TJ 41018, 17 mars 2026, RG 26/00328

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

N° RG 26/00328 - N° Portalis DBYN-W-B7K-E6UX
N° : 26/00065

DEMANDERESSE :

Synd. de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée dans la procédure par Me Julien BERBIGIER (Avocat au barreau de TOURS) substitué à l’audience par Me Maxime FERNANDEZ (Avocat au barreau de TOURS)

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [Q]
né le 29 Décembre 1985 à [Localité 2] (MAROC)
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant non représenté

DEBATS : à l'audience publique du 10 Février 2026,

JUGEMENT : rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en dernier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexis MIHMAN, Président
siégeant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 839 du code de procédure civile.

Avec l’assistance de Catherine DUBOIS, Greffier à l’audience des débats et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition.

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [Q] est copropriétaire au sein de l'immeuble « [Adresse 1] », situé [Adresse 5] à [Localité 4].

Le 05 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a conclu un contrat de syndic avec la SAS FONCIA VAL DE LOIRE.

Un commandement de payer les charges de copropriété a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, sollicitant la somme de 928,50 euros en principal.

Alléguant l'existence de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, a, par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2026, assigné Monsieur [A] [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :
Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 481-1 et 839 du code de procédure civile,
Vu les impayés, l'approbation des budgets prévisionnels et des comptes de la copropriété,
-Juger que Monsieur [A] [Q] a manqué à son obligation légale et contractuelle d'avoir à régler ses charges de copropriété échues, ainsi que ses appels de fonds provisionnels ;
-Condamner Monsieur [A] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » une première somme de 1 222,70 € correspondant au montant de ses charges de copropriété impayées arrêtées au 29 août 2025;
-Condamner Monsieur [A] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » une seconde somme de 157,22 € correspondant au montant des échéances devenues exigibles pour l'exercice en cours ;
-Condamner Monsieur [A] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » une troisième somme de 953,82 € correspondant frais de poursuites rendus nécessaires ;
-Assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure ;
-Juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;
-Condamner Monsieur [A] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 1] » la somme de 1 500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Monsieur [A] [Q] aux entiers dépens d'instance ;
-Juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 10 février 2026.

Monsieur [A] [Q] n'était ni présent ni représenté à l’audience : la décision, rendue en dernier ressort sera donc prononcée par défaut.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Concernant les charges échues

Aux termes de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».

L'article 14-2-1 de la loi susvisée dispose que : « I.- Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :
1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;
3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;
4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.
II.- L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.
III.- Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot ».

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [A] [Q] à lui verser la somme de 1 222,70 euros. Il expose que Monsieur [A] [Q] est redevable de diverses sommes depuis plusieurs années.

Il est constant que Monsieur [A] [Q] est propriétaire d'un lot au sein de l'immeuble « [Adresse 1] ».

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fournit des procès-verbaux d'assemblée générale des 02 avril 2024 et 11 juin 2025 et des appels de fonds pour la période du 1er octobre 2023 au 31 mars 2026.

Il est constant que les dépenses votées lors de ces assemblées générales ont été appelées et que Monsieur [A] [Q] n'a pas réglé les sommes demandées, tel que cela ressort notamment des relances après mise en demeure en date des 25 novembre 2023 et 27 février 2024 et de la mise en demeure en date du 18 novembre 2025.

Ainsi, les sommes dues par Monsieur [A] [Q] et dont il est justifié par les assemblées générales et les appels de fonds s'élèvent à 1 222,70 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 29 août 2025.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de paiement du syndicat des copropriétaires à hauteur de ce montant.

Monsieur [A] [Q] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 222,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure.

Concernant les charges non encore échues

Selon l'article 19-2 de la loi susvisée :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [A] [Q] à lui verser le montant des charges non encore échues.

Il est constant que, malgré les relances de mise en demeure en date des 25 novembre 2023 et 27 février 2024 et de la mise en demeure en date du 18 novembre 2025, Monsieur [A] [Q] n'a pas procédé au règlement des charges échues. Le délai de trente jours de l'article 19-2 précité étant écoulé à la date du présent jugement, il y a lieu de retenir que les charges non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Par conséquent, il est dû à ce titre la somme de 157,22 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; […] ».

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [A] [Q] à lui verser la somme de 953,82 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance et imputables au seul copropriétaire concerné.

L'article 9 du contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et la SAS FONCIA VAL DE LOIRE prévoit une tarification spécifique pour les frais de recouvrement, imputables au seul copropriétaire concerné. Une tarification est ainsi prévue pour les mises en demeure effectuées par lettre recommandée, soit 45,00 euros toutes taxes comprises. Une tarification est aussi prévue pour les relances après mise en demeure, soit 40,00 euros toutes taxes comprises. Une tarification est prévue pour la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice, soit 398,52 euros toutes taxes comprises.

L'extrait de compte actualisé au 06 février 2026 fait apparaître des frais pour deux mises en demeure d'un montant de 45,00 euros chacun (soit 90,00 euros). L'extrait de compte fait également apparaître des frais de relance après mise en demeure d'un montant de 40,00 euros chacun, soit 80,00 euros au total. L'extrait de compte fait aussi apparaître des frais de constitution du dossier transmis à l'huissier d'un montant de 350,00 euros et des frais de constitution du dossier transmis à l'avocat, d'un montant de 350,00 euros. Ces frais sont également justifiés par les factures d'honoraires versées aux débats.

Par ailleurs, un commissaire de justice a procédé pour le compte du syndicat des copropriétaires à un commandement de payer les charges de copropriété le 25 avril 2024, dont le coût s'élève à la somme de 83,82 euros.

Dès lors, il convient de considérer que ces frais sont imputables à Monsieur [A] [Q].

Par conséquent, Monsieur [A] [Q] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 953,82 euros.

Sur la demande relative aux frais d'exécution forcée

Le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, de juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.

Toutefois, il n'appartient pas au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de se prononcer sur ce point, aucune contestation n'ayant été soulevée à ce stade sur ce point, et le juge de l'exécution étant compétent pour statuer en cas de contestation, notamment par le débiteur, de la charge des frais d'exécution forcée.

La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [A] [Q], partie perdante, sera condamné aux dépens relatifs à la présente instance.

L'équité et la situation économique justifient d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS