TJ 57463, 19 mars 2026, RG 25/00522

Minute n° 26/202

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 2025/00522
N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFTH

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

I PARTIES

DEMANDERESSE :

LA S.A.S. [U] ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, agissant ès-qualités de mandataire judiciaire de la société SASU TEVI sise [Adresse 2] (mise en liquidation judiciaire selon jugement de la Chambre Commerciale du Tribunal judiciaire de SARREGUEMINES en date du 30 juillet 2024)

représentée par Maître Matthieu SEYVE de la SCP SEYVE - LORRAIN - ROBIN, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C405, et par Maître Manuel KELLER, avocat plaidant au barreau de SARREGUEMINES

DÉFENDERESSE :

LA S.C.I. SB IMMO, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C305

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Michel ALBAGLY, Premier Vice-Président
Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente
Assesseur : Véronique APFFEL, Vice-Présidente
Greffier : Caroline LOMONT

Débats à l’audience du 15 Janvier 2026 tenue publiquement.

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

La SASU TEVI a pour président la SARL TB HOLDING, qui a elle-même pour gérant M. [R] [B]. Elle a pour objet la commercialisation de produits frais de nature alimentaire.

M. [R] [B] est également associé de la SCI SB IMMO.

Un contrat de franchise portant sur l'enseigne de commerce alimentaire « Cœur de frais » a été signé le 14 avril 2023 entre M. [R] [B] et la SAS FLD LICENCE.

La société TEVI a pris à bail un ensemble immobilier à usage commercial sis [Adresse 4] Saint Avold appartenant à la SCI SB IMMO selon contrat signé le 5 décembre 2023, ces locaux étant destinés à permettre l'exploitation d'un supermarché par le preneur sous l'enseigne « Cœur de frais ». Le bail a pris effet le 1er octobre 2023. Ces locaux étaient antérieurement aménagés en magasin de vêtements exploité sous l'enseigne [T].

La SASU TEVI a effectué d'importants travaux dans les lieux afin d'aménager les locaux en supermarché. Ces travaux ont été financés par un prêt d'un montant de 400 000 euros consenti à la société TEVI par le CREDIT AGRICOLE le 4 septembre 2023.

La SASU TEVI a été placée en liquidation judiciaire selon jugement de la chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de SARREGUEMINES du 30 juillet 2024. La SAS [U] & ASSOCIES a été désignée en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la SASU TEVI.

Par lettre du 25 octobre 2024, soutenant que la SCI SB IMMO avait bénéficié des travaux de rénovation financés par la SASU TEVI, Maître [I] [U], ès qualités de mandataire judiciaire de la SASU TEVI, a demandé aux gérants de la SCI SB IMMO de lui adresser une proposition d'indemnisation de la SCI SB IMMO pour la plus-value apportée à l'immeuble pris à bail.

Par lettre en date du 19 février 2025, la SAS [U] ET ASSOCIES a mis fin au bail.

La SCI SB IMMO ne proposant aucune indemnisation à la SASU TEVI au titre des travaux effectués, la société [U] ET ASSOCIES, ès qualités de mandataire judiciaire de la SASU TEVI, a entendu saisir le tribunal judiciaire de Metz d'une action à l'encontre de la SCI SB IMMO.

2°) LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 février 2025 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 5 mars 2025, la SAS [U] ET ASSOCIES – MANDATAIRES JUDICIAIRES, prise en la personne de son représentant légal, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SASU TEVI, a constitué avocat et a assigné la SCI SB IMMO, prise en la personne de son représentant légal, devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SCI SB IMMO, prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 14 mars 2025.

La présente décision est contradictoire.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 15 janvier 2026 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 19 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 juin 2025, la SAS [U] ET ASSOCIES – MANDATAIRES JUDICIAIRES, prise en la personne de son représentant légal, agissant en qualité de la mandataire judiciaire de la SASU TEVI demande au tribunal de :
- Condamner la Société SB IMMO à payer à la SAS [U] & ASSOCIES, ès qualité de mandataire judiciaire de la SASU TEVI, les sommes de :
- 420.464,87 € au titre de l'enrichissement sans cause
- 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- Débouter la société SB IMMO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCI SB IMMO aux entiers frais dépens ;
- Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SAS [U] ET ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la société SASU TEVI fait valoir, sur le fondement de l'article 1303 du code civil, que la majorité des travaux réalisés sont sans rapport avec des spécificités qui auraient été demandées par la société COEUR DE FRAIS, sont ainsi sans lien avec le contrat de franchise, et profitent aujourd'hui à la SCI SB IMMO. La demanderesse soutient que la collusion entre les dirigeants de la SCI SB IMMO et de la SASU TEVI est évidente. Elle déclare que l’enrichissement sans cause s’élève à la somme de 420.464,87 €, correspondant au montant des factures de travaux réglées par la SASU TEVI, et sollicite le remboursement de cette somme par la SCI SB IMMO.

La SAS [U] ET ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal, agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SASU TEVI, soutient par ailleurs, sur le fondement de l'article L. 145-46 du Code de commerce, qu'en matière de baux commerciaux, le bailleur, propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce, doit verser au locataire sortant une indemnité de plus-value.

Enfin, la SAS [U] ET ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire de la société SASU TEVI soutient que la théorie des impenses assure également au preneur à bail commercial un droit à indemnisation, expliquant que les impenses utiles, autrement dit celles qui, sans être indispensables à la jouissance des lieux loués, ont augmenté la valeur de ceux-ci, doivent être indemnisées au locataire soit en lui remboursant le coût des travaux, soit en lui payant le montant de la plus-value apportée aux lieux loués.

Par des conclusions notifiées au RPVA le 5 août 2025, qui sont ses dernières conclusions, la SCI SB IMMO, prise en la personne de son représentant légal, demande au tribunal de :
- Déclarer la demanderesse irrecevable et mal fondée en ses demandes
- L’en débouter
- La condamner à payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- La condamner en tous les frais et dépens.

En défense, la SCI SB IMMO, prise en la personne de son représentant légal, réplique que, dans la mesure où il résulte de la jurisprudence que les règles gouvernant l’enrichissement sans cause ne peuvent être invoquées dès lors que l’appauvrissement et l’enrichissement allégués trouvent leur cause dans l’exécution ou la cessation de la convention conclue entre les parties, l'action de la SAS [U] ET ASSOCIES est mal fondée puisque les parties étaient liées par un contrat de bail commercial.

La défenderesse soutient également le fait que les droits et obligations des parties découlent dudit bail, qui indique que la société TEVI en sa qualité de preneur a décidé de s’implanter dans les locaux de la SCI SB IMMO et d’y aménager des locaux pour permettre l’exploitation de son activité.

La SCI SB IMMO fait valoir que le bailleur n’est responsable ni du montant de l’investissement, ni du choix du locataire, et ajoute qu'elle a accompagné le preneur en lui consentant un loyer progressif pour permettre le démarrage et le développement de son activité.

Enfin, la défenderesse souligne le fait que le prêt consenti par le Crédit Agricole de Lorraine à la société TEVI n’a pas « enrichi » d’autant la SCI SB IMMO dans la mesure où le financement consenti porte sur des travaux, des agencements, des équipements, des matériels, qui peuvent être réalisés par le liquidateur.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire il sera indiqué qu'aucune fin de non-recevoir n'est invoquée par la SCI SB IMMO à l'encontre de la SAS [U] ET ASSOCIES dans les moyens développés à l'appui de ses prétentions, et que sa demande tendant à déclarer la demanderesse « irrecevable » en ses demandes est donc sans objet.

1°) SUR L'ENRICHISSEMENT INJUSTIFIE

Aux termes de l'article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

Selon l'article 1303-1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.

Il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel, conformément à l'article 1303-2 du code civil.

L'action fondée sur l' enrichissement injustifié ne peut être admise qu'à défaut de toute autre action ouverte au demandeur.

Les règles gouvernant l' enrichissement sans cause ne peuvent pas être invoquées dès lors que l'appauvrissement et l' enrichissement allégués ont leur cause dans l'exécution ou la cessation de la convention conclue entre les parties.

Il incombe à la partie qui invoque l' enrichissement injustifié d'établir que l'appauvrissement par elle subi et l' enrichissement corrélatif du défendeur ont eu lieu sans justification.

En l'espèce, le bail commercial signé le 5 décembre 2023 par la société SB IMMO, bailleur, et la société TEVI, preneur, portant sur la location d'un local commercial d'une superficie de 559m2 situé [Adresse 5] à [Localité 1], à compter du 1er octobre 2023, mentionne :

« Le Preneur s'est rapproché du Bailleur désirant initier des activités nouvelles à [Localité 2] (57). De son côté, le Bailleur s'est déclaré intéressé à consentir au Preneur un bail commercial portant sur une partie des locaux dont il est propriétaire. Il est précisé que les locaux dont il est question doivent faire l'objet de travaux d'aménagement, à la charge du Preneur, afin de les adapter aux activités commerciales projetées ».

Dans la mesure où l'aménagement des locaux est mentionné à simple titre informatif, et non à titre d'obligation contractuelle reposant sur la SASU TEVI, aucune action en responsabilité contractuelle n'est ouverte au mandataire judiciaire, et l'existence d'un bail commercial ayant lié les parties ne fait donc pas obstacle à l'action fondée sur l'enrichissement injustifié engagée par le mandataire judiciaire.

La SAS [U] ET ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire de la SASU TEVI soutient que la plus grande partie des factures réglées par cette dernière concerne la société MG INGENIERIE, bureau d'études BTP qui a assuré la maîtrise d’œuvre et réalisé des travaux de gros œuvre et démolition, de menuiserie et serrurerie, des cloisons, de la peinture et du bardage bois pour un montant cumulé de 157 434,52 euros. Elle relève également que des prestations de fournitures et de raccordement d’électricité ont été réalisées par la société ENERGlS et MM [S] pour 63.922,95€, la société LORRAINE RESINE ayant pour sa part réalisé des travaux de préparation des supports et d’application d’un revêtement de résine pour 33.435 € TTC, la réalisation de l'ensemble de ces travaux n'étant pas contestée par la SCI SB IMMO. Afin de financer ces travaux, la SASU TEVI a subi un appauvrissement caractérisé par l'emprunt de la somme de 400 000 euros auprès du CREDIT AGRICOLE le 4 septembre 2023, une créance de 372 539,52 ayant été déclarée par la banque auprès du mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire.

La démonstration de l'appauvrissement de la partie invoquant l'enrichissement injustifié ne suffit pas à caractériser ce dernier. Encore faut-il que l'enrichissement corrélatif du défendeur, sans justification, soit démontré.

En l'espèce, il revient au mandataire judiciaire de démontrer que les travaux effectués par la SASU TEVI ont entraîné une valorisation de l'immeuble détenu par la SCI SB IMMO.

Pour que la preuve de l'enrichissement de la SCI SB IMMO soit apportée, il appartiendrait au liquidateur de justifier de l'état des locaux loués au moment de leur prise à bail par la SASU TEVI le 1er octobre 2023, afin de vérifier si les travaux effectués ont permis un enrichissement du bailleur.

Or, en l'espèce, les locaux étaient antérieurement exploités sous l'enseigne [T] (magasin de vêtements). Il ne s'agissait donc pas de locaux désaffectés entièrement rénovés par la SAS TEVI, mais de locaux qui nécessitaient d'être adaptés afin de permettre l'exploitation d'un supermarché.

Il n'est produit aux débats aucune estimation de la valeur immobilière des locaux lors de leur prise à bail par la SASU TEVI, ni lors de la cessation du bail.

Il n'est pas davantage produit d'estimation de la valeur locative desdits locaux à ces deux périodes.

Sans ces éléments, l'enrichissement de la SCI SB IMMO n'est pas démontré.

La charge de la preuve reposant sur la SAS [U] ET ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS TEVI, l'action de cette dernière engagée à l'encontre de la SCI SB IMMO au titre de l'enrichissement injustifié est mal fondée.

2°) SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L'INDEMNISATION DE LA PLUS-VALUE

L'article L. 145-46 du code de commerce dispose : « Lorsqu'il est à la fois propriétaire de l'immeuble loué et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, le bailleur doit verser au locataire, à son départ, une indemnité correspondant au profit qu'il peut retirer de la plus-value apportée soit au fonds, soit à la valeur locative de l'immeuble par les améliorations matérielles effectuées par le locataire avec l'accord exprès du propriétaire. »

En l'espèce, la SAS [U] ET ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS TEVI invoque l'article L.145-46 du code de commerce afin de solliciter la condamnation de la SCI SB IMMO à rembourser à la SASU TEVI une indemnité égale à l'enrichissement que le bailleur retire des améliorations apportées par le locataire.

La demanderesse soutient que cet article est applicable en l'espèce, compte tenu de l'identité entre les propriétaires des deux sociétés.

S'il est constant que M. [R] [B] est gérant de la SARL TB HOLDING, qui préside la SASU TEVI, et que M. [B] est également associé de la SCI SB IMMO, gérée par ses parents, il n'en résulte pas pour autant que les conditions d'application de l'article L. 145-46 du code de commerce sont réunies.

En effet, les deux sociétés, dans la gestion desquelles sont impliquées M. [B] et ses parents, n'en sont pas moins des entités juridiques distinctes.

La SCI SB IMMO est propriétaire de l'immeuble loué à la SASU TEVI, mais elle n'est nullement propriétaire du fonds de commerce brièvement exploité par cette dernière.

Par conséquent, l'action de la SAS [U] ET ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS TEVI engagée à l'encontre de la SCI SB IMMO sur le fondement de l'article L. 145-46 du code de commerce ne peut prospérer.

3°) SUR L'INDEMNISATION AU TITRE DES IMPENSES

En présence d'une impense utile, c'est-à-dire celle qui, tout en améliorant objectivement l'immeuble, n'était toutefois pas nécessaire à sa conservation, le propriétaire est tenu de verser au demandeur la plus faible des deux sommes que représente soit la dépense faite soit le profit subsistant.

En l'espèce, dans la mesure où le liquidateur ne démontre pas que les travaux réalisés dans les locaux loués ont entraîné une plus-value pour la SCI SB IMMO, la théorie des impenses ne peut être invoquée à l'appui de la demande tendant à condamner cette dernière à rembourser à la SASU TEVI le montant des travaux.

Par conséquent, aucun des moyens juridiques invoqués par la SAS [U] ET ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire de la SASU TEVI n'étant fondé, il convient de débouter cette dernière de sa demande visant à condamner la société SB IMMO à lui payer la somme de 420.464,87 €.

4°) SUR LES DEPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

L'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SAS [U] ET ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire de la SASU TEVI, qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu'à régler à la SCI SB IMMO la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter la SAS [U] ET ASSOCIES ès qualités de mandataire judiciaire de la SASU TEVI de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

5°) SUR L'EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 5 mars 2025.

PAR CES MOTIFS