TJ 34032, 13 mars 2026, RG 26/00035

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ordonnance du : 13 Mars 2026

N° RG 26/00035 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E35C7

N° Minute : 26/193

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. LES ARCADES prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me Franck RIGAUD, avocat au barreau de BEZIERS
substitué par Me Mélanie AMOROS, avocat,

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET

S.A.S. [U] prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante ni représentée

DÉFENDEUR

D'AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président
Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 17 Février 2026 et qu'il en ait été délibéré, l'ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 13 janvier 2026, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de la société civile immobilière LES ARCADES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI LES ARCADES), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 3] à BEZIERS (34500) donnés à bail à la société par actions simplifiée [U], prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS [U]), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion sous astreinte de 150,00 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et sa condamnation à lui payer une provision de 24.446,03 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une provision de 6.111,51 € au titre de la clause pénale, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers majoré de 25 % au titre de la clause pénale, soit 10.397,692 €, et une somme de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
Vu l’absence de comparution de la SAS [U], régulièrement assignée et avisée de l’audience par remise de l’acte à personne morale,
Vu la dénonce à la société anonyme BANQUE CIC EST, créancier inscrit, en date du 15 janvier 2026,
Vu l’audience du 17 février 2026 lors de laquelle la SCI LES ARCADES a repris ses demandes et a indiqué oralement que sa créance était actualisée à la somme de 24.446,03 €,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI LES ARCADES justifie, par la production du bail en date du 29 mai 2007, de l’acte de cession en date du 29 novembre 2017, du commandement de payer en date du 26 novembre 2025 et du décompte, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.
Le bail et l’acte de cession stipulent que le loyer annuel hors taxes est de 21.022,00 € payable en quatre fractions égales de 5.255,50 €. Le loyer est payable d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.
La somme impayée est calculée de la manière suivante :
Echéance du 1er juillet 2025 = 3.482,01 €
Echéance du 1er octobre 2025 = 10.482,01 €
Echéance du 1er janvier 2026 = 10.482,01 €
Soit une somme impayée totale de 24.446,03 €.
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 26 novembre 2025, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la SAS [U] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Le maintien dans les lieux de la SAS [U] causant un préjudice à la SCI ARCADE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.
En revanche, il convient de relever que l’article intitulé « clause résolutoire » inséré dans le bail commercial en date du 29 mai 2007 s’analyse comme une clause pénale, laquelle doit par définition être contrôlée et interprétée par le juge, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Or, le juge des référés étant le juge de l’évidence, il ne lui appartient pas d’apprécier la proportionnalité des conventions passées entre les parties. Ainsi, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, de sorte que la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sera rejetée.
En outre, l'expulsion de l'occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu en référé de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».
Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que la locataire soit redevable des sommes suivantes :
Echéance du 1er juillet 2025 = 3.482,01 €
Echéance du 1er octobre 2025 = 10.482,01 €
Echéance du 1er janvier 2026 = 10.482,01 €
Soit une somme impayée totale de 24.446,03 €.
Cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à cette hauteur.
En revanche, la SCI LES ARCADES sollicite la somme provisionnelle de 6.111,51 € au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail commercial. Or, comme indiqué ci-avant, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la proportionnalité des conventions passées entre les parties, de sorte qu’il s’agit d’une contestation sérieuse au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI LES ARCADES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS [U] ne permet d’écarter la demande de la SCI LES ARCADES formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.200,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS