T. com. 1301, 6 oct. 2025, n° 2025009019

ENJOIGNONS à MONSIEUR [S] [J] et MONSIEUR [A] [K] d'avoir à communiquer leurs conclusions et leurs pièces à toutes les parties au plus tard le 10/11/2025,

DISONS que la présente décision sera déposée au rang des minutes au greffe de ce Tribunal et communiquée aux avocats des parties, et aux parties non représentées par un avocat, à la diligence du greffier,

LIQUIDONS les dépens à la somme de 13,05 €, lesquels seront supportés par la partie demanderesse.

Maître [N] [Z]

Docteur en droit privé et sciences criminelles Avocat au Barreau d'Aix-en-Provence [Adresse 1] Email : [Courriel 1]

CONCLUSIONS DEPOSEES LE 16106126 GREFFE T

Tribunal des activités économiques d'Aix-en-Provence 1ère Chambre RG 25/009019

Audience du 16 juin 2026 à 14h00

CONCLUSIONS EN REPLIQUE N°2

POUR:

La société SO WHAT IMMO, sous enseigne AXIUM PHARMA, Sarl au capital de 5.000 €, SIRET n° 88124649000042, ayant son siège social [Adresse 2], agissant par l'organe de son gérant en exercice, Monsieur [F] [E], domicilié en cette qualité audit siège.

Demanderesse

Ayant pour Avocat, Maître Chloé CARDILLO, Inscrit au Barreau d'AIX-EN-PROVENCE

CONTRE :

Monsieur le Docteur [K] [A], pharmacien, demeurant [Adresse 3].

Défendeur

Monsieur le Docteur [J] [S], pharmacien, demeurant [Adresse 4].

Défendeur

Ayant tous deux pour Avocat, Maître Pierre ROBERT, du Barreau d'Aix-en-Provence.ł

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PLAISE AU TRIBUNAL

Vu le renvoi du Tribunal Judiciaire au Tribunal de Commerce, au motif que les deux défendeurs, pharmaciens mais à l'époque associés d'une SNC, avaient la qualité de commerçants et étaient fondés à s'en prévaloir.

Ce renvoi n'étant plus contestable, il est désormais vain de s'inquiéter de la nature civile ou commerciale d'un mandat de vente d'une officine de pharmacie.

I. RAPPEL DES FAITS :

Il est absolument constant que :

Le 15/04/2022, un mandat non exclusif de vente de fonds de commerce a été signé par les deux défendeurs – mandants – ledit mandat étant accepté par la demanderesse – mandataire – et ce concernant le fonds de la Pharmacie de la Touloubre, le prix espéré étant fixé à 2.700.000 € et la commission à 5 % hors TVA. (Et non 5% comme le mentionnent les parties adverses).

En outre, dans le cadre de leur dernière conclusion, les parties défenderesses arguent que ce contrat a été conclu en considération de la personne même du mandataire, qui se prévalait d'être une agence de transactions spécialisée dans les ventes de pharmacies. Or, la société AXIUM PHARMA, établissement secondaire de la SARL SO WHAT IMMO, est fermée depuis le 15 septembre 2020. Cette assertion est erronée. En effet, AXIUM PHARMA est l'enseigne de SO WHAT IMMO et, à l'époque elle n'était pas fermée depuis le 15 septembre 2020.

Pièce n°3 : Mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité. Pièce 11 : la liste des inscriptions modificatives depuis 2021 de So What Immo de la CCI Aix en Provence

Aussi, les parties adverses tentent de démontrer que leur consentement aurait été vicié par erreur sur la qualité de son cocontractant en ce que la SARL SO WHAT IMMO serait une agence immobilière qui ne serait pas spécialisée dans la vente de fonds de commerce de pharmacie.

Sur ce point, il convient de rappeler que la SARL SO WHAT IMMO est une agence immobilière détenant une carte T (carte transactionnelle immobilière), obligatoire pour toute cession de biens immobiliers et de fonds de commerce. De plus, Messieurs [D] et [E] détiennent le titre de Docteur en Pharmacie, et qu'avant d'exercer la profession de transactionnaire en pharmacie, ils ont exercé de nombreuses années en tant que pharmacien d'officine. Ceci explique leur spécialisation en cession de fonds de commerce de Pharmacie exclusivement.

Pièce n°12 : Titre de Docteur en Pharmacie de Monsieur [D] et [E]

En outre, les parties adverses ne démontrent nullement que la prétendue spécialisation de la SARL constituait une qualité essentielle expressément déterminante de son consentement au sens des articles 1132 et suivants du Code civil.

La société cocontractante s'est toujours présentée sous sa dénomination et son objet social exacts, librement vérifiables au moyen des documents sociaux et de l'extrait Kbis.

Aucune manœuvre dolosive ni aucune dissimulation ne sont caractérisées.

L'erreur alléguée, à la supposer établie, serait au surplus inexcusable entre professionnels avertis.

Le Tribunal ne pourra que constater qu'aucune manœuvre dolosive ni aucune dissimulation déterminante du consentement ne sont caractérisées.

En conséquence, il sera demandé au Tribunal de céans de rejeter toute demande de nullité fondée sur un prétendu vice du consentement.
* Le 19/04/2022, une offre conforme a été formulée par Madame [H] [I] au prix demandé de 2.700.000 €.

Pièce n°4 : Offre d'achat du 19 avril 2022 et acceptation d'un des deux vendeurs

Le 21/04/2022, cette offre a été officiellement présentée (les cédants n'étaient pas disponibles entre le 19 et le 20 avril 2022) et contresignée par le premier défendeur, agissant évidemment en qualité d'associé et co-gérant statutaire de la SNC Pharmacie de la Touloubre, ayant statutairement à l'égard des tiers le pouvoir de contracter sans le concours de son associé.

Pièce n°1 : Kbis de la SNC Pharmacie de la TOULOUBRE Pièce n°2 : Statuts de la SNC Pharmacie de la TOULOUBRE
* Le 02/05/2022, le second défendeur informe la demanderesse, par un message téléphonique, que les deux assistantes de la pharmacie « se sont alignées sur le prix. Elles nous ont fait une offre écrite aujourd'hui… ». Elles ont donc formulé le 02 Mai 2022, soit 13 jours plus tard, une offre écrite, la préférence leur étant dès lors donnée.

Pièce n°10 : Constat d'huissierΔ
* Et le 30/05/2022, sous leurs signatures conjointes, les deux défendeurs prennent le risque de mettre fin au mandat en confirmant leur décision de céder le fonds à leurs assistantes, [P] [B] et [L] [Q].

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Pièce n°5 : Lettre du 30 mai 2022

DISCUSSION:

C'est très précisément au visa des articles 1103 et 1104 que la responsabilité personnelle des défendeurs est recherchée, en raison de leur mauvaise foi, qui apparaît comme évidente dès la conclusion du contrat.

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* L'objet du procès est, sur la base des principes généraux du droit des contrats, de sanctionner les deux pharmaciens qui, de mauvaise foi, ont donné mandat de vente de leur officine dans le seul et unique but de sensibiliser leurs assistantes, acquéreuses naturelles de cette officine, à la valeur marchande réelle de celle-ci. En d'autres termes, AXIUM PHARMA n'a servi que de faire-valoir, les défendeurs n'ayant jamais eu l'intention de céder leur officine à quiconque d'autre que leurs deux assistantes si celles-ci s'alignaient sur le prix.

La manœuvre frauduleuse est imputable aux deux défendeurs, bien plus qu'à la SNC Pharmacie de la Touloubre (depuis lors liquidée et radiée) même si celle-ci était, en droit, propriétaire du fonds de pharmacie.

Il convient de rappeler que dans le cadre de l'exécution du mandat signé le 15/04/2022, AXIUM PHARMA a obtenu l'offre d'achat de Madame [I] dès le 19/04/2022, date de signature, mais n'a pu la présenter aux défendeurs, indisponibles, avant le 21/04/2022.

C'est dans ces conditions que cette offre de Madame [I], parfaitement conforme aux termes et conditions du mandat, a été acceptée le 21/04/2022 par le Docteur [A], premier défendeur aux termes de l'assignation, qui avait statutairement le pouvoir d'engager seul la SNC PHARMACIE DE LA TOULOUBRE.

Il est donc absolument évident qu'à cette date du 21/04/2022, le Docteur [A] ne croyait pas à la possibilité que les deux assistantes fussent en mesure de s'aligner sur le prix de 2.700.000 €, car s'il avait cru cette éventualité encore possible, il aurait au minimum tenu son acceptation en suspens. Dès lors, cela contredit bien l'idée que les défendeurs n'ont pas eu l'intention de céder leur officine à quiconque d'autre…

Dès lors, il est tout aussi évident que l'offre des deux assistantes, en réalité postérieure vu le message vocal du Docteur [S] du 02/05/2022, a été pour les besoins de la cause antidatée au 19/04/2022.

En effet, ce 02/05/2022, le Docteur [S] déclare (voir pièce 10 : constat d'huissier) : « Elles nous ont fait une offre écrite aujourd'hui, qu'elles m'ont remis en main propre », « [L] et [P] se sont alignées sur le prix », « (l'offre) est à l'identique de celle que vous nous avez ramené Axium ».

Indiscutablement, l'offre ne peut donc pas dater du 19 avril, comme les défendeurs ont espéré le faire croire, mais bien du 02 mai au plus tôt. Aussi et surtout, les assistantes « s'alignent sur le prix » en formulant une « offre identique », ce qui établit définitivement l'antériorité de l'offre du Docteur [I].

Toute l'argumentation développée jusqu'ici par les défendeurs, reposant sur ce faux grossier, est donc incohérente et ne pourra qu'être rejetée.

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Quant à l'argument complémentaire imaginé par le Docteur [S], qui prétend aujourd'hui qu'il ne pouvait accepter l'offre de Madame [I] parce qu'il avait entre-temps trouvé l'opportunité de se réinstaller sur le territoire de [Localité 1], commune qui devait par conséquent être exclue de la zone de non-concurrence, il manque tout autant de sérieux : en effet, si le 15/04/2022, jour de la signature du mandat, cette opportunité s'était déjà présentée, AXIUM PHARMA en aurait été spécifiquement informée de telle sorte que tout candidat acquéreur sache que l'un des deux cédants se réservait de se réinstaller aussi près de [Localité 2]. Il est donc évident que la clause de non concurrence de l'offre d'achat de Mme [I] aurait été adaptée à la réinstallation de M. [S] sur la commune de [Localité 1].

Enfin, si la réinstallation à [Localité 1] de M. [S] avait été communiqué lors de la prise du mandat, pourquoi M. [A] accepte-t'il l'offre alors qu'elle n'est pas « réalisable ».

Il est clair que, selon le message vocal du Docteur [S] transcrit par huissier, c'est le 02/05/2022 que les deux assistantes ont été en mesure de s'aligner sur le prix et ce jour-là également sinon entre cette date et le 30/05/2022, date de la notification de la cession intervenue au profit de celles-ci, qu'elles ont été amenées à accepter l'exclusion de [Localité 1] de la clause de non-concurrence, preuve supplémentaire que leur offre n'a pu être signée le 19/04/2022.

La partie adverse tente encore de faire annuler la vente du fonds de commerce litigieux en arguant que :

« Si le Docteur [A] a signé ce document, c'est dans la mesure où celui-ci à l'époque était gravement malade ; il souhaitait pour cette raison vendre le plus rapidement possible cette pharmacie ».

Or, le simple fait qu'un associé était malade au moment de l'opération ne suffit pas à faire annuler la vente.

Juridiquement, ce qui importe est de savoir si :

La maladie affectait-elle la capacité de M. [A] à consentir valablement à l'acte ?

En droit français, une personne majeure est présumée capable.

La partie adverse ne démontre pas que, au moment précis de la signature, les facultés mentales du Docteur [A], étaient altérées au point qu'il ne pouvait pas comprendre la portée de ses actes.

La concluante ne conteste pas le fait que le Docteur [A] était malade, mais à aucun moment il n'a été évoqué, ni de la part du Docteur [A], ni de la part du Docteur [S], une incapacité de prendre une décision et d'accepter ou non une offre d'achat.

En atteste, la chronologie des faits sur cette période :

M. [A] et M. [S] sont tous deux cosignataires du mandat de vente signé le 15/04/22, sans qu'aucune précision ne soit apportée sur la capacité ou l'état de santé d'un des mandants ;

M. [A] est le seul pharmacien associé présent à l'officine le 21 Avril 2022 lors de la remise de l'offre d'achat. Son associé le Docteur [S] était en congés en Belgique.

M. [S] nous confirme par message vocal le 27 Avril 2022 : « j'étudie la proposition qui a été faite et qui a été signée par mon associé. Comme je lui ai dit, je voulais d'abord le rencontrer avant toute chose. Donc on s'est rencontré mardi pour en discuter. Et la deuxième chose, je voulais rencontrer des avocats pour savoir un petit peu quelles étaient les possibilités pour moi et la manière dont je pouvais entrevoir mon avenir. ». Il s'est écoulé 6 jours depuis la signature de son associé mais à aucun moment il ne remet en question l'engagement pris par le Docteur [A] et/ou que son état de santé posait un souci :

La signature de M. [A] est tout autant présente sur l'offre d'achat antidatée des adjointes Mesdames [B] et [X], sans que son état de santé ne soit remis en cause visiblement…

Pour toutes ces raisons, la concluante reste convaincue que si le Dr [S] avait connaissance de l'incapacité de son associé à donner son consentement, il n'aurait ni signé de mandat vente, ni laissé son associé seul à la pharmacie et contresigner une offre d'achat. Surtout, il aurait prévenu rapidement la concluante d'une malencontreuse précipitation de la part de son associé… Rien de tout cela ne s'est produit. Au contraire même, puisque le Dr [S] rencontre son avocat pour discuter de son avenir personnel.

En outre, une simple pathologie ou un état de santé dégradé ne suffit pas à prouver son impact concret sur le consentement de M. [A] lors de sa signature apposée.

A défaut de preuve rapportée, par la partie adverse, le Tribunal de céans ne pourra que constater que :
M. [A], en qualité d'associé, était juridiquement capable au moment des faits ;
* Qu'aucune mesure de protection n'était en vigueur ;
* La vente a été autorisée conformément aux statuts et aux règles sociales ;
* La maladie alléguée est sans lien avec la validité de l'acte ;
* Aucun élément médical ne démontre une altération des facultés mentales lors de la signature ;
* La partie adverse ne rapporte pas la preuve d'un vice du consentement ou d'une incapacité juridique.

Dès lors, l'allégation d'un état de maladie de M. [A] est juridiquement inopérante dès lors qu'aucune preuve n'est rapportée d'une altération de des facultés mentales de l'associé au moment de la signature de l'acte. L'associé était présumé capable, aucune mesure de protection n'était ouverte à son égard et la décision de la SNC a été prise conformément aux statuts.

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En tout état de cause, aucun des arguments opposés en défense n'est de nature à éliminer le caractère parfait et définitif de l'offre acceptée le 21/04/2022 par le Dr [A].

SUR LE PREJUDICE :

Le contrat de mandat prévoit expressément, à titre de clause pénale, que le mandant « s'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période de trois mois suivant son expiration, de signer toute promesse de vente ou tout compromis de vente si le mandataire lui a présenté préalablement un acquéreur aux prix, charges et conditions du présent mandat durant l'exécution de celui-ci ».

La sanction de la violation de cette interdiction est le paiement par le mandant, à titre indemnitaire, d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue par le contrat, soit en l'espèce 5% HT du prix de cession du fonds.

Cette sanction n'a rien d'exceptionnel, étant censée garantir au mandataire de percevoir la rémunération stipulée à la charge de l'acquéreur si l'opération conclue échoue par le fait du mandant.

En d'autres termes, dès que le mandataire a présenté au mandant l'offre d'un acquéreur « aux prix, charges et conditions du mandat », et a fortiori si cette offre a été acceptée, le mandant devient personnellement débiteur de la rémunération convenue en lieu et place de l'acquéreur évincé.

C'est précisément le cas de l'espèce.

L'article 1231-5 du Code Civil prévoit que la sanction est ni plus ni moins que la somme prévue contractuellement, et le juge ne peut «

modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue

» que «

si elle est manifestement excessive ou dérisoire».

Le critère habituel d'appréciation du caractère excessif ou dérisoire de la pénalité conventionnelle se réfère aux usages de la profession, et non au mode de calcul de la rémunération : si celle-ci (la commission d'agence) est conforme à l'usage, la pénalité conventionnelle d'un montant égal ne peut être considérée comme excessive.

Au demeurant, les défendeurs n'ont jusqu'ici soulevé aucune argumentation relative au montant de cette pénalité, se contentant de soutenir qu'elle n'est pas exigible.

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Vu les art. 1103 et 1104, 1193, 1231-1 et suivants, 1343-2 et 1344-1 du Code civil, Vu les art. 1130, 1132, et suivants du Code civil,

Dire et juger que les Docteurs [S] et [A] ont fait preuve de mauvaise foi dès la conclusion du contrat de mandat du 15/04/2022 puis dans le cours de l'exécution de celui-ci.

Dire et juger que l'offre d'achat des Docteurs [B] et [Q] a été formulée postérieurement à celle obtenue du Docteur [I] le 19/04/2022 et acceptée par le Docteur [A] le 21/04/2022.

En conséquence,
* زمر.

CONDAMNER solidairement les Docteurs [S] et [A], ainsi que la SNC PHARMACIE DE LA TOULOUBRE, au paiement de la somme de 162.000 € TTC en principal ;

CONDAMNER

solidairement les mêmes aux intérêts de retard au taux légal, à compter du 13 juillet 2022, date de la mise en demeure ;

CONDAMNER

solidairement les Docteurs [S] et [A], ainsi que la SNC PHARMACIE DE LA TOULOUBRE, aux intérêts moratoires, augmentés des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 19 juin 2023 jusqu'à parfait paiement ;

CONDAMNER solidairement les mêmes au paiement de la somme de 5.000 €, à titre de dommage et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement les mêmes au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 CPC, ainsi qu'aux entiers dépens.

S'agissant particulièrement des frais et dépens, lesquels ne sont pas des frais irrépétibles, outre la condamnation pour les dépens déjà exposés pour attraire les défendeurs par devant la juridiction de céans, AXIUM PHARMA demande expressément que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, les débiteurs soient condamnés à supporter seuls le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, n°96/1080 (tarif des huissiers), toutes choses devant être supportées par les succombant en sus de l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du CPC.

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.

~ i (

SOUS TOUTES RESERVES.

Maître Chloé CARDILLO Avocat à la Cour

INVENTAIRE DES PIECES JOINTES AUX PRESENTES CONCLUSIONS

1. Kbis de la SNC Pharmacie de la Touloubre au 04/10/2022.

2. Statuts de la SNC Pharmacie de la Touloubre.

3. Mandat de vente sans exclusivité.

4. Offre d'achat du 19/04/2022 acceptée le 21/04/2022.

5. Lettre du 30/05/2022.

6. LRAR du 13/07/2022.

7. Lettre de Maître ROBERT du 09/10/2022.

8. Statuts d'origine de la SNS Pharmacie de la Touloubre.

9. Offre des Dr [B] et [Q] faussement datée du 19/04/2022.

10. Constat d'huissier.

11. Liste des inscriptions modificatives depuis 2021 de So What Immo de la CCI Aix en Provence

12. Titre de Docteur en Pharmacie de Monsieur [D] et [E].