TJ 56121, 12 mars 2026, RG 25/00519

N° RG 25/00519 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C544W 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2026/ N° ARCHIVES 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT
JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE susbtitué par Maître Laurent VERGET de l'ASSOCIATION VERGET BOURLES, avocats au barreau de LORIENT,

à :

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Guillaume CORMIER de la SELARL SYNELIS AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT substituée par Me Coraline LE CADRE, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 05 Février 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 12 Mars 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le 12/03/2026 :

Exécutoire à Maître Laurent VERGET

Copie à Maître Guillaume CORMIER et Préfet du MORBIHAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2022, Monsieur [J] [S] a donné à bail à Monsieur [I] [M] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] le versement d’un loyer mensuel actualisé de 537,31 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, Monsieur [J] [S] a fait assigner Monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 6 novembre 2025 aux fins d’obtenir de ladite juridiction de:

-juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014),

En conséquence,

-ordonner sans délai l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique,

-condamner Monsieur [I] [M] au paiement de la somme de 859,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au jour de l’assignation, quittancement du mois de juillet 2025,

-condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qu’actuellement jusqu’à la libération effective des lieux dont il s’agit, soit la somme de 531,78 euros,

-juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,

-juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 02.04.2025,

-condamner Monsieur [I] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [I] [M] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

-juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés lors de l’audience du 5 février 2026, Monsieur [J] [S], représenté par son conseil, qui a repris le bénéfice de ses entières écritures, sollicite de la juridiction de:

-constater la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement des loyers,

-juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014),

En conséquence,

-ordonner sans délai l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [I] [M] ainsi que de tout occupant de son chef du logement et au besoin avec le concours de la force publique,

-condamner Monsieur [I] [M] au paiement de la somme de 723,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 janvier 2026, quittancement du mois de janvier 2026,

-condamner Monsieur [I] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates qu’actuellement jusqu’à la libération effective des lieux dont il s’agit, soit la somme de 537,31 euros,

-juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,

-juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 02.04.2025,

-condamner Monsieur [I] [M] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner Monsieur [I] [M] au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

-juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Monsieur [I] [M], représenté par son conseil, qui a sollicité le bénéfice de ses entières écritures, a sollicité de la juridiction de:

-juger irrecevable l’assignation pour défaut de notification au représentant de l’Etat dans le département,

A titre subsidiaire,

-débouter Monsieur [S] de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du contrat de bail et autres demandes en conséquence,

-juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire,

A titre infiniment subsidiaire,

-accorder des délais de paiement,

-suspendre les effets de la clause résolutoire,

-dire et juger qu’en cas de règlement de la dette locative, dans le délai et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

En tout état de cause,

-débouter Monsieur [S] de ses demandes plus amples et contraires,

-condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

-écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur l’irrecevabilité des demandes formulées par Monsieur [J] [Y]:

Selon III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Monsieur [I] [M] fait valoir que le bailleur n’a pas notifié l’assignation au représentant de l’Etat tandis qu’elle comporte une demande aux fins de prononcé de la résiliation du contrat. Il en conclut que la demande est irrecevable.

Monsieur [J] [S] s’oppose à l’argumentaire. Il produit aux débats l’accusé de réception électronique de la préfecture du Morbihan de l’assignation délivrée.

Dès lors, le texte susvisé ayant été respecté, il convient de déclarer la demande de constat de résiliation du contrat de bail recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Monsieur [J] [S] sollicite de la juridiction la condamnation de Monsieur [I] [M] à lui verser la somme de 723,61 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 6 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus.

Monsieur [I] [M], sur qui repose la charge de la preuve du paiement du loyer, n’a justifié d’aucun versement qui n’aurait pas été pris en compte par le bailleur.

Il sera donc condamné à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 723,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 6 janvier 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut

d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [I] [M] se trouve dans l’incapacité de régler la somme due.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 30 euros.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement de 24 mois, assortis de l'obligation de s'acquitter des sommes dues par 24 acomptes mensuels de 30 euros, le dernier versement étant augmenté du solde de la dette et le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut de règlement de cette échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'avoir à reprendre les paiements, l'intégralité de la somme due deviendra immédiatement exigible.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

Monsieur [J] [S] justifie avoir fait délivrer à son locataire, à la date du 2 avril 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, pour obtenir paiement des loyers et charges impayés.

Monsieur [I] [M] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois.

S’il sollicite la nullité du commandement de payer au motif qu’il n’est pas tenu compte dans ce commandement du versement du 28 mars 2025 ou que des frais ne sont pas justifiés dans le décompte, force est de relever que la contestation des sommes dues n’est pas de nature à faire obstacle à la validité du commandement de payer.

De même, le montant de la dette n’est pas de nature à faire obstacle au caractère automatique des effets du commandement de payer les loyers: en l’absence de règlement des sommes dues dans le délai de deux mois, les effets du commandement de payer sont acquis.

L’acte du 2 avril 2025 respecte les conditions de fond et de forme imposées par les textes et est donc parfaitement valable.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [J] [S] à la date du 2 juin 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation et mixtes, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l'arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l'espèce, les délais accordés à Monsieur [I] [M] pour régulariser l'arriéré de loyers apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d'expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [M].

En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d'avoir à respecter l'échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas, Monsieur [I] [M] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur la demande de suppression du déali d’expulsion:

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7 du même code, qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement. Le texte précise toutefois que le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitat n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En outre l'article L 412-2 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.

Monsieur [J] [S] forme une demande pour voir supprimer le délai pour quitter les lieux.

En application des textes sus visés, la suppression du délai pour quitter les lieux doit être spécialement motivée. Or le demandeur ne verse aucun élément nécessitant une telle suppression du délai pour quitter les lieux.

Aussi, il convient de débouter Monsieur [J] [S] de cette demande de suppression et de fixer à 2 mois le délai pour quitter les lieux suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux.

Sur l'indemnité d'occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n'y a pas lieu de fixer l'indemnité d'occupation tant que la résiliation n'est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l'arriéré, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d'occupation d'un montant de 537,31 euros due jusqu'à la libération définitive des lieux par Monsieur [I] [M].

L’indemnité d’occupation ayant un caractère indemnitaire et non contractuel, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Monsieur [I] [M] et en application des dispositions de l'article R412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [I] [M] dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [M] qui succombe dans le cadre de la présente procédure sera condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers et sera condamné à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :