TJ 59036, 3 mars 2026, RG 25/00158

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’AVESNES SUR HELPE

Première Chambre Civile
AFFAIRE : N° RG 25/00158 - N° Portalis DBZN-W-B7I-DXWM
N° Minute : 2026/
VF/EL

JUGEMENT CIVIL DU 03 MARS 2026

DEMANDEURS

Monsieur [H] [M]
né le 04 Février 1967 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Maître Sandrine BILLARD de la SELARL BILLARD-DOYER, avocats au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE, avocats plaidant

Madame [T] [V] épouse [M]
née le 09 Décembre 1982 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Sandrine BILLARD de la SELARL BILLARD-DOYER, avocats au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE, avocats plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [S]
né le 06 Avril 1980 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Maître Olivier GILLIARD de la SELARL WIBAUT GILLIARD AVOCATS, avocats au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE, avocats plaidant

Madame [I] [B]
née le 01 Avril 1984 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Maître Olivier GILLIARD de la SELARL WIBAUT GILLIARD AVOCATS, avocats au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Vincent FONTAINE, juge,
Assisté de Mme Emilie LINE, greffier lors des débats et du délibéré

DEBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue en audience publique, devant M. Vincent FONTAINE, juge statuant en juge unique, par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
Signé par M. Vincent FONTAINE, juge, et par Mme Émilie LINÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé valant compromis de vente en date des 05 décembre 2022 et 06 décembre 2022, M. [H] [M] et Mme [T] [V] épouse [M] se sont engagés à vendre à M. [X] [S] et Mme [I] [B] un ensemble immobilier à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 8], figurant au cadastre sous la section E n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant un prix de vente de 178 420 euros net vendeur, outre 4 580 euros d’équipement mobilier.

La vente était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Alléguant que le comportement des acquéreurs a empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier, M. [H] [M] et Mme [T] [V] épouse [M] ont, suivant actes de commissaire de justice du 11 janvier 2025, fait assigner M. [X] [S] et Mme [I] [B] devant le tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe aux fins de paiement de la clause pénale insérée au compromis de vente.

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, M. [H] [M] demande au tribunal de :
- condamner en raison de leur inexécution contractuelle fautive M. [X] [S] et Mme [I] [B] à leur payer à titre d’indemnité contractuelle la somme de 17 842 euros correspondant au montant de la clause pénale contenue dans l’acte ;
- les condamner à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens.

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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 septembre 2025, M. [X] [S] et Mme [I] [B] demandent au tribunal de :
- déclarer la vente caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai imparti ;
- les déclarer comme ayant répondu à leurs obligations contractuelles ;
- déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formulées par M. [M] et Mme [V] et les en débouter ;
- condamner M. [M] et Mme [V] à la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers frais et dépens.

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Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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La clôture de l’instruction est intervenue le 07 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 05 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la somme de la somme de 17 842 euros au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que :

Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est de principe que l'appréciation du caractère manifestement excessif ou dérisoire résulte objectivement d'une comparaison entre le préjudice réellement subi et le montant de l'indemnité convenue.

Le juge ne peut modérer la peine retenue que s'il motive suffisamment le caractère manifestement excessif de la clause pénale par rapport au préjudice subi.

En l’espèce, il résulte des termes du compromis de vente des 05 décembre 2022 et 06 décembre 2022, en sa page 15, que la vente envisagée était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier d’un montant maximum de 186 080 euros en principal, remboursable sur 20 ans maximum, au taux d’intérêt maximum de 4 % hors assurance la première année.

L’acquéreur s’engageait en outre à solliciter dans les meilleurs délais une offre de crédit immobilier auprès de trois organismes prêteurs.

Par ailleurs, le compromis, en sa page 16, stipulait notamment que si le défaut de réalisation des conditions suspensives était imputable à une faute de l’acquéreur, le vendeur pouvait les considérer comme réalisées et solliciter alors l’indemnisation de ses préjudices.

En page 17, il était prévu qu’en cas de refus de signature de l’acte authentique par l’une des parties, au plus tard le 24 février 2023, la partie qui n’est pas en défaut pourra prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure, ni constatation judiciaire, et percevoir de ce dernier, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 17 842 euros.

Il ne résulte pas des éléments versés aux débats que M. [S] et Mme [K] ont respecté les engagements qu’ils avaient souscrits.

En effet, la correspondance du 16 février 2023 émanant de la SA SOCIETE GENERALE - CREDIT DU NORD, fait ressortir que l’accord de principe au demeurant émis sous conditions suspensives et qui n’a pas été suivi de l’obtention d’une offre de prêt, portait sur un prêt d’un montant en capital de 214 000 euros et non sur le montant en capital de 186 080 euros comme envisagé par les défendeurs à l’appui du compromis de vente.

La correspondance de la CAISSE D’EPARGNE du 17 février 2024, portant refus de prêt, fait quant à elle ressortir que le montant en capital du prêt sollicité s’élevait à 224 335,37 euros, sur une durée de 180 mois, ce qui ne correspondait toujours pas aux termes de l’engagement souscrit par les défendeurs à l’appui du compromis de vente.

Ces derniers admettent, aux termes d’un écrit daté du 25 juin 2024 (pièce n° 5 des requérants), avoir fourni deux refus de prêt, alors qu’ils étaient chargés d’interroger trois organismes bancaires, dans les conditions et selon les termes indiqués au compromis de vente.

Il apparaît ainsi que M. [S] et Mme [K] ne justifient pas avoir sollicité, auprès de trois organismes prêteurs, un prêt immobilier d’un montant maximum de 186 080 euros en principal, remboursable sur 20 ans maximum, au taux d’intérêt maximum de 4 % hors assurance la première année, conformément aux termes du compromis de vente des 05 décembre 2022 et 06 décembre 2022.

L’inexécution de cet engagement constitue une faute qui les expose au paiement d’une somme de 17 842 euros au titre de la clause pénale.

Néanmoins, M. et Mme [M] ne justifient pas d’un préjudice particulier que leur a occasionné la défaillance de leurs cocontractants.

Si les demandeurs ont patienté pendant environ un an avant d’être destinataire d’un refus de prêt opposé par la CAISSE D’EPARGNE selon correspondance du 17 février 2024 susvisée, le préjudice résultant de l’immobilisation prolongée du bien n’en demeure pas moins limité dans la mesure où les requérants avaient parallèlement la faculté de se prévaloir de la caducité du compromis de vente dans le délai de 45 jours suivant la signature de celui-ci, ainsi qu’il est rappelé en page 16 de l’acte sous seing privé, de sorte qu’ils avaient toute latitude pour être déliés de leurs engagements à une échéance bien plus brève et remettre le bien en vente si de potentiels autres acquéreurs s’étaient manifestés.

Pour ces raisons, il y a lieu de modérer la clause pénale et de condamner, à ce titre, M. [S] et Mme [B] à verser à M. et Mme [M] la somme de 3 000 euros.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de condamner M. [S] et Mme [K], parties perdantes, aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, il convient de condamner M. [S] et Mme [B] à payer à M. et Mme [M] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aussi, il convient de rejeter la demande en paiement de frais irrépétibles présentée par les défendeurs.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucun élément ne justifie que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS