TJ 94028, 20 mars 2026, RG 25/00108

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 20 Mars 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00108 - N° Portalis DB3T-W-B7J-VUNE
AFFAIRE : S.A.S.U. [W] [M] BRAISE C/ S.C.I. WWK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER :
lors des débats : Madame REA, Greffier
lors du prononcé : Madame DJOUDI, Faisant fonction de Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. [W] [M] BRAISE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Kelly MELLUL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC281

DEFENDERESSE

S.C.I. WWK, dont le siège social est sis [Adresse 2] et [Adresse 3]

représentée par Me Daniel ROMBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,vestiaire : PC276

Clôture prononcée le : 20 novembre 2025
Débats tenus à l’audience du : 12 janvier 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 20 mars 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 20 mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 4 mai 2017, la S.C.I. WWK a donné à bail à la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE un local situé [Adresse 2] à [Localité 1] pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2017 destiné à recevoir les marchandises et confectionner les préparations alimentaires à vendre sur les marchés communaux.

Par lettre RAR du 16 septembre 2020, la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE a demandé à la S.C.I. WWK de réaliser des travaux de réparation du carrelage.

Une expertise amiable a été diligentée par la compagnie d’assurance de la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE et le rapport d’expertise déposé le 26 avril 2021 fait état de la présence d’infiltrations au niveau de la toiture, de dommages au niveau du carrelage et de remontées capillaires au niveau du sous-sol.

Suivant assignation du 17 mars 2021, la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil afin que soit désigné un expert judiciaire chargé de constater les désordres affectant le local, d’en déterminer la cause et les responsabilités. Par ordonnance du 23 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a désigné M. [N] [K] en qualité d’expert judiciaire. Le 28 décembre 2023, M. [N] [K] a déposé son rapport d’expertise.

Suivant assignation délivrée le 26 décembre 2024, la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE a attrait la S.C.I. WWK devant le tribunal judiciaire de Créteil afin qu’elle soit condamnée à faire réaliser les travaux réparatoires suivant les devis validés par l’expert judiciaire et qu’elle soit condamnée à indemniser le preneur pour le préjudice de jouissance subi.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2025, la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE demande à la juridiction, au visa des articles 606, 1719 et suivants ainsi que 1231-1 du code civil, de :

« CONDAMNER la Société WWK à entreprendre ou à faire réaliser les travaux réparatoires suivant devis validés par l’expert, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, à savoir :
- La réfection de la toiture
- Le traitement des désordres à l’intérieur du local
- Le démontage et remontage de la chambre froide
- Le raccordement des eaux usées sur le collecteur
- L’installation d’un système de prétraitement des eaux grasses issues des cuisines.

CONDAMNER la Société WWK à payer à la Société [W] [M] BRAISE, la somme de 8550 euros au titre du préjudice de jouissance (depuis le 1 er septembre 2020 à ce jour (soit 150 x 57 mois) et à parfaire,
AUTORISER la Société [W] [M] BRAISE à consigner les loyers jusqu’à exécution des travaux, et subsidiairement PRONONCER une réduction des loyers de 375 euros par mois jusqu’à exécution des travaux

CONDAMNER la Société WWK à payer à la Société [W] [M] BRAISE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC,
Ordonner l’exécution provisoire »

La S.A.S.U. [W] [M] BRAISE soutient que :

- la S.C.I. WWK n’est pas fondée à soutenir que le rapport d’expertise déposé le 28 décembre 2023 serait nul au motif que l’expert judiciaire n’aurait pas respecté les termes impératifs de sa mission. En constatant, d’une part, que les détériorations que présente le sol sont anormales au regard des normes d’hygiènes alimentaires à respecter et, d’autre part, que le défaut de prise en charge par le bailleur était la cause du litige, l’expert judiciaire a respecté sa mission, laquelle prévoit qu’il donne son avis sur les conséquences des désordres qu’il serait amené à constater. Par ailleurs, la S.C.I. WWK ne peut pas reprocher au rapport d’expertise d’avoir désorganisé sa défense étant donné qu’elle s’est abstenue de participer aux réunions d’expertise et s’est limitée à produire un dire par l’intermédiaire de son conseil le 6 décembre 2023, après que l’expert ait remis sa note de synthèse. Le rapport d’expertise conclut qu’en raison de la fissuration du carrelage et de l’absence de joint permettant de résister au nettoyage du sol, les locaux donnés à bail ne sont pas conformes à leur destination en ce qu’il n’est pas possible de les nettoyer selon les normes d’hygiène alimentaire. La S.C.I. WWK avait fait réaliser des travaux, notamment de carrelage, avant l’entrée dans les lieux de la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE, mais elle refuse de communiquer le détail de ces travaux ;
- la S.C.I. WWK n’est pas fondée à soutenir que le rapport d’expertise déposé le 28 décembre 2023 serait nul au motif que l’expert judiciaire n’aurait pas répondu aux observations formulées par le bailleur. Or, l’expert judiciaire répond aux dires de la S.C.I. WWK dans le rapport d’expertise à la question posée par le bailleur sur le lien entre la fissuration du carrelage et le nettoyage au jet du sol en indiquant que la conception d’origine des lieux ne permettait pas un nettoyage conformément aux normes d’hygiène alimentaire et que l’origine des désordres affectant le carrelage est l’absence de joint permettant de résister au nettoyage d’un local alimentaire. Ainsi, le principe du contradictoire a été respecté par l’expert judiciaire et la S.C.I. WWK n’a pas sollicité de contre-expertise ;
- au regard des devis validés par l’expert judiciaire pour la réfection de la toiture, le traitement des désordres à l’intérieur du local et le démontage puis remontage de la chambre froide, la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE sera contrainte de vider le local pendant deux mois, ce qui affectera son activité et son chiffre d’affaires;
- la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE a subi un préjudice de jouissance des lieux en raison des problèmes d’hygiène et de l’incommodité des locaux : absence de branchement au tout à l’égout, l’humidité rendant le stockage des emballages alimentaires difficile et endommageant le matériel informatique stocké en sous-sol, les carreaux cassés gênant la marche et la circulation des chariots, les douleurs au dos en raison de l’irrégularité du sol, les risques de chute en raison des marches d’accès au sous-sol abîmées, un risque de court-circuit en raison de la fuite au-dessus du ballon d’eau chaude, l’ouverture difficile de la porte du local. Malgré les demandes du preneur, la S.C.I. WWK a refusé d’entreprendre les travaux, prétextant qu’ils sont à la charge du locataire ;
- la S.C.I. WWK n’est pas fondée à alléguer que la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE fait obstruction aux travaux étant donné que le bailleur n’a démarré les travaux qu’après la réception de l’assignation, contraignant la preneuse à rechercher un local de substitution et de vider le local pour permettre la réalisation des travaux. L’ensemble des désordres affectant le local montre que les locaux sont insalubres et les installations électriques ne sont pas sécurisés. La prise en charge des travaux incombe au bailleur qui a refusé alors que le locataire avait dénoncé les désordres. La S.C.I. WWK a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien et n’a jamais communiqué le détail des travaux réalisés avant l’entrée dans les lieux de la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE. Cette dernière est donc fondée à demander l’indemnisation de son préjudice de jouissance et la consignation des loyers jusqu’à l’exécution des travaux ou, à titre subsidiaire, la réduction du loyer.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2025, la S.C.I. WWK demande à la juridiction, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, des articles 175, 238 et 276 du code de procédure civile, des articles 606, 1719 et 1720 du code civil, des articles 29-2 et 29-3 du Règlement départemental sanitaire applicable au Val-de-Marne, de l’article L.541-2 du code de l’environnement ainsi que des articles L.233-2, R.231-4 et R.233-4 du code rural et de la pêche, de :

« PRONONCER la nullité du rapport d’expertise du 28 décembre 2023 déposé par Monsieur [N] [K]
JUGER que ce rapport, du fait de sa nullité, sera écarté des débats
En conséquence
DEBOUTER la société [W] [M] BRAISE de l’ensemble de ses prétentions
À titre subsidiaire,
JUGER que les réparations sollicitées par la société [W] [M] BRAISE sont des réparations locatives
DEBOUTER la société [W] [M] BRAISE de l’ensemble de ses prétentions.
En tout état de cause
CONDAMNER la société [W] [M] BRAISE à payer à la SCI WWK la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.»

La S.C.I. WWK soutient que :
- in limine litis, le rapport déposé par l’expert judiciaire le 28 décembre 2023 est entaché de nullité pour avoir méconnu les termes de sa mission. Dans son rapport, l’expert judiciaire fait état de désordres en raison de problèmes d’hygiène du local loué, dont la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE ne faisait pas état dans son assignation. Ainsi, les désordres constatés par l’expert relatifs à l’absence de bac à graisse, du rejet des eaux et des odeurs n’avaient pas été expressément allégués par le locataire dans son assignation de sorte qu’en exprimant un avis sur des désordres qui n’avaient pas été expressément allégués par la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE dans son assignation en référé, l’expert judiciaire est allé au-delà des termes de sa mission ;
- le rapport d’expertise est également entaché de nullité étant donné que l’expert judiciaire n’a pas répondu au dire de la S.C.I. WWK contestant l’impossibilité de nettoyer le local selon les « règles de l’art » en raison de sa conception étant donné que l’activité de la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE dans le local se limite à la préparation et au stockage de denrées alimentaires et que l’état des lieux d’entrée indiquait que les locaux avaient été remis en très bon état de fonctionnement. Dans son rapport, l’expert judiciaire se limite à renvoyer au corps du rapport. Cependant, il n’est nullement fait mention dans le rapport que l’état des lieux d’entrée indiquait que les locaux avaient été remis au locataire en très bon état et l’expert affirme que les désordres étaient présents depuis la prise à bail. En outre, l’expert judiciaire n’a pas répondu aux observations du bailleur quant au lien pouvant exister entre les désordres constatés et l’impossibilité de procéder à un nettoyage au jet et l’impossibilité de récupérer les graisses avant rejet dans les égouts. À ces observations, l’expert a répondu que si le bailleur avait participé aux réunions, il aurait pu constater que le caniveau des eaux usées se rejette dans les eaux pluviales. Enfin, l’expert n’a pas répondu aux observations de la S.C.I. WWK relatives aux désordres à prendre en compte. L’expert a donc ignoré les observations soulevées par le bailleur et a repris les conclusions du pré-rapports ;
- subsidiairement, le rapport d’expertise du 28 décembre 2023, lequel conclut que les travaux sont à la charge du bailleur, ne permet pas de déterminer les causes des désordres invoqués par la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE, lesquels diffèrent de ceux allégués dans l’assignation en référé et du rapport d’expertise amiable ;
- l’état des lieux d’entrée montre que les locaux ont été délivrés en très bon état de sorte que la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE n’est pas fondée à alléguer que le bailleur a engagé sa responsabilité en raison d’un manquement à l’obligation de délivrance alors que les désordres allégués sont apparus en cours d’exécution du bail ;
- le contrat de bail du 4 mai 2017, lequel est soumis au statut des baux commerciaux, reprend l’énumération de l’article 606 du code civil et cette liste est limitative. Dès lors, les réparations nécessaires pour mettre fin aux désordres constatés sur le carrelage et la peinture sont à la charge du locataire. Le rapport d’expertise montre que la détérioration du carrelage résulte de la méthode de nettoyage du sol employée par le locataire alors qu’il était en très bon état selon l’état des lieux d’entrée. Ainsi, la demande tendant à la condamnation du bailleur à réaliser les travaux de réfection du carrelage et de la peinture n’est pas fondée ;
- la mise en conformité du local à l’activité de locataire n’incombe pas au bailleur de sorte que la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE n’est pas fondée à demander la condamnation de la S.C.I. WWK à prendre en charge les travaux de raccordement du local des eaux usées sur le collecteur en raison de l’absence de bac à graisses. D’une part, le contrat de bail prévoit que les travaux de mise en conformité du local incombent au locataire. D’autre part, l’interdiction de déversement des graisses d’origine animale dans le réseau public résulte du règlement départemental sanitaire du Val-de-Marne, lequel prévoit qu’il appartient au producteur de déchet d’assurer la gestion de ces déchets, soit la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE. Enfin, l’activité principale de la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE, consistant à « la rôtisserie, la grillade et friture, préparation de sandwich, vente de plats à emporter sur les marchés », est exercée à l’extérieur du local, lequel ne sert qu’à la préparation des produits et le stockage de denrées alimentaires de sorte que la question de l’évacuation des graisses générées par cette activité ne se pose pas ;
- la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE ne démontre pas l’existence des préjudices, dont celui de jouissance, qu’elle allègue. Le rapport d’expertise indique que les désordres constatés n’empêchent pas l’exploitation du local. Par ailleurs, la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE empêche l’accès au local de la S.C.I. WWK, qui a manifesté son intention d’engager les travaux de réparation de la toiture. Le locataire entrave donc l’exécution des travaux.

