T. com. 1303, 22 sept. 2025, n° 2024F01246

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE

Jugement du 22 Septembre 2025

N° RG : 2024F01246

Madame [O] [Y] [A] Née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1] [Adresse 1]

(Maître NIZARD DAHAN EVA, Avocat au barreau de Marseille)

C/

La société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES [Adresse 2] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n°054 804 166

(Me DE KEYSER Chloé, Avocat au barreau de Nice)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l'audience publique du 30 Juin 2025 où siégeaient M. ATTIA, Président, M. BOUCHON, M. PORTELLI, M. BALENSI, M. NAZZAROLI, Juges, assistés de Mme Ferial SABAA Greffier Audiencier.

Prononcée à l'audience publique du 22 Septembre 2025 où siégeaient M. BOUCHON Président, M. PORTELLI, M. BALENSI, Juges, assistés de Mme Ferial SABAA Greffier Audiencier.

LES FAITS :

Par contrat de mandat d'agent commercial immobilier conclu le 7 juillet 2022 – la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PERRISSEL ET ASSOCIES (ci-après « CIPA »), sise [Adresse 2], a confié à Madame [O] [Y] [A] la représentation de ses intérêts pour la prospection, la vente et la location de biens. Ce mandat, stipulé à durée indéterminée, prévoyait notamment le partage des honoraires à raison de 60 % pour les agents et 40 % pour l'agence.

De juillet 2022 jusqu'à la fin de l'année 2023, Madame [O] [Y] [A] a réalisé les missions qui lui étaient confiées et a perçu sans difficulté les commissions correspondantes, ainsi qu'en attestent les factures antérieurement réglées versées aux débats.

Le 9 janvier 2024, alors qu'elle se trouvait dans les locaux de CIPA, Madame [O] [Y] [A] allègue avoir été prise à partie, verbalement puis physiquement, par Monsieur [B] [L], conjoint de Madame [V] [M], directrice transaction de l'agence. Elle affirme avoir déposé plainte à ce titre, en produisant un récépissé et un certificat médical d'interruption temporaire de travail.

Dès le 10 janvier 2024, les accès informatiques de Madame [O] [Y] [A] aux logiciels internes et à ses dossiers ont été désactivés, ainsi qu'il ressort de l'échange de courriels versé. À compter de cette date, la direction fait grief à Mme [A] de manquer aux obligations liées à la procédure TRACFIN.

Par un courrier recommandé en date du 5 février 2024, Madame [O] [Y] [A], évoque l'impossibilité de poursuivre son activité (blocage d'accès, non-paiement de ses commissions, climat délétère), et prend acte de la rupture du mandat ;

Par une correspondance non signée en date du 28 février 2024 adressée à Mme [A], CIPA confirme la résiliation du contrat, imputant à l'agent divers manquements, en particulier le non-respect de la procédure TRACFIN, qu'elle qualifie de faute grave.

Malgré ce contexte dégradé, deux transactions suivies par Madame [O] [Y] [A] ont abouti :
* D'une part, la vente d'un local dite vente « Barbet / Augereau » dont l'acte définitif a été signé le 5 avril 2024 ; la commission globale encaissée par CIPA s'élève à 9 000 € TTC, ainsi qu'en atteste le notaire.
* D'autre part, l'immeuble objet de la vente « Tosello / Real Estate DMJ », dont l'acte réitératif a été signé le 7 mai 2024.

Pour ces deux opérations, Madame [O] [Y] [A] a établi :
* la facture n° 1 datée du 11 avril 2024, d'un montant de 2 250 € HT ;
* la facture n° 2 datée du 22 mai 2024, d'un montant de 5 250 € HT.

Ces factures, sont demeurées impayées.

Face à cette carence de paiement, Madame [O] [Y] [A] a, le 13 mai 2025, puis le 26 mai 2025, adressé à CIPA deux courriers recommandés avec accusé de réception la mettant en demeure de régler les sommes dues. Aucune réponse ni règlement n'est intervenu.

LA PROCEDURE :

Par ordonnance en date du 13 juin 2024, Monsieur le président du tribunal de commerce de Marseille a autorisé Madame [O] [Y] [A] à notifier à la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES une injonction d'avoir à lui payer la somme principale de 7 500 € au titre de factures impayées avec intérêts légaux à compter du 27 mai 2024, date de la mise en demeure ainsi que les dépens dont frais de Greffe de 31,80 € (5.30 € de T.V.A), outre les dépens.

Sur signification effectuée le 28 juin 2024, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES a formé opposition en date du 16 juillet 2024.

Conformément à l'article 1418 du code de procédure civile, le greffier du tribunal des activités économiques de céans a convoqué les parties à l'audience en date du 21 octobre 2024, par lettre recommandée avec avis de réception.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, Madame [O] [Y] [A] demande au tribunal :

Vu l'article 1103 du code civil, L 134-11 du Code de commerce, L 134-12 du Code de commerce,
* Débouter l'Agence de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
* Condamner la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIE au paiement au profit de Madame [A] de la somme de 1 260 € HT en application de la facture n° 1 du 11 avril 2024,
* Condamner la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIE au paiement au profit de Madame [A] de la somme de 5 250 € HT correspondant à la facture n° 2 du 22 mai 2024,
* Condamner la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIE au paiement au profit de Madame [A] des intérêts au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage à compter du 11 avril 2024, date d'exigibilité de la facture n° 1 et à compter du 22 mai 2024 pour la facture n°2,
* Condamner la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIE au paiement au profit de Madame [A] de la somme de 80,00 € au titre de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement,
* Condamner au règlement d'une indemnité de rupture du contrat égale à 45.488, 10 € en application de l'article L134-12 du Code de commerce, . Condamner au règlement d'une indemnité compensatrice de préavis égale à 7 582 € en application de l'article LI 34-11 du Code de commerce,
* Condamner la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIE au paiement au profit de Madame [A] de la somme de 500 € pour mauvaise foi et résistance abusive,
* Condamner la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIE au paiement au profit de Madame [A] de la somme de 5.000 € pour le préjudice moral subi,
* Condamner la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIE au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 CPC,
* Condamner l'Agence aux entiers dépens.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES demande au tribunal :

Vu l'article 1103 du code civil, L134-11 du code de commerce, L134-12, L 134-13 du code de commerce,

Vu l'article 514 du Code de procédure civil ;
* DIRE ET JUGER que la facture n°1 du 11 avril 2024 émise par Madame [O] [A] est erronée ;
* DIRE ET JUGER que le montant dû à Madame [A] au titre du dossier de vente [T] [J] s'élève à 1 200 € HT soit 1 440 € TTC au titre de la facture 1 ;
* DIRE ET JUGER que Madame [A] a commis des fautes graves dans le cadre de la relation contractuelle la liant à la société CIPA ;
* DIRE ET JUGER que Madame [A] a commis des fautes graves dans le cadre de la relation contractuelle la liant à la société CIPA ;
* DIRE ET JUGER que la rupture du contrat émane de Madame [A] ;

Par conséquent,
* DEBOUTER Madame [O] [A] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel ;
* CONDAMNER Madame [O] [A] au paiement de la somme de 633 euros au titre de la mise à disposition du bureau entre le 7 juillet 2022 et le 5 février 2024 ;
* CONDAMNER Madame [O] [A] à restituer à la société CIPA les clés de l'agence et le téléphone portable mise à sa disposition sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;
* CONDAMNER Madame [O] [A] au paiement de la somme 2 500 €au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

En cas de condamnation ;
* ECARTER l'exécution provisoire de droit.

LES MOYENS DES PARTIES :

Madame [O] [Y] [A] fait valoir :

Qu'elle a conclu le 7 juillet 2022 avec la société CIPA un contrat d'agent commercial immobilier à durée indéterminée, qui prévoit expressément en son article 9 le droit à commission dès lors que la vente est conclue, que les conditions suspensives sont levées, et que l'agence a perçu ses propres honoraires.

Qu'en application de l'article L.134-6 du Code de commerce, elle a droit à une commission dès lors que la vente a été conclue grâce à son intervention, ce qui est le cas pour les deux opérations litigieuses :

La vente [T] / [J], acte signé le 5 avril 2024, pour laquelle elle a trouvé l'acquéreur et émis la facture n°1 du 11 avril 2024 pour un montant de 2 250 € HT ;
La vente [R] / REAL ESTATE DMJ, acte signé le 7 mai 2024, pour laquelle elle a suivi l'opération jusqu'à son départ, et a émis la facture n°2 du 22 mai 2024 pour un montant de 5 250 € HT.

Qu'ayant rempli l'intégralité de ses obligations contractuelles, elle a mis en demeure l'agence par lettres recommandées des 13 mai et 26 mai 2025, restées infructueuses.

Qu'elle a été victime le 9 janvier 2024 d'une agression dans les locaux de l'agence par Monsieur [B] [L], conjoint de la directrice transaction, sans qu'aucune mesure ne soit prise par CIPA, ce qui constitue un manquement à l'obligation de sécurité du mandant.

Que postérieurement à cet événement, ses accès logiciels ont été coupés de manière unilatérale et sans justification, l'empêchant d'exécuter son mandat dans des conditions normales, ce qui constitue une inexécution fautive du contrat par le mandant.

Qu'elle a donc pris acte de la rupture du contrat le 5 février 2024, dans les conditions prévues à l'article L.134-11 du Code de commerce, qui ouvre droit à une indemnité compensatrice de préavis de deux mois, soit 7 582 € TTC sur la base de sa moyenne mensuelle.

Qu'elle sollicite également, sur le fondement de l'article L.134-12 du Code de commerce, une indemnité compensatrice de rupture équivalente à deux années de commissions brutes, soit 45 488,10 €, en réparation du préjudice lié à la cessation de la relation contractuelle.

Qu'elle fait valoir que cette rupture est exclusivement imputable au comportement fautif de la société CIPA (agression non sanctionnée, exclusion progressive, non-paiement des commissions, absence de réaction proportionnée), et ne peut donc être regardée comme volontaire.

Qu'en application de la jurisprudence constante (notamment Cour d'appel de Paris, 24 novembre 2021, n° 19/18154), l'indemnité de rupture est due même en cas de prise d'acte lorsque celle-ci est justifiée par les manquements du mandant.

Qu'enfin, elle sollicite la somme de 5 000 € à titre de préjudice moral, en raison du traumatisme subi à la suite de l'agression, de la mise à l'écart professionnelle et du préjudice financier causé par la rupture brutale de son activité.

Qu'elle conclut au rejet intégral des demandes reconventionnelles, en faisant valoir que :

aucune redevance de bureau ne lui a jamais été facturée ni même réclamée pendant l'exécution du contrat, le téléphone professionnel a été utilisé dans le cadre du mandat et n'a jamais fait l'objet d'une remise de matériel identifiable, elle ne détient aucune clé de l'agence, ou ne s'est pas vu enjoindre de les restituer formellement.

La société CIPA soutient :

Que les commissions réclamées par Madame [O] [Y] [A] ne sont pas intégralement dues au regard, d'une part, d'une erreur de calcul manifeste, et d'autre part, d'un manquement grave à ses obligations contractuelles et légales.

Qu'au sujet de la facture n°1, afférente à la vente [T] / [J], une erreur de répartition a été commise, Madame [O] [Y] [A] n'ayant droit qu'à 1 200 € HT, sur la base du partage contractuel de 60 % de la commission d'agence (elle-même réduite après rétrocession de 30 % à l'agence MARTEAU), elle ne représentant que 40 % de la part agents.

Qu'au sujet de la facture n°2, relative à la vente [R] / REAL ESTATE DMJ, Madame [O] [Y] [A] a violé ses obligations de vigilance TRACFIN, en ne respectant pas les règles internes définies par l'agence et les prescriptions légales prévues aux articles suivants du Code monétaire et financier :
* Article L.561-5 : obligation d'identification des clients et bénéficiaires effectifs ;
* Article L.561-10 : obligation de vigilance et d'examen renforcé ;
* Article L.561-4-1 : évaluation des risques et dispositif interne ;
* Article L.561-8 : obligation d'abstention en cas de soupçon ou d'impossibilité d'identification.

Qu'elle s'est contentée d'indiquer que les clients « refusaient de transmettre les pièces », sans effectuer les diligences minimales, ni alerter sa hiérarchie, ni saisir le notaire de la difficulté, ce qui constitue une carence fautive grave.

Que ces faits sont corroborés par les relances internes de la direction, les échanges produits et l'intervention postérieure de la directrice transaction qui a dû régulariser l'intégralité de la procédure avec le notaire.

Qu'en conséquence, en application de l'article L.134-13, 1° du Code de commerce, le droit à indemnité de rupture doit être écarté, la rupture trouvant sa cause dans la faute grave commise par l'agent.

Qu'en tout état de cause, Madame [O] [Y] [A] a elle-même pris l'initiative de la rupture du contrat par courrier du 5 février 2024, sans invoquer ni l'agression ni un quelconque manquement du mandant, ce qui fait obstacle au versement d'une indemnité de préavis ou de rupture au regard de l'article L.134-13, 2° du Code de commerce.

Que la demande de préjudice moral n'est pas fondée, ni par des pièces médicales probantes, ni par une démonstration de lien de causalité directe avec la société.

Qu'à titre reconventionnel, la société demande :
* la condamnation de Madame [O] [Y] [A] à verser la somme de 633 € HT redevance correspondant à la de bureau prévue au contrat, article 2. la restitution du téléphone professionnel non rendu, - la restitution des clés de l'agence, sous astreinte.

Que toutes ces demandes sont fondées sur les stipulations contractuelles du mandat signé le 7 juillet 2022, ainsi que sur l'article 1240 du Code civil relatif à la responsabilité pour faute.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l'affaire en délibéré.

SUR QUOI :

Sur la facture n° 1 du 11 avril 2024 (vente [T] / [J]) :

Attendu que Madame [O] [Y] [A] réclame la somme de 2 250 € HT au titre d'une commission issue de la vente conclue entre Madame [T] et Monsieur [J], acte notarié signé le 5 avril 2024, pour laquelle elle a émis la facture n°1 en date du 11 avril 2024 ;

Attendu qu'il n'est pas contesté que la vente a bien été conclue grâce à l'intervention de Madame [O] [Y] [A], et que la société CIPA a perçu les honoraires d'agence d'un montant de 9 000 € TTC, comme en atteste l'attestation notariée produite aux débats ;

Attendu qu'aux termes de l'article 9 du contrat de mandat du 7 juillet 2022, il est expressément stipulé :

« En cas de vente, la répartition des honoraires se fera à raison de 60 % pour les agents impliqués dans la transaction, et 40 % pour l'agence. En cas de présence d'une agence partenaire, une quote-part est versée à celle-ci sur la base d'un accord entre les agences, le solde étant réparti selon la clef précitée. »

Attendu que la société CIPA verse aux débats une facture émise par l'agence MARTEAU faisant état d'un reversement de 30 % des honoraires, soit 2 700 € TTC, au titre d'un mandat inter-agence ;

Attendu qu'en conséquence, les honoraires effectivement encaissés par la CIPA s'élèvent à 6 300 € TTC (soit 9 000 € TTC – 2 700 € TTC), sur lesquels 60 % reviennent aux agents commerciaux, soit 3 780 € TTC ;

Attendu qu'il n'est pas contesté que Madame [O] [Y] [A] a été l'unique intervenante du côté de la vente, ce qui lui ouvre droit à 40 % de cette part agents, soit 1 512 € TTC, soit 1 260 € HT ;

Attendu que Madame [O] [Y] [A], dans ses dernières écritures, admet ellemême avoir surévalué initialement la facture, et propose de ramener le montant à 1 260 € HT, sous réserve de confirmation de la rétrocession à hauteur de 30 % ;

Attendu que la société CIPA reconnaît elle aussi que la somme réellement due s'élève à 1 200 € HT, en application stricte des calculs précédents, soit une différence de 60 € HT, liée à un écart marginal d'évaluation du montant global encaissé ;

Attendu que la société CIPA ne produit aucun justificatif de reversement bancaire, mais seulement une facture inter-agence non contestée, et que le montant de 1 260 € HT avancé par Madame [O] [Y] [A] est rigoureusement conforme aux bases contractuelles et aux pièces produites ;

Par conséquent, la société CIPA doit être condamnée à payer à Madame [O] [Y] [A] la somme de 1 260 € HT, soit 1 512 € TTC, au titre de la facture n°1.

Sur la facture nº 2 du 22 mai 2024 (vente [R] / REAL ESTATE DMJ) :

Attendu que Madame [O] [Y] [A] sollicite la condamnation de la société CIPA au paiement de la somme de 5 250 € HT au titre de la facture n° 2, émise le 22 mai 2024, afférente à la vente conclue le 7 mai 2024 entre Monsieur [R] et la société REAL ESTATE DMJ ;

Attendu qu'elle soutient avoir été à l'origine de cette transaction et avoir assuré l'ensemble du suivi jusqu'à la prise d'acte de la rupture du contrat ; qu'elle affirme avoir respecté ses obligations professionnelles, notamment en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme ;

Attendu qu'en application de l'article L.134-6 du Code de commerce, l'agent commercial a droit à la commission lorsque l'opération a été conclue grâce à son intervention ; et qu'aux termes de l'article 9 du contrat produit aux débats, la commission est due lorsque la vente est réalisée et les honoraires encaissés ;

Attendu qu'il n'est pas contesté que l'acte de vente a été signé le 7 mai 2024, et que la société CIPA a perçu les honoraires correspondants ; qu'il est également établi que Madame [O] [Y] [A] était en charge du dossier, et avait procédé aux visites et négociations préalables ;

Attendu que la société CIPA refuse néanmoins de régler cette commission, au motif que Madame [O] [Y] [A] aurait commis une faute grave dans la gestion du dossier, en ne respectant pas la procédure de vigilance imposée par la réglementation relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) ;

Attendu cependant que Madame [O] [Y] [A] a informé sa hiérarchie, par courriel daté du 9 janvier 2024, du refus temporaire de l'acquéreur de transmettre sa pièce

d'identité, sollicitant des consignes sans en obtenir, et qu'elle a transmis le dossier au notaire chargé de l'acte authentique, en lui indiquant les éléments dont elle disposait ;

Attendu qu'il ressort des éléments produits que l'opération a été poursuivie sans blocage, et que l'acte de vente a été signé le 7 mai 2024 ;

Attendu qu'il ne ressort d'aucune pièce qu'un signalement ait été formellement enclenché par l'agence, ni que celle-ci ait considéré qu'un soupçon devait être déclaré aux autorités compétentes ; qu'en toute hypothèse, la seule absence temporaire d'un justificatif d'identité, signalée à la hiérarchie, ne saurait caractériser une faute grave au sens de l'article L.134-13 du Code de commerce ;

Qu'elle soutient que cette négligence aurait exposé la société à des sanctions et constituerait une cause de privation du droit à commission, sur le fondement de l'article L.134-13, 1° du Code de commerce, aux termes duquel :

« L'indemnité prévue à l'article L.134-12 n'est pas due lorsque la cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l'agent commercial. »

Attendu qu'en matière de lutte contre le blanchiment, les obligations de l'agent sont prévues notamment aux articles :
* L.561-4-1 du Code monétaire et financier, qui impose une obligation d'évaluation des risques et de mise en œuvre d'un dispositif interne de vigilance ;
* L.561-5, qui impose une obligation d'identification et de vérification de l'identité des clients et bénéficiaires effectifs ;
* L.561-10, qui oblige l'agent immobilier à exercer une vigilance constante et adaptée au risque ;
* L.561-8, qui prévoit une obligation d'abstention en cas de soupçon ou d'impossibilité de remplir ses obligations de vigilance.

Attendu que pour établir la prétendue faute grave, la société CIPA produit les échanges de mails entre Madame [O] [Y] [A] et la directrice transaction : " je reviens vers toi concernant les procédures Tracfin non finalisées à ce jour …", ainsi qu'un tableau de suivi mentionnant que les pièces d'identité de l'acquéreur n'avaient pas été communiquées au jour de la promesse ;

Attendu cependant que Madame [O] [Y] [A], dans ses conclusions et par courriel du 9 janvier 2024, a informé sa hiérarchie du refus temporaire de l'acquéreur de transmettre sa pièce d'identité, et qu'elle a alerté le notaire en charge de la vente, en lui transmettant les éléments disponibles ;

Attendu que la société CIPA n'a pas suspendu l'opération, a poursuivi les démarches, et que l'acte de vente a été signé sans opposition le 7 mai 2024 ; qu'aucune déclaration TRACFIN n'a été effectuée par l'agence elle-même ; que les pièces d'identité ont finalement été remises directement au notaire par la directrice transaction de l'agence ;

Attendu que la seule carence temporaire d'un document, en l'absence de soupçon caractérisé, ne constitue pas un manquement grave au sens de l'article L.134-13 précité ; Que la jurisprudence rappelle que :
* La faute grave privative de droit à commission suppose un comportement incompatible avec la poursuite du mandat ou une violation délibérée et répétée des obligations essentielles (CA

Paris, 9 janvier 2024, n° 21/15662) ; – Le non-respect isolé d'une formalité n'est pas suffisant en l'absence d'intention frauduleuse ou de conséquence concrète pour le mandant (CA Lyon, 3 mai 2022, n° 21/04214) ;

Attendu qu'en l'espèce, la société CIPA ne rapporte pas la preuve d'une intention délibérée ni d'un comportement dissimulé de la part de Madame [O] [Y] [A], et que la vente a été conclue dans des conditions régulières ; que les honoraires ont été perçus, et que le refus de paiement de la commission n'a pas été accompagné d'un signalement TRACFIN ni d'un grief disciplinaire préalable ;

Attendu que l'ensemble des éléments versés établissent au contraire que Madame [O] [Y] [A] a poursuivi l'exécution de son mandat de bonne foi, et que l'opération s'est conclue sans risque effectif pour la société ;

Par conséquent, la société CIPA doit être condamnée à verser à Madame [O] [Y] [A] la somme de 5 250 € HT, soit 6 300 € TTC, au titre de la facture n°2 du 22 mai 2024.

Sur la demande d'indemnité compensatrice de préavis :

Attendu que Madame [O] [Y] [A] sollicite le paiement d'une indemnité compensatrice de préavis équivalente à deux mois de commissions, soit 7 582 € TTC, en application de l'article L.134-11 du Code de commerce ;

Attendu qu'aux termes de ce texte :

« En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à un préavis dont la durée minimale est d'un mois pour la première année de contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, et de trois mois pour les années suivantes. […] Le non-respect du préavis donne lieu au paiement d'une indemnité compensatrice. »

Attendu que le contrat liant les parties a été signé le 7 juillet 2022 et a été rompu au mois de février 2024, soit une durée d'exécution de vingt mois, ce qui ouvre droit à un préavis de deux mois en vertu du texte précité ;

Attendu que la prise d'acte de la rupture a été notifiée par Madame [O] [Y] [A] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 février 2024, dans lequel elle expose les faits l'ayant conduite à considérer que la poursuite du contrat était rendue impossible ;

Attendu qu'en l'absence de faute grave caractérisée imputable à l'agent – ainsi qu'il a été jugé supra – et dès lors que les circonstances de la rupture sont directement liées à des manquements du mandant (blocage des accès, défaut de protection, impayés persistants), cette prise d'acte doit être assimilée à une rupture imputable au mandant ;

Attendu que la jurisprudence constante retient qu'en cas de cessation des relations à l'initiative de l'agent, l'indemnité de préavis reste due dès lors que cette rupture est provoquée par un comportement fautif du mandant ( CA Paris, 1er juin 2022, n° 20/09139 ; CA Montpellier, 14 décembre 2023, n° 22/05301 ) ;

Attendu qu'en conséquence, Madame [O] [Y] [A] est fondée à réclamer une indemnité correspondant à deux mois de rémunération ;

Attendu que selon le récapitulatif des commissions, versé aux débats, la moyenne mensuelle nette de commission s'élève à 3 791 € TTC, ce qui porte l'indemnité due à 7 582 € TTC ;

Par conséquent, la société CIPA doit être condamnée à verser à Madame [O] [Y] [A] la somme de 7 582 € TTC au titre de l'indemnité compensatrice de préavis prévue à l'article L.134-11 du Code de commerce.

Sur la demande d'indemnité de rupture :

Attendu que l'article L.134-12 du Code de commerce dispose que : « En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l'agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi. »

Attendu qu'il résulte de la jurisprudence que : - cette indemnité est due sauf en cas de faute grave de l'agent, laquelle doit être démontrée par le mandant ( Cass. com., 8 février 2011, n° 10-12.367 ; CA Lyon, 23 mars 2023, n° 22/02301);
* la prise d'acte du contrat par l'agent commercial n'exclut pas l'indemnisation lorsque cette rupture est justifiée par des manquements graves et répétés du mandant ( CA Paris, 24 novembre 2021, n° 19/18154 );
* pour ouvrir droit à réparation, la relation doit être suffisamment stable, régulière et productive, la jurisprudence admettant toutefois que même une relation relativement brève puisse être indemnisée lorsqu'elle a été effectivement exploitée et génératrice de revenus, tout en réduisant l'indemnité en proportion de la durée ( CA Paris, 7 février 2018, n° 16/04408 ).

Attendu qu'en l'espèce, le mandat a été conclu le 7 juillet 2022 et a pris fin début février 2024, soit une durée de 19 mois ;

Attendu que pendant toute cette période, Madame [A] a exercé de façon continue ses missions, perçu des commissions régulières et qu'aucune procédure disciplinaire ou mise en demeure ne lui a été adressée ;

Attendu qu'il résulte des pièces produites que la cessation du contrat est intervenue dans un contexte de blocage de ses accès professionnels, de non-paiement de ses commissions et d'inaction du mandant face aux difficultés signalées, ce qui caractérise des manquements graves imputables à la société CIPA ;

Attendu que la société CIPA n'apporte aucun élément démontrant l'existence d'une faute grave de l'agent au sens de l'article L.134-13 du Code de commerce ;

Attendu que si la relation commerciale a été productive et régulière, sa durée relativement brève ne permet pas d'appliquer intégralement l'usage consistant à allouer deux années de commissions brutes ;

Qu'il est équitable, compte tenu de la durée de 19 mois, de fixer l'indemnité à une année de brutes ;

Attendu que les relevés de commissions établissent une rémunération annuelle moyenne de 22 744,05 € TTC, ce qui conduit à fixer l'indemnité à 22 744,05 € TTC ;

Par conséquent, la société CIPA doit être condamnée à verser à Madame [O] [Y] [A] la somme de 22 744,05 € TTC à titre d'indemnité compensatrice de cessation de contrat, en application de l'article L.134-12 du Code de commerce.

Sur la demande au titre du préjudice moral :

Attendu que Madame [O] [Y] [A] sollicite l'indemnisation d'un préjudice moral, qu'elle impute au climat dégradé ayant entouré la fin de sa mission, et notamment à une altercation intervenue le 9 janvier 2024 dans les locaux de la société CIPA, suivie d'un arrêt de travail d'un mois ;

Attendu qu'elle verse aux débats un certificat médical prescrivant une incapacité temporaire de travail du 15 janvier au 15 février 2024, ainsi que des courriels montrant la désactivation de ses accès professionnels à compter du 10 janvier 2024 ;

Attendu toutefois que, conformément à l'article 1240 du Code civil, la réparation d'un préjudice moral suppose cumulative la preuve d'un fait générateur fautif imputable au défendeur d'un dommage certain. actuel et personnel ; - et d'un lien de causalité direct entre ce fait et le dommage allégué ;

Attendu qu'en l'espèce, l'altercation invoquée n'est corroborée par aucun constat, témoignage ou décision judiciaire établissant la réalité matérielle des faits et leur imputabilité directe à la société CIPA ou à l'un de ses représentants agissant dans le cadre de ses fonctions ;

Attendu que la seule production d'une plainte pénale, non suivie d'enquête ou de poursuites, ne constitue pas une preuve suffisante au sens de la jurisprudence, celle-ci retenant qu'une plainte est un acte unilatéral dépourvu de force probante tant qu'elle n'est pas confortée par des éléments objectifs ( Cass. 2e civ., 8 sept. 2016, n° 15-23.930 );

Attendu en outre que le certificat médical d'arrêt de travail ne précise pas la cause exacte de l'incapacité, ni ne fait état d'un lien médicalement établi avec des agissements imputables à la société CIPA ;

Attendu qu'il n'est pas davantage démontré que le blocage des accès informatiques, bien que non contesté, ait provoqué un préjudice moral distinct de la perte de conditions normales de travail déjà réparée par l'indemnité de rupture ;

Attendu qu'en l'absence de preuve suffisante d'un fait fautif caractérisé et d'un lien de causalité direct, les conditions d'engagement de la responsabilité délictuelle prévues à l'article 1240 du Code civil ne sont pas réunies ;

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [O] [Y] [A] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Sur la demande pour résistance abusive :

Attendu que Madame [O] [Y] [A] sollicite également la somme de 500 € au titre de la résistance abusive et de la mauvaise foi de la société CIPA ;

Attendu toutefois que si les retards de paiement sont avérés, ils ne suffisent pas en eux-mêmes à caractériser une volonté dilatoire ou fautive ouvrant droit à une réparation distincte de celle accordée au titre des intérêts de retard et de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [O] [Y] [A] de sa demande faite au titre de la résistance abusive ;

Sur les demandes reconventionnelles de la société CIPA :

Attendu que la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE PERRISSEL ET ASSOCIES forme à titre reconventionnel les demandes suivantes :
* Le paiement de la somme de 633 € HT au titre d'une redevance de bureau,
* La restitution du téléphone professionnel mis à disposition,
* La restitution des clés de l'agence, sous astreinte ;

Attendu s'agissant de la redevance de bureau, que la société CIPA fonde sa demande sur l'article 2 du contrat d'agent commercial signé le 7 juillet 2022, qui stipule :

« En cas d'occupation d'un bureau au sein de l'agence, une redevance de 100 € HT par trimestre est applicable. »

Attendu que la société CIPA chiffre cette redevance à 633 € HT, sans préciser la période exacte concernée, ni produire de factures émises, ni de preuves d'appels de fonds, ni même d'échange antérieur ayant mis en demeure Madame [O] [Y] [A] de régler cette somme ;

Attendu qu'aucun document versé aux débats ne permet d'établir l'existence d'un usage ou d'un accord spécifique quant à l'occupation d'un bureau identifiable, ni la régularité ou la continuité de cette prétendue redevance ;

Attendu que selon la jurisprudence constante, la simple mention contractuelle d'une redevance conditionnelle n'emporte pas obligation de paiement sans preuve d'usage effectif ou de facturation préalable (CA Aix-en-Provence, 30 novembre 2021, n° 20/10848) ;

Attendu s'agissant de la restitution du téléphone professionnel, que la société CIPA n'apporte aucune preuve de remise formelle d'un téléphone identifié à Madame [O] [Y] [A], ni d'inventaire contradictoire, ni de mise en demeure préalable ; qu'elle n'établit ni la date, ni la nature du matériel, ni l'usage extra-professionnel allégué ;

Attendu qu'il appartient au demandeur à la restitution de rapporter la preuve de la détention du bien, de son origine contractuelle et de son non-retour, ce que CIPA ne fait pas ;

Attendu s'agissant des clés de l'agence, que la société ne produit pas davantage de document établissant la délivrance de jeux de clés nominatifs, ni de demande de restitution, ni d'inventaire en fin de mission ; qu'en outre, elle ne justifie pas de l'intérêt à solliciter une astreinte sans démontrer l'existence d'un risque actuel ou d'un préjudice concret ;

Par conséquent, il y a lieu de débouter la société CIPA de l'ensemble de ses demandes à titre reconventionnel, faute pour elle d'apporter la preuve de ses griefs, comme l'imposent les dispositions de l'article 1353 du Code civil, aux termes duquel : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. » ;

Attendu qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à la demande de Madame [O] [Y] [A], en conséquence de rejeter l'opposition et de condamner la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES à payer à Madame [O] [Y] [A] les sommes de :
* 1 260 € HT, soit 1 512 € TTC, correspondant à la facture n°1 du 11 avril 2024 avec intérêts au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage à compter du 11 avril 2024, date d'exigibilité de la facture.
* 5 250 € HT, soit 6 300 € TTC, correspondant à la facture n°2 du 22 mai 2024 avec intérêts au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points de pourcentage à compter du 22 mai 2024, date d'exigibilité de la facture.
* 80 € au titre de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement,
* 7 582 € TTC au titre de l'indemnité compensatrice de préavis,
* 22 744,05 € TTC au titre de l'indemnité de cessation du contrat,

outre les dépens y compris les frais et accessoires de la procédure d'injonction de payer ;

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il échet d'allouer à Madame [O] [Y] [A] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles occasionnés par la présente procédure ;

Attendu que conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Attendu qu'il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :