TJ 93008, 10 mars 2026, RG 25/11151

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 1]
[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/11151 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4APZ

Minute : 26/00125

S.A. CLESENCE
Représentant : Me Séverin BACHY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [D] [Z]
Madame [E] [U] [S] épouse [Z]

Copie exécutoire :
Maître Séverin BACHY

Copie certifiée conforme :
aux consorts [Z]

Le 10 Mars 2026

Page

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Mars 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Décembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. CLESENCE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Séverin BACHY, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Comparant en personne

Madame [E] [U] [S] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2009, la société ICADE -aux droits de laquelle vient la société CLESENCE- a donné à bail à Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] un appartement situé [Adresse 3] - [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, la société CLESENCE a fait signifier à Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3290,54 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 29 septembre 2023, la société CLESENCE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 octobre 2025, la société CLESENCE a fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailOrdonner l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs ;Condamner solidairement en deniers ou quittances Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] au paiement :de la somme de 3697,16 euros en deniers ou quittances au titre de la dette locatived’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieuxCondamner solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] au paiement d’une somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 octobre 2025.

À l'audience du 16 décembre 2025, la société CLESENCE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3946,82 euros arrêtée au 15 décembre 2025. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la société CLESENCE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 19 juin 2025.

Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z], présents, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers et sollicitent de pouvoir se maintenir dans les lieux. Subsidiairement, ils entendent bénéficier de délais pour quitter les lieux.

Il a été donné lecture à l’audience des conclusions du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience, dont il ressort que Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] vivent dans le logement avec leurs deux enfants mineurs, qu’ils perçoivent des revenus mensuels totaux de 3764 euros et s’acquittent mensuellement de charges de 1300 euros. Lors de l’élaboration du diagnostic, Madame [U] [E] épouse [Z] a indiqué avoir rencontré des difficultés financières en raison, d’une part, de l’engagement de frais liés à la dégradation de l’état de santé de son père vivant à l’étranger, d’autre part du vol d’une importante somme d’argent subi durant l’été 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la société CLESENCE le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société CLESENCE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction temporellement applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 août 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 29 juillet 2009 à compter du 20 août 2025.

Sur les demandes en paiement

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 août 2025, Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il y a lieu de fixer une indemnité d'occupation à compter du 20 août 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation qui a pour objet l’entretien du ménage.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l'espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 29 juillet 2009, le commandement de payer délivré le 19 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 15 décembre 2025 établissent l’existence de l’obligation - au demeurant non contestée- pesant sur Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] de s’acquitter de la somme de 3640,04 euros, après déduction des sommes indûment portées au débit du compte locataire au titre de frais de commissaire de justice.

Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] étant mariés, ils sont, conformément à l’article 220 du code civil, obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] à payer à la société CLESENCE la somme de 3640,04 euros au titre des sommes dues au 15 décembre 2025.

A défaut de demande fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du même code.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Le décompte actualisé fait apparaître un paiement de 3000 euros opéré le 2 septembre 2025 et un paiement de 1524 euros réalisé concomitamment à l’appel de la dernière échéance de 812,25 euros. Il ressort de ces éléments que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges, et qu’ils apparaissent en mesure de régler la dette locative.

En considération de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] et de tout occupant de leur chef sera autorisée, sans qu’il soit justifié d’un motif d’octroi de délais pour quitter les lieux. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] aux dépens de l'instance.

Il convient également de condamner in solidumMonsieur [D] [Z] et Madame [U] [E] épouse [Z] à payer à la société CLESENCE une somme que l’équité commande de fixer à 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS