TJ 65440, 18 mars 2026, RG 25/02121

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
1ère chambre - Procédure orale

JUGEMENT

Du : 18 Mars 2026

Affaire :
N° RG 25/02121 - N° Portalis DB2B-W-B7J-EUKD

S.D.C. VAL DE ROLAND DE RONCEVEAUX
contre,
[I], [L]

Prononcé le 18 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge du tribunal judiciaire assistée de Madame DAVID Gwendoline, Greffier.

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 18 Mars 2026 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. VAL DE ROLAND DE RONCEVEAUX représenté par son Syndic en exercice la SARL CGS (Département gestion) RCS PAU N° 498 220 649 dont le siège social est 40 rue du 14 juillet CS 60602 64006 PAU CEDEX, dont le siège social est sis Quartier de Lannes - 65120 LUZ SAINT SAUVEUR
représentée par Maître Sophie MARTIN de la SELARL CABINET LWM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS substituée par Me Patrick PICARD, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR :,
[I], [L], demeurant 6 rue Polard - 65120 BAREGES
comparant en personne

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [I], [L] est propriétaire des lots n°16, 68 et 240 dépendant d’un ensemble immobilier sis 3 rue de la Lanne à LUZ SAINT SAUVEUR (65120), représentant 772 cent millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux », représenté par son syndic, la SARL CGS, a fait assigner Monsieur, [I], [L] devant le Président du Tribunal judiciaire de Tarbes statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir ce dernier condamné au payement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- 3 846,34 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 2 343,52 € au titre des charges de copropriété votée et à échoir,
- 78 € au titre des frais de recouvrement qui lui sont exclusivement imputables, en ce compris les frais de mise en demeure par avocat,
- 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l'audience du 15 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » - représenté par Maître, [T], [R] - maintient ses demandes sauf à préciser que la dette s’élève à la somme de 4 246,28 € au 1er janvier 2026, charges du 1er trimestre 2026 incluses.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » fait valoir que Monsieur, [I], [L] n'a pas payé régulièrement les charges de copropriété pour la période du 4ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2026 malgré diverses relances.

*

En défense, Monsieur, [I], [L] comparaît en personne. Il justifie avoir réalisé le jour de l'audience un virement de 3 900 € au profit du Syndicat des copropriétaires. Il sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 100 € par mois sur 24 mois. Il accepte de régler les trois-quart de la somme demandée au titre des dommages et intérêts sous réserve d'obtenir les délais de payement sollicités.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Le Président a autorisé le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » à produire pendant le temps du délibéré et, en toute hypothèse, avant le 26 janvier 2026, une note confirmant ou infirmant la réception du virement réalisé par le défendeur.
Aucune note en délibéré n'a été reçue, que ce soit dans le délai imparti ou postérieurement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE IMPAYEES :

En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. De jurisprudence constante, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (voir notamment Civ. 3ème, 1er décembre 2010, nº 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est en droit d’intégrer, au titre des sommes dues, non seulement les provisions échues mais également les provisions à échoir au titre du dernier exercice comptable approuvé en assemblée générale et non contesté.
Dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le syndicat peut donc demander au juge condamnation du copropriétaire débiteur au payement :
- Des charges approuvées au titre des exercices antérieures,
- Des provisions votées pour l’exercice en cours (déchéance du terme),
- Des sommes dues au titre du fonds de travaux.

Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours.
Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » verse aux débats :
- le relevé de propriété (pièce 2 demandeur),
- les appels de charges et travaux pour la période du 2ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2027 (pièce 6 demandeur),
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des
* 21 octobre 2022 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2022, votant le budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et adoptant le budget travaux (pièce 18 demandeur),
* 17 novembre 2023 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2023, votant le budget prévisionnel des exercices courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et adoptant le budget travaux (pièce 20 demandeur),
* 31 octobre 2024 portant approbation des comptes de l'exercice clos le 30 juin 2024, votant le budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 et adoptant le budget travaux (pièce 22 demandeur),
- le décompte de la créance pour la période du 21 octobre 2022 au 1er janvier 2026, charges du 1er trimestre 2026 incluses,
- la mise en demeure du 18 juin 2025 (pièce 16 demandeur), revenue avec la mention « Destinataire inconnu à l'adresse » (infructueuse depuis plus de 30 jours),
- le contrat de syndic signé le 21 octobre 2022 (pièce 1 demandeur).

En l'espèce, aux termes d'une mise en demeure en date du 18 juin 2025 (pièce 16 demandeur), visant la provision impayée de l'exercice courant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et le délai de 30 jours défini à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Monsieur, [I], [L] d'avoir à régler le montant de la provision impayée. Faute pour Monsieur, [I], [L] d'avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le dernier décompte produit par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété, s'élevant à la somme de 4 246,28 €, outre les charges à échoir au titre du budget prévisionnel de l'exercice courant du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026.

Cependant, tout d'abord, la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires dans son dernier décompte contient des frais qu'il convient de retrancher du principal :
- frais administratifs du 30 avril 2024 : 30 €,
- frais administratifs du 24 avril 2024 : 30 €,
- envoi mise en demeure du 03 juin 2025 : 6,07 €,
- frais administratifs du 04 juin 2025 : 180 €
- frais administratifs du 22 juillet 2025 : 180 €.

Ensuite, la mise en demeure en date du 19 juin 2025 (pièce 16 demandeur) a été délivrée au cours de l'exercice 2024-2025 clos le 30 juin 2025. En application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la présente demande en justice ne peut donc concerner que les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à cette date, à l'exclusion de celles non encore échues pour l'exercice suivant. Aucune provision sur charges n'est donc exigible en l'espèce.

Enfin, Monsieur, [I], [L] justifie à l'audience avoir réalisé le jour même un virement d'un montant de 3 900 € au bénéfice du Syndicat des copropriétaires. Bien qu'expressément autorisé à produire une note en délibéré attestant ou non de la réception des fonds, aucun document n'a été reçu au greffe. Dans ces conditions, il y a lieu de constater qu'en l'absence d'information contraire, Monsieur, [I], [L] justifie du règlement pour le montant susmentionné, qui sera donc déduit du solde de la créance.

Force est de constater qu'en tenant compte de ce qui précède, aucune somme ne reste due.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :
- les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire,
- les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur,
- les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret,
- les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25,
- les astreintes prévues aux articles L 1331-29-1 et L 1334-2 du Code de la santé publique et aux articles L 129-2 et L 511-2 du Code de la construction et de l'habitation.

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile,il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » produit la mise en demeure des 30 avril 2024 (pièce 10 demandeur) et 18 juin 2025 (pièce 16 demandeur).

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La mise en demeure du 18 juin 2025 a été facturée 78 € par le demandeur. Or, il est prévu par le contrat de syndic un coût de 30 € TTC à la charge du copropriétaire pour ce type de prestations. Il n'appartient pas à Monsieur, [I], [L] de supporter le surcoût occasionné par le fait que cette mise en demeure ait été adressée par avocat plutôt que par le Syndicat des copropriétaires.

La demande en payement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic (pièce 1 demandeur), soit la somme totale de 30 € TTC par mise en demeure.

Sur les frais administratifs

Le demandeur inclut par ailleurs dans son décompte des frais administratifs (180 € les 04 juin et 22 juillet 2025) qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles.

Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l'état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu'entendus par ce texte.
Si la liste des frais exposés par le syndicat n'est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n'aurait pas posé une telle restriction s'il avait considéré que d'autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. A cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce de ce que recouvrent ces frais administratifs, ni même des diligences exceptionnelles qu'aurait nécessité la présente procédure.

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais administratifs dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

*
En conséquence, Monsieur, [I], [L] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux » la somme totale de 60 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2025, date de l’assignation.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

L'article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, Monsieur, [I], [L] ne s'oppose pas au payement des trois quart de la somme sollicitée par le demandeur à titre de dommages et intérêts. Il sera donc condamné à payer à ce dernier la somme de 1 125 € à titre de dommages et intérêts.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAYEMENT :

Aux termes de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, au regard des besoins respectifs du créancier et du débiteur, ainsi que de la nature de la créance, constituée exclusivement de frais et de dommages et intérêts, Monsieur, [I], [L] sera autorisé à se libérer de sa dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

V. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [I], [L], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble « Domaine du Val de Roland de Ronceveaux ».

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS