TJ 73011, 5 mars 2026, RG 25/00466

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d' ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00466

N° Portalis DB2O-W-B7J-C44V

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 05 Mars 2026

[S] [X] [D] [B], [Y] [L] [E] VEUVE [B]

C/

[Q] [H] [W]

ORDONNANCE DE REFERE
DU 05 Mars 2026

A l'audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 05 Mars 2026

PRESIDENT : [...]

GREFFIER : [...]

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [X] [D] [B]
né le 25 Mai 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Y] [L] [E] VEUVE [B]
né le 06 Juin 1935 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Me Philippe MURAT, avocat au barreau d'ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [H] [W]
né le 24 Octobre 1978 à [Localité 4] (COREE), demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Après débats à l'audience publique des référés du 15 Janvier 2026, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026 aux horaires d'ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 octobre 2024, Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] ont donné en location à M. [O] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 485 euros.

Par acte du 03 juillet 2025, Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] ont fait délivrer un commandement de payer la somme de 3.349,78 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 04 juillet 2025, Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] ont fait assigner en référé M. [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
déclarer Mme et M. [B] recevables et bien fondés,constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [O] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec au besoin le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier,s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, condamner M M. [O] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme provisionnelle de 3.212,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 octobre 2025, outre les loyers et charges échus au jour de la résiliation,la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives (485 euros) à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, sa dénonciation et le coût de l'assignation.
L’assignation a été dénoncée le 28 octobre 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 15 janvier 2026, Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent la dette locative à la somme de 4.494,96 euros au 12 janvier 2026. Ils exposent que le preneur ne règle plus de loyers depuis le mois d’avril 2025 et s’opposent à toutes demandes de délais de paiement et d’échelonnement de la dette. Ils soulèvent la mauvaise foi de M. [O] [W].

M. [O] [W], présent, souhaite rester dans le logement et sollicite des délais de paiement pour régler la dette locative. Il indique avoir eu des retenues sur ses prestations chômage et qu’il vient de signer un contrat de travail à durée indéterminée avec un salaire net d’environ 1.500 euros par mois.

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 22 décembre 2025 dont lecture a été faite à l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l'article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l'article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs applicable pour les baux signés après le 27 juillet 2023 : “toute clause prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux après six semaines.

Par acte du 03 juillet 2025, Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] ont fait délivrer à M. [O] [W] un commandement de payer de 3.349,78 euros visant la clause résolutoire et le délai de six semaines.

La dette locative n’a pas été apurée dans les six semaines du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 18 août 2025, en application des dispositions de l’article 642 du Code de procédure civile.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [O] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
o

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [O] [W]

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 août 2025, M. [O] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale à la somme de 485 euros et de condamner M. [O] [W] à son paiement à compter du 18 août 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail ayant pris effet le 15 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 03 juillet 2025et du décompte de la créance actualisé au 12 janvier 2026 que Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de commandement de payer, soit 341,60 euros (162,57 + 179,03), les frais de débours de plaidoirie, soit 15,60 euros ainsi que les frais d’assignation, soit 130,83 euros.

M. [O] [W] sera donc condamné à régler à Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] la somme de 4.006,93 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [O] [W] sollicite des délais pour régler la dette locative. Néanmoins, aucun réglement intégral du loyer n’est survenu avant l’audience, condition nécéssaire prévue par la loi pour octroyer des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, il convient de débouter le locataire de ce chef.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Il résulte des articles L613-1 du Code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [O] [W] ne conteste pas devoir la somme sollicitée au titre de l'arriéré locatif. Compte tenu de sa situation personnelle et financière, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative en réglant la somme de 160 euros par mois pendant vingt-trois (23) mois et une dernière mensualité équivalente au solde de la dette locative. Il est rappelé que cette somme doit être réglée en plus de l'indemnité d'occupation qui continue d'être due jusqu'au départ effectif du logement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme indiqué ci-dessus, l'occupation des lieux par M. [O] [W] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B], lequel est réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation égale à la somme de 485 euros jusqu’à libération effective des locaux. Par ailleurs, Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] ne démontrent pas la résistance abusive. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en constat de commissaire de justice

Le constat d’huissier a vocation à porter sur les éventuelles réparations locatives dans le cadre d’un bail à usage d’habitation, compétence du juge des contentieux et des protections (Art. L213-4-4 Code de l’organisation judiciaire). Cette demande apparaît légitime pour constater, les dégâts éventuels du logement. Dès lors il n’y a pas lieu de s’opposer à cette demande qui sera aux frais de la partie demanderesse.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [O] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner M. [O] [W] à payer à Mme [Y] [B] née [E] et M. [S] [B] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS