TJ 75056, 19 mars 2026, RG 25/06705

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/06705 -
N° Portalis 352J-W-B7J-DAA77

N° MINUTE : 4

Assignation du : 30 Mai 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 19/03/2026
à Me FOURN et Me SHI
CCC à Mme [C] et M. [H]

Expert: [G] [C] [U]]

[2]
[Adresse 1] -
[Localité 2] - 01.47.66.59.00

Médiateur :[A] [H]
[Adresse 2]
01 40 05 53 20 - [Courriel 1]

JUGEMENT
rendu le 19 Mars 2026
DEMANDERESSE

S.C.I. OSCAR
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Christian FOURN, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0064

DEFENDERESSE

Madame [B] [S]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Alexandre SHI de la SELARL DEHENG - SHI & CHEN ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0298

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing privé du 30 août 2016, madame [Z] [X] veuve [J], monsieur [N] [J], monsieur [M] [J] et madame [P] [J] épouse [F], aux droits desquels se trouve la SCI Oscar, ont donné à bail commercial à madame [B] [S], des locaux sis [Adresse 7], à [Etablissement 1], dans le 10e arrondissement, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2016, avec échéance au 31 décembre 2024.
La destination est la suivante : « CAFE, [Localité 5], TABAC, LOTO, PMU, PLAT DU JOUR ».
Par acte extrajudiciaire du 7 juin 2024, la SCI Oscar a fait signifier à madame [B] [S] un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025, en proposant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 50.000 euros, hors taxes et hors charges.
Par courrier du 21 août 2024, madame [B] [S] a fait part à la bailleresse de son acceptation du principe du renouvellement, mais s’est opposée au montant du loyer proposé.
Dans son mémoire préalable notifié le 24 février 2025, la SCI Oscar a sollicité la fixation du loyer du bail à la somme annuelle de 41.500 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2025.
Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, la SCI Oscar a fait assigner mademoiselle [B] [S] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir fixer à la somme annuelle en principal de 41 500 euros le loyer du bail révisé, à compter du 1er janvier 2025.
Aux termes de cette assignation, la SCI Oscar demande au juge des loyers commerciaux de :
-FIXER à 41.500 € par an, en principal le montant du loyer en renouvellement à compter du 1er janvier 2025 ;
-DIRE que les intérêts au taux légal seront dus sur tout rappel de loyer à compter de la notification du présent mémoire ;
-DIRE que les intérêts pourront produire des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil ;
-ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.
A titre subsidiaire :
-DESIGNER tel Expert qu'il vous plaira avec pour mission :
o Donner son avis sur l'existence d'un motif de déplafonnement du loyer à la date du 1er janvier 2025, telle qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité des locaux donnés à bail à Madame [S] situés [Adresse 8] ;
o Donner son avis sur la valeur locative des locaux en question ;
A cette fin :
o Se rendre sur les lieux aux fins de :
-Visiter les locaux pris à bail par Madame [S] sis [Adresse 8] ;
-Les décrire en procédant, si nécessaire, à tout métrage des locaux ;
-Entendre les parties et tous sachants ;
-Solliciter des parties, ainsi que de tout tiers, la communication de tous documents pertinents et utiles à l'accomplissement de sa mission,
-Dresser un rapport qui sera déposé au Greffe du Tribunal avant la date fixée par le Tribunal ;
-FIXER le loyer provisionnel à la somme de 23.789 euros par an en principal, hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2025.
Au soutien de ses prétentions, en se fondant pour l’essentiel sur un rapport d’expertise établi par monsieur [I] qu’elle a sollicité unilatéralement, la SCI Oscar énonce :
-qu’au regard de l’augmentation du nombre de logements loués en meublé, de l’augmentation du pouvoir d’achat et des chalands, et de la création de deux sorties de métro, est caractérisée une évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité pour l’activité de bar-tabac-restaurant exploitée dans les locaux pris à bail ;
-que la valeur locative doit être estimée à la somme de 41.500 euros en tenant compte, pour le local commercial, d’une surface pondérée de 40,25 m² et d’une valeur unitaire de 500 euros par m² pondéré, soit la somme totale de 20.125 euros, et, pour la partie habitation, d’une superficie de 68 m² et d’un loyer annuel de 20.400 euros.
Dans son mémoire notifié le 15 avril 2025, madame [B] [S] demande au juge des loyers de :
1/ A titre principal
-Dire et juger n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;
2/ A titre subsidiaire
-Désigner tel expert judiciaire qui lui plaira avec pour mission de :
o Donner son avis sur l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité du lieu de situation des locaux pris à bail ;

o Le cas échéant, pour le cas où l'expert désigné par le Tribunal devait estimer qu'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité du lieu de situation des locaux pris à bail, donner son avis sur la valeur locative des locaux pris à bail ;
o A cette fin :
Se rendre sur les lieux aux fins notamment de :
-Visiter les locaux pris à bail par Madame [B] [S] auprès de la SCI OSCAR, locaux sis à Paris [Adresse 9],
-Les décrire en procédant notamment à tout métrage des locaux ;
Entendre les parties et tous sachants ;
Solliciter des parties ainsi que de tout tiers la communication de tout document pertinent et utile à l'accomplissement de sa mission ;
Au besoin, se faire assister par tous sapiteurs de son choix ;
En dresser rapport qui sera déposé au Greffe du Tribunal avant une date à fixer par le Tribunal.
Au soutien de ses prétentions, madame [B] [S] énonce :
-qu’aucun des éléments mentionnés dans le rapport de monsieur [I], auquel se réfère la bailleresse, n’a entraîné de modification notable des facteurs locaux de commercialité ;
-que ce rapport n’a pas davantage pris en compte la destination des locaux pris à bail, de sorte que la valeur locative des locaux pris à bail n’est pas démontrée par la bailleresse.
Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux mémoires des parties visés ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 3 décembre 2025.
La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS
Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial
A titre liminaire, il convient de constater le renouvellement du bail commercial qui lie les parties à compter du 1er janvier 2025.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé 
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité.
5-les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Par dérogation à cette règle, l’article L.145-34 du code de commerce dispose en substance que : A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 
Il est constant que l’article susmentionné n'exige pas la modification de tous les éléments qu'il énumère. La modification notable d'un seul d'entre eux suffit pour écarter le plafonnement. La modification invoquée doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante, ce qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Il est admis que constitue un motif de déplafonnement une modification favorable à l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.
La charge de la preuve de la modification notable susceptible d'écarter la règle du plafonnement pèse sur le bailleur qui demande le déplafonnement du loyer.
La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.
Par ailleurs, l'article R. 145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l’espèce, les parties sont en désaccord sur la question du déplafonnement, ainsi que sur la valeur locative avec un écart significatif.
En outre, le juge des loyers ne peut statuer sur la base du seul rapport d’expertise sollicité unilatéralement par une partie, si celui-ci n’est pas étayé par d’autres éléments objectifs.
En l’état de ces éléments, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise qui sera menée contradictoirement avec un expert désigné par le juge des loyers commerciaux, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce.

Sur l'injonction à rencontrer un médiateur
Aux termes des dispositions de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.
En application de l’article 1533-1 de ce code, le principe de confidentialité prévu par l'article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n'est pas une information confidentielle.
Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code, organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.
Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10 000 euros.
En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel
Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, -Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SCI Oscar et madame [B] [S], portant sur les locaux situés [Adresse 7], dans le 10e arrondissement de [Etablissement 1], pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2025 ; Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard : -ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert : Mme [G] [W] [Adresse 10] 01.45.04.83.92 - [Courriel 2] Avec pour mission de : * convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ; * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; * visiter les locaux situés [Adresse 7], dans le [Localité 6], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ; * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ; * déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ; * rechercher les références utiles de comparaison ; * donner son avis sur les motifs de déplafonnement allégués ; * rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2025 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ; * rendre compte du tout et donner son avis motivé ; * tenter de concilier les parties ; * dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; -DIT qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ; -DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 29 janvier 2027 ; -FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI Oscar à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11] avant le 8 mai 2026, avec une copie de la présente décision ; -DIT que l'affaire sera rappelée à l'audience du 17 juin 2026 pour vérification du versement de la consignation ; -DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; -DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ; A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné : -DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Monsieur [A] [H] [H] Expertises [Adresse 2] 01 40 05 53 20 - [Courriel 1]