TJ 79191, 10 sept. 2025, RG 25/00085

COUR D’APPEL DE POITIERS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Juge des contentieux de la protection
N° Minute :
N° RG 25/00085 - N° Portalis DB24-W-B7J-ENLY

Copies certifiées conformes délivrées le :

- à Me GERMAIN par case palais

- au dossier

Copie exécutoire délivrée le :
- à Me GERMAIN par case palais

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2025

A l’audience publique du 18 Juin 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Astrid CATRY, greffière placée,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148
ayant son siège social
19-21 quai d'Austerlitz 75013 PARIS

Représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Guillaume GERMAIN, avocat au barreau des DEUX SEVRES

D’UNE PART,

et

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]
9 rue Chalon
79400 SAINT-MAIXENT-L'ECOLE

non comparant ni représentée

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Juge des contentieux de la protection, et de Madame Sophie BENOIT, directrice des services de greffe judiciaires, conformément à l'article 450 du Code de procédure civile.
RAPPEL DES FAITS

M. [X] [T] a donné à bail à M. [C] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé au 9 rue Chalon 79400 St Maixent l'Ecole par contrat du 7 septembre 2022, pour un loyer mensuel de 312 euros et 20 euros de provision sur charges.

M.[T] avait souscrit le 1er septembre 2022, auprès de la SAS Action Logement Services, un contrat de cautionnement Visale (Visa pour le logement et l’emploi) qui prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en règlement des loyers et charges impayés.

En présence d’impayés de loyers, la SAS Action Logement Services a indemnisé le bailleur des loyers et charges impayés en application du contrat de cautionnement, et le bailleur a délivré à la caution quittance subrogative le 4 décembre 2024 à hauteur de 2 431,93 euros.

Subrogée dans les droits du bailleur, la SAS Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 décembre 2024.

De nouveaux loyers étant restés impayés, la SAS Action Logement Services s’est vue délivrer par le bailleur une nouvelle quittance subrogative le 10 février 2025 à hauteur de 3 138,79 euros au total.

Elle a ensuite fait assigner M. [C] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Niort pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

À la suite de nouveaux impayés indemnisés par la caution, le bailleur a délivré une nouvelle quittance subrogative à la SAS Action Logement Services pour la somme totale de 4552,51 euros le 6 juin 2025.

A l’audience du 18 juin 2025, la SAS Action Logement Services - représenté par Me Germain - sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail ; d'ordonner l’expulsion de M. [C] [Z] ; de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 552,51 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout sans suspendre l'exécution provisoire de droit.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 27 mars 2025 par remise à étude, M. [C] [Z] n’est ni présent ni représenté et n'a pas fait valoir de motif pour excuser son absence.

Aucun diagnostic social et financier n' a pu être réalisé compte-tenu de la carence de M. [Z].

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En vertu de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale du 24 décembre 2015, la subrogation de la caution dans les droits du bailleur doit lui permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire), la SAS Action Logement Services qui s’est portée caution devant alors mettre en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail.

Le bail conclu le 7 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 1.10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 2 431,93 euros . Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er mars 2025.

L’expulsion de M. [C] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

A compter de la résiliation du bail, les occupants se trouvent sans droit ni titre dans les lieux. Ils sont donc redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu'à leur départ effectif des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 2306 du code civil, auquel fait expressément référence le contrat de cautionnement Visale conclu, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

La SAS Action Logement Services produit un décompte démontrant que M. [C] [Z] reste devoir, la somme de 4 552,51 euros à la date du 6 juin 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 4 552,51 euros euros , avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 431,93 euros à compter du commandement de payer (30 décembre 2024), sur la somme de 706,86 euros à compter de l'assignation (27 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [C] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS Action Logement Services, M. [C] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,