CA Reims, 17 mars 2026, RG 25/01128

ARRET N°

du 17 mars 2026

N° RG 25/01128

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVP2

Société CDC HABITAT SOCIÉTÉ D'ECONOMIE MIXTE

c/

[B]

CM

Formule exécutoire le :

à :

Me [R] [W]

la SELARL MOREL-THIBAUT

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 17 MARS 2026

APPELANTE :

d'une ordonnance de référé rendue le 11 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne

La société CDC Habitat, société d'économie mixte à directoire et conseil

de surveillance, au capital de 893.449.600 €, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Paris sous le n° 470 801 168, dont le siège social est [Adresse 1] à Paris (75013), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège,

Représentée par Me Daouda DIOP, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Madame [J] [B]

Née le 11 juillet 1984 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]

(Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025-004131 du 17 novembre 2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Me Muriel THIBAUT de la SELARL MOREL-THIBAUT, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

Mme Christel Magnard, conseiller

Mme Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Mme Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l'audience publique du 10 février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026 et signé par Monsieur Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par contrat du 11 septembre 2020, la SEM CDC Habitat a donné à bail à Mme [J] [B] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 719,02 €, hors charges.

Le 19 février 2024, faisant valoir que Mme [J] [B] ne réglait plus régulièrement ses loyers et ses charges, la SEM CDC Habitat lui a fait délivrer un commandement de payer pour la somme de 1.919,63 € (décompte arrêté au 12 février 2024).

Par suite, la SEM CDC Habitat a fait délivrer assignation le 27 novembre 2024 d'avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne pour obtenir la résiliation du bail outre le paiement de l'arriéré locatif de 4.927,75 € selon relevé de décompte arrêté au 24 septembre 2024.

A l'audience du 27 mai 2027 à laquelle l'affaire a été retenue, la SEM CDC Habitat a maintenu ses demandes en actualisant le montant de l'arriéré à la somme de 10.366,97 € incluant charges et indemnités d'occupation.

Comparaissant en personne, Mme [J] [B] n'a pas contesté la dette.

Par ordonnance rendue le 11 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, a déclaré la SEM CDC Habitat irrecevable en ses demandes, l'a déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens de l'instance.

La société CDC Habitat a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 22 juillet 2025, recours portant sur la disposition l'ayant déclarée irrecevable en ses demandes.

Suivant conclusions du 2 février 2026, la société CDC demande à la cour la dire recevable et bien fondée en son appel,et, y faisant droit d'infirmer l'ordonnance de référé rendue le 11 juillet 2025 pour, statuant à nouveau :

-constater la résiliation de plein droit du bail dont bénéficie Madame [J] [B] à défaut d'avoir déféré dans les deux mois de sa délivrance au commandement du 19 février 2024,

-en conséquence, dire qu'à l'issue d'un délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux, Mme [B] devra quitter et rendre libres les locaux qu'elle occupe sans droit ni titre tant de sa personne que de tous occupants de son chef,

-dire et ordonner que faute de satisfaire volontairement à l'ordonnance à intervenir, elle y sera contrainte par toutes les voies de droit, notamment avec l'assistance de la force publique si besoin est, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard,

-condamner Mme [B] à lui payer à titre d'indemnité provisionnelle la somme de 16 906,24 euros avec intérêts de droit du jour de la demande, à titre d'arriéré de loyers et charges selon relevé de compte au 02/10/09/2025, outre les indemnités d'occupation échues et à échoir, égale au montant du loyer et (des) des charges révisables selon les dispositions contractuellesjusqu'à la libération effective des lieux,

-la condamner également au paiement d'une somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de première instance qui comprendront notamment le coût du commandement à hauteur de 150,90 euros et de 1'assignation de 92,27 euros, et les dépens d'appel y compris le coût de la dénonciation des conclusions.

Suivant écritures du 27 octobre 2026, Mme [B] demande à la cour :

A titre principal,

-de confirmer purement et simplement l'ordonnance rendue le 11 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne,

A titre subsidiaire,

-de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail du 11 septembre 2020,

-lui accorder des délais de paiement sur une période de trois ans,

-rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires présentées par la SEM CDC Habitat à son encontre,

-de rejeter toute autre demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

Sur ce, la cour,

I- Sur la recevabilité des demandes de la SEM CDC Habitat en référé

Le premier juge retient au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile que 'en se bornant à invoquer l'existence d'une (...) clause résolutoire (insérée au bail), et en l'absence d'éléments relatifs à l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite, le demande de la SEM CDC Habitat ne saurait valablement être considérée comme urgente et excluant, à elle seule, toute contestation'.

Par application des dispositions des articles 834 et 835du code civil :

Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Contrairement aux motivations du premier juge, dès lors qu'il est acquis que la clause résolutoire prévue au bail a produit ses effets suite à un commandement de payer régulièrement délivré, les conditions de l'article 834 du code de procédure civile sont réunies tant quant à l'absence de contestatation sérieuse sur le fond que sur l'urgence nécessairement constituée par le défaut de paiement du loyer, obligation principale du locataire ainsi que pour faire cesser le trouble manifestement illicite qui découle de l'occupation sans droit ni titre du logement compte-tenu de l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, la créance du bailleur n'est pas sérieusement contestable dans la mesure où, devant le premier juge, Mme [B] reconnaissait la dette de loyer alors réclamée à hauteur de 10 366,97 €, montant corroboré par l'examen des pièces communiquées comme il sera dit ci-après, de même que le bail contient une clause résolutoire que nul ne conteste.

L'ordonnance est donc infirmée pour dire la SEM CDC Habitat recevable en l'ensemble de ses demandes.

II- Sur la résolution du bail

Il ressort de l'article 24 I de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 11 septembre 2020 contient une clause résolutoire dont l'effet est revendiqué par le bailleur dans le commandement de payer délivré le 19 février 2024 pour la somme de 1 919,63 € en principal au titre des loyers et charges au 12 février 2024.

Cette somme n'a pas été payée dans le délai de l'acte.

La résiliation du bail est donc acquise à la date du 20 avril 2024 comme il sera dit au dispositif.

III- Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais

Mme [B] sollicite, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire par l'octoi de délais de paiement.

Il résulte des paragraphes V et VII de l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige que :

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l'appui de sa demande, Mme [B] fait valoir :

-que sa situation nécessite un examen particulier, ayant à charge deux enfants mineurs présentant des états de santé très fragiles, leurs dossiers présentés auprès de la MDPH étant en cours d'instruction (pièces n°1 à 22).

-qu'elle-même est classée travailleur handicapé et bénéficie à ce titre d'une pension d'invalidité versée par la Caisse de Sécurité Sociale (pièces n° 5 à 10) tandis que ses deux enfants sont bénéficiaires de l'AEH (pièces n°4),

-que c'est après quelques incidents de paiement que la CAF a suspendu les prestations qui étaient versées directement à la SEM CDC Habitat creusant ainsi son arriéré locatif,

-que la reprise des paiements opérée depuis quelques mois permettra à la CAF de débloquer la situation et de régler l'arriéré locatif au titre des allocations pour le logement directement entre les mains de la SEM CDC Habitat dont l'arriéré locatif est en réalité un arriéré dû par la CAF de la Marne.

Il est constant toutefois que l'aide au logement n'est versée au bailleur que pour le compte du locataire, tenu au surplus de loyer, et que cette aide est suspendue dès lors que le solde du loyer n'est pas réglé par le locataire, de sorte qu'il ne saurait être soutenu par Mme [B] que l'arriéré locatif est un arriéré de paiement de la CAF et non d'elle-même.

Mme [B] perçoit au vu de l'avis d'imposition communiqué aux débats (revenus 2024):

.un salaire annuel de 1 041 €

.des pensions alimentaires pour 6 072 €

.des BNC pour 3542 €

soit un total de 10 655 €, soit par mois 887,92 € outre prestations sociales.

Le commandement de payer faisait état d'une dette initiale de 1 919,63 €, portée à 10 366,97 lors de l'audience de première instance, et qui s'élève aujourd'hui à 16 367,26 € au 31 décembre 2025 (comme cela résulte du dernier relevé produit en pièce n°8).

Depuis l'engagement de la procédure par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, Mme [B] n'a opéré qu'un seul versement, à hauteur de 200,30 € le 7 juillet 2025.

Il s'évince de cet historique, non contesté, que Mme [B] ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience du premier juge, de sorte que, nonobstant sa situation précaire, elle ne remplit pas les conditions du texte susvisé pour bénéficier de délais de paiement.

Sa demande est par conséquent rejetée, le constat de l'acqusition de la clause résolutoire devant entrainer son explusion (sans qu'il soit pour autant nécessaire de prévoir une astreinte) et la mise à sa charge d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux dans les conditions prévues au dispositif.

IV- Sur l'actualisation de l'arriéré locatif

En cause d'appel, le bailleur produit, comme il a été dit ci-dessus, un relevé du compte locataire de Mme [B] portant arriéré de 16 367,26 € au 31 décembre 2025, somme qui n'est pas contestée par l'intimée.

Mme [B] sera tenue de verser au bailleur ladite somme à titre d'indemnité provisionnelle.

V- Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie.

En l'espèce, Mme [B] succombe à l'appel formé par le bailleur à raison d'une erreur de droit commise par le premier juge, elle sera donc tenue aux dépens de première instance et d'appel (en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la dénonciation des conclusions d'appel) et devra payer au bailleur une somme limitée à 600 € au titre des frais irrépétibles de procédure dans leur globalité.

PAR CES MOTIFS,