CA Caen, 19 mars 2026, RG 24/03006

AFFAIRE :N° RG 24/03006

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 10 Décembre 2024 du TJ de LISIEUX

RG n° 22/00051

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 19 MARS 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. LE GRIGNOT

N° SIRET : 410 076 434

[Adresse 1]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par Me Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A.R.L. COTE PORT

N° SIRET : 424 787 810

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par Me Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

DÉBATS : A l'audience publique du 22 janvier 2026

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 19 mars 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société à responsabilité limitée Le Grignot exploitait un fonds de commerce de restauration à [Localité 1] dans des locaux contigus faisant l'objet de deux baux commerciaux distincts :

- un bail consenti par M. [D] [N] en date du 28 décembre 1990 portant sur des locaux sis à [Localité 1], [Adresse 1] et [Adresse 3],

- un bail consenti par Mme [E], aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société civile immobilière Le Conquérant, en date du 20 octobre 1993, portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Aux termes d'un acte notarié en date du 17 mai 1999, la SARL Le Grignot a donné en location-gérance son fonds de commerce à la SARL Côté Port.

Un nouveau contrat de location-gérance a été conclu entre les parties le 17 juillet 2003 pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2001 avec faculté de résiliation annuelle, moyennant le respect d'un préavis de trois mois.

Le 26 novembre 2009, la SCI Le Conquérant a signifié à la société Le Grignot un commandement visant la clause résolutoire en raison de la réalisation de travaux dans les locaux loués, sans avoir préalablement sollicité son autorisation.

Ce commandement a été dénoncé par la société Le Grignot à la société Côté Port le 18 décembre 2009 avec sommation d'avoir à exécuter les travaux de remise en état.

La société Le Grignot a, par acte en date du 24 décembre 2009, saisi le tribunal de grande instance de Lisieux d'une opposition à commandement afin de voir suspendre les effets de la clause résolutoire, tout en assignant parallèlement en intervention forcée la SARL Côté Port.

Par acte d'huissier du 19 mai 2010, la SARL Le Grignot a fait délivrer à la SARL Côté Port un congé à effet au 31 août 2010, date du terme du contrat de location-gérance.

Le 31 août 2010, la SARL Côté Port a quitté les lieux et la SARL Le Grignot a repris elle-même l'exploitation des lieux.

Par acte huissier du 16 décembre 2010, la SCI Le Conquérant a fait délivrer à la SARL Le Grignot un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime.

Suivant jugement en date du 19 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Lisieux a notamment :

- dit n'y avoir lieu à constater la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI Le Conquérant et la SARL Le Grignot et débouté la SCI Le Conquérant de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

- constaté que le congé sans offre de renouvellement ni offre d'indemnité d'éviction signifié par la SCI Le Conquérant à la SARL Le Grignot le 16 décembre 2010 ne repose sur aucun motif grave et légitime,

- dit en conséquence que la SCI Le Conquérant doit verser à la SARL Le Grignot une indemnité d'éviction,

- condamné la SARL Côté Port à payer à la SARL Le Grignot la somme de 9.000 euros HT au titre des biens dégradés ou non restitués à l'issue du contrat de location-gérance,

- débouté la SARL Le Grignot de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SARL Côté Port,

- débouté la SARL Côté Port de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SARL Le Grignot,

- condamné la SARL Côté Port à payer à la SARL Le Grignot la somme de 4.995,05 euros HT au titre du solde de loyers restant dus,

- débouté la SARL Côté Port de sa demande en restitution de dépôt de garantie,

- ordonné une expertise judiciaire avant dire-droit aux fins de voir chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction due à la SARL Le Grignot.

Par arrêt du 11 février 2021, la cour d'appel de Caen a pour l'essentiel :

- infirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux dans toutes ses dispositions à l'exception notamment de celles ayant condamné la SARL Côté Port à verser à la SARL Le Grignot la somme de 4.995,05 euros au titre des loyers impayés, et de celles ayant débouté la SARL Le Grignot de sa demande de dommages et intérêts ;

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la SCI Le Conquérant à la SARL Le Grignot à la date du 25 décembre 2009 ;

- ordonné en conséquence l'expulsion de la SARL Le Grignot et de tout occupant de son chef des locaux loués ;

- condamné la SARL Le Grignot à verser à la SCI Le Conquérant une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 26 décembre 2009 ;

- condamné la SARL Le Grignot à verser à la SCI Le Conquérant la somme de 21.840 euros HT au titre de la remise en état des locaux, avec indexation sur l'indice du coût de la construction ;

- condamné la SARL Côté Port à garantir la SARL Le Grignot de la condamnation prononcée au titre du coût de la remise en état des lieux ;

- condamné la SARL Côté Port à verser à la SARL Le Grignot la somme de 9.454,45 euros HT au titre du matériel manquant ;

- condamné la SARL Le Grignot à verser à la SARL Côté Port, la somme de 15.224 euros en restitution du dépôt de garantie ;

- condamné la SARL Le Grignot à verser à la SARL Côté Port la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

- ordonné la compensation entre les créances réciproques de la SARL Le Grignot et de la SARL Côté Port.

Par acte d'huissier en date du 4 janvier 2022, la société Le Grignot a fait assigner la société Côté Port devant le tribunal judiciaire de Lisieux en réparation du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce.

Par jugement du 10 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

- débouté la société à responsabilité limitée Le Grignot de l'intégralité de ses demandes ;

- condamné la société à responsabilité limitée Le Grignot à payer à la société à responsabilité limitée Côté Port la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la société à responsabilité limitée Le Grignot aux dépens.

Par déclaration du 19 décembre 2024, la société Le Grignot a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 12 mai 2025, la société Le Grignot demande à la cour de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu'il a :

* débouté la société à responsabilité limitée Le Grignot de l'intégralité de ses demandes ;

* condamné la société à responsabilité limitée Le Grignot à payer à la société à responsabilité limitée Côté Port la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

* condamné la société à responsabilité limitée Le Grignot aux dépens ;

Statuer à nouveau,

- voir déclarer la SARL Côté Port responsable de la perte partielle du fonds de commerce de la SARL Le Grignot portant sur les locaux propriété de la SCI Le Conquérant ;

- voir condamner en conséquence la SARL Côté Port au versement d'une somme de 750.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice résultant de la perte des locaux exploités dans l'immeuble de la SCI Le Conquérant ;

- voir en tant que de besoin ordonner une mesure d'instruction afin de procéder à l'évaluation du préjudice subi par la société Le Grignot du fait de la résiliation du bail commercial de la SCI Le Conquérant en procédant à la désignation de tel expert qu'il plaira à la cour de nommer, avec pour mission notamment :

* de déterminer la perte de la valeur vénale du fonds de commerce de la SARL Le Grignot ;

* de déterminer la perte de marge nette enregistrée du fait de la diminution de la surface commerciale ;

* de fournir toutes indications sur le coût des travaux exposés par la société Le Grignot en vue de la séparation des locaux par suite de la résiliation ;

* impartir à l'expert tel délai pour procéder à l'accomplissement de sa mission ;

* dire qu'il devra procéder à l'établissement d'un pré-rapport, en impartissant aux parties un délai de quatre semaines pour faire valoir dires et observations ;

- voir quoiqu'il en soit condamner la société Côté Port au versement d'une provision de 200.000 euros à valoir sur le préjudice de la société Le Grignot ;

- débouter la société Coté Port de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

- condamner la société Côté Port au paiement d'une somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 9 avril 2025, la société Côté Port demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux le 10 décembre 2024 en ce qu'il a :

* débouté la SARL Le Grignot de l'intégralité de ses demandes,

* condamné la SARL Le Grignot à verser à la SARL Côté Port une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SARL Le Grignot aux dépens,

- condamner la SARL Le Grignot à verser à la SARL Côté Port une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SARL Le Grignot aux dépens,

A titre subsidiaire :

- déclarer irrecevable ou à tout le moins infondée la demande de provision présentée par la SARL Le Grignot en cause d'appel, et dans ce dernier cas l'en débouter.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 décembre 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

L'article 1134 ancien du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1147 ancien du même code énonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

À l'appui de sa demande indemnitaire, la SARL Le Grignot soutient que la société Côté Port a manqué à ses obligations contractuelles résultant du contrat de location-gérance à raison de la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur et que ce manquement constitue la cause directe et exclusive de la résiliation du bail commercial et de la perte subséquente de valeur du fonds de commerce dont elle est propriétaire.

La SARL Côté Port conclut au débouté en faisant valoir que le constat de la résiliation du bail n'a pas été motivé par la faute commise par la SARL Côté Port à l'endroit de la SARL Le Grignot mais par le manquement de cette dernière qui, bien qu'informée de la réalisation des travaux litigieux, n'a pas sollicité l'accord du bailleur.

Le bail commercial qui liait la SARL Le Grignot à la SCI Le Conquérant stipule en son article 9: 'le preneur ne pourra faire dans les lieux loués tel changement de distribution que bon lui semblera notamment la construction d'un escalier reliant les locaux [Adresse 4] et [Adresse 3] sans le consentement de la bailleresse.'

Le contrat de location-gérance qui liait la SARL Le Grignot à la SARL Côté Port stipule page 9 que le locataire-gérant 'pourra faire dans les locaux tous travaux qu'il jugera utile, sous réserve de l'autorisation du propriétaire des lieux.'

Aux termes de son arrêt en date du 11 février 2021, la cour d'appel a fondé le constat de la résiliation du bail commercial par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire, sur la réalisation en 2004 des travaux litigieux (déplacement de la cuisine au 1er étage, suppression d'un escalier et agrandissement d'un mur de refend) sans autorisation du bailleur, constituant un manquement du preneur à ses obligations, et l'absence de remise en état des lieux dans le mois suivant le commandement délivré le 25 novembre 2009.

Elle a par ailleurs condamné la SARL Côté Port à garantir la SARL Le Grignot de la condamnation prononcée contre cette dernière au titre du coût de la remise en état des lieux au motif qu'il appartenait à la locataire-gérante de s'assurer du consentement du bailleur avant de réaliser les travaux incriminés et qu'elle ne rapportait pas la preuve d'avoir obtenu, directement ou par l'intermédiaire de la SARL Le Grignot, une telle autorisation.

Elle a en outre débouté la SARL Le Grignot de sa demande indemnitaire à l'égard de la SARL Côté Port pour perte d'exploitation au motif qu'il n'était justifié d'aucun préjudice distinct de celui réparé ci-dessus et qu'elle ne pouvait nier avoir été informée de la réalisation des travaux puisqu'il était constant que M. [H], compagnon de la gérante de la SARL Le Grignot, avait participé à l'ensemble des opérations d'expertise en qualité de conseiller technique de cette dernière et que dans son rapport établi le 8 juin 2007, M. [U] avait indiqué qu'un plan des modifications avait été établi par M. [H] et présenté lors de la réunion du 26 février 2007, plan que M. [H], professionnel de la construction, avait dessiné lui-même et qui ne constituait pas un simple croquis mais un plan mentionnant des échelles exploitables pour la réalisation du chantier.

Il résulte de ce qui précède que la résiliation du bail commercial et l'expulsion de la SARL Le Grignot ont pour cause deux fautes:

- la faute contractuelle de la SARL Côté Port à l'égard de la SARL Le Grignot constituée par la réalisation des travaux litigieux sans l'autorisation du bailleur;

- la faute contractuelle de la SARL Le Grignot à l'égard du bailleur caractérisée par le fait qu'en dépit de sa connaissance de l'exécution des travaux par sa locataire-gérante, ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise de M. [U] du 8 juin 2007 (pièce n°1 de l'intimée), elle ne s'est pas assurée du consentement du propriétaire des murs.

Ainsi, la SARL Le Grignot a commis une faute qui a contribué à son propre préjudice et qui exonère partiellement la SARL Côté Port de sa responsabilité, à hauteur de la moitié, les manquements commis présentant le même degré de gravité.

Concernant le préjudice, l'intimée soutient qu'il est déjà réparé par sa condamnation à garantir l'appelante de sa condamnation au titre du coût des travaux de remise en état des lieux.

Ce moyen est infondé dans la mesure où le coût de la remise en état du local et la perte partielle du fonds de commerce consécutive à la résiliation du bail constituent deux préjudices distincts ainsi que l'a retenu l'arrêt confirmatif du 11 avril 2024, rendu sur l'appel de l'ordonnance du juge de la mise en état du 9 juin 2023, relevant que l'indemnisation de la perte du fonds n'avait pas été réclamée devant la cour d'appel et que dès lors, la demande de ce chef présentée dans la nouvelle instance ne se heurtait pas à l'autorité de la chose jugée.

La SARL Le Grignot se fonde sur un rapport d'évaluation du cabinet d'expertise-comptable FITECO (pièce n° 14 ) et une attestation du cabinet Inext Expertise du 10 octobre 2023 (pièce n° 15) pour solliciter le paiement d'une somme de 750.000 euros à titre de dommages-intérêts se décomposant comme suit:

- stricte perte de valeur du fonds de commerce : 124.000 euros

- perte de marge nette évaluée sur 8 ans: 532.000 euros

- coût des travaux engagés pour la séparation du fonds de commerce et le transfert du matériel des locaux de la SCI le conquérant vers l'autre local : 33.900 euros

- multiples frais de procédure

La SARL Côté Port dénonce le caractère non contradictoire des valorisations communiquées et fait valoir qu'il n'est pas démontré que le fonds de commerce ne peut pas être exploité distinctement dans l'immeuble appartenant à M. [N], le bail consenti sur ce local n'ayant pas été résilié.

Au regard de l'insuffisance et du caractère non contradictoire des éléments produits et de la technicité du litige, la cour estime nécessaire d'ordonner avant dire droit une expertise judiciaire à l'effet d'évaluer le préjudice subi par la SARL Le Grignot du fait de la résiliation du bail commercial portant sur l'immeuble appartenant à la SCI Le Conquérant et de son expulsion.

La demande de provision de 200.000 euros à valoir sur son préjudice, présentée par l'appelante pour la première fois en appel, dans l'hypothèse où la cour ordonnerait avant dire droit une mesure d'instruction, poursuit la même fin que la demande indemnitaire présentée devant les premiers juges dès lors qu'elle tend à la réparation d'un même préjudice.

Cette prétention est donc recevable en application de l'article 565 du code de procédure civile.

En revanche, elle ne repose pas sur des éléments suffisamment objectifs et étayés pour pouvoir être accueillie et est par conséquent rejetée.

Il convient de réserver les demandes relatives aux dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS