CA Paris, 11 févr. 2026, RG 22/05534

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 23 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05534 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFPCR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Janvier 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 15/12751

APPELANT

Monsieur [R] [O]

né le 17 mai 1964 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Catherine PODOSKI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1628

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 632 018 503

C/O Société ATRIUM GESTION

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1958

Société [K] [B] & FILS

SA immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n°572 106 268

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M. [R] [O] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à Paris 16ème et à la société [K] [B] & Fils en sa qualité de syndic.

Le litige à l'origine de cette décision porte sur les résolutions n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015 et n°13 et 14 de l'assemblée générale du 21 juin 2016.

L'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de l'immeuble a été la société [K] [B] & Fils jusqu'à l'assemblée générale du 9 mai 2022.

M. [O] est copropriétaire au sein de cet immeuble des lots n°55 et 57, situés au rez-de-chaussée. Il y exerce son activité professionnelle d'avocat.

L'immeuble dispose de deux portes :

- une première porte extérieure qui permet l'accès à l'immeuble depuis l'extérieur,

- une deuxième porte intérieure, dotée d'un interphone, qui permet, depuis un sas intérieur, l'accès aux logements et au cabinet au sein duquel M. [O] exerce.

Lors, de l'assemblée générale du 9 avril 2015, il a été adopté la résolution n°13 tendant à la mise en service en permanence du code d'accès de la première porte. Précédemment, le code n'était activé qu'entre 19h et 8h en semaine et toute la journée les samedi, dimanche et jours fériés.

Par acte introductif d'instance du 2 septembre 2015, M. [O] a saisi le tribunal judiciaire de Paris de demandes visant à obtenir la nullité de cette résolution.

Lors de l'assemblée générale du 21 juin 2016, la résolution n°13 confirmant le stockage des poubelles dans la cour de l'immeuble a été adoptée, et la résolution n°14 tendant à la remise en service du code de la deuxième porte intérieure l'immeuble a été rejetée.

Par acte d'huissier de justice signifié le 30 septembre 2016, M. [O] a de nouveau assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à Paris 16ème, et désormais la société [K] [B] & Fils, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de nullité des résolutions n°13 et 14 précitées.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

- prononce l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4],

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] à activer le code de la première porte d'entrée de l'immeuble de 19h à 8h le lendemain matin et à le désactiver de 8h du matin à 19h, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente décision,

- dit que ladite astreinte courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution,

- rejette les demandes d'annulation des résolutions n°13 et 14 de l'assemblée générale du 21 juin 2016 du syndicat des copropriétaires de l'immeub1e du [Adresse 1] à [Localité 4],

- rejette les prétentions indemnitaires de M. [O] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5],

- rejette les demandes des parties au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile,

- prononce l'exécution provisoire de la présente décision,

- condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Podoski,

- rappelle que M. [O] sera dispensé de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'artic1e 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

- rejette toutes autres demandes.

M. [O] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 mars 2022.

Par conclusions déposées le 8 septembre 2022 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et la société [K] [B] & Fils ont relevé appel incident.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 29 octobre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 28 octobre 2025, l'appelant demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 26 et 42, de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024 et des articles 1240 et 1253 du code civil, de :

- infirmer le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce que son dispositif prévoit :

' rejette les demandes d'annulation des résolutions n°13 et 14 de l'assemblée générale du 21 juin 2016 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4],

' rejette les prétentions indemnitaires de M. [O] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4],

' rejette les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' rejette toutes ses autres demandes,

- le confirmer en ce qu'il prévoit :

' prononce l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4],

' condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] à activer le code de la première porte d'entrée de l'immeuble de 19h à 8h le lendemain matin et à le désactiver de 8h du matin à 19h, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente décision,

' dit que ladite astreinte courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution,

' condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Podoski,

' rappelle que M. [O] sera dispensé de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

' rejette toutes autres demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], et ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau et y rajoutant,

- le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions, et y faire droit, et rejeter toute fin de non-recevoir,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic la société Atrium Gestion, et la société anonyme [K] [B] & Fils de toutes leurs demandes, fins et conclusions, et de leur appel incident, et de leurs demandes reconventionnelles, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

ce faisant,

- annuler la résolution critiquée n°14 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 21 juin 2016,

- annuler la résolution n°13 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 21 juin 2016,

- donner injonction, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par infraction à compter de la décision à intervenir, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] de procéder :

' au déplacement des poubelles dans un endroit hors de la vue des fenêtres de ses locaux et hors de la cour intérieure de l'immeuble,

' à l'activation du code de la seconde porte du hall d'entrée,

- s'entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] à lui payer les sommes de :

' 300 euros par mois à compter de la première mise en demeure en date du 29 août 2013 correspondant au préjudice lié au stockage des poubelles, et en tout cas depuis la résolution critiquée en date du 21 juin 2016,

' 250 euros par mois à compter de la première mise en demeure en date du 22 juillet 2013 correspondant à la désactivation du code d'entrée, et en tout cas depuis la résolution critiquée en date du 21 juin 2016,

- s'entendre condamner la société [K] [B] & Fils à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

et subsidiairement,

- juger que la condamnation sera supportée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] pour lequel il agit et condamner par conséquent le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] à lui payer la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts,

- s'entendre condamner, sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, in solidum

(sic) le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], à publier la mainlevée de l'hypothèque légale publiée le 21 mars 2022 (B2014P02) volume 2022 V N°2431,

- s'entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] à lui payer la somme sauf à parfaire de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef des conséquences du maintien illégal de l'hypothèque légale publiée le 21 mars 2022 (B2014P02) volume 2022 V N°2431, et 15 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi concernant le refus ostensible de procéder volontairement aux formalités de publication,

- s'entendre condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et la société [K] [B] & Fils à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Podoski,

- juger que M. [O] sera dispensé du paiement des frais engendrés par la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et de la société [K] [B] & Fils ;

Par conclusions déposées le 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], intimé, demande à la cour, au visa des articles 16 et 564 du code de procédure civile, 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et du citoyen, 26 de la loi du 10 juillet 1965, 76 et 77 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] et 1240 du code civil (anciennement article 1382 du code civil), de :

- le juger recevable et bien fondé en son appel incident et en toutes ses demandes,

- juger M. [O] irrecevable en ses nouvelles demandes de le voir condamner à lui payer les sommes de 10 000 euros et 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, et de le voir condamner, sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour à radier l'hypothèque légale publiée le 21 mars 2022 (B2014P02) volume 2022 V N°2431,

- juger que les conditions de la communication de pièces de M. [O] avec une numérotation confuse sans bordereau récapitulatif permettant l'indication des pièces invoquées porte atteinte au principe du contradictoire et au droit à un procès équitable,

- juger M. [O] mal fondé en son appel et en toutes ses demandes,

- infirmer le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il :

' a prononcé l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4],

' l'a condamné à activer le code de la première porte d'entrée de l'immeuble de 19h à 8h le lendemain matin et à le désactiver de 8h du matin à 19h, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente décision,

' a dit que ladite astreinte courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131 -3 du code des procédures civiles d'exécution,

' a rejeté ses prétentions indemnitaires,

' a rejeté ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' a prononcé l'exécution provisoire,

' l'a condamné aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Podoski,

' a rappelé que M. [O] sera dispensé des contributions aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10 -1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

' a rejeté toutes ses autres demandes,

- confirmer pour le surplus le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris,

en conséquence,

sur la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015,

- juger que la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015, qui a décidé la mise en service en permanence du code d'accès à l'immeuble 24h/24 et 7 jours/7, n'est nullement 'incompatible avec l'exercice d'activités professionnelles', dès lors qu'il appartient à M. [O], ce qu'il n'a pas fait, de solliciter de l'assemblée générale l'autorisation d'installation, aux frais exclusifs de M. [O], d'un interphone permettant l'ouverture à distance de la première porte extérieure de l'immeuble, ou de donner le code d'accès à ses clients comme il le faisait d'ailleurs lorsque la seconde porte intérieure était pourvue d'un code, et comme il compte le faire en demandant en l'espèce la réactivation du code de la seconde porte intérieure située dans le hall d'entrée,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée de sa condamnation sous astreinte à activer le code de la première porte d'entrée de l'immeuble de 19h à 8h du matin et à le désactiver de 8h du matin à 19h,

à titre très subsidiaire, si la cour devait, par extraordinaire, confirmer le jugement sur l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015 et sur le principe de l'ouverture de la première porte d'entrée extérieure de l'immeuble, aux horaires d'ouverture du cabinet d'avocat de M. [O], il est demandé à la cour de :

- infirmer le jugement dont appel sur les périodes d'activation et de désactivation du code de la première porte d'entrée extérieure de l'immeuble et sur le montant de l'astreinte,

- ordonner que le code de la première porte d'entrée de l'immeuble devra être activé de 19h à 08h le lendemain matin et désactivé de 08h du matin à 19h, uniquement en semaine, et à l'exclusion des samedis, dimanches et jours fériés, où le code pourra rester activé 24h/24h, ce qui était implicitement jugé par la décision dont appel, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente décision,

sur la demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,

- juger que cette demande n'est fondée ni en droit ni dans les faits,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée de sa condamnation sous astreinte à la réactivation du code de la seconde porte intérieure située dans le hall d'entrée déjà pourvue d'un interphone,

sur la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 21 juin 2016 - juger que cette demande n'est fondée ni en droit ni dans les faits,

- juger qu'au regard de la configuration de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], des exigences de l'assureur de l'immeuble et des dispositions du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1], il est impossible de créer un local poubelles ou d'entreposer les poubelles à un autre endroit que dans la cour,

- juger illégales les préconisations de M. [O] de déplacer les containers à un autre endroit et notamment dans un autre immeuble ou devant les accès à l'escalier de service ou à la cave,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée de sa condamnation sous astreinte au déplacement des poubelles ou de mise en place d'un local poubelles,

sur les demandes de dommages intérêts formulées à son encontre,

- débouter M. [O] de toutes ses demandes de dommages intérêts formulées à son encontre et notamment celles 'd'un montant de 5 000 euros à titre subsidiaire', 'd'un montant de 300 euros par mois correspondant au préjudice lié au stockage des poubelles' et 'd'un montant de 250 euros par mois correspondant au préjudice lié à la désactivation du code d'entrée', qui sont mal fondées et injustifiées, tant dans leur principe, M. [O] ne démontrant pas de faute, ni de préjudice, ni de lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, que dans leur quantum,

- juger que la nouvelle pièce complémentaire 'C-1', intitulée 'estimation immobilière', produite, à la veille de la clôture en première instance, a été établie pour les besoins de la cause, est inopérante à prétendre justifier une prétendue décote, surtout qu'il est manifeste que l'agent immobilier ne s'est pas rendu dans l'immeuble et dans l'appartement de M. [O],

- juger que le prétendu préjudice invoqué par M. [O] est purement hypothétique et non démontré,

- débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et de la société [K] [B] & Fils, assignée à titre personnel,

- condamner M. [O] à lui payer la somme de 10 000 euros, à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et vexatoire intentée,

en tout état de cause,

- débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [O] à lui payer la somme de 6 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [O] aux dépens de première instance et d'appel ;

Par conclusions déposées le 21 octobre 2025, la société [K] [A] & Fils, intimée, demande à la cour, au visa des articles 18 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, 76 et 77 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 1] et 1240 du code civil (anciennement article 1382 du code civil), de :

- juger M. [O] mal fondé dans son appel et dans toutes ses demandes,

- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et la société [K] [B] & Fils recevables et bien fondés dans leur appel incident et dans toutes leurs demandes,

- infirmer le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a :

' prononcé l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4],

' condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] à activer le code de la première porte d'entrée de l'immeuble de 19h à 8h le lendemain matin et à le désactiver de 8h du matin à 19h, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente décision,

' dit que la dite astreinte courra pendant 4 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution,

' rejeté les prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4],

' rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et de la société [K] [B] & Fils au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' prononcé l'exécution provisoire,

' condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Podoski,

' rappelé que M. [O] sera dispensé des contributions aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

' rejeté toutes autres demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et de la société [K] [B] & Fils,

' et plus généralement pour toute disposition non visée au dispositif faisant grief aux intimées,

- confirmer pour le surplus le jugement rendu le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Paris,

en conséquence,

sur la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015,

- juger que la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015, qui a décidé la mise en service en permanence du code d'accès à l'immeuble 24h/24 et 7 jours/7, n'est nullement 'incompatible avec l'exercice d'activités professionnelles', dès lors qu'il appartient à M. [O], ce qu'il n'a pas fait, de solliciter de l'assemblée générale l'autorisation d'installation, aux frais exclusifs de M. [O], d'un interphone permettant l'ouverture à distance de la première porte extérieure de l'immeuble, ou de donner le code d'accès à ses clients comme il le faisait d'ailleurs lorsque la seconde porte intérieure était pourvue d'un code, et comme il compte le faire en demandant en l'espèce la réactivation du code de la seconde porte intérieure située dans le hall d'entrée,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à activer le code de la première porte d'entrée de l'immeuble de 19h à 8h du matin et à le désactiver de 8h du matin à 19h,

à titre très subsidiaire, si la cour devait, par extraordinaire, confirmer le jugement sur l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015 et sur le principe de l'ouverture de la première porte d'entrée extérieure de l'immeuble, aux horaires d'ouverture du cabinet d'avocat de M. [O], il est demandé à la cour de :

- infirmer le jugement dont appel sur les périodes d'activation et de désactivation du code de la première porte d'entrée extérieure de l'immeuble et sur le montant de l'astreinte,

- ordonner que le code de la première porte d'entrée de l'immeuble devra être activé de 19h à 8h le lendemain matin et désactivé de 8h du matin à 19h, uniquement en semaine, et à l'exclusion des samedis, dimanches et jours fériés, où le code pourra rester activé 24h/24h, ce qui était implicitement jugé par la décision dont appel, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente décision,

sur la demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,

- juger que cette demande n'est fondée ni en droit ni dans les faits,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] à la réactivation du code de la seconde porte intérieure située dans le hall d'entrée déjà pourvue d'un interphone,

sur la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,

- juger que cette demande n'est fondée ni en droit ni dans les faits,

- juger qu'au regard de la configuration de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], des exigences de l'assureur de l'immeuble et des dispositions du règlement sanitaire de la ville de

[Localité 1], il est impossible de créer un local poubelles ou d'entreposer les poubelles à un autre endroit que dans la cour,

- juger illégales les préconisations de M. [O] de déplacer les containers à un autre endroit et notamment dans un autre immeuble ou devant les accès à l'escalier de service ou à la cave,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 21 juin 2016,

- débouter M. [O] de sa demande mal fondée de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] au déplacement des poubelles ou de mise en place d'un local poubelles,

sur la demande de condamnation de la société [K] [B] & Fils, assignée à titre personnel, au paiement de dommages intérêts pour prétendu abus de droit,

- juger qu'il n'existe aucun 'abus de droit' de sa part et que sa mise en cause à titre personnel est abusive et purement vexatoire,

- juger que M. [O] ne démontre pas sa faute, un préjudice et un prétendu lien de causalité entre sa prétendue faute et le prétendu préjudice,

- débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société [K] [B] & Fils à titre personnel,

- juger, subsidiairement, injustifiée, tant dans son principe que dans son quantum, la demande de condamnation à la somme de 10 000 euros formée à son encontre, en réparation du prétendu préjudice qui aurait été subi par M. [O], demande doublée entre les premières conclusions d'appel de 2022 de M. [O] et ses conclusions du 7 octobre 2025, alors que la société [B] & Fils n'est plus syndic depuis le 9 mai 2022, ce qui démontre, de plus fort, le caractère mal fondé, injustifié, fantaisiste et purement vexatoire ses demandes adverses,

- débouter M. [O] de toutes ses demandes de dommages intérêts dirigées contre la société [K] [B] & Fils à titre personnel,

sur les demandes reconventionnelles de la société [K] [B] & Fils, assignée à titre personnel,

- condamner M. [O] à payer à la société [K] [B] & Fils, assignée à titre personnel, la somme de 10 000 euros, à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et vexatoire intentée à son encontre et pour atteinte, en outre, à son image de marque et à sa réputation commerciale,

dans tous les cas,

- débouter M. [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [O] à payer à la société [K] [B] & Fils, assignée à titre personnel, la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [O] aux dépens de première instance et d'appel, l'article 699 du même code au profit de Maître Sitbon, avocat.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu'il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l'examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Dans ces conditions, il n'y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la recevabilité des demandes de l'appelant de dommages et intérêts et de publication d'une main levée de l'hypothèque légale sous astreinte

Moyens des parties

Le syndicat intimé fait valoir que :

- ces demandes, présentées dans les dernières écritures de l'appelant, sont nouvelles conformément aux articles 564 et suivants du code de procédure civile comme ne tendant pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ; n'en étant pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; ne tendant pas à faire écarter les prétentions adverses ou à faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;

- elles ne satisfont pas aux conditions de l'article 567 et 70 du code de procédure civile, n'ayant pas de lien suffisant avec les demandes principales.

L'intimé répond que ses demandes tendent à faire écarter les prétentions adverses, à faire juger une question issue de la survenance et de la révélation d'un fait depuis le jugement attaqué et qu'elles tendent aux mêmes fins que les demandes soumises au premier juge :

-le syndicat lui a communiqué une nouvelle pièce n°15 révélant un fait nouveau et inconnu pour lui, à savoir l'inscription d'une inscription légale le 21 mars 2022 qui ne lui avait jamais été dénoncée et qui était dépourvue de cause au-delà du 20 juin 2024 ;

- cette communication et les nouvelles allégations du syndicat l'ont obligé à répondre sur l'illégalité de celle-ci et à solliciter une indemnisation du préjudice en résultant ;

- elles tendent aux mêmes fins que la demande d'indemnisation déjà formulée devant les premiers juges, au titre des diverses fautes et autres manquements dénoncés pour mettre en évidence une faute supplémentaire.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».

Les articles 565 à 567 précisent ensuite, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; et que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.En l'espèce, le syndicat se prévaut, en premier lieu, de l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros formulée à titre principal contre la société [K] [B] & Fils et subsidiairement à son encontre.

Or, l'examen des demandes formées en première instance telles que reprises par le jugement attaqué, font apparaître que M. [O] avait saisi cette juridiction d'une demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 euros formulée à titre principal contre la société [K] [B] & Fils et subsidiairement à son encontre, au titre d'un abus de droit à l'occasion du vote des résolutions en cause et de la désactivation du code et du préjudice en résultant.

La prétention indemnitaire formée en cause d'appel, bien que portant désormais sur un montant de 10 000 euros, tend aux mêmes fins que celle soumise aux premiers juges, s'agissant des mêmes fautes reprochées au syndic puis au syndicat et doit donc être déclarée recevable (2e Civ., 7 juin 2012, n° 11-16.378).

Il doit, ensuite, être examiné les demandes de l'appelant de publication sous astreinte d'une main levée de l'hypothèque légale en cause et de condamnation du syndicat des copropriétaire à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef des conséquences du maintien illégal de l'hypothèque légale publiée le 21 mars 2022 (B2014P02) volume 2022 V N°2431, et 15 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi concernant le refus ostensible de procéder volontairement aux formalités de publication.

Il est constant qu'aucune demande d'indemnisation à ce titre n'avait été formée en première instance et encore moins de publication d'une main levée d'une hypothèque légale.

Il ne saurait être sérieusement soutenu que les demandes indemnitaires tendent ici aux mêmes fins que les autres demandes indemnitaires ni qu'elles leur sont accessoires. En effet, il doit être rappelé que les demandes principales formées par M. [O], en première instance, visaient à obtenir la nullité des résolutions n°13, 13 et 14 des assemblées des 9 avril 2015 et 21 juin 2016 relatives aux accès à l'immeuble et au lieu d'entreposage des poubelles, puis sous astreinte le rétablissement des modalités antérieures relatives à ces mêmes sujets et une indemnisation, du fait de fautes invoquées à l'encontre du syndic, subsidiairement, du syndicat, du fait de ces votes et des agissements du syndic et du syndicat en lien avec ces sujets. Peu important que ces nouvelles demandes soient fondées également sur l'article 1240 du code civil, puisqu'elles portent sur l'invocation de préjudices tout à fait distincts liés à ce qui est présenté comme des fautes très différentes, qui plus est du seul syndicat, non plus également de l'ancien syndic, qui résulteraient du maintien d'une hypothèque légale et au refus d'en lever la publication, non pas des sujets et des résolutions invoqués principalement.

La question de l'inscription de l'hypothèque légale en cause étant ainsi sans relation avec le litige initial, elle ne constitue pas davantage « la survenance ou la révélation d'un fait » au sens de l'article 564 du code de procédure civile.

Au surplus, l'analyse des écritures du syndicat fait apparaître que, si celui-ci se prévaut de précédentes décisions judiciaires à l'encontre de l'appelant au soutien de ses prétentions, il ne fait valoir l'inscription de l'hypothèque légale en cause que pour répondre à ces nouvelles prétentions de l'appelant. Ce dernier ne démontre donc pas la nécessité de formuler des demandes indemnitaires au titre d'une illégalité alléguée de cette hypothèque pour répondre aux prétentions de l'intimé.

En conséquence, les demandes de l'appelant tendant à la publication d'une main levée de l'hypothèque sous astreinte et de condamnation du syndicat des copropriétaire à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef des conséquences du maintien illégal de l'hypothèque légale publiée le 21 mars 2022 (B2014P02) volume 2022 V N°2431, et celle de 15 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi concernant le refus ostensible de procéder volontairement aux formalités de publication, seront déclarées irrecevables.

Sur la résolution n°13 de l'assemblée générale du 9 avril 2015 et l'injonction de faire sollicitée à ce titre

Moyens des parties

L'appelant conclut à la confirmation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- Alors que les 8 avril et 20 novembre 2014, les copropriétaires avaient voté contre la mise en service permanente du code d'accès de l'immeuble, le syndic a réinscrit cette question à l'ordre du jour de l'assemblée du 9 avril 2015 ;

- la résolution adoptée a pour effet la fermeture totale de l'immeuble qui est incompatible avec l'exercice d'activités professionnelles, admises par le règlement de copropriété, comme la sienne exercée depuis plus de quinze ans, en violation de l'article 26 e) de la loi du 10 juillet 1965 : la première porte donnant accès à l'immeuble étant fermée en permanence sans dispositif d'accès à distance ;

- l'assemblée générale ne peut pas imposer à un copropriétaire la modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ; ses locaux au rez-de-chaussée sont utilisés à des fins professionnelles depuis plus de vingt ans ;

- en réponse aux moyens adverses :

*sa demande de réactivation d'un code sur la seconde porte n'est pas contradictoire avec celle de suppression de la permanence du code de la première, la seconde disposant d'un interphone permettant l'accès et le code étant sollicité en seconde modalité alternative à celui-ci voire comme seule alternative en cas de panne très fréquente du système d'interphone ;

* les décisions rendues sous l'empire de l'ancien article 26-2 éclairent les nouvelles dispositions de l'article 26 e): si le système de fermeture permettait une ouverture à distance, la majorité de l'article 25 était suffisante ; sinon, l'assemblée devait déterminer à la majorité renforcée les horaires de fermeture totale sous condition de ne pas porter atteinte aux activités permises par le règlement et l'unanimité était requise en cas de fermeture totale ; décider d'une fermeture totale sans prévoir en même temps la mise en place, aux frais de la copropriété, d'un dispositif spécifique permettant à la clientèle d'accéder aux locaux d'un professionnel est un abus de majorité sanctionné par la nullité de la résolution ;

Le syndicat des copropriétaires conclut à l'infirmation du jugement attaqué aux motifs que :

- la résolution n'est pas incompatible avec l'exercice d'une activité professionnelle, M. [O] pouvant demander à l'assemblée l'autorisation d'installer, à ses frais, un interphone permettant l'ouverture à distance de la porte extérieure de l'immeuble ou donner le code d'accès à ses clients comme il le faisait précédemment pour la seconde porte ;

- les demandes de M. [O] sont contradictoires puisqu'il souhaite désactiver le code de la première porte et réactiver celui de la seconde ;

- il occupe un appartement de grand standing dans un immeuble qui ne comporte pas de local commercial avec une forte clientèle et il peut communiquer ce code à la clientèle qu'il reçoit sur rendez-vous ; Mme [E], chirurgien-dentiste, n'a pas contesté cette résolution ; la panne invoquée n'a duré qu'une journée ;

-peu important que cette résolution ait été précédemment rejetée ;

- il n'appartient pas au juge de se substituer au syndicat pour fixer les horaires d'ouverture et de fermeture de l'immeuble.

La société [K] [B] & Fils conclut également à l'infirmation du jugement en soutenant que :

- la résolution n'est pas incompatible avec l'exercice d'une activité professionnelle, M. [O] pouvant demander à l'assemblée l'autorisation d'installer, à ses frais, un interphone permettant l'ouverture à distance de la porte extérieure de l'immeuble ou donner le code d'accès à ses clients comme il le faisait précédemment pour la seconde porte ;

- les demandes de M. [O] sont contradictoires puisqu'il souhaite désactiver le code de la première porte et réactiver celui de la seconde ;

- Mme [E], chirurgien-dentiste n'a pas contesté cette résolution ; la panne invoquée n'a duré qu'une journée ;

-peu important que cette résolution ait été précédemment rejetée ;

- il n'appartient pas au juge de se substituer au syndicat pour fixer les horaires d'ouverture et de fermeture de l'immeuble.

Réponse de la cour

L'article 9 du code de procédure civile précise qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur lors du vote de la résolution en cause, rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Ces dispositions sont reprises à l'article 1er du chapitre V du règlement de copropriété de l'immeuble en cause qui stipule également « ['] les professions de docteur-médecin, chirurgien-dentiste, avocat, notaire ou avoué, ou architecte, pourront être exercées à la condition s'il s'agit d'un docteur-médecin ou d'un chirurgien qu'il ne soit tenu aucune clinique dans l'appartement ni aucun laboratoire d'expérience. »

Par ailleurs, l'article 26 c) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur lors du vote de la résolution en cause, disposition d'ordre public au sens de l'article 43 de cette même loi, précise : « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ».

En l'espèce, le règlement de copropriété permet donc l'exercice d'une profession libérale et il n'est pas contesté qu'outre M. [O], qui exerce celle d'avocat depuis plus de dix-huit ans, Mme [E] y exerce en qualité de chirurgien-dentiste.

Il est également constant qu'avant le vote de la résolution contestée, le code d'entrée de la porte d'accès à l'immeuble n'était activé en semaine, hors jour férié, que de 19h à 9h, ainsi que toute la journée en fin de semaine et pendant les jours fériés, et que cette porte, à la différence de la seconde qui donne accès aux logements et cabinets des professionnels, ne dispose pas d'un système d'ouverture à distance.

Les demandes de l'appelant consistant à désactiver le code la porte d'entrée principale et à réactiver le second ne sont pas, en soi, contradictoires quant à la question de la compatibilité de ces accès avec la réception de sa clientèle, faute pour la première porte de disposer d'un système d'ouverture à distance et compte tenu des défaillances récurrentes invoquées par l'appelant comme le conduisant, dans ces seuls cas, à donner le code de la seconde porte, argumentation qu'il appartiendra ensuite à la cour d'apprécier.

Il y a lieu, alors d'examiner, si, comme le soutient M. [O], l'activation permanente du code d'accès à l'immeuble est compatible avec l'exercice de son activité libérale autorisée par le règlement de copropriété.

Comme l'ont justement retenu les premiers juges cette activation permanente, sans installation d'un dispositif d'ouverture par la copropriété, empêche désormais les clients de M. [O] d'avoir accès à son cabinet, alors qu'il n'est pas démontré qu'une stipulation du règlement de copropriété ou qu'une résolution d'assemblée générale impose aux copropriétaires exerçant une profession libérale dans l'immeuble de divulguer à chaque client ou patient le code d'accès de cette porte ni de solliciter, encore moins à leurs frais exclusifs, après plus de dix-huit ans d'exercice, l'autorisation de procéder à des travaux d'installation d'un dispositif d'ouverture à distance

Il n'est pas indifférent de constater que, contrairement aux affirmations des intimés, la copie du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 avril 2015 versée aux débats fait apparaître que Mme et M. [E] ont également voté contre cette résolution. Ils s'y étaient également opposés avec M. [O] lors de l'assemblée générale du 20 novembre 2014.

Dans ces conditions, M. [O] démontre que cette fermeture totale de l'accès à l'immeuble porte atteinte à la liberté de jouir de son lot conformément à la destination de l'immeuble et qu'elle est incompatible avec l'autorisation d'exercice d'une profession libérale, ici d'avocat, en contravention avec le règlement de copropriété et l'article 26 c), disposition d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement attaqué sera ainsi confirmé en ce qu'il a annulé cette résolution.

En conséquence de cette annulation et sans qu'il y ait lieu par le juge de se substituer à l'assemblée générale souveraine, il convient de rétablir les modalités d'accès à l'immeuble antérieures à la résolution annulée en l'attente, le cas échéant, de nouvelles modalités d'accès compatibles avec l'exercice d'une activité libérale.

A cet égard, le jugement attaqué sera infirmé uniquement en ce qu'il n'a pas exclu les samedi, dimanche et jours fériés des jours d'activation du code de la première porte d'entrée et le syndicat des copropriétaires sera condamné à désactiver le code de la première porte d'entrée de l'immeuble les jours de semaine, hors jour férié, de 8h à 19h et à l'activer de 19h à 8h les jours de semaine, hors jour férié, et 24h/24h les samedi, dimanche et jours fériés.

Afin de garantir l'exécution de cette condamnation dans un délai raisonnable au vu de l'opposition ancienne du syndicat, cette condamnation sera prononcée sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois de signification du présent arrêt, pendant quatre mois.

Sur la résolution n°14 de l'assemblée générale du 21 juin 2016 et l'injonction de faire sollicitée à ce titre

Moyens des parties

L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

- que le syndic a unilatéralement désactivé le code d'entrée de la deuxième porte sans prévenir, les travaux de remplacement de la platine votés lors de l'assemblée générale du 29 juin 2011 ne portant pas sur la suppression de ce code ; la nouvelle platine n'empêchait pas la réactivation du code, sans coût ; la suppression de ce code a été refusée lors de l'assemblée générale du 8 avril 2014 sans que le syndic ne le réactive ensuite ;

- la suppression de ce code conduit à une fermeture hermétique de l'immeuble portant préjudice à son activité libérale dans la mesure où les pannes du système d'ouverture de la porte d'entrée sont récurrentes et étalées sur des semaines par manque de diligence du syndic et qu'il s'y ajoute une panne de son récepteur ;

- la suppression unilatérale puis le refus de rétablir le code démontrent l'intention de nuire à son encontre ;

Le syndicat des copropriétaires répond que :

- M. [O] n'invoque aucun fondement à l'appui de sa demande ;

- les tribunaux n'ont pas compétence pour se substituer au syndicat pour imposer en ses lieux et place une autre décision sous peine de s'immiscer indûment dans la gestion de l'immeuble qui relève des seules attributions de l'assemblée générale ;

- l'interphone dont est dotée la seconde porte permet une ouverture à distance ne nécessitant donc pas un code supplémentaire ; le vote de l'assemblée générale du 29 juin 2011, non contesté par l'appelant, visait à installer une nouvelle platine impliquait de passer d'un système de digicode à un système à interphone ;

- les demandes contradictoires de l'appelant démontrent sa volonté d'entraver les décisions de l'assemblée générale ;

- Mme [E] a voté en faveur de cette résolution ;

- l'appelant ne démontre pas les pannes récurrentes invoquées, seulement un dysfonctionnement éphémère d'une journée qui n'a pas causé de préjudice ;

La société [K] [B] & Fils conclut également à la confirmation du jugement en soutenant que :

- M. [O] n'invoque aucun fondement à l'appui de sa demande ;

- les tribunaux n'ont pas compétence pour se substituer au syndicat pour imposer en ses lieux et place une autre décision sous peine de s'immiscer indûment dans la gestion de l'immeuble qui relève des seules attributions de l'assemblée générale ;

- la seconde porte est déjà pourvue d'un interphone permettant une ouverture à distance de sorte que, comme l'ont justement retenu les premiers juges, la suppression du code d'accès n'entraîne ni fermeture totale de l'immeuble ni entrave à l'accès des clients au cabinet de l'appelant ;

- les demandes contradictoires de l'appelant démontrent sa volonté d'entraver les décisions de l'assemblée générale ;

- Mme [E] a voté en faveur de cette résolution ;

- l'appelant ne démontre pas les pannes récurrentes invoquées, seulement un dysfonctionnement éphémère d'une journée qui n'a pas causé de préjudice ;

Réponse de la cour

En droit, il doit être rappelé qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Ici, les moyens de M. [O] consistant à invoquer une fermeture complè