TJ 44109, 16 juin 2025, RG 25/00290

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

N° RG 25/290 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NQ24

S.A.S. [N] [B] (RCS [Localité 1] n° 348 674 169)

C/

S.C.I. [M]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL AGDC AVOCAT
la SELARL AVOXA [Localité 2]
la SELARL GUEGUEN AVOCATS
délivrées le 16 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT
du SEIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 12 MAI 2025.

Prononcé du jugement fixé au 16 JUIN 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement contradictoire,

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ENTRE :

S.A.S. [N] [B] (RCS [Localité 1] n° 348 674 169), demeurant [Adresse 1]
Représentée : Maître Céline GRAS de la SELARL AVOXA NANTES, avocats au barreau de NANTES, avocats postulant, vestiaire : 52
Représentée : Maître Anne GARZON - DE CLAVIERE de la SELARL AGDC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

D’UNE PART ET :

S.C.I. [M], demeurant [Adresse 2]
Représentée : Maître Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 53

D’AUTRE PART

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PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 30 mars 2001 par Me [J] [K], notaire associé à [Localité 2], la S.C.I. [M] a donné à bail commercial à la S.A. [N] [V] des locaux dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2001 à destination d'une activité à titre principal de parfumerie, produits de beauté, soins esthétiques, et à titre accessoire d'activités de bijouterie, maroquinerie, accessoires de mode, cadeau, moyennant un loyer annuel de 64 800 €, payable mensuellement d'avance.

Par acte d'huissier du 26 décembre 2012, la S.A.S. [N] [B] venant aux droits de la S.A. [N] [V] a fait signifier à la S.C.I. [M] une demande de renouvellement de bail au 1er janvier 2013 aux mêmes conditions.

Selon acte d'huissier du 27 février 2013, la S.C.I. [M] a accepté le renouvellement moyennant un loyer de 110 000 €.

Compte tenu du litige entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci a été fixé après expertise de M. [Z] [Y] au montant de 98 376 € hors taxes hors charge par jugement du juge des loyers commerciaux du 19 mai 2016.

Par acte d'huissier du 20 décembre 2021, la S.A.S. [N] [B] a fait signifier à la S.C.I. [M] une demande de renouvellement de bail au 1er janvier 2022 aux conditions du bail expiré, sauf à les mettre en conformité avec les dispositions de la loi du 18 juin 2014 et son décret d'application, et moyennant un loyer annuel de 85 000 €.

Suivant mémoire préalable du 31 octobre 2023 notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 3 novembre 2023, la S.A.S. [N] [B] a soutenu que :
- les locaux sont longs et étroits et subissent des infiltrations depuis 2015 en provenance d'une verrière fuyarde, ce qui a donné lieu à une condamnation du syndicat des copropriétaires par le juge des référés par ordonnance du 30 juin 2022,
- les travaux votés uniquement après une saisine du juge de l'exécution n'ont pas encore débuté,
- un litige s'est fait jour quant à la réunion des caves et du couloir de circulation mis à sa disposition que le syndicat des copropriétaires considère comme une partie commune,
- la surface louée, qui selon le plan des locaux s'élève à 431,45 m² peut être pondérée à 167,28 m² selon le tableau détaillé qu'elle présente,
- un avis de valeur du cabinet COLOMER Expertises permet de retenir une valeur de 450 € le m², tenant compte des charges exorbitantes concernant les travaux de mise en conformité et de l'avantage d'autorisation de sous-location ou location-gérance à une société du même groupe,
- un abattement de 10 % s'impose pour la précarité de la situation concernant les circulations communes de la partie arrière des locaux,
- la valeur locative de renouvellement ressort sur ces bases à 67 770 € hors taxes hors charges.

Après un échange de mémoires entre les parties, la S.A.S. [N] [B] a fait assigner la S.C.I. [M] devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025 pour solliciter :
- la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 67 770,00 € hors taxes hors charges,
- la réduction du dépôt de garantie à six mois de ce nouveau loyer et la fixation au taux légal des intérêts à payer sur les trop-versés de loyer à compter de la notification du mémoire et leur capitalisation conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- à titre subsidiaire, la désignation d'un expert et la fixation du loyer provisionnel à 75 000 € hors taxes hors charges, avec partage des frais d'expertise par moitié,
- en tout état de cause, la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec le rappel de l'exécution provisoire de droit.

La S.C.I. [M] a répliqué par mémoire en défense n° 2 du 6 mars 2025 notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 10 mars 2025 que :
- le loyer doit en principe être fixé selon la règle du plafonnement résultant de l'article L 145-34 du code de commerce à 108 862,04 € hors taxes hors charges étant souligné que la demanderesse ne démontre pas en quoi la valeur locative serait inférieure,
- la configuration des locaux est parfaitement adaptée à l'activité exercée et permet de créer un effet « caverne d'Ali Baba » retenu dans le jugement du 19 mai 2016,
- la prise en charge de l'impôt foncier justifie une majoration, notamment au regard de son augmentation,
- le local bénéficie d'un emplacement à commercialité forte et d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, compte tenu de l'évolution du tourisme, des moyens de transport et de la démographie,
- une étude de marché du cabinet [T] [X] retient des valeurs de 800 à 1 200 € le m² pondéré,
- compte tenu de l'évolution de la charte de l'expertise, la surface pondérée peut être retenue pour 203,57 m² selon le détail qu'elle propose,
- elle n'a pas à garantir le syndicat des copropriétaires des dommages causés par les parties communes et la locataire a déjà obtenu une indemnisation provisionnelle en référé,
- les désordres ne peuvent justifier une pondération des locaux, alors qu'ils ne sont plus d'actualité, étant souligné que les locaux rendus inutilisables n'étaient que de 35 m² environ de réserves,
- seules les circonstances survenues au cours du bail expiré pourraient justifier une modification de la valeur locative et non le litige postérieur au renouvellement du bail sur l'occupation de parties revendiquées par le syndicat des copropriétaires, d'autant plus que l'impact serait minime.

Elle a conclu au débouté de la demanderesse, à la fixation du loyer du bail renouvelé au loyer plafonné de 108 862,04 € hors taxes hors charges au 1er janvier 2022, à la fixation des intérêts sur les rappels de loyers au taux légal et à leur capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil, subsidiairement en cas d'expertise, à la fixation du loyer provisionnel à 108 862,04 € hors taxes hors charges, et en tout état de cause à la condamnation de son adversaire aux dépens et à lui payer la somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans un mémoire du 15 novembre 2024, notifié par lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 18 novembre 2024, dont les termes sont repris dans l'assignation, la S.A.S. [N] [B] a notamment rajouté à son argumentation précédente que :
- c'est sur son initiative et non celle du bailleur qu'une expertise a été organisée et que les travaux ont finalement été organisés et réalisés entre janvier et mars 2024, soit plus de deux ans après le renouvellement du bail,
- si le juge des loyers commerciaux n'a pas à trancher le débat sur la revendication du syndicat des copropriétaires, il doit tenir compte de la précarité de sa situation qui en résulte, puisque le bailleur ne peut garantir la parfaite délivrance des locaux,
- la menace existait avant le renouvellement du bail, puisque l'annexion illégale a été alléguée pendant l'expertise,
- la pondération qu'elle revendique tient compte non d'une perte de jouissance comme le prétend le bailleur mais de la situation immobilière des locaux,
l- a situation matérielle et juridique des locaux au moment du renouvellement a une incidence sur la valeur locative,
- la pondération retenue par le juge des loyers commerciaux et que revendique le bailleur n'a pas autorité de chose jugée,
- la pondération doit être revue dès lors que la charte de l'expertise a été modifiée et qu'une partie du local est inutilisable,
- l'usage des locaux par le locataire est indifférent à la qualité d'une surface et il n'y a pas lieu de prendre en considération l'effet « caverne d'Ali Baba » retenu par le juge en 2016,
- il n'y a pas lieu à majoration de la valeur locative du fait de la prise en charge des taxes foncières par le bailleur, car elle conduirait à renverser les dispositions de l'article R 145-8 du code de commerce.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 12 mai 2025, puis mise en délibéré avec l'indication que le jugement serait mis à disposition le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l'indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :
- des caractéristiques du local considéré,
- de la destination des lieux,
- des obligations respectives des parties,
- des facteurs locaux de commercialité.

En l'espèce le preneur soutient que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, ce qui impose de la rechercher, dès lors qu'il existe un litige entre les parties sur son montant.

Il existe un débat sérieux, non seulement sur la valeur de voisinage mais également sur la pondération des locaux. Il y a lieu de rappeler en effet que l'appréciation portée sur la pondération des surfaces à l'occasion d'un renouvellement du bail peut être modifiée à l'occasion du renouvellement suivant, notamment au regard des modifications de la charte de l'expertise qui ont pu intervenir entre-temps.

Seul l'avis d'un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d'avoir une opinion éclairée, dès lors qu'il pourra décrire les caractéristiques du local afin de le comparer utilement avec d'autres locaux, dont il recherchera le prix du bail dans le cadre d'un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d'ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l'ensemble des éléments en litige.

La demanderesse réclame un loyer provisionnel quasi-équivalent à celui sollicité à titre principal et la défenderesse un loyer provisionnel égal au loyer plafonné, c'est à dire un peu supérieur au loyer actuel.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l'espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles contractuelles relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l'objet d'une contestation sérieuse et que les demandes de modification du loyer doivent être rejetées en l'état.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d'appel sur autorisation du premier président,