T. com. 3302, 16 sept. 2025, n° 2024F01454

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

JUGEMENT DU MARDI 16 SEPTEMBRE 2025
* 3 ème Chambre -

N° RG : 2024F01454

société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA C/ société CITY GARDEN SAS

DEMANDERESSE

société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA, prise en son établissement principial en France sis [Adresse 1],

comparaissant par Maître Hélène MONEGER, Avocat à la Cour, à la décharge de Maître Benoît DARRIGADE, Avocat à la Cour,

DEFENDERESSE

société CITY GARDEN SAS, [Adresse 2],

comparaissant par Maître Quentin DUPOUY, Avocat à la Cour,

L'affaire a été entendue en audience publique le 13 mai 2025,

Le présent jugement a été délibéré conformément à la loi par :
* Maurice PERENNES, Président de Chambre,
* Frédéric LESVIGNE, Maurice CHATEL, Renaud PICOCHE, Nathalie BOURSEAU, Olivier GOUTAL, Jennifer CARNIEL, Juges

Et prononcé, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Frédéric LESVIGNE, Juge remplissant les fonctions de Président de Chambre en l'absence du titulaire,

Assisté d'Aurélie DULONG, Greffier assermenté,

J U G E M E N T

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing-privé en date du 21 janvier 2008, la société GRAPHITE a donné à bail commercial à la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA un local à usage de bureau dans un ensemble immobilier sis à [Localité 1] (33).

La société CITY GARDEN SAS, venant aux droits de la société GRAPHITE, a signifié un congé à sa locataire à effet au 30 septembre 2022, assorti d'une offre de versement d'une indemnité d'éviction.

Par protocole d'accord en date du 15 septembre 2022, la société CITY GARDEN SAS s'est engagée à verser la somme forfaitaire de 1.480,00 € à la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA, à titre d'indemnité d'éviction.

Ladite indemnité a été versée, mais la bailleresse a refusé de restituer le dépôt de garantie d'un montant de 870,00 €, malgré la mise en demeure en date du 4 avril 2024 et une tentative de conciliation extrajudiciaire.

C'est ainsi que par assignation en date du 7 août 2024 et conclusions récapitulatives n° 2 déposées à la barre, la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevable et bien fondée la SA ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA en ses demandes.

A titre principal,

CONDAMNER la SAS CITY GARDEN à payer à la SA ANTONIO ALMEIDA CORTICAS la somme de 870 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2024 et jusqu'à parfait règlement,

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER la SAS CITY GARDEN à payer à la SA ANTONIO ALMEIDA CORTICAS la somme de 156,45 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 avril 2024 et jusqu'à parfait règlement,

En tout état de cause,
* CONDAMNER la SAS CITY GARDEN à payer à la SA ANTONIO ALMEIDA CORTICAS une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la SAS CITY GARDEN aux entiers dépens d'instance.

Par conclusions récapitulatives déposées à la barre, la société CITY GARDEN SAS demande au tribunal de :

Vu l'article 122 du code de procédure civile, Vu l'article 2052 du code civil,

A titre principal,
* DECLARER IRRECEVABLES les demandes de la SA ANTONIO ALMEIDA CORTICAS, compte tenu de l'autorité de chose jugée attachée au protocole du 15 septembre 2022,
A titre subsidiaire,
* DEBOUTER la SA ANTONIO ALMEIDA CORTICAS de l'ensemble de ses demandes, compte tenu des stipulations claires du protocole du 15 septembre 2022,

A titre infiniment subsidiaire,
* CONSTATER que la créance de la SA ANTONIO ALMEIDA CORTICAS s'élève, après compensation à la somme de 156,45 €,

Dans tous les cas,
* LA CONDAMNER à payer à la société CITY GARDEN une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

C'est dans ces conditions de faits et de droit que l'affaire vient à l'audience.

MOYENS ET MOTIFS

Le tribunal statuera par jugement contradictoire et en dernier ressort.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, renvoie à leurs conclusions écrites déposées à la barre.

Le tribunal rappelle qu'il ne répondra pas dans son dispositif aux prétentions visant notamment à « constater », « juger » ou « dire et juger », qui ne constituent pas des demandes au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l'action

La société CITY GARDEN SAS considère que la restitution du dépôt de garantie du preneur relève de l'exécution du bail, et observe que sa contradictrice a renoncé à toute action à ce sujet aux termes du protocole d'accord en date du 15 septembre 2022.

Elle en conclut que la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA doit être déclarée irrecevable en son action sur le fondement de l'autorité de la chose jugée que revêt ledit protocole, en application des dispositions combinées des articles 122 du code de procédure civile et 2052 ancien du code civil.

La société ANTONIO ALMEIDA CORTICA affirme que la restitution d'un dépôt de garantie ne relève pas du statut des baux commerciaux.

Elle rappelle que le protocole rédigé par la bailleresse ne concerne que l'indemnité d'éviction, sans jamais citer le dépôt de garantie, de sorte qu'en application des dispositions des articles 2048 et 2049 du code civil, l'autorité de la chose jugée ne peut lui être opposée.

Sur ce, le tribunal

Vu les dispositions de l'article 2048 du code civil :

« Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. »,

Vu les dispositions de l'article 2049 du code civil :

« Les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. »,

Vu les pièces du dossier et notamment le protocole d'accord en date du 15 septembre 2022,

Rappelle en premier lieu que la restitution d'un dépôt de garantie versé en application d'un bail soumis aux dispositions des articles L.145-1 du code de commerce relève néanmoins du régime du droit des obligations.

Et relève que le protocole litigieux relate la tacite prolongation du bail au-delà du 31 janvier 2017, la signification du congé par la bailleresse le 29 mars 2022, accompagnée de la proposition d'une indemnité d'éviction, et enfin l'accord des parties de fixer le montant de ladite indemnité d'éviction à la somme de 1.480,00 €.

Le protocole ne contenant aucune mention relative au dépôt de garantie, il convient de considérer qu'il n'en règle pas le sort, et qu'il en résulte que la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA dispose du droit d'agir à ce titre.

En conséquence, le tribunal

DEBOUTERA la société CITY GARDEN SAS de sa demande de voir déclarer la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA irrecevable en son action sur le fondement de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole en date du 15 septembre 2022.

Sur la demande de paiement de la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA et la demande reconventionnelle de la société CITY GARDEN SAS de réduction de la créance

La société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA soutient que sa contradictrice ne peut contester le bien-fondé de cette demande car elle a reconnu être redevable du dépôt de garantie aux termes de son courrier en date du 15 septembre 2022.

Elle ajoute que le montant de l'indemnité serait dérisoire s'il était considéré qu'il inclut le dépôt de garantie.

Elle considère que les pièces n° 4, 5 et 7 de la société CITY GARDEN SAS relatives à la régularisation des charges locatives pour les années 2021 et 2022 doivent être écartées pour ne pas avoir été communiquées, et à défaut déclarées inopérantes pour avoir été produites tardivement et sans être accompagnées de justificatifs.

Elle affirme enfin que le caractère tardif de la demande de sa contradictrice au titre de l'indemnité d'occupation pour les cinq premiers jours d'octobre 2022 démontre sa mauvaise foi.

En réponse, la société CITY GARDEN SAS soutient que l'indemnité stipulée au protocole inclut la restitution du dépôt de garantie.

Elle considère que, si le tribunal devait néanmoins entrer en mode de condamnation à son égard, il conviendra de retrancher de cette créance les charges locatives des années 2021 et 2022, ainsi que l'indemnité d'occupation au titre des cinq premiers jours du mois d'octobre 2022.

Sur ce, le tribunal

Vu les dispositions des articles 1103 et 1217 du code civil, Vu les pièces versées au débat et notamment le protocole en date du 15 septembre 2022,

Rappelle avoir constaté supra que le protocole litigieux ne mentionne pas le dépôt de garantie, et en déduit qu'il ne peut être considéré que l'indemnité d'éviction qui y est stipulée puisse inclure sa restitution.

Relève les termes du courrier en date du 5 octobre 2022 de la société CITY GARDEN SAS :

« En règlement de l'indemnité d'éviction prévue dans le protocole d'accord du 23 septembre dernier, veuillez trouver ci-joint le chèque N°9170700 de la somme de 1480 euros.

Pour ne pas retarder encore plus l'envoi de ce chèque, nous vous adresserons votre arrêté de compte au 5 octobre 2022 ainsi que le remboursement de votre dépôt de garantie. (C'est le tribunal qui souligne) ».

La société CITY GARDEN SAS reconnaît ainsi rester débitrice du montant du dépôt de garantie sous déduction des sommes restant dues par le preneur jusqu'au 5 octobre 2022, soit le solde de régularisation des charges locatives et l'indemnité d'occupation au prorata temporis jusqu'à la date de libération effective des locaux.

La société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA peut donc se prévaloir d'une créance de 870,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Quant à la régularisation des charges locatives pour les années 2021 et 2022, le conseil de la société CITY GARDEN SAS produit la copie du courriel par lequel il a communiqué ses pièces n° 4, 5 et 7, de sorte qu'elles ne seront pas écartées.

Mais remarque que les 18 lignes des tableaux de régularisation produits contiennent sept fois la somme de 2.279,00 € pour les dépenses telles que l'eau sanitaire, les travaux d'entretien courant, la taxe d'ordures ménagères, les honoraires de gestion technique… Huit fois la somme de 1.923,00 € pour l'entretien ménager, la vérification bureau contrôle, l'entretien de la plomberie, l'entretien de la serrurerie… Et en déduit qu'il s'agit d'un décompte sur des estimations et non les charges réelles.

La société CITY GARDEN SAS ne démontrant pas le quantum de ces frais, ils ne seront pas déduits du montant de la créance de sa contradictrice.

Quant à l'indemnité d'occupation, il est constant que le bail a pris fin le 30 septembre 2022 en application du protocole et que la libération des locaux n'est intervenue que le 5 octobre, date de réalisation de l'état des lieux de sortie contradictoire.

Il ressort de l'extrait de compte produit par la bailleresse, et non contesté par le preneur, que le loyer mensuel charges comprises se serait élevé à la somme

de 544,84 € (1.634,51 / 3) pour le mois d'octobre 2022, soit 87,88 € pour les cinq premiers jours.

La société CITY GARDEN SAS peut donc se prévaloir d'une créance de 87,88 € qu'il convient de déduire de celle de sa contradictrice.

Le tribunal conclut du tout que la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA détient à l'encontre de la société CITY GARDEN SAS une créance certaine, liquide et exigible de 782,12 € (870,00 € - 87,88 €), outre intérêt au taux légal à compter du 4 avril 2024, date de la mise en demeure.

En conséquence, le tribunal
* CONDAMNERA la société CITY GARDEN SAS à payer à la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA la somme de 782,12 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais et les dépens

Le tribunal considère qu'il serait inéquitable de laisser à la société ANTONIO ALMEIDA CORTICAS SA la charge de ses frais irrépétibles, mais en réduira le quantum à la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Constate que la société CITY GARDEN SAS succombe en la cause, et la condamnera donc aux entiers dépens sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS