TJ 93008, 29 sept. 2025, RG 24/10058

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 24/10058 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2EG5

Minute : 25/

Madame [L] [F] [B]

C/

Madame [Q] [N]
Représentant : Me Eric BRAILLON, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Madame [L] [F] [B]
Me Eric BRAILLON

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 29 Septembre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 29 Septembre 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [L] [F] [B],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [Q] [N],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Eric BRAILLON, avocat au barreau de CHALON SUR SAONE

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2009, Madame [Q] [N] a donné à bail à Madame [L] [B] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 860 euros, charges en sus.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 décembre 2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un congé pour reprise au motif qu'elle souhaite y loger son fils, Monsieur [Z] [K], lequel venait poursuivre ses études à [Localité 2], à effet au 18 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2024, Madame [Q] [N] a fait sommation à Madame [L] [B] de quitter les lieux dans un délai de huit jours.
Par requête enregistrée au greffe en date du 1er août 2024, Madame [L] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection au motif qu'elle conteste le congé pour reprise, qu'elle sollicite la restitution de loyers et de provisions pour charges.
A l'audience du 20 mai 2025, Madame [L] [B], demande au juge des contentieux de la protection :
- de dire que le congé n'est pas valide,
- de débouter Madame [N] de l'ensemble de ses demandes.
- de débouter Madame [Q] [N] de sa demande d'un montant de 1646,72€,
- de condamner Madame [Q] [N] à restituer la somme de 561,22€ au titre de rappel de loyer,
- de condamner Madame [Q] [N] à restituer la somme de 2398,05€,
- de condamner Madame [Q] [N] à payer la somme de 200€ à titre de préjudice moral,
- d'enjoindre Madame [N] sous astreinte de 20€ par jour de retard de fournir les justificatifs émanant du syndic décomposant la part locative des charges pour les exercices 2009 à 2019,
- condamner Madame [N] aux dépens et à payer une somme de 2000€ au titre de frais de procédure.
Madame [Q] [N] est présente, assistée par son conseil, elle demande :
- d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [B],
- de condamner Madame [L] [B] à lui payer la somme de 1048,78€ à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux et la somme de 1646,72€ à titre d'arriérés de charges,
à titre subsidiaire, s'il était fait droit à la demande d'annulation du congé,
- enjoindre à Madame [L] [B] sous astreinte de 10€ par jour de retard à compter de la signification du jugement, à laisser accéder à son appartement toute société choisie par Madame [N] pour la réalisation des travaux d'échange des vannes thermostatiques,
En tout état de cause,
- condamner Madame [L] [B] aux dépens et à lui payer la somme de 2000€ à titre d'indemnité procédurale.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le congé :
Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
En l'espèce, le congé est motivé par la reprise du logement afin de loger le fils de Madame [Q] [N], Monsieur [Z] [K], âgé de 19 ans, pour poursuite de ses études en région parisienne.
Madame [Q] [N] verse aux débats un certificat de scolarité dans une école d'ingénieur située à [Localité 3] pour l'année scolaire 2024-2025. Il est produit une attestation d'hébergement de Monsieur [C] [Y] demeurant à [Localité 3], selon laquelle [Z] [K] demeure à son domicile à compter du 1er septembre 2024.
Il résulte de ces éléments que le congé pour reprise a été valablement délivré à effet du 18 juillet 2024.
Il y a lieu en conséquence de dire que le congé délivré le 15 décembre 2023 est valide et de constater la résiliation du bail à compter du 19 juillet 2024.
Madame [L] [B] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 19 juillet 2024.
Cette occupation sans droit ni titre cause un préjudice à Madame [Q] [N] qu’il y a lieu de réparer par la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1048,78€ à compter du 19 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, déduction faite des versements effectués depuis.
Il y a lieu par ailleurs d'ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] ainsi que de tout occupant de son chef.
Sur le rappel des loyers à hauteur de la somme de 561,22€ :
Il résulte de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties, ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. (...)A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté d'augmenter le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
Madame [L] [B] soutient que Madame [N] ne pouvait lui réclamer de rappels de loyers.
Madame [Q] [N] verse aux débats un tableau des appels de loyers faisant apparaître une augmentation du loyer de 979,11€ à 1013,32€ entre mars et avril 2023.
Le bail précise que le loyer est fixé à 860€ et que le loyer sera indexé automatiquement et sans préavis à la date anniversaire du contrat.
En l'espèce, Madame [Q] [N] a écrit le 25 janvier 2023 à Madame [L] [B] pour l'informer de l'augmentation du loyer selon l'indice, soit la somme de 995,68€.
Elle sollicite un rappel de loyers pour l'année 2022, soit 33,61€ x 12 = 403,32€.
Cependant, au vu du texte susvisé, l'augmentation ne pouvait intervenir qu'à la date anniversaire du bail, soit le 18 juillet 2022.
Le rappel de loyers à la date du 25 janvier 2023 est donc de 183,22€ (33,61€x5 = 168,05€ +15,17€ (prorata juillet 2022).
Le 19 avril 2023, Madame [Q] [N] informe Mme [L] [B] de l'augmentation du loyer pour l'année 2023 à hauteur de la somme de 1013,30€.
Au vu du tableau versé aux débats, elle applique cette augmentation à compter du mois d'avril 2023.
Cependant, au vu du texte susvisé, cette augmentation ne pouvait s'appliquer qu'à compter de la date anniversaire du bail, soit le 18 juillet 2023.
Il en résulte un trop perçu de 122,49€ (34,21€X3=102,63€ +19,86€ (prorata juillet 2023).
Madame [Q] [N] doit en conséquence rembourser à Madame [L] [B] la somme de 342,59€ au titre des loyers indûment perçus.
Sur le trop perçu au titre des charges à hauteur de la somme de 2398,05€ :
Il résulte de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :
- des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
- des dépenses d'entretien courant et menues réparationssur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérification périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
- des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ;
La liste de ces charges est fixée par Décret en Conseil d'Etat.
(...)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Madame [L] [B] soutient que Madame [Q] [N] lui a adressé en 2023 une régularisation de charges pour les exercices 2020, 2021 et 2022 alors que cette dernière avait trop perçu par rapport au montant des charges locatives réelles.
Elle fait valoir que malgré ses demandes répétées Madame [Q] [N] ne lui a pas fait parvenir les justificatifs décomposant la part locative des charges.
Il résulte de la lettre adressée par Madame [Q] [N] à Madame [L] [B] le 25 janvier 2023 :"les charges s'élevaient à 137,50€ depuis 2019, je vous propose une augmentation de 12,50€ portant le montant des charges à 150€. (...)je ne peux vous fournir que la répartition des années 2019 et 2020 qui font apparaître un solde dû de 303€, ce qui correspond à l'augmentation de 12,50€ mensuelle."
Par lettre du 19 avril 2023, Madame [Q] [N] écrit à Madame [L] [B] : "les charges s'élevaient à 150€ depuis janvier 2023, je vous laisse libre de me proposer une aumentation selon la réalisation des charges ou de rester à l'identique soit 150€. (...)le montant de la régularisation des charges s'élève à 540,98€ soit (267,43€ pour l'année 2021 et 273,55€ pour l'année 2022".
Il résulte de ces éléments que Madame [Q] [N] n’a pas mis en mesure Madame [L] [B] de pendre connaissance des pièces justificatives tel que prévu par le texte susvisé, ce qu’elle reconnait dans ses écritures.
A l’audience, Madame [Q] [N] verse aux débats :
- les avis de régularisation des charges établis par le syndic faisant apparaître le montant des charges récupérables sur le locataire pour les exercices :
- 2020 : 1078,70€
- 2021 : 1112,93€
- 2022 : 1063,40€
- 2023 : 1243,77€
- 2024 : 1283,83€
- les avis d’imposition de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024.
Elle précise que pendant les années 2020, 2021 et 2022 aucune répartition des charges n’a été faite et sollicite une somme de 1646,72€ arrêtée à mars 2025.
Il y a lieu de constater que pour les exercices 2020, 2021 et 2022, il existe un trop perçu au titre des charges à hauteur de la somme totale de 1176,18€.
Pour les années 2023 et 2024, il existe un moins perçu à hauteur de la somme de 1699,47€.
Il y a lieu en outre de comptabiliser la taxe d’ordures ménagères d’un montant total de 684€ pour les exercices 2022, 2023, 2024.
Le montant de la taxe d’ordures ménagères pour les exercices 2020 et 2021, comptabilisé à hauteur de 389€, n’est pas justifié, il sera donc rejeté.
Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [L] [B] à payer à Madame [Q] [N] la somme de 1207,29€ (1699,47 - 1176,18 +684) au titre des régularisations de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024.
Sur la compensation :
Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre.
Sur le préjudice moral :
Madame [L] [B] sollicite une somme de 200 euros de dommages et intérêts.
Madame [L] [B] ne rapporte pas la preuve du caractère malveillant des actes qu’elle impute à Madame [Q] [N], elle doit être déboutée de sa demande formée à ce titre.
Sur les dépens :
Madame [L] [B] ayant succombé pour partie en ses demandes doit être condamnée aux entiers dépens.
Sur l'article 700 du CPC :
L’équité commande de débouter chaque partie de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant contradictoirement et en premier ressort, Dit que le congé pour reprise délivré le 15 décembre 2023 est valide ; Constate la résiliation du bail à la date du 19 juillet 2024 ; Dit que Madame [L] [B] est occupante sans droit ni titre à compter du 19 juillet 2024 ; Ordonne l’expulsion de Madame [L] [B] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ; Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 juillet 2024 à la somme de 1048,78€; Condamne Madame [L] [B] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1048,78€ à compter du 19 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux, déduction faite des versements intervenus depuis ; Condamne Madame [L] [B] à payer à Madame [Q] [N] la somme de 1207,29€ Condamne Madame [Q] [N] à payer à Madame [L] [B] la somme de 342,59€ ; Ordonne la compensation entre les sommes dues ; Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, Condamne Madame [L] [B] aux dépens, Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le Greffier