TJ 93008, 29 sept. 2025, RG 25/02500

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 1]
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REFERENCES : N° RG 25/02500 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2YWN

Minute : 25/

S.A. ANTIN RESIDENCE
Représentant : Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELEURL Cabinet PAUTONNIER, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [C] [O]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Stéphane PAUTONNIER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Madame [C] [O]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 29 Septembre 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 29 Septembre 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, cadre greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCE,
sise [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [O],
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant actes sous seing privé en date du 10 juillet et du 18 septembre 2023, la société ANTIN RESIDENCE a donné à bail à Madame [C] [O] un logement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 433,46 euros, charges en sus pour le logement et 59,43 euros, charges en sus pour le parking.
Le 13 décembre 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2910,66 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 7 octobre 2024, ANTIN RESIDENCE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, ANTIN RESIDENCE a assigné Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation et du contrat de location de stationnement ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Madame [C] [O] au paiement des sommes suivantes :
* 4123,48 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 24 février 2025.
A l'audience du 20 mai 2025, la société ANTIN RESIDENCE, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 13 mai 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5953,21 euros, échéance d'avril 2025 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [C] [O] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [C] [O] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle précise que le paiement du loyer courant n'a pas repris, elle est opposée à tout délai.
Madame [C] [O], est présente. Elle indique être en retraite depuis janvier 2025 après une période d'arrêt maladie. Elle perçoit une pension de 400€ par mois, elle doit percevoir en sus 700€ au titre de la retraite complémentaire. Elle a à sa charge un fils âgé de 24 ans reconnu handicapé par la MDPH. Une demande d'AAH est en cours. Elle propose de régler le loyer courant et 20 euros en sus pour régler la dette.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Madame [C] [O] a été assignée en l'étude de l'huissier, elle est présente à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 1] le 24 février 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la société ANTIN RESIDENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 13 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que la société ANTIN RESIDENCE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Madame [C] [O] sera condamnée à lui payer la somme de 5953,21 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 mai 2025, échéance d'avril 2025 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [C] [O] le 13 décembre 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 février 2025 à 24 heures.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 juillet 2023 à compter du 14 février 2025.
Le bail concernant le parking conclu le 18 septembre 2023 doit être résilié à la date du présent jugement eu égard aux impayés de loyers et charges.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [C] [O]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 février 2025. Madame [C] [O] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [O] au paiement de cette indemnité à compter du 14 février 2025 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 13 mai 2025.
Madame [C] [O] doit en outre être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation en ce qui concerne le parking, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, et ce à compter de la date du présent jugement jusqu'à libération des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [O] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 décembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Madame [C] [O] à verser à ANTIN RESIDENCE la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,