TJ 33063, 24 févr. 2026, RG 22/08866

N° RG 22/08866 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPC

7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 FÉVRIER 2026 50D

N° RG 22/08866
N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPC

AFFAIRE :

[A] [T] épouse [R]
C/
GAN ASSURANCES
[D] [P]
[N] [Z] épouse [P]
[M] [W]
GAN ASSURANCES

Grosse Délivrée
le :
à
Me Camille BAILLOT
SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE
SELARL RACINE BORDEAUX
SCP RUMEAU

1 copie à Monsieur [O] [K], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, Monsieur PETEAU, Vice-Président,
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 16 Décembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [A] [T] épouse [R]
née le 18 Mars 1977 à [Localité 1] (ALLEMAGNE)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Camille BAILLOT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

GAN ASSURANCES en qualité d’assureur de Monsieur [M] [W] exerçant sous l’enseigne D2 EXPERTISES
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [D] [P]
né le 30 Juin 1946 à [Localité 4] (ALGÉRIE)
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [N] [Z] épouse [P]
née le 09 Mai 1957 à [Localité 6] (HAUTS-DE-SEINE)
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 7]

représentée par Maître Daniel RUMEAU de la SCP RUMEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [M] [W] exerçant sous l’enseigne D2 EXPERTISES
né le 28 Septembre 1992 à [Localité 8] (GIRONDE)
[Adresse 7]
[Localité 9]

représenté par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/08866 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPC

GAN ASSURANCES en sa qualité d’assureur de la SARL LES MAISONS D’ARBRES (société radiée en 2015)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Emilie PECASTAING de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
Par acte authentique en date du 18 décembre 2020, Madame [A] [R] a acquis auprès de Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] une maison d’habitation située à [Localité 2], [Adresse 1] au prix de 360 000 euros.

L’immeuble a été construit par la SARL LES MAISONS D’ARBRES, ayant fait ensuite l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire ouverte le 14 juin 2013 et d'une clôture pour insuffisance d'actifs le 05 juillet 2015, dans le cadre d’un contrat de construction en date du 26 avril 2011. La société était assurée auprès de la SA GAN ASSURANCES.

Les vendeurs ont réalisé eux-mêmes une partie des travaux

La société ESPACE BIO CHAUFFAGE, désormais SARL SODILAS, est intervenue suivant facture du 11 juin 2013 pour la pose d’un poêle à bois fourni par la SA OLIGER FRANCE.

Une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée en mairie le 27 août 2018 mentionnant une date de fin de travaux au 07 juillet 2013.

Monsieur [M] [W], exerçant sous l’enseigne D2 expertises, assuré auprès de la SA GAN ASSURANCES, a établi le 02 octobre 2020, le diagnostic obligatoire avant la vente relatif à la présence de termites.

Madame [R] s'est plainte de ce que le terrain, siège de l’immeuble, subissait des inondations et a fait procéder à un procès-verbal de constat de commissaire de justice le 11 mars 2021.

Elle a également déploré que la maison, construite en fustes (troncs d’arbres bruts empilés) était infestée de capricornes. Elle a eu recours au cabinet CO-EXPERT, qui a rendu un premier rapport le 22 avril 2021 puis un second le 11 juin 2021 suite à une réunion organisée sur site le 07 juin 2021 en présence notamment des vendeurs, du diagnostiqueur et de la SA GAN ASSURANCES, suite à un courrier que Madame [R] leur a adressé le 18 mai 2021.

Courant août 2021, Madame [R] s'est plainte d'une aggravation de phénomènes de déclivité au niveau du plancher de l’étage, ce qu'elle a dénoncé à la SA GAN ASSURANCES, assureur de la société LES MAISONS D’ARBRES, par courrier du 17 août 2021.

Faute de solution amiable, Madame [R] a, par actes en date des 13, 11 et 19 octobre 2021, fait assigner en référé Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z], Monsieur [M] [W] exerçant sous l’enseigne D2 EXPERTISES et la SA GAN ASSURANCES, aux fins de voir organisée une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 10 janvier 2022, Monsieur [O] [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

En février 2022, suite à un contrôle annuel du poêle à bois, il a été fait interdiction à Madame [R] de l'utiliser en raison d’un risque d’incendie et d’intoxication au monoxyde de carbone.

Par ordonnance du 04 juillet 2022, le juge des référés a déclaré communes et opposables aux sociétés OLIGER FRANCE et SODILAS les opérations d’expertise ordonnées le 10 janvier 2022.

Suivant actes signifiés les 03 et 14 novembre 2022, Madame [R] a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Monsieur [P] et Madame [Z], Monsieur [M] [W] exerçant sous l’enseigne D2 EXPERTISES, la SA GAN ASSURANCES assureur de la société LES MAISONS D’ARBRES et de Monsieur [M] [W], la SA OLIGER FRANCE et la SARL SOLIDAS.

L'’expert judiciaire a rendu son rapport le 23 mai 2024.

Par ordonnance du 28 août 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement partiel d’action de Madame [R] à l’encontre de la SA OLIGER FRANCE et de la SARL SOLIDAS.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2025, Madame [A] [R] née [T] demande au Tribunal de :
Vu l’article 378 du Code de procédure civile, Vu les articles 1604, 1641, 1644, 1645 et 1648 et suivants du code civil, Vu les articles 1112-1, 1130, 1132 et suivants du Code civil, Vu l’article 1178 du Code civil, Vu les articles 1240 et 1231-1 du Code civil, Vu l'annexe I de l'article A. 243-1 du Code des assurances Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,
DECLARER Madame [A] [R] recevable et bien fondée en ses demandes,
À titre principal,
DECLARER que le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] cadastré préfixe [Cadastre 1] section AV numéro [Cadastre 2] pour une superficie totale de 00 ha 12 a 89 ca vendu à Madame [A] [R] par Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] est affecté de vices cachés,
En conséquence, ORDONNER la résolution de la vente immobilière passée le 18 décembre 2020 en l’étude de Maître [S] [H], notaire à [Localité 10], entre Madame [R] et Monsieur [P] et Madame [Z] relativement au bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] cadastré préfixe [Cadastre 1] section AV numéro [Cadastre 2] pour une superficie totale de 00 ha 12 a 89 ca,
À titre subsidiaire, DECLARER que Monsieur [P] et Madame [Z] ont manqué à leur obligation de délivrance,

En conséquence, ORDONNER la résolution de la vente immobilière passée le 18 décembre 2020 en l’étude de Maître [S] [H], notaire à [Localité 10], entre Madame [R] et Monsieur [P] et Madame [Z] relativement au bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] cadastré préfixe [Cadastre 1] section AV numéro [Cadastre 2] pour une superficie totale de 00 ha 12 a 89 ca 56
À titre très subsidiaire, DECLARER que Monsieur [P] et Madame [Z] ont manqué à leur obligation d’information viciant d’une erreur le consentement de Madame [R] et commettant un dol,
En conséquence, ORDONNER l’annulation de la vente immobilière passée le 18 décembre 2020 en l’étude de Maître [S] [H], notaire à [Localité 10], entre Madame [R] et Monsieur [P] et Madame [Z] relativement au bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] cadastré préfixe [Cadastre 1] section AV numéro [Cadastre 2] pour une superficie totale de 00 ha 12 a 89 ca,
En tout état de cause, en cas de résolution ou d’annulation,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z] à restituer à Madame [R] le prix de vente de 360.000 €,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z] à rembourser à Madame [R] les frais suivants occasionnés par la vente annulée soit 37.681,17€ :
• Frais de vente : 26.500 €
• Taxe foncière 2021 (1077), 2022 (1164), 2023 (1276), 2024 (1328), 2025 (1331) : 6.176 €
• Taxe habitation : 847 €
• Assurance habitation : 3.194 €
• Frais engagés à titre conservatoire : Étayage de la poudre : 691.46 €
• Frais lettres RAR à M. [P] et GAN du 18/05/2021 et 18/08/2021 : 29,00 €
• Frais de ramonage : 149 €
• Chauffage électrique compte tenu de l’interdiction d’utiliser le poêle à bois : 94,71 €
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z] à indemniser Madame [R] des préjudices suivants subis et à lui verser les sommes de :
- 1.500 € par mois à titre de réparation du préjudice de jouissance subi depuis la prise de possession jusqu’à la date du jugement à intervenir,
- 8.000 € à titre de réparation du préjudice moral subi,
À titre infiniment subsidiaire,
RETENIR les dates de réception tacite suivantes :
- de l’immeuble au 17 novembre 2013,
- du garage au 1er novembre 2020,
- du poêle à bois au 11 juin 2013.
JUGER que Monsieur [P] et Madame [Z] et la société LES MAISONS D’ARBRES ont engagé leur responsabilité civile décennale au titre des désordres dénoncés et subsidiairement leur responsabilité contractuelle,
JUGER mobilisable la garantie de la compagnie GAN en sa qualité d’assureur RC décennale et RC de la société LES MAISONS D’ARBRES, les clauses d’exclusion invoquées étant illicites et inapplicables,
JUGER que Monsieur [M] [W] exerçant sous l’enseigne D2 EXPERTISES a commis une faute dans l’établissement de son diagnostic relatif à la présence de termites et d’insectes xylophages,

JUGER mobilisable la garantie de la compagnie GAN en sa qualité d’assureur de Monsieur [W] exerçant sous l’enseigne D2 EXPERTISES,
En conséquence,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P], Madame [Z], Monsieur [M] [W] exerçant sous l’enseigne D2 EXPERTISES, la compagnie GAN en sa qualité d’assureur de la société LES MAISONS D’ARBRES et d’assureur de Monsieur [W] à verser à Madame [R] la somme de 98.411,24 € au titre des travaux de reprise du désordre 1,
CONDAMNER la compagnie GAN en qualité d’assureur de la société LES MAISONS D’ARBRES à verser à Madame [R] à la somme de 20.694,96 € au titre des travaux de reprise du désordre 2,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z] à verser à Madame [R] la somme de 46.884,48€ au titre des travaux permettant de remédier au désordre 3,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z] à verser à Madame [R] la somme de 34.100€ au titre des désordres 4 et 5,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z] à verser à Madame [R] la somme de 140€ au titre du désordre 7,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P], Madame [Z] et la compagnie GAN en sa qualité d’assureur de la société LES MAISONS D’ARBRES à verser à Madame [R] à la somme de 6.837,80€, au titre des travaux de remise des désordres 6, 9, 10, 12 et 14,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z] à verser à Madame [R] la somme de 9.855,89€ au titre du désordre 16,
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z] à verser à Madame [R] la somme de 2.091,03€ au titre du désordre 17,
ORDONNER l’actualisation des sommes en tenant compte de l’évolution de l’indice BT 01 du jour du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jour de la décision à intervenir.
CONDAMNER in solidum Monsieur [P], Madame [Z], Monsieur [M] [W] exerçant sous l’enseigne D2 EXPERTISES, la compagnie GAN en sa qualité d’assureur de la société LES MAISONS D’ARBRES et d’assureur de Monsieur [W] sous l’enseigne D2 EXPERTISES, à verser à Madame [R] les sommes de :
- 1.500€ par mois à titre de réparation du préjudice de jouissance subi depuis la prise de possession jusqu’à la date du jugement à intervenir,
- 18.750€ correspondant à 2.500€ par mois à titre de réparation du préjudice de jouissance afférant à la durée des travaux de reprise (7,5 mois-7.435,85 € correspondant à la prise en charge des frais de déménagement et de garde meubles auxquels devra faire Madame [R],
- 8.000€ à titre de réparation du préjudice moral subi.
En tout état de cause,
DEBOUTER Monsieur [P] et Madame [Z], Monsieur [M] [W] sous l’enseigne D2 EXPERTISES, la compagnie GAN es qualité d’assureur de Monsieur [M] [W] et la compagnie GAN es qualité d’assureur de la société LES MAISONS D’ARBRES de toutes demandes contraires aux présentes,

CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z], Monsieur [M] [W] sous l’enseigne D2 EXPERTISES et la compagnie GAN à verser à Madame [R] une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC comprenant les :
- frais d’expertise amiable d’un montant de 3.490 €,
- frais assistance technique sapiteur d’un montant de 930 € (Pièce 66),
- frais de constat d’huissier d’un montant de 609,20 € (Pièce 11),
- frais d’avocat.
CONDAMNER in solidum Monsieur [P] et Madame [Z], Monsieur [M] [W] sous l’enseigne D2 EXPERTISES aux entiers dépens de référé, de fond et d’expertise judiciaire,
ORDONNER pour le tout l’exécution provisoire du présent jugement.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 octobre 2025, Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] divorcée [P] demandent au Tribunal de :
- CONCERNANT LA DEMANDE PRINCIPALE EN RESOLUTION OU EN NULLITE DE LA VENTE DU 18 DECEMBRE 2020
Débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Juger que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit recevoir application et déclarer irrecevable l’action rédhibitoire exercée par Madame [R].
En toute hypothèse, juger que les vices relatifs au caractère inondable du terrain et du pourrissement des poteaux de la terrasse et du plancher du garage étaient apparents au jour de la vente.
Juger que la gravité des vices cachés pouvant être retenue ne justifie pas la résolution de la vente.
Juger que le fondement relatif au défaut de délivrance conforme ne peut se cumuler avec la garantie des vices cachés et écarter cette demande.
Juger qu’aucune manœuvre dolosive n’a été commise par Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] divorcée [P] ; débouter Madame [R] de sa demande en nullité de la vente.
- A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal prononcerait la résolution de la vente :
Débouter Madame [R] de ses demandes de dommages et intérêts, la mauvaise foi de Monsieur [D] [P] et de Madame [N] [Z] ne pouvant être retenue.
Juger que Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] sont bien fondés à engager la garantie décennale ou la responsabilité contractuelle de la société LES MAISONS D’ARBRES ainsi que celle de son assureur, la compagnie GAN ASSURANCES, par application de l’article L 124-3 du code des assurances.
Juger que Monsieur [W] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’occasion des deux diagnostics non conformes à la réalité.
Condamner in solidum Monsieur [W] et la compagnie GAN ASSURANCES en qualité d’assureur garantie décennale et de responsabilité contractuelle de la société LES MAISONS D’ARBRES et d’assureur de Monsieur [W] à verser à Monsieur [D] [P] et à Madame [N] [Z] :
98.411,23 € au titre des désordres dus aux insectes ;

Condamner la compagnie GAN ASSURANCES, en sa qualité d’assureur décennal et de responsabilité contractuelle de la société LES MAISONS D’ARBRES à verser à Monsieur [D] [P] et à Madame [N] [Z] :
20.694,00 € au titre de l’affaissement de la poutre et du plancher ;
9.855,00 € au titre des coulures sur le sol de la salle de bains ;
10.542,96 € au titre des désordres relatifs au conduit ;
Ordonner l’actualisation des sommes, en tenant compte de l’évolution de l’indice BT01 du jour du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jour de la décision à intervenir.
Condamner la compagnie GAN ASSURANCES à relever indemnes Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] de toute condamnation qui pourrait être accordée à Madame [R] au titre de ses préjudices moral et de jouissance, de son préjudice matériel ainsi que des frais de procédure.
Débouter la compagnie GAN ASSURANCES de sa demande visant à être relevée indemne en tout ou en partie par les consorts [P] – [Z].
- CONCERNANT LES DEMANDES SUBSIDIAIRES DE MADAME [R] EN REPARATION DES DESORDRES.
Condamner Monsieur [W] et la compagnie GAN ASSURANCES en sa double qualité d’assureur décennal et responsabilité civile de la société LES MAISONS D’ARBRES et de Monsieur [W] à relever indemnes Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] de toute condamnation relative aux travaux de reprise du désordre n°1 (insectes xylophages), soit la somme de 98.411,24 € en principal. Condamner, in solidum, la compagnie GAN ASSURANCES, es-qualité d’assureur de la garantie décennale et de responsabilité contractuelle de la société LES MAISONS D’ARBRES à relever indemnes Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] de toute condamnation relative à la réparation des désordres suivants :
20.694,96 € au titre des travaux de reprise du désordre n° 2 (affaissement poutre et plancher) ;
9.855,00 € au titre des coulures sur le sol de la salle de bains ;
6.837,80 € au titre des travaux de reprise des désordres relatifs au conduit ;
Ordonner l’actualisation des sommes, en tenant compte de l’évolution de l’indice BT01 du jour du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jour de la décision à intervenir.
Condamner in solidum la compagnie GAN ASSURANCES, es-qualité d’assureur responsabilité décennale et responsabilité civile de la société LES MAISONS D’ARBRE ainsi que Monsieur [W] à relever indemnes Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] de toute condamnation en dommages et intérêts et autres frais de procédure qui pourraient être accordés à Madame [R].
Débouter Madame [R] de ses demandes relatives aux travaux réparatoires des désordres n° 3 (terrain inondable), n° 4 et 5 (poteaux extérieurs et sol du garage), n° 17 (VMC).
En toute hypothèse, réduire ses demandes.
Condamner la compagnie GAN ASSURANCES et Monsieur [W] à régler à Monsieur [D] [P] et à Madame [N] [Z] une indemnité de 5.000 € à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, la SA GAN ASSURANCE ès-qualité d’assureur de la SARL LES MAISONS D’ARBRES demande au Tribunal de :
Vu les articles 1792 et suivants et 1241 et suivants du code civil,
A titre principal :
DEBOUTER Madame [A] [R], Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] de l’intégralité de leurs demandes formées à tort à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES, ès-qualité d’assureur de la SARL LES MAISONS D’ARBRES
A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la compagnie GAN ASSURANCES, ès-qualité d’assureur de la SARL LES MAISONS D’ARBRES :
CONDAMNER Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] à garantir et relever indemne la compagnie GAN ASSURANCES de l’ensemble des demandes présentées à son encontre
FAIRE APPLICATION des franchises de la compagnie GAN ASSURANCES et les DEDUIRE de toute condamnation :
- Garantie des dommages immatériels consécutifs à un dommage décennal : 10% des dommages, avec un minimum de 0,76 BT 01 (94,50 €) et un maximum de 3,04 BT 01 (404,62 €)
- Volet RC après réception : 10% des dommages, avec un minimum de 0,45 BT 01 (59,89 €) et un maximum de 3,04 BT 01 (404,62 €)
En tout état de cause, sur les frais irrépétibles & les dépens :
CONDAMNER toute partie succombante à payer à la SA GAN ASSURANCES la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Émilie PECASTAING, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, Monsieur [M] [W] et la SA GAN ASSURANCE ès-qualité d’assureur de celui-ci demandent au Tribunal de :
Vu les dispositions des articles 1240 et 1231-1 et suivants du Code civil,
A TITRE PRINCIPAL :
DEBOUTER Madame [A] [R], Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] de l’intégralité de leurs demandes formées à tort à l’encontre de Monsieur [M] [W] et son assureur, la SA GAN ASSURANCES ;
CONDAMNER in solidum Madame [A] [R], Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] à verser à Monsieur [M] [W] et la SA GAN ASSURANCES la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
ORDONNER un partage de responsabilité entre la SARL LES MAISONS D’ARBRES, les Consorts [P] [Z] et Monsieur [M] [W] au titre du désordre n°1 ;
LIMITER le montant de l’indemnité réclamée au titre de travaux réparatoires du désordre n°1 à la somme de 96.518,19 € TTC ;
JUGER que la part imputable à Monsieur [M] [W] au titre du désordre n°1 « Murs en fustes dégradés par des capricornes » ne saurait être supérieure à 20% ;
LIMITER le préjudice de jouissance indemnisable au titre du désordre n°1 aux frais de relogement de Madame [A] [R] à une durée maximum de 5 mois ;
DEBOUTER Madame [A] [R] de sa demande au titre du préjudice moral ;

N° RG 22/08866 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPC

DEBOUTER toutes parties de leurs demandes formées à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES au titre du préjudice de jouissance ;
DEBOUTER Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [M] [W] et la SA GAN ASSURANCES visant à ce qu’ils soient condamnés à les relever indemnes de toute condamnation en dommages et intérêts et autres frais de procédure qui pourraient être accordés à Madame [R] ;
DEBOUTER Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] de leur demande formée à l’encontre de Monsieur [M] [W] et la SA GAN ASSURANCES au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [N] [Z] à garantir et relever indemne Monsieur [M] [W] et son assureur, la SA GAN ASSURANCES, à hauteur de 80% des condamnations prononcées à leur encontre ;
DECLARER opposable à l’ensemble des parties la franchise prévue au contrat souscrit par Monsieur [M] [W] auprès de la SA GAN ASSURANCES et déclarer cette dernière recevable et bien fondée à déduire le montant de sa franchise contractuelle de l’indemnité due soit 10%, avec un minimum de 250 € et un maximum de 1.000 €.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur les demandes de Madame [R] :

En application de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.
L'action en responsabilité se prescrit par 10 ans à compter de la réception des travaux et le désordre doit être caché au moment de la réception.

L'obligation de garantie décennale constitue une protection légale attachée à la propriété de l'immeuble qui l'accompagne en tant qu'accessoire l'immeuble.

En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En application de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera tenu à aucune garantie.
Lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil (3ème Civ 17 juin 2009 08 15 503, 3ème Civ 17 juin 2009 n° 08 15 503).

L'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En application de l'article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
L'acte de vente de l’immeuble objet du litige est assorti d'une clause exclusive de garantie des vices mêmes cachés affectant le bien, conforme à l'article 1643 du code civil, de telle sorte qu’en présence de cette clause, dont la validité n’est pas contestée, il appartient aux demandeurs de démontrer que le vendeur connaissait l'existence des vices qu'il invoque, si celui-ci n'est pas considéré comme un professionnel.

L'acquéreur dispose des droits et actions attachés à la chose et dispose contre les locateurs d'ouvrage d'une action fondée sur le manquement à leurs obligations envers le maître de l'ouvrage

En application de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Sur la demande en résolution de la vente :

Madame [A] [R] sollicite à titre principal la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Elle fait valoir que la maison est affectée de vices graves tant par l'infestation de capricornes, l'affaissement du plancher, le caractère inondable du terrain, le caractère « pourri » des poteaux et du plancher du garage, les défauts affectant le poêle à bois, les coulures dans la salle de bain et la ventilation insuffisante, cachés lors de l'achat qui la rendent impropre à son usage que les vendeurs, notamment constructeurs, ne pouvaient ignorer et qui justifient la résolution de la vente, outre l'indemnisation de ses préjudices.

Monsieur [P] et Madame [Z] font valoir que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés à vocation à s'appliquer car ils n'avaient pas connaissance lors de la vente de la présence d'insectes xylophages, qu'ils n'ont pas dissimulé à leur acquéreur le point bas du terrain susceptible d'être exceptionnellement inondé, qu'ils ignoraient que les aménagements réalisés autour du poêle portaient atteinte à sécurité et que les travaux de second oeuvre ou finitions qu'ils ont réalisés eux-mêmes ne suffisent pas à les assimiler à des vendeurs professionnels en matière de construction.

Ils ajoutent que la déclivité de la poutre et du plancher de l'étage ne sont apparus qu'après la vente de même que le pourrissement des poteaux et du plancher du garage (dont ils soutiennent également qu'il était apparent au moment de la vente) et les coulures provenant de la douche et, enfin, que la gravité des vices ne justifie pas la résolution de la vente.

N° RG 22/08866 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPC

Sur la présence d'insectes xylophages :

L’expert judiciaire a constaté la présence de galeries et de trous de sortie de forme ovale de diamètre 5 à 10 mm sur les murs en fustes et notamment de nombreux trous dans le salon sur le mur côté mezzanine, et dans la chambre parentale, dus à une attaque de capricornes, insectes à larve de type xylophage dont le cycle de développement durait de 2 à 7 ans. Il a précisé que l’ensemble des murs de la maison était affecté et ce alors que ces murs en fustes constituaient la structure même de la maison et qu'il s'agissait d'un désordre structurel affectant sa solidité.

Il a précisé que les vendeurs s'étaient réservés les travaux d'application de traitement et de lasure sur les murs en fuste et que Monsieur [P] avait indiqué qu'il avait réalisé lui-même la lasure sur ces murs en 2012-2013 et avait rebouché les trous avec du mastic. Il en a déduit que Monsieur [P] et Madame [Z] avaient connaissance de la présence de trous réalisés par les capricornes « comme indiqué par eux-mêmes lors des opérations » et « le fait qu'ils avaient rebouché la plupart des trous » et que les trous rebouchés existaient au moment de la vente.

L'expert judiciaire s'agissant de la cause du désordre a ajouté qu'elle relevait d'un défaut de traitement préventif contre les insectes à larves xylophages des fustes, traitement réalisé par pulvérisation avant la construction par la société LES MAISONS D'ARBRES puis par Monsieur [P] qui avait appliqué une lasure côté intérieur et du « X gel » côté extérieur, le constructeur étant en réalité à l'origine du désordre tandis que Monsieur [P] l'avait masqué.

Monsieur [P] et Madame [Z] font valoir que tant le devis que le contrat de construction établis avec la société LES MAISONS D'ARBRES font état de ce que les bois étaient traités contre tous les insectes xylophages et qu'ils se sont contentés par précaution d'appliquer une nouvelle couche de produit XYGEL 100 utilisé par le constructeur à l'extérieur et d'appliquer une couche de lasure à l'intérieur en rebouchant les trous et imperfections avec de la pâte à bois, qu'ils ont réalisé un second traitement dans les deux premières années d'occupation de la maison, alors qu'il n'était alors nullement question de la vendre et qu'en 2020, alors que le diagnostiqueur n'avait rien relevé, ils ignoraient la présence d'une infestation de capricornes.

Il est incontestable que l'infestation de capricornes qui affecte l'ensemble des fustes constituant la structure de la maison est un vice grave.

Si le contrat de construction conclu avec la société LES MAISONS D'ARBRES mentionne « le traitement du bois » et le devis (choix n°1 dont il n'est pas contesté qu'il a été celui retenu) que les bois sont traités par aspersion avec un produit insecticide et fongicide certifié bio (…) compris dans le tarif, cela ne démontre pas que par la suite, les vendeurs n'ont pu être informés d'une infestation de capricornes.

Alors que la vente a été réitérée le 18 décembre 2020, moins de deux mois après, en février 2021 tel que cela ressort du rapport du cabinet CO-EXPERT en date du 22 avril 2021 et dès le 28 mars par un mail adressé à ses vendeurs, Madame [R] s'est plainte de la présence d'insectes dans le bois, des orifices récents étant constatés le 22 avril 2021 tandis que le rapport relevait également des orifices d'entrée anciens « dont certains semblent avoir été rebouchés ».
N° RG 22/08866 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPC

Le rapport du cabinet CO-EXPERT du 11 juin 2011 conclut à une existence déjà ancienne de l'infestation présentant toujours alors un caractère actif.

Il en résulte que l'infestation était préexistante à la vente tout en étant cachée à Madame [R] au moment de celle-ci.

Ce vice affectant la structure de l'ensemble de l'immeuble est d'une telle ampleur que si Madame [R] l'avait connu, elle n'aurait pas acquis le bien ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.

Quand bien même, Madame [I] a attesté de ce que Monsieur [P] a « colmaté tous les trous visibles dans le bois » pour permettre à son épouse de lasurer les surfaces intérieures courant 2012, tant le cabinet CO-EXPERT que l'expert judiciaire ont indiqué que c'était spécifiquement des orifices d'entrée faits par les capricornes qui avaient été rebouchés par du mastic et/ou lasurés. Monsieur [P] indique en outre lui-même qu'il a régulièrement entretenu les murs ce qui résulte d'une seconde attestation de Madame [I]. Ainsi, ce sont des trous fait par les insectes xylophages qui ont été rebouchés par Monsieur [P] alors que l'infestation était active avant la vente tel que démontré ci-dessus et il en résulte que les vendeurs avaient connaissance du vice préalablement à cette vente.

Ils ne peuvent alors se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés concernant ce désordre et ils en seront tenus à garantie.

Sur l'affaissement du plancher :

L’expert judiciaire a constaté que le plancher avait une pente anormale et que la poutre centrale le portant était fléchée, la conception même de la structure portant le plancher étant sous dimensionnée pour reprendre les efforts, défaut de conception de la société LES MAISONS D'ARBRES et qu'il s'agissait d'un désordre structurel mettant en péril la solidité de la maison. Il a indiqué que ce désordre était apparu en août 2021, sans plus de précision. A la question de savoir si le désordre pouvait être ignoré de Monsieur [P] et Madame [Z] au moment de la vente, il a répondu par l'affirmative, précisant que l'affaissement était apparu progressivement.

Cet affaissement du plancher lié à un défaut de conception qui porte atteinte à la solidité de l'ouvrage est un vice grave préexistant à la vente caché aux yeux de l'acquéreur au moment de celle-ci.

Si Madame [R] fait valoir que ses vendeurs ne pouvaient ignorer ce vice en ce que, en raison de la pente anormale, l'eau de la douche se déverse sur le parquet et se répand jusque dans une chambre, l'expert judiciaire n'a pas relevé cette conséquence et ses constatations relatives à la douche concernent un autre désordre. L'expert judiciaire n'a pas relevé non plus que Monsieur [P] serait intervenu sur la poutre litigieuse et rien ne permet de l'établir.

Ainsi, alors qu'il n'est pas contesté que c'est la société LES MAISONS D'ARBRES qui a conçu et réalisé le plancher et alors que l'affaissement est apparu progressivement, il n'est pas établi que les vendeurs avaient connaissance de ce vice au moment de la vente et ils peuvent se prévaloir le concernant de la clause d'exonération des vices cachés prévue à l'acte de vente.

Sur le caractère inondable du terrain :

L’expert judiciaire n'a pas constaté d'inondation lors de la visite mais a relevé des traces d'inondation sur le garage ainsi que sur les photographies du constat de commissaire de justice et sur les photographies produites par la demanderesse et a indiqué que le terrain présentait un point bas au niveau de l'angle côté garage. Il a précisé que Madame [R] avait trouvé à la prise de possession un classeur avec des explications sur l'utilisation d'une pompe karcher en cas d'inondation et Monsieur [P] a dit à l'expert judiciaire que ce type d'inondation s'était déjà produit et qu'il avait mis en place un système permettant d'évacuer l'eau par le tout à l'égout.

L'expert judiciaire a ajouté que sans système d'évacuation, la maison et ses annexes construites en bois risquaient le pourrissement en cas d'inondation, que lors des inondations, l'accès du terrain et du garage était empêché et que les vendeurs avaient connaissance du désordre préalablement à la vente, l'inondation s'étant déjà produite et alors qu'ils avaient acheté la pompe karcher.

Monsieur [P] et Madame [Z] font valoir que le terrain ne serait pas classé en zone inondable et que les inondations, non constatées par l'expert judiciaire n'impacteraient pas l'habitation, outre que le point bas est « visible à l'oeil nu » et qu'ils avaient informé leur acquéreur de la mise en place d'une pompe de relevage.

Les photographies annexées au procès-verbal de constat de commissaire de justice du 11 mars 2021 montrent un terrain quasi totalement inondé de même que « la zone située sous les pilotis qui fait office de garage et de zone de stockage ».

Lors de la réunion organisée par le Cabinet CO-EXPERT le 07 juin 2021, Monsieur [P] avait indiqué qu'il avait déjà effectué une déclaration de sinistre consistant dans une inondation à son assureur. Or cette indication ne figure pas à l'acte de vente qui mentionne simplement une « absence de sinistre avec indemnisation ».

Il n'est pas contesté que les vendeurs ont laissé dans la maison des instructions dans un classeur, pièce versée aux débats concernant l'utilisation d'un « karcher de vidage » qui « permet de vidanger de l'eau propre au ras du sol... vider le bassin d'ornement pour le nettoyer ou pour évacuer les eaux pluviales quand le bassin déborde ». Ils produisent également un document intitulé « listing outillage disponible » faisant mention d'un karcher de vidange de piscine, liste qu'ils auraient laissé à Madame [R].

Néanmoins, alors que l'acte de vente ne comprend aucune mention relative au caractère inondable du terrain et que l'affirmation selon laquelle il ne serait pas situé en zone inondable n'est étayée par aucun élément, qu'aucune déclaration de sinistre n'est mentionnée et que rien ne démontre que le classeur aurait été remis avant l'achat ou lors de celui-ci, l'ampleur de l'inondation tel qu'elle ressort du constat de commissaire de justice et telle qu'elle s'est déjà produite pour avoir fait l'objet d’une déclaration de sinistre, qui empêche tout usage du terrain et du garage et le pourrissement de la maison, constitue un vice grave préexistant à la vente et caché aux yeux de l'acquéreur. La simple existence d'un point bas et, à supposer qu'elle en aurait été informée avant la vente, de la présence d'un karcher de vidange et de ses instructions d'utilisation en lien avec le bassin et son potentiel débordement, ne pouvait en effet laisser présager de la gravité des inondations encourues.

Il s'agit en conséquence d'un vice grave préexistant à la vente et caché au moment de celle-ci d'une ampleur telle que si Madame [R] l'avait connu, elle n'aurait pas acquis le bien ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.

La présence du karcher de relevage, les instructions laissées par le vendeur et, selon leur propre aveu, l'existence d'une déclaration de sinistre antérieure à la vente concernant ce désordre établissent que le vendeur avait connaissance du vice et Monsieur [P] et Madame [Z] ne peuvent alors se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés concernant ce désordre et ils en seront tenus à garantie.

Le pourrissement de la base des poteaux et du plancher du garage :

L’expert judiciaire a constaté que la base des poteaux (en bois) des terrasses était « pourrie », un poinçon y pénétrant jusqu'à 10 cm par endroit, que la pose des poteaux n'était pas conforme aux règles de l'art, la partie inférieure des poteaux bois devant être posée à 20 cm minimum au-dessus du sol sur une platine métallique et que les dégradations engendraient un risque potentiel d'effondrement des terrasses et de chute des personnes y circulant, tout en précisant que les terrasses pouvaient être déposées de la maison sans compromettre sa viabilité.

Il a constaté également que le plancher du garage était très fortement dégradé par des champignons de pourriture et qu'il était constitué de panneaux de type OSB posés à même le sol, que cela entraînait un risque d'entravement des pieds et de chute mais que le garage était une dépendance qui n'était pas liée à la maison.

Il a précisé que Monsieur [P] et Madame [Z] avaient réalisé les aménagements extérieurs, terrasses et dépendance et indiqué que les désordres les affectant pouvaient être ignorés d'eux dans la mesure où le pourrissement était apparu progressivement. Il a ajouté que le désordre était apparu en mars 2021 à la prise de possession (puis) le 21 avril 2021 lors de la visite du Cabinet POLY-EXPERT et que les vices n'étaient pas décelables pour un profane, toujours en raison de ce que le pourrissement était apparu progressivement.

S'il n'est pas certain que le pourrissement était existant avant la vente, il est en revanche certain que les vices à l'origine de celui-ci, à savoir la pose des poteaux en bois et des panneaux OSB à même le sol étaient préexistants à cette vente, le vice dans ses conséquences et son ampleur ne s'étant révélé qu'après, sans que Madame [R], profane, ait pu le détecter avant la vente.

Ce pourrissement, concernant notamment les terrasses, qui entraîne un risque pour les personnes, constitue un vice qui rend le bien impropre à son usage ou diminue tellement cet usage, que si la demanderesse l'avait connu, elle n'aurait pas acquis le bien ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.

Monsieur [P] et Madame [Z] ne contestent pas avoir réalisé eux-mêmes les aménagements extérieurs et les terrasses tel que cela a été relevé par l'expert judiciaire et il résulte de l'acte de vente qu'ils ont également édifié le garage, de sorte qu'ils doivent être assimilés à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant ces travaux et ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie les concernant (Cass, 3 ème Civ, 15 juin 2022, n°21-21.143).

Sur les désordres affectant le poêle :

L'expert judiciaire a constaté dans le séjour un défaut et une absence d'arrivée d’air avec absence d'amenée d'air comburant non conforme à la réglementation et indiqué que l'entrée d'air réalisée par Monsieur [P] était en partie masquée par une plinthe et obstruée par des débris de bois, que la plaque métallique incombustible au sol n'était pas de dimension suffisante et que des projections de combustible venant du poêle sur le sol pouvaient générer un incendie, précisant que Monsieur [P] avait recouvert partiellement la plaque d'acier installée par du parquet, que dans la pièce à l'arrière du poêle, la distance entre le conduit et le mur était inférieure à 80 mm, de manière non conforme à la réglementation. Monsieur [P] a indiqué à l'expert judiciaire qu'il avait ajouté un parement en brique et un cadre mouluré pour une raison esthétique après la pose du conduit et l'expert judiciaire a constaté que hors ces éléments la distance entre le conduit et le mur était supérieure à 80 mm.

L'expert judiciaire a en outre relevé une absence de coffrage du conduit qui pouvait présenter une température de 120 à 140 degrés et présentait un risque de brûlure par contact, précisant que l'entreprise ESPACE BIO CHAUFFAGE avait proposé à Monsieur [P] de coffrer le conduit, ce qu'il avait refusé pour une question esthétique.

L'expert judiciaire a retenu que ces quatre points entraînaient un risque d'incendie pour l'ensemble de l'habitation et qu'ils n'étaient pas décelables par Madame [R], profane, au moment de la vente.

Il a également constaté une inclinaison du conduit à l’étage, entraînée par le défaut d'inclinaison du plancher et apparu progressivement avec l'affaissement de celui-ci, qui entraînait un risque d'intoxication due à des fuites de fumées dans une chambre à l'étage. Il a enfin constaté la présence de coulures sur le conduit à l’étage, relevant d'un défaut d’étanchéité entre le conduit et le toit et entraînant un risque de dégradation de matériaux par infiltrations d'eau, désordre apparu progressivement causé par le désalignement du conduit lui-même causé par l'affaissement du plancher.

Les vices affectant les aménagements réalisés par Monsieur [P] autour du poêle, existants au moment de la vente et cachés dans leur ampleur et leurs conséquences à Madame [R], néophyte, entraînant un risque d'incendie, sont d'une gravité telle que les connaissant, associés à tous le moins aux vices cachés graves déjà démontrés, si elle les avait connus, elle n'aurait pas acquis le bien ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.

Monsieur [P] et Madame [Z] ayant eux-mêmes réalisé ces aménagements, ils doivent être assimilés à un vendeur professionnel réputé connaître les vices les affectant et ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie les concernant (Cass, 3 ème Civ, 15 juin 2022, n°21-21.143). Ils seront donc tenus de les garantir.

Sur les traces de coulures sur le sol de la salle de bain :

L'expert judiciaire a constaté que les lames de parquet (du sol de la salle de bain « invités ») et les parois de la douche présentaient des zones foncées, signe d'humidité importante, avec une forte dégradation entre les réunions d'expertise des 16 novembre 2022 et 25 octobre 2023, et que les parois de bois de la douche n'étaient pas conformes.

Il a ajouté que cela entraînait une forte dégradation par pourriture du plancher de l'étage, plancher structurel porteur et que le désordre était apparu quelques mois après la prise de possession et progressivement. Il a précisé que Monsieur [P] avait installé lui-même le bac à douche, ce qui n'est pas contesté, et que le désordre était dû à une malfaçon de pose de la douche par celui-ci.

Ainsi, quand bien même l'humidité entraînant le pourrissement du plancher n'existait pas avant la vente, le vice qui en est à l'origine, à savoir la malfaçon dans la pose de la douche, et non l'affaissement du plancher tel que soutenu par les demandeurs, était préexistant, ce qui n'était pas apparent aux yeux de l'acquéreur profane. Ce vice qui porte atteinte à la structure d'un plancher porteur est d'une gravité telle que si elle l'avait connu, Madame [R] n'aurait pas acquis le bien ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.

Monsieur [P] et Madame [Z] ayant eux-mêmes réalisé la pose de la douche, ils doivent être assimilés à un vendeur professionnel réputé connaître le vice l'affectant et ne peuvent se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie le concernant (Cass, 3 ème Civ, 15 juin 2022, n°21-21.143). Ils seront donc tenus de le garantir.

Sur l'insuffisance de la ventilation :

L'expert judiciaire a constaté qu'il n'y avait pas d'entrée d'air sur les menuiseries des pièces sèches, que la VMC était fonctionnelle mais que les gaines des salles de bain situées dans les combles avaient été décrochées des bouches d'aspiration de ces salles de bain et que la ventilation de la maison était défectueuse, ce dès la prise de possession, et qu'il en résultait une insuffisance de renouvellement de l'air intérieur affectant l'ensemble de la maison. L'expert judiciaire a ajouté que Monsieur [P] avait installé lui-même la VMC et que le désordre relevait d'une malfaçon de la pose réalisée par celui-ci et qu'il n'était pas apparent pour Madame [R] lors de la vente.

Si Monsieur [P] et Madame [Z] soutiennent que c'est celle-ci qui a débranché la VMC, aucun élément ne vient corroborer cette affirmation alors que ce point n'apparaît pas avoir été évoqué au cours de l'expertise judiciaire.

Si en soi ce désordre n’apparaît pas d'une gravité telle que le connaissant, Madame [R] n'aurait pas acquis le bien ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, le cumul avec les vices cachés précédemment établi fait qu'en leur connaissance Madame [R] n'aurait pas acquis le bien ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.

Il résulte ainsi de la gravité et du nombre de vices établis qu'il y a lieu de faire droit à la demande de résolution de la vente et d'ordonner en conséquence à Monsieur [P] et Madame [Z] de restituer à Madame [R] le prix de celle-ci, à savoir 360 000 euros, tandis qu'elle devra leur remettre le bien une fois le prix restitué.
Il a été en outre démontré soit que les vendeurs avaient connaissance du vice, soit qu'ils sont réputés en avoir eu connaissance pour avoir réalisé les travaux qui en étaient affectés. Ils seront en conséquence tenus en application de l'article 1645 du code civil de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

N° RG 22/08866 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XEPC

Monsieur [P] et Madame [Z] seront condamnés à payer à Madame [R] au titre des frais de vente la somme d'un montant non contesté de 26 500 euros.

Ils devront également lui payer les sommes de 1 077 euros, 1 164 euros, 1 276 euros, 1 328 euros et 1 331 au titre des taxes foncières des années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 dont il est justifié, soit 6 176 euros.

La taxe d'habitation à la charge de l'occupant d'un bien immobilier, et non afférente à sa propriété, ne constitue pas un préjudice indemnisable à la suite de l'annulation d'une vente immobilière, de même que le coût de l'assurance habitation. Madame [R] sera ainsi déboutée de ses demandes indemnitaires formées à ce titre.

Pour le reste, s'agissant des frais engagés à titre conservatoire « étayage de la poudre », des frais de ramonage et de l'achat d'un chauffage électrique dont il est demandé l'indemnisation à hauteur respectivement de 691,46 euros, 149 euros et 94,71 euros, Madame [R] n'indique pas à quelles factures se rapportent ces demandes alors que les pièces versées aux débats ne permettent pas de justifier des frais demandés faute de correspondance et, alors qu'il appartient en application de l’article 1353 du code civil et en application de l'article 9 du code de procédure civile à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Les frais de courrier adressés à ses vendeurs et à la SA GAN ASSURANCES ne constituent pas un préjudice réparable mais des frais irrépétibles exposés pour sa défense non compris dans les dépens et seront traités au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les vices affectant l'immeuble et notamment l'infestation d'insectes xylophages, l'impossibilité d'utiliser une douche, l'impossibilité d'utiliser le poêle dont il n'est pas contesté qu'il constitue le principal mode de chauffage outre le caractère inondable du terrain portent atteinte à l'usage normal au final de l'ensemble de l'immeuble et causent un préjudice de jouissance qui ne peut être calculé sur la base d'un préjudice locatif mais dont la réparation sera fixée à hauteur de 500 euros par mois eu égard à son ampleur et à sa nature.

Monsieur [P] et Madame [Z] seront ainsi condamnés à payer à Madame [R] la somme de 29 500 euros en réparation du préjudice de jouissance passé entre mars 2021 et janvier 2026, soit pendant une durée de 59 mois.

S'agissant du préjudice moral, Madame [R] verse aux débats une attestation d'un médecin généralise en date du 1er juin 2022 aux termes de laquelle elle présente depuis 1 an un retentissement psychologique important secondaire à son in