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
Par jugement du 29 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de BASTIA statuant selon la procédure accélérée au fond s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à BASTIA et a ordonné la transmission de l'entier dossier à la première chambre civile du tribunal judiciaire aux fins d'examen des questions de fond évoquées entre les parties, réservant les demandes sur le fond et les dépens.

Après plusieurs renvois à la mise en état, l'ordonnance de clôture est intervenue le 07 février 2025 et l'affaire appelée à l'audience de plaidoirie du 15 mai 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à BASTIA sollicite du tribunal de :

condamner Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] à payer chacun au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5 503,26 euros correspondant à l'ensemble des charges de copropriété et travaux arrêtés au 30 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2023, date de la mise en demeure ; condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] à payer chacun au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 000 euros à titre de de dommages et intérêts nés de leur résistance abusive condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande en paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] fait valoir au visa des dispositions des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] sont redevables des charges de copropriété régulièrement appelées au titre des exercices 2013 à 2023 et des charges de copropriété régulièrement appelées au titre des exercices prévisionnels des années 2022 et 2023 pour un montant de 5 503,26 euros chacun et pour lesquelles ils ont été mis en demeure de les régler le 30 mai 2023, la déchéance du terme de ce règlement étant donc acquise.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] fait notamment valoir au visa de de l'article 9 de l'Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et des dispositions de l'article 1342-10 du code civil que les paiements effectués par Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] depuis le 28 juin 2013 jusqu'au 22 juin 2023 pour un montant de 13 682,21 euros doivent s'imputer sur la dette dont ils étaient redevables lors de l'acquisition du lot de copropriété concerné pour un montant de 13 327,21 euros.

Pour s'opposer à toute prescription même partielle de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] soutient au visa des dispositions de de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l'article 2224 du code civil qu'avant l'entrée en vigueur de la loi ELAN précitée, le délai de prescription en recouvrement des charges de copropriété était de dix ans.

En application des dispositions de l'article 2222 alinéa 2 du code civil, il fait valoir que le point de départ du nouveau délai de prescription quinquennal édicté par cette loi a commencé à courir à la date de son entrée en vigueur et qu'en conséquence, l'acte introductif d'instance délivré par le syndicat le 8 septembre 2023 l'a valablement interrompu, celui-ci étant dès lors fondé à recouvrer les charges de copropriété dues par les défendeurs depuis l'année 2013.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de la résistance abusive des défendeurs à s'acquitter de leurs charges de copropriété, le demandeur soutient au visa des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que le refus de payer ces charges est fautif et a entraîné une désorganisation de la gestion budgétaire du syndicat, causant également un préjudice financier certain à la collectivité des copropriétaires privée des fonds nécessaires à la gestion de l'immeuble.

Bien qu'ayant régulièrement constitué avocat devant le tribunal judiciaire dans la présente instance, Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] n'ont pas conclu durant la mise en état dont la clôture a été prononcée le 07 février 2025.

En application des dispositions des articles 837 et 844 du code de procédure civile, il sera donc statué sur les éléments en défense au dossier communiqués durant l'instance s'étant tenue devant le président du tribunal judiciaire dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Dans leurs conclusions en défense en date du 20 mars 2024 communiquées au cours de l'instance s'étant tenue dans le cadre de la procédure accélérée au fond, Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] sollicitent du tribunal qu'il :

Juge prescrite l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] ;Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes.

Au soutien de leurs demandes tendant à voir juger que l'action en paiement des charges de copropriété du demandeur est prescrite, les défendeurs soutiennent au visa des dispositions de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l'article 2224 du code civil, d'une part, que le point de départ du délai de prescription de l'action en recouvrement des charges de copropriété par le syndicat à commencer à courir le 22 octobre 2012, date de l'assemblée générale ayant généré les charges dont le paiement est exigé, et d'autre part, que l'action en recouvrement de ces charges était soumise à un délai de prescription quinquennal ayant expiré à la date de l'assignation du syndicat le 08 septembre 2023.

Pour solliciter que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] soit débouté de l'ensemble de ses demandes, ils font par suite valoir que les paiements effectués par leurs soins auprès du syndic de copropriété ont toujours eu pour but de régler les charges régulièrement appelées après leur acquisition et non pour régler la dette préexistante de 11 790,61 euros désormais prescrite, le syndicat ne pouvant dès lors se prévaloir d'aucune créance à leur encontre.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 15 mai 2025 puis mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025, et prorogée à la date du 11 septembre 2025.

MOTIFS

Il est rappelé le principe selon lequel, conformément à l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en recouvrement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l'article 789, 6°, du code de procédure civile :

" Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

Il résulte de ces dispositions que le moyen tiré de la prescription de l'action d'une partie doit être soulevé devant le juge de la mise en état, par conclusions qui lui sont spécialement adressées, et qu'à défaut, la partie arguant de ce moyen n'est plus recevable à la soumettre au tribunal statuant au fond.

En l'espèce, pour s'opposer aux demandes du syndicat de copropriétaire de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] quant au recouvrement de charges de copropriété, Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] soulevait dans leurs conclusions en défense en date du 20 mars 2024 communiquées au cours de l'instance s'étant tenue dans le cadre de la procédure accélérée au fond la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en recouvrement du syndicat.

Cependant, faute d'avoir soulevé cette fin de non-recevoir préalablement devant le juge de la mise en état cette demande est irrecevable.

2) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

" Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. "

Aux termes de l'article 14-1-I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

" I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. "

Aux termes de l'article 19-2 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

" A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. "

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale.

A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d'exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci ainsi que les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

L'article 42, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 disposait que :

" Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. "

L'article 42, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction postérieure à la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose que :

" Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. "

L'article 2222, alinéa 2 du code civil dispose que :

" En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. "

L'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que " conformément à l'article 1256 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d'indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne. "

L'article 1342-10 du code civil dispose que :

" Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. "

Il résulte notamment de ces dispositions que si le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer quelle dette il veut acquitter en priorité, l'exercice de ce droit ne joue pas, sauf accord du créancier, lorsqu'il procède au paiement partiel de cette dette.

Par suite, cette imputation volontaire doit résulter du comportement non équivoque du débiteur ou d'éléments de nature à établir, de manière non équivoque, quelle dette le débiteur entendait acquitter, cette intention devant être manifestée avant ou au moment du paiement sans pouvoir intervenir a posteriori.

A défaut d'une telle imputation volontaire, le paiement par le débiteur est réputé effectué selon les règles d'imputation édictées par l'article 1342-10 du code civil.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] verse aux débats l'ensemble des procès-verbaux d'assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices clos du 1er novembre 2012 au 31 octobre 2021 ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er novembre 2021 au 31 octobre 2023.

Il produit également une mise en demeure adressée aux défendeurs le 30 mai 2023 visant le règlement de la somme de 11 235,02 euros au titre des charges de copropriété exigibles à cette date.

Le syndicat de copropriétaires fait notamment valoir que cette somme représente les charges ainsi dues relatives à la quote part non acquittée par les défendeurs à compter des exercices postérieurs à l'année 2013, les versements effectués par ces derniers étant venus apurer la dette dont ils étaient redevables pour les exercices antérieurs.

Pour s'opposer aux demandes les défendeurs font valoir que les paiements effectués par leurs soins ont concerné les exercices postérieurs à l'année 2013, dont ils sont à jour, la créance du syndicat de copropriétaires reposant sur les sommes dues au titre des exercices antérieurs dont le recouvrement est aujourd'hui prescrit.

En vertu de l'article 42, alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le délai de prescription de l'action en recouvrement des charges de copropriété par le syndicat des copropriétaires était de dix ans à compter de son fait générateur.

Si le délai de prescription de l'action en recouvrement de charges de copropriété est passé à cinq ans avec l'entrée en vigueur de la loi ELAN n°2018-1021 à compter du 23 novembre 2018, il reste que les dettes nées avant cette entrée en vigueur restent soumises au délai de prescription décennal à condition que l'action en recouvrement ait été introduite dans le délai de cinq ans suivant l'entrée en vigueur de la loi ELAN précitée.

En l'espèce le syndicat de copropriétaires peut donc solliciter le recouvrement des charges de copropriété restant dues postérieurement au 08 septembre 2013 au regard de la date de l'acte introductif d'instance en date du 08 septembre 2023.

Par suite, le relevé de compte mentionne que les défendeurs étaient redevables de la somme de 10 513 euros avant le 08 septembre 2013 au regard :

- de l'appel de fond du 05 février 2013 pour un montant de 171 euros ;
- de l'appel de fond du 28 février 2013 pour un montant de 3 691,02 euros ;
- de l'appel de fond du 13 mars 2013 pour un montant de 15 942,08 euros ;
- de l'appel de fond du 06 mai 2013 pour un montant de 171 euros ;
- de l'appel de fond du 1er aout 2013 pour un montant de 171 euros ;

Réglés partiellement à hauteur de 9 633,10 euros par les défendeurs.

Ce même relevé mentionne plusieurs versements effectués par les consorts [V] pour la somme totale de 27 614,46 euros.

En application des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, l'imputation des paiements doit se faire sur les dettes les plus anciennes.

Ce d'autant que contrairement à ce qu'affirment les défendeurs, en l'absence d'indication ou de volonté manifeste d'imputation de leurs paiements, il ne résulte d'aucun élément de preuve que ceux-ci aient souhaité de manière non-équivoque s'acquitter exclusivement des charges de copropriété dues en vertu des assemblées générales de copropriété des 7 février, 18 juillet 2011 et 22 octobre 2012 en vertu desquelles l'appel de fonds du 13 mars 2013 pour un montant de 15 942,08 euros a été émis.

Dès lors en application de l'article 1342-10 du code civil précité, il convient de considérer que le solde antérieur de 10 513 euros antérieur au 08 septembre 2013 a été réglé par les versements effectués par les défendeurs.

Il en résulte que l'ensemble des autres sommes dues par les Consorts [V] au titre des charges de copropriété sont postérieures au 08 septembre 2013 et donc non prescrites.

Selon décompte produit par le syndicat des copropriétaires le montant de ces charges dues s'élève à la somme de 11 235,02 euros au 1er mai 2023.

M. [G] [V] et [D] [V] ayant acquis ce bien ensemble, le syndicat des copropriétaires est recevable à solliciter la condamnation de chacun des défendeurs à s'acquitter des sommes dues pour leur quote part soit pour la somme de 5 503,26 euros chacun et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée en date du 30 mai 2023.

En conséquence, Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] seront condamnés à payer chacun au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5 503,26 euros correspondant à l'ensemble des charges de copropriété et travaux arrêtés au 30 mai 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2023, date de la mise en demeure.

2) Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive

L'article 1231-1 du code civil dispose que :

" Le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

En l'espèce, la défaillance des Consorts [V] dans le paiement de leur quote-part de charges et leur résistance à les régler malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de trésorerie.

Il sera ainsi, pour partie, fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] seront chacun condamnés au paiement de la somme de 500 euros à ce titre.

3) Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] parties perdantes au procès, seront solidairement condamnés aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, l'équité commande de condamner solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [D] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 1] de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, le tribunal rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et n'entend pas l'écarter compte tenu de la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS