TJ 30189, 11 mars 2026, RG 25/00124

MINUTE N°
RG - N° RG 25/00124 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K32B
Me Olivier JEREZ
la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 11 MARS 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

La SELARL SPAGNOLO STEPHAN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [C], dont le siège social est sis [Adresse 1]
immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 534 128 707, (selon jugement du Tribunal Judiciaire de NIMES en date du 06 mai 2021), dont le siège social est le [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal , domicilié en cette qualité audit,
représentée par Maître Brian SANDIAN de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

SAS CPPM, immatriculée au RCS [Localité 1] n° 820 611 671 , prise en la personne de son représentant légal en exercice,, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Olivier JEREZ, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Emmanuelle MONTEIL, Première vice-présidente, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 04 février 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°
RG - N° RG 25/00124 - N° Portalis DBX2-W-B7J-K32B
Me Olivier JEREZ
la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 novembre 2006, la SCI [C] a donné à bail commercial à la SARL CAFE DU MIDI un local commercial situé [Adresse 4], ladite location étant consentie à compter du 1er octobre 2006, moyennant un loyer annuel de 9 328,80 euros TTC.

Par jugement du Tribunal judiciaire de Nîmes en date du 6 mai 2021, la SCI [C] a été mise en liquidation judiciaire et la SELARL SPAGNOLO désignée en qualité de liquidateur.

Le 28 août 2024, la SELARL SPAGNOLO STEPHAN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [C] a fait dénoncer à la SAS CPPM (signification à personne morale) un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 4 630,80 euros, à titre d’arriéré locatif (arrêté à août 2024), la clause résolutoire du contrat de location et les dispositions des articles L 145-41 et L.145-17 du Code de commerce s’y trouvant expressément rappelées.

Cette injonction n’ayant pas été suivie d’effet, la SELARL SPAGNOLO STEPHAN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [C] a, suivant acte de commissaire de justice du 11 février 2025, fait assigner la SAS CPPM devant Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NÎMES, statuant en matière de référé, aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1103, 1104 et 1728 du code civil :
condamner le défendeur au paiement de la créance, soit la somme de 7 551,00 euros ;
constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué et que ce bail se trouve actuellement résilié ;
en conséquence, condamner le défendeur à libérer les lieux qu’il occupe sis [Adresse 5] ;
et dans l’hypothèse où il n’aurait pas volontairement libéré les lieux, le condamner à en être expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
condamner le défendeur à titre d’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 934,80 euros équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus, et ce jusqu’à la libération effective et totale des lieux ;
condamner le défendeur aux intérêts légaux à compter du commandement de payer ;
condamner le défendeur au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens du procès, y compris le cout du commandement de payer et celui de la présente assignation.

L’affaire appelée le 13 mars 2025, est venue après six renvois contradictoires, à l’audience du 4 février 2026.

A cette dernière audience, la SELARL SPAGNOLO STEPHAN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [C], a repris oralement les termes de son assignation auxquels il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés. Elle confirme les règlements survenus entre l’assignation et la présente audience. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais. Elle maintient ses demandes accessoires.

Par conclusions responsives reprises oralement auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et moyens soulevés, la SAS CPPM demande au juge des référés de constater l’origine du litige et la bonne foi de son gérant, de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’accorder au locataire le bénéfice d’un délai de paiement de 12 mois pour le paiement d’arriérés de retard et de laisser à la charge de chacune des parties le paiement de ses frais irrépétibles et dépens. Elle reprend l’historiques des difficultés personnelles rencontrées par le gérant qui ont impacté son activité et généré une fragilité financière. Elle propose un apurement de la dette locative par des mensualités de 500 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article L143-2 du code de commerce, “le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions”.

L’obligation ainsi faite au propriétaire n’est édictée que dans l’intérêt des créanciers inscrits afin de leur permettre de préserver leur gage en se substituant au locataire défaillant. Aussi, le défaut de notification n’est sanctionné que par l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits qui sont seuls à pouvoir s’en prévaloir.

En l’espèce, le bailleur produit un état certifié par un greffier des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de commerce exploité par la SAS CPPM.

L’article 834 du Code de procédure civile dispose :
« Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »

L'article 835 alinéa 2 du même Code ajoute :
« Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L'article L 145-41 du Code de commerce prévoit :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L'application concomitante de ces trois textes permet au juge des référés de constater l'acquisition d'une clause résolutoire stipulée dans un contrat de bail pour non paiement du loyer, fixer le montant de la provision correspondant au montant de l'arriéré locatif, outre l'indemnité d'occupation que doit verser le locataire défaillant à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à libération effective et totale des lieux par la remise des clés au bailleur.

1- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le principe et le montant de la dette visée dans le commandement en date du 28 août 2024 ainsi que l'absence de règlement dans le délai imparti ne sont nullement contestables de sorte qu’il n'existe aucune contestation sérieuse sur le principe de l'acquisition de la clause résolutoire.

En effet, la défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette locative.

La clause résolutoire est acquise au 29 septembre 2024.

2- Sur la demande provisionnelle

Des pièces versées aux débats, il ressort que la SAS CPPM reste devoir la somme de 6 602 euros au titre de l’arriéré de loyers, taxe foncière 2025 et indemnités d’occupation au 12 janvier 2026, l’indemnité d’occupation du mois de janvier 2026 étant incluse et le versement de 1 500 euros du 22 décembre 2025 déduit.

La SAS CPPM est condamnée à payer, en deniers ou quittance, à la SELARL SPAGNOLO STEPHAN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [C] la somme provisionnelle de 6 602 euros au titre de l’arriéré de loyers, taxe foncière 2025 et indemnités d’occupation au 12 janvier 2026, l’indemnité d’occupation du mois de janvier 2026 étant incluse.

3- Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Il n'est pas contesté que la SAS CPPM ne s'est pas acquittée de la somme visée dans le commandement dans les délais prescrits.

Au terme de ce texte, le juge des référés saisi d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.
  
En l'espèce, il résulte des pièces produites par la demanderesse que la SAS CPPM a sollicité des délais de paiement auprès de la SELARL SPAGNOLO STEPHAN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [C] pour apurer sa dette et s’est engagée à reprendre le paiement des loyers courants.

La demanderesse n’est pas opposée au principe d’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des conséquences économiques graves en cas de résiliation du bail commercial, il y a lieu d’autoriser la SAS CPPM à s’acquitter des sommes dues :
- en 11 mensualités de 500 euros à compter du 2 avril 2026 puis chaque 2 des mois suivants ;
- enfin en une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais.

Les modalités précises de l’échéancier sont détaillées au dispositif de la présente ordonnance et il convient de suspendre pendant le cours des délais les effets de la clause résolutoire.

En cas de défaut de paiement au terme du délai accordé, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit.

Dans cette hypothèse, le maintien dans les lieux de la SAS CPPM en dépit de la résiliation du bail à La SELARL SPAGNOLO STEPHAN en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [C] un préjudice financier incontestable puisqu’elle ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer actuel, soit actuellement la somme mensuelle de 934,80 euros, ladite indemnité étant alors exigible jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés. 

4- Sur les demandes accessoires 

La SAS CPPM est condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer du 28 août 2024 et de l’assignation.
 
Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SAS CPPM au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS