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CA Paris, 13 févr. 2026, RG 23/19550

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Date: 13/02/2026
Numéro: 23/19550
Lieu / cour: ca_paris
Chambre: Pôle 4 - Chambre 1
Type: arret
Id: 69901645cdc6046d475041f2

Texte de la décision

111,055 caractères · tronqué Afficher l’intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2026

(n° 2026/ , 35 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19550 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIUHZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Octobre 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny - RG n° 16/03707

APPELANTS

Madame [T] [W] épouse [J] née le 06 Février 1964 à Paris,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [Q] [J] né le 26 Mars 1962 à Paris,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480,

INTIMÉS

Monsieur [E] [L] [F] [R] né le 14 Juin 1974 à [Localité 2] (Portugal),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Rodolfo [R] SANTA CRUZ Toque D205

CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 4] et D'ILE-DE-FRANCE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 775 665 615, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistée de par Me Eric GILLERON de l'ASSOCIATION HABAUZIT DETILLEUX GILLERON, avocat au barreau de PARIS, toque : R 220

S.C.I. JES immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 529 898 082, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Me Timothée BERTRAND, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. KOEHLER IMMOBILIER immatriculée au RCS de Bobigny sous le n°442 048 849, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Ni représentée, ni constituée

Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 6 février 2024 à étude conformément aux articles 655 et 658 du code de procédure civile

S.A.R.L. Didier ADRIEN ( anciennement SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN), titulaire d'un officenotarial immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 444 515 001,

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée et assistée de Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par Me Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

S.E.L.A.R.L. PEPIN [I] RIGAL RIVES, notaires, immatriculée au RCS de Bobigny sous le n° 530 356 682

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée et assistée de Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initalement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 21 novembre 2025 puis au 12 décembre 2025 et au 23 janvier 2026 au 06 février 2026 et au 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 14 avril 2011, la SCI JES, représentée par son gérant M. [L] [F] [R], a acquis des consorts [A] un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (Seine-Saint-Denis), consistant en un pavillon d'habitation élevé sur cave composé d'un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, une chambre, une salle à manger, grenier au-dessus et garage dans le jardin, édifié sur une parcelle d'une contenance de 345 m2, y étant précisé que le bien est vendu avec de gros travaux de rénovation, sans gaz, sans chaudière, sans tout à l'égout, moyennant le prix de 97.000 €.

Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2014, signé sous l'égide de l'agence immobilière SARL Koehler immobilier, la SCI JES a consenti à Mme [T] [W] épouse [J] et M. [Q] [J] (les époux [J]) une promesse synallagmatique de vente portant sur ce même bien immobilier moyennant la somme de 290.000 €, outre 8.000 € au titre des meubles meublants.

Afin de financer cette acquisition, les époux [J] ont souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile de France un emprunt d'un montant de 234.222 euros (montant net versé, après déduction de la commission et des frais de dossier : 231 199,78 euros), au taux de 2,55%, remboursable en 240 mensualités.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 12 février 2015 par Me [N] [M] notaire au sein de la SCP Pierre Richet et Didier Adrien avec la participation de Me [I] de la SELARL Pepin [I] Rigal assistant la SCI JES, moyennant la somme de 298.000 euros, outre 12.000 euros de frais d'agence, précision y étant apportée qu'à la suite de travaux réalisés par le vendeur en vertu d'une déclaration préalable délivrée le 12 juillet 2012, sous le numéro 093046 12 C 0070, la désignation actuelle du bien est la suivante : « Un pavillon d'habitation comprenant : un rez-de-chaussée divisé en séjour, cuisine ouverte, WC, un étage divisé en dégagement, trois chambres avec placards, salle de bains avec WC., garage dans le jardin avec un sous-sol partiel. Précision étant ici faite que le vendeur déclare que le sous-sol partiel du garage existait déjà lors de son acquisition. »

Le 28 avril 2015, les époux [J] ont déposé une déclaration préalable de travaux pour la construction d'une véranda auprès de la mairie de [Localité 1], sur laquelle l'inspection générale des carrières ( IGC) a émis un avis défavorable le 10 juillet 2015 compte tenu du défaut d'éléments suffisamment précis sur l'état du sous-sol pour garantir la stabilité du projet et la sécurité des personnes, le projet étant situé dans une zone d'anciennes carrières de gypse.

Les époux [J] expliquent avoir appris à cette occasion que le gérant de la SCI JES, M. [F] [R] avait déjà déposé deux demandes de permis de construire en 2011, l'une en date du 30 mars 2011 pour « l'agrandissement d'une maison individuelle » et l'autre en date du 2 août 2011 pour « la réhabilitation, la modification des façades et la réfection de la toiture d'une maison individuelle », qui avaient été rejetées en raison d'avis défavorables de l'IGC du fait de l'incertitude quant à la présence de carrières souterraines dans le sous-sol du terrain.

Considérant que la SCI JES les avait sciemment trompés sur la nature des sols mais également des travaux réalisés, les époux [J] ont, par actes d'huissier des 7, 8 et 12 janvier 2016, fait assigner la SCI JES et la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de solliciter la résolution ou l'annulation de la vente, outre l'indemnisation de leur préjudice, et la résolution subséquente du contrat de prêt.

Par actes d'huissier du 25 mars 2016, les époux [J] ont appelé en intervention forcée la SCP Pierre Richet et Didier Adrien et la SARL Koehler immobilier aux fins d'indemnisation de leur préjudice.

Par ordonnance du 19 mars 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise et a désigné M. [Z] [V] avec mission de décrire et donner son avis sur les désordres affectant le bâtiment, les travaux réalisés par la SCI JES avant l'acquisition du bien immobilier et les vices affectant le sol et le sous-sol du bien immobilier, en déterminer l'origine et fixer les préjudices.

Par actes d'huissier du 29 juillet 2019, les époux [J] ont appelé M. [F] [R] et la SELARL Pepin [I] Rigal en intervention forcée.

Par ordonnance du 18 novembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances ainsi que l'extension des opérations d'expertise à ces nouvelles parties.

En substance, les époux [J] demandaient à titre principal la résolution de la vente pour vice cachés constitués d'une part par l'existence de galeries vides en sous-sol, de fontis, et plus généralement de l'instabilité du sous-sol, et d'autre part par la réalisation de travaux nécessitant un permis de construire et non une simple déclaration de travaux, et présentant des défauts, et à titre subsidiaire son annulation pour dol.

Par jugement en date du 16 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- SUR LA VENTE :

- débouté les époux [J] de leur demande de résolution de la vente ;

- prononcé l'annulation de la vente pour dol de la Société JES ;

- condamné la SCI JES à restituer aux époux [J] la somme de 298.000 euros au titre du prix de vente ;

- condamné les époux [J] à restituer à la SCI JES le bien situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastre section E n° [Cadastre 1], ainsi que les biens mobiliers visés à l'acte de vente du 12 février 2015 ;

- débouté les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de M. [F] [R] à leur restituer le prix de la vente en sa qualité de gérant de la SCI JES ;

- débouté les époux [J] de leur demande tendant à voir la SCI JES condamnée à justifier de sa solvabilité ;

- débouté les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SARL Koehler immobilier et la SELARL Pepin [I] Rigal à garantir la restitution du prix de la vente ;

Sur les demandes indemnitaires :

- débouté les époux [J] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SELARL Pepin [I] Rigal et la SARL KOEHLER immobilier;

- débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;

- débouté les époux [J] de leurs demandes en paiement au titre des frais d'achat de sept télécommandes pour le portail, d'installation d'une protection contre les intrusions et l'incendie, d'installation d'une moustiquaire et des travaux d'aménagement paysagers ;

- condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts (commission de la SARL Koehler immobilier);

- débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des frais d'assainissement;

- condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 776,02 euros à titre de dommages et intérêts (taxe foncière de 2015) ; `

- condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 5.840 euros à titre de dommages et intérêts (plans établis par la société Serrain);

- débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des intérêts de la commission et des frais de dossier du prêt immobilier dirigées contre la SCI JES, M. [F] [R], la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SELARL Pepin [I] Rigal, et la SARL Koehler immobilier ;

- débouté les époux [J] de leur demande en paiement au titre des travaux réalisés par la société Socibanho ;

- débouté les époux [J] de leur demande au titre des frais Castorama ;

- débouté les époux [J] de leur demande de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance ;

- condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

SUR LE CREDIT ET LES DEMANDES DE LA CRCRAM

- prononcé la résolution judiciaire du contrat de prêt immobilier 00000497317 consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France aux époux [J] ;

- condamné les époux [J] à restituer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France le capital restant dû au titre du prêt immobilier 00000497317, déduction faite des échéances en capital déjà versées ;

- dit que pour l'exécution de cette obligation, les époux [J] devront restituer la somme à compter de la restitution du prix de vente par la SCI JES et dans un délai maximum de deux années à compter de la signification de la présente décision ;

- condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France à restituer aux époux [J] les intérêts perçus au titre du prêt immobilier 00000497317;

- condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'lle-de-France à restituer aux époux [J] la somme de 680 euros ;

- débouté les époux [J] de leur demande en condamnation de la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France à leur payer la somme de 2.342,22 euros (caution CAMCA);

- ordonné la compensation des sommes réciproquement dues entre la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France et les époux [J] ;

- condamné la SCI JES à payer à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts (frais de dossier) ;

- condamné la SCI JES à payer à la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 0000049317 à date du présent jugement, et 50 % des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000490317 à compter de la date du présent jugement ;

Sur les mesures de fin de jugement :

- mis les dépens in solidum à la charge de la SCI JES et de M. [F] [R] avec bénéfice de distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile

- débouté la SCI JES, M. [F] [R], la SCP RICHET et Didier ADRIEN, la SELARL PEPIN ' [I] ' RIGAL ' RIVES, la SARL KOEHLER IMMOBILIER et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France en leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Ecarté l'exécution provisoire.

M. et Mme [J] ont interjeté appel par déclaration du 6 décembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 février 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les époux [J] demandent à la cour de :

Vu les articles 1131, 1137 et suivants du Code civil

Vu les articles 1140 et suivants du Code civil ;

Vu l'article 1240 du code civil (anciennement 1382 du code civil),

Vu les articles 1992 et suivants du Code civil

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

ANNULER et/ou INFIRMER la décision de première instance précitée, en ce qu'elle :

Sur la vente :

- DÉBOUTE les époux [J] de leur demande en résolution de la vente du 12 février 2015;

- DÉBOUTE les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de M. [F] [R], avec la SCI JES à leur restituer le prix de la vente ;

- DÉBOUTE les époux [J] de leur demande tendant à voir la SCI JES condamnée à justifier de sa solvabilité ;

- DÉBOUTE les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SAS Koehler immobilier et la SAS Pepin [I] Rigal à garantir la restitution du prix de la vente ;

Sur les demandes indemnitaires:

- DÉBOUTE les époux [J] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SAS Koehler immobilier et la SAS Pepin [I] Rigal; - DÉBOUTE les époux [J] de leur demande en paiement au titre :

* des droits d' enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;

*des frais d'achat de sept télécommandes pour le portail, d'installation d'une protection contre les intrusions et l'incendie, d'installation d'une moustiquaire et des travaux d'aménagement paysagers ;

* au titre des frais d'assainissement;

* des intérêts de la commission et des frais de dossier du prêt immobilier dirigées contre la SCI JES, M. [F]·[R], la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SAS Pepin [I] Rigal et la SAS Koehler immobilier ,

* des travaux réalisés par la société Socibanho ;

* des frais Castorama ;

- DÉBOUTE les époux [J] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- LIMITE la condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à payer aux époux [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Sur le crédit et les demandes de la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France:

- DÉBOUTE les époux [J] de leur demande en condamnation de la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France à leur payer la somme de 2 342,22 euros (caution CAMCA);

CE FAISANT et au visa des mêmes textes que ceux visés précédemment, statuant à nouveau:

A titre principal :

PRONONCER la résolution de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] pour vices cachés aux torts exclusifs de la venderesse la SCI JES, de Monsieur [E] [L] [F] [R], de l'Agence Immobilière KOEHLER IMMOBILIER, de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, notaires associés, et de la SELARL Xavier PEPIN-[C] [I]-Olivier RIGAL-Emmanuel RIVES, Notaires associés,

subsidiairement à défaut :

PRONONCER la nullité de la vente du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] (93190) intervenue entre Monsieur et Madame [J] d'une part et la SCI JES d'autre part le 12 février 2015.

Et tout en état de cause, par suite de l'anéantissement rétroactif du contrat de vente :

- PRONONCER la résolution (avec effet rétroactif) du contrat de crédit accessoire à cette vente conclue entre Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile de France et Monsieur et Madame [J]

- DIRE que Monsieur et Madame [J] libéreront les lieux dans les deux mois suivant la date à laquelle le jugement sera devenu définitif ;

Avant-dire droit : ENJOINDRE A LA SCI JES qui n'a pas déféré à la sommation de justifier d'éléments bancaires et financiers établissant sa solvabilité, de produire tous justificatifs permettant d'établir sa solvabilité ou au contraire son insolvabilité, au visa des articles 10 et 11, et 12 du code de procédure civile ;

Si l'insolvabilité de la SCI JES n'est pas retenue, et par suite de l'anéantissement rétroactif du contrat de vente litigieux :

A titre principal

- CONDAMNER solidairement, ou à défaut, in solidum, la SCI JES et Monsieur [E] [L] [F] [R] à rembourser à Monsieur et Madame [J] le montant du prix de vente qu'elle a perçue, soit la somme de 298.000 €uros ;

- DONNER ACTE à Monsieur et Madame [J] de ce qu'en cas d'insolvabilité démontrée de la SCI JES et/ ou de Monsieur [U] [F] [R] à régler le montant des condamnations mises à sa ou à leur charge, ils se réservent de faire garantir le montant de la restitution de la somme de 298 000 euros par la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, notaires associés, l'agence KOEHLER IMMOBILIER et la SELARL Xavier PEPIN-[C] [I]-Olivier RIGAL-Emmanuel RIVES, Notaires associés à [Localité 7]

- En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement, ou à défaut, in solidum, la SCI JES et Monsieur [E] [L] [F] [R], l'Agence Immobilière KOEHLER IMMOBILIER, la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, notaires associés, et la SELARL Xavier PEPIN-[C] [I]-Olivier RIGAL-Emmanuel RIVES, Notaires associés, à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] sans délai et, en tout cas, au plus tard, dans les deux mois suivant la date à laquelle le jugement sera devenu définitif, la somme sauf à parfaire de 97 489,11 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériels

- CONDAMNER solidairement, ou à défaut, in solidum, la SCI JES et Monsieur [E] [L] [F] [R], l'Agence Immobilière KOEHLER IMMOBILIER, la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, notaires associés, et la SELARL Xavier PEPIN-[C] [I]-Olivier RIGAL-Emmanuel RIVES, Notaires associés, à payer à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, à répartir à raison de 10 000 euros pour Madame [T] [J] et de 10 000 euros pour Monsieur [Q] [J] ; et celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, somme à répartir à raison de 10 000 euros pour Madame [T] [J] et de 10 000 euros pour Monsieur [Q] [J].

En cas d'insolvabilité de la SCI JES :

- A titre principal :

- CONDAMNER in solidum, toutes les parties défenderesses (à l'exception de la Banque) à restituer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme de 298 000 euros au titre du prix de vente ;

- CONDAMNER in solidum les mêmes à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme de 97 489,11 euros au titre des préjudices matériels : - Subsidiairement à défaut :

- CONDAMNER in solidum, les intimés (à l'exception de la Banque) à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme totale à parfaire de 395.449,56 euros correspondant à une perte de chance de 99,99% d'être indemnisés à hauteur de 395. 489,11 euros au titre du prix de vente (298.000 euros) et des préjudices matériels (97.489,11 euros) ;

- En tout état de cause,

- CONDAMNER in solidum, toutes les intimés (à l'exception de la Banque) à payer à Madame [T] [J] et Monsieur [Q] [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, à chacun des consorts [J], soit en tout la somme 20.000 € en réparation du trouble de jouissance,

- CONDAMNER les mêmes in solidum à payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts à chacun des demandeurs [J], soit en tout la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- ACCORDER à Monsieur et Madame [J], une fois l'arrêt prononcé, un délai de deux mois pour restituer au CREDIT AGRICOLE la somme de 231.199,78 €, correspondant au montant de la somme nette versée par la Banque, ce délai de deux mois ne devant courir qu'à compter du moment où Monsieur et Madame [J] se seront fait intégralement rembourser par la SCI JES et/ou par toutes autres parties défenderesses principales, la somme de 298.000 euros

- ENJOINDRE au CREDIT AGRICOLE (et le CONDAMNER en tant que de besoin) à rembourser à Monsieur et Madame [J] le montant de la commission et des frais d'agence qu'elle a perçus, soit au total 3.022,22 € ;

- ENJOINDRE au CREDIT AGRICOLE (et le CONDAMNER en tant que de besoin) à rembourser à Monsieur et Madame [J] le montant des échéances qui auront déjà été remboursées par ces derniers, selon décompte qui sera arrêté au jour du jugement.

- DIRE que toutes les sommes au paiement desquelles les défenderesses seront condamnées produiront intérêts au taux légal à compter de la date de l'exploit introductif d'instance ;

- CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, tous les défendeurs principaux à l'exception de la Banque à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 60.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

- CONDAMNER in solidum, tous les défendeurs principaux à l'exception de la Banque en tous les dépens dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Vincent GIMENEZ, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Ajoutant au jugement déféré ;

CONDAMNER in solidum, tous les défendeurs principaux à l'exception de la Banque à payer la somme de 12 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER tous les intimés aux entiers dépens en application de l'article 695 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 20 mai 2024 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens développés, la SCI JES formant appel incident, demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 16/10/2023 en ce les époux [J] ont été déboutés de leur demande en résolution de la vente du 12 février 2015 et en qu'il a été jugé l'absence de tous vices cachés, que ce soit concernant les informations liées à l'état du sous-sol, comme celles concernant l'état de la construction ou les autres missions réalisées par l'expert

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a été jugé de l'absence de tout dol et de toutes réticences dolosives concernant les travaux réalisés par la SCI JES préalablement à la vente

INFIRMER le jugement en ce qu'il a été estimé que la non transmission des rapports WERBEKE et SAMOFI constituait une réticence dolosive opposable à la SCI JES et amenant à la nullité du contrat de vente.

Et statuant à nouveau :

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de nullité de la vente du 12 février 2015 portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section

E n°[Cadastre 1];

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à leur payer la somme de 298.000 euros au titre du prix de la vente

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande à restituer à la SCI JES le bien situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section E n° [Cadastre 1], ainsi que les biens mobiliers visés à l'acte de vente du 12 février 2015 ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de M. [F] [R] à leur restituer le prix de la vente en sa qualité de gérant de la SCI JES ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande tendant à voir la SCI JES condamnée à justifier de sa solvabilité ;

DÉBOUTER les époux [J] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SCI JES;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;

DÉBOUTER les époux [J] de leurs demandes en paiement au titre des frais d'achat de sept télécommandes pour le portail, d'installation d'une protection contre les intrusions et l'incendie, d'installation d'une moustiquaire et des travaux d'aménagement paysagers

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des frais d'assainissement

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des intérêts, de la commission et des frais de dossier du prêt immobilier dirigées contre la SCI JES, M. [F] [R], la SCP Pierre Richet et Didier Adrien, la SELARL Pepin [I] Rigal, et la SARL Koehler immobilier ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des travaux réalisés par la société Socibanho ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande au titre des frais Castorama

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts (commission de la SARL Koehler immobilier) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 776,02 euros à titre de dommages et intérêts (taxe foncière de 2015) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 5 840 euros à titre de dommages et intérêts (plans établis par la société Serrain) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à payer à la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France la somme de 680

euros à titre de dommages et intérêts (frais de dossier) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à payer à la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France :- la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 00000497317 à date du présent jugement ;- 50 % des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000497317 à compter de la date du présent jugement ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et de Monsieur [R] au titre de l'article 700 et des dépens d'instance

En conséquence,

CONDAMNER les époux [J] au paiement de la somme de 5 000 euros.

CONDAMNER les époux [J] aux entiers dépens.

Aux termes de ses uniques conclusions du 20 mai 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé complet des moyens développés, M. [F] [R] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 16/10/2023 en ce les époux [J] ont été déboutés de leur demande en résolution de la vente du 12 février 2015 et en qu'il a été jugé l'absence de tous vices cachés : o que ce soit concernant les informations liées à l'état du sous-sol, comme celles concernant l'état de la construction ou les autres missions réalisées par l'Expert

CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 16/10/2023 en ce qu'il a été jugé de l'absence de tout dol et de toutes réticences dolosives concernant les travaux réalisés par la SCI JES préalablement à la vente

INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BOBIGNY le 16/10/2023 en ce qu'il été estimé que la non transmission des rapports WERBEKE et SAMOFI constituait une réticence dolosive opposable à la SCI JES et amenant à la nullité du contrat de vente ;

Et statuant à nouveau :

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de nullité de la vente du 12 février 2015 portant sur le bien immobilier situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section E n°[Cadastre 1];

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de la SCI JES et de Monsieur [F] [R] à leur la somme de 298 000 euros au titre du prix de la vente

DÉBOUTER les époux [J] concernant les demandes formulées à l'encontre de Monsieur [F] lequel a agi en sa qualité de gérant de la SCI JES

DÉBOUTER les époux [J] à restituer à la SCI JES le bien situé [Adresse 1] [Localité 1] et cadastré section E n° [Cadastre 1], ainsi que les biens mobiliers visés à l'acte de vente du 12 février 2015 ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire ou in solidum de M. [F] [R] à leur restituer le prix de la vente en sa qualité de gérant de la SCI JES ;

DÉBOUTER les époux [J] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires dirigées contre Monsieur [F] [R];

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des frais d'assainissement

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement au titre des travaux réalisés par la société Socibanho ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande au titre des frais Castorama

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et M. [F] [R] à leur payer la somme de 776,02 euros à titre de dommages et intérêts (taxe foncière de 2015) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à payer à la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France la somme de 680 euros à titre de dommages et intérêts (frais de dossier) ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation de la SCI JES à payer la caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France :- la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 00000497317 à date du présent jugement ;- 50 % des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000497317 à compter de la date du présent jugement ;

DÉBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de la SCI JES et de Monsieur [R] au titre de l'article 700 et des dépens d'instance

En conséquence,

Condamner les époux [J] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner les défendeurs aux entiers dépens de la présente instance.

Par uniques conclusions du 17 mai 2024 auxquelles il est référé pour plus ample exposé des moyens développés, la SARL DIDIER ADRIEN demande à la cour de :

Vu l'article 1240 du Code civil,

Vu l'article 1961 du Code Général des Impôts

Vu les articles 1303 et suivants du Code Civil

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY du 16 octobre 2023, notamment en ce qu'il déboute Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] née [W] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP PIERRE RICHET DIDIER ADRIEN, notaires, aujourd'hui SARL Didier ADRIEN.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, aujourd'hui SARL Didier ADRIEN.

JUGER que les époux [J] ne rapportent pas la preuve d'une faute de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, dans le cadre de ses fonctions de nature à engager sa responsabilité professionnelle, qui serait à l'origine d'un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec les manquements reprochés.

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de leur demande tendant à voir prononcer la résolution ou l'annulation de la vente aux torts de la SCP Pierre RICHET Didier ADRIEN, aujourd'hui SARL Didier ADRIEN.

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de toutes leurs demandes indemnitaires, formulées tant à titre principal que subsidiaire, à l'encontre de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, aujourd'hui SARL Didier ADRIEN.

LES DÉBOUTER également de leur demande au titre d'une perte de chance.

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de leur demande au titre de la restitution du prix de vente dirigée contre la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, aujourd'hui SARL Didier ADRIEN, et de toute demande de garantie à

ce titre.

DÉBOUTER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel dirigées à l'encontre de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires.

DÉBOUTER la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL de PARIS et d'Île-de-France de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCP Pierre RICHET et Didier ADRIEN, Notaires, aujourd'hui SARL Didier ADRIEN, faute de rapporter la preuve d'un manquement de celle-ci à ses obligations professionnelles qui soient directement à l'origine pour elle d'un préjudice indemnisable.

Subsidiairement

CONDAMNER la SCI JES, venderesse, et Monsieur [L] [F] [R], son gérant, solidairement, à garantir la SARL Didier ADRIEN, anciennement SCP RICHET ADRIEN, notaires, de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit de Monsieur et Madame [Q] [J].

CONDAMNER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W], solidairement avec tous succombants, à payer à la SARL Didier ADRIEN, anciennement SCP RICHET ADRIEN, notaires, la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure

civile.

CONDAMNER Monsieur [Q] [J] et son épouse Madame [T] [W], solidairement avec tous succombants aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l'article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses uniques conclusions du 17 mai 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SELARL PEPIN [I] RIGAL RIVES demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bobigny le 16 octobre 2023 en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [J] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la SELARL PEPIN [I] RIGAL RIVES.

A ce titre,

Juger que Monsieur [Q] [J] et Madame [T] [J] ne justifient pas de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d'engager à responsabilité du notaire.

Rejeter l'ensemble de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

Condamner la SCI JES et Monsieur [U] [F] [R] à garantir la SELARL PEPIN [I] RIGAL RIVES de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Y ajoutant,

Condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile.

Par ses uniques conclusions du 14 mai 2024 auxquelles il est référé pour l'exposé complet des moyens développés, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France demande à la cour de :

Vu les articles L.312-12 du Code de la consommation, devenu l'article L.313-36, l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil,

STATUER ce que de droit sur les demandes de résolution judiciaire ou de nullité du contrat

de vente ainsi que sur les demandes de dommages et intérêts formulées par Monsieur et Madame [J], la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France s'en rapportant à justice sur la recevabilité et le bien fondé de ces demandes.

Dans l'hypothèse où la Cour prononcerait la résolution ou la nullité du contrat de vente et par voie de conséquence la résolution du contrat accessoire de prêt consenti à Monsieur et Madame [J],

S'agissant des demandes formulées à l'encontre de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France :

INFIRMER le Jugement du 16 octobre 2023 en ce qu'il a :

- Dit que pour l'exécution de cette obligation (le remboursement du solde du capital) les époux [J] devront restituer la somme à compter de la restitution du prix de vente par la SCI JES et dans un délai maximum de deux années à compter de la signification de la présente décision,

- Limité à 50% des intérêts à échoir le montant des dommages et intérêts alloués au titre de la perte de chance de les percevoir.

- Condamné la seule SCI JES à indemniser la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France de ses préjudices alors que le tribunal retient que Monsieur [F] [R] a commis une faute et engagé sa responsabilité personnelle.

- Débouté la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTER Monsieur et Madame [J] de leur demande tendant à être autorisés à restituer au Crédit Agricole le montant restant dû sur le capital emprunté dans un délai de deux mois qui courrait qu'à compter du moment où ils se seront fait intégralement rembourser par la SCI JES et/ou par toute autre partie défenderesse principale,

INFIRMER le jugement en ce qu'il a accordé un délai maximum de deux ans à Monsieur et Madame [J] pour rembourser le solde du capital emprunté,

CONDAMNER in solidum la SCI JES et Monsieur [F] [R] et toute autre partie éventuellement jugée responsable de la résolution ou de la nullité de la vente, et par voie de conséquence, de la résolution du prêt, à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice :

- une somme équivalent à la totalité des intérêts échus au titre du prêt immobilier 00000497317 à la date de l'arrêt à intervenir,

- 90% des intérêts à échoir au titre du prêt immobilier 00000497317 à compter de la date de l'arrêt à intervenir,

- 680,00€ au titre des frais de dossier.

CONDAMNER in solidum la SCI JES et Monsieur [F] [R] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d'Ile-de-France la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus.

La SAS KOEHLER IMMOBILIER à qui la déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 6 février 2024 n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA COUR :

Atitre liminaire, il convient de relever en premier lieu que les époux [J] demandent d'annuler et/ou infirmer le jugement sur certains chefs de dispositif, sans toutefois développer un quelconque moyen qui justifierait l'annulation de la décision, de sorte que cette demande d'annulation doit être rejetée.

En second lieu, la cour relève que les conclusions des appelants par lesquelles ceux-ci demandent la condamnation solidaire ou in solidum de l'agence immobilière KOEHLER IMMOBILIER avec les autres intimés, à l'exception de la banque, laquelle n'a pas constitué avocat, n'ont pas été signifiées à celle-ci au mépris des dispositions de l'article 911 du code de procédure civile, sans que la caducité partielle de l'appel qui en découle ait été prononcée par le conseiller de la mise en état qui a seule compétence pour le faire. La cour peut toutefois déclarer les demandes de condamnation formées par les époux [J] à l'encontre de la SARL KOEHLER IMMOBILIER irrecevables pour ce même motif.

Enfin, les époux [J] demandent comme en première instance, avant-dire droit, d'enjoindre à la SCI JES de produire tous justificatifs permettant d'établir sa solvabilité ou au contraire son insolvabilité, au visa des articles 10 et 11, et 12 du code de procédure civile, et ce aux fins d'obtenir la condamnation in solidum avec la SCI JES des notaires et de l'agence immobilière à la restitution du prix de vente en cas d'insolvabilité de la SCI.

Il sera toutefois observé que, comme cela leur avait été indiqué par le jugement attaqué, Il leur appartenait de former une telle demande à l'occasion de la mise en état de l'affaire, ce qu'ils n'ont fait ni en première instance, ni en cause d'appel, et qu'en toute hypothèse, la charge de la preuve de l'insolvabilité alléguée de la SCI JES leur incombe.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

I - SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DE LA VENTE SUR LE FONDEMENT DE LA GARANTIE DES VICES CACHES

Au soutien de l'infirmation du jugement, les époux [J] font valoir que la SCI JES a dissimulé les vices cachés affectant le sous-sol du bien (fontis, vides, carrières), et qui avaient fondé des refus d'autorisation d'urbanisme notamment pour des travaux d'extension de la maison, faute d'études poussées des sols et des risques induits par la présence de carrières, refus qui ont été également dissimulés, et que de ce fait, le terrain sur lequel ils souhaitaient faire édifier une véranda, ce dont avait connaissance M. [F] [R], est inconstructible ; que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, alors que le vice peut résulter d'une inconstructibilité provisoire nécessitant pour être levée des travaux qui s'ils avaient été connus auraient dissuadé les candidats acquéreurs d'acheter ; que la SCI JES leur a également dissimulé deux rapports d'étude géotechniques antérieurs à la vente, et a réalisé des travaux en vertu d'une déclaration préalable alors qu'ils nécessitaient un permis de construire. Ils en déduisent que l'existence de galeries vides sous le sol, l'instabilité et l'inconstructibilité du terrain qui en résulte, le fait que des travaux nécessitant l'obtention d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable ne puissent être effectués sur le bien immobilier acquis sans que soient réalisés au préalable de coûteuses études de sol et d'importants travaux de confortement du sous-sol, constituent un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, tout comme la réalisation par la SCI JES de travaux sans permis de construire, alors qu'il résulte du rapport d'expertise qu'une telle autorisation était nécessaire au regard des travaux effectivement entrepris. Enfin, ils estiment que constituent également un vice caché divers désordres survenus postérieurement à la vente mais en lien avec l'instabilité du sous-sol.

Concernant le caractère caché des vices allégués, ils font valoir que la seule mention dans l'acte de vente de la présence de carrières à proximité ne constitue pas une information suffisante sur l'état réel du sous-sol, et que les diagnostics sont sans rapport avec cet état.

Ils soutiennent que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés est inapplicable en ce qu'elle est trop générale et ne prévoit pas d'exonération pour les vices cachés du sous-sol et /ou liées à l'inconstructibilité, et que la venderesse, qui doit être considérée comme un professionnel de l'immobilier, avait en toute hypothèse parfaitement connaissance des vices affectant le sous-sol, ayant été informée de la teneur de l'étude géotechnique Semofi réalisée à la demande de ses propres vendeurs et annexée à l'acte de vente du 14 avril 2011, mais non à leur acte, et s'était vue refuser des permis de construire pour ces motifs.

A l'appui de la confirmation du jugement, la SCI JES soutient l'expert n'a pas entrepris de sondages du sol et n'a procédé à aucune constatation personnelle, se contenant de rappeler les études Semofi et Verbeke, lesquelles sont contradictoires et ont été jugées inutile pour la première et insuffisante pour la seconde par l'inspection générale des carrières, de sorte que le rapport d'expertise ne permet pas de caractériser les vices cachés allégués. Elle ajoute que l'IGC n'a délivré qu'un refus provisoire sous réserve d'informations complémentaires sur l'état du sous-sol, de sorte que l'inconstructibilité du terrain n'est pas démontrée comme l'a retenu le tribunal, qu'aucune étude des risques géotechniques n'a été menée, que l'expert ne démontre pas que les désordres à l'ouvrage sont imputables à l'état du sous-sol, se contenant de formuler des hypothèses, et qu'en outre, d'autres entreprises sont intervenues, notamment pour ce qui est du terrassement. Elle soutient que les refus de permis de construire étaient consultables en mairie, que leur transmission ne fait pas partie des obligations à la charge du vendeur, pas plus que les deux études précitées, et qu'en toute hypothèse, les époux [J] avaient incontestablement connaissance de la nature des sols au moment de la signature de l'acte de vente, s'étant vus communiquer officiellement à plusieurs reprises que le pavillon était situé dans une zone géographique à risque ayant fait l'objet d'un arrêté inter-préfectoral du 26/01/1966 et d'un arrêté préfectoral du 25/04/1967 visant les constructions à édifier dans les zones d'anciennes carrières, et étant des habitants de Seine-Saint-Denis de longue date, dont l'exposition aux risques liés à la présence de cavités souterraines est un fait notoire.

Réponse de la cour

I -1 Sur l'existence de vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1642 du même code dispose toutefois que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

En outre, en vertu de l'article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Enfin, il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l'acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire), que si le vendeur connaissait les vices de la chose, étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, une te

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