Suivant conclusions en date du 2 décembre 2025, la S.A.S.U. [W] [M] BRAISE a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture afin de pouvoir faire admettre ses conclusions au fond du même jour aux fins de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur. La cause grave résulte ici de la survenance – et de la persistance – d’éléments déterminants postérieurs à la clôture tenant notamment à l’exécution des travaux et à la situation d’occupation. La demande de résiliation judiciaire procède des mêmes faits, des mêmes manquements et des mêmes constatations expertales déjà au débat : elle constitue une conséquence juridique directe de l’inexécution relevée, aggravée par l’absence de toute exécution des travaux malgré la libération des lieux le 27 octobre 2025.

Dans ses conclusions signifiées le 12 décembre 2025, la S.C.I. WWK sollicite le rejet de cette demande de révocation en ce que la demanderesse entend en réalité présenter une demande nouvelle dont elle n’a jamais saisi la juridiction malgré ses griefs contre son bailleur.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 12 janvier 2026 et mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE [M] DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de cloture

En vertu des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

L’article 70 du même code stipule que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

S’il ne peut être contesté qu’une demande de résiliation du bail en l’absence de réalisation des travaux visés dans le cadre d’une assignation constitue une demande additionnelle portant sur les mêmes manquements contractuels et est la conséquence de l’inexécution persistante des travaux demandés, il convient de souligner ici que la demanderesse date l’évolution des prétentions au 27 octobre 2025. La S.A.S.U. [W] [M] BRAISE précise en effet que c’est à cette date qu’elle a pu constater que les locaux ayant été libérés, les travaux réclamés n’ont pas débuté et que cela justifie sa demande de résiliation.

Pour autant, il échet de constater qu’elle a conclu le 29 octobre 2025 aux fins de réalisation des travaux conformément à son assignation et n’a adressé aucun message ni aucune conclusions avant l’audience de mise en état du 20 novembre 2025 pour faire état de ce qu’elle envisageait de modifier ses prétentions. Elle n’a pas davantage sollicité un renvoi étant précisé que le bulletin du juge de la mise en état du 3 juillet 2025 stipulait :
«  RMEE 20/11/25 pour :
- avis des parties, à adresser par message RPVA avant le 15/08/25 sur la proposition qui leur est faite de diligenter une mesure de mesure de médiation judiciaire, étant entendu que dans l'affirmative celle-ci serait immédiatement ordonnée, et qu’en cas de refus, celui-ci devra être motivé par écrit
- à défaut de réponse positive (étant entendu que l’absence de réponse pourra être considérée comme un défaut de diligence justifiant une radiation ) conclusions en réplique du(es) défendeur(s) avant le 15/09, délai impératif
- éventuelle réplique du(es) demandeur(s) ensuite avant le 10/11 délai impératif
- à la suite, les parties sont invitées à indiquer par message RPVA si elles entendent répliquer, à défaut de quoi l'affaire sera clôturée et fixée. »

Le calendrier de procédure ayant été respecté et les parties n’ayant pas adressé de message au juge de la mise en état, la clôture a été ordonnée le 20 novembre 2025.

Dès lors, l’évolution des prétentions ou de la stratégie procédurale de la demanderesse ne saurait s’analyser en une cause grave apparue postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Il convient donc de rejeter la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la demande de nullite de l’expertise

Il résulte de l’article 175 du Code de procédure civile que : « La nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. »

L’article 114 du même code dispose : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. »

Par ailleurs, il résulte de l’article 238 du Code de procédure civile que : « Le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique. »

En l’espèce, il est constant que la mission de l’expert était définie comme suit : « relever et décrire les désordres et malfaçons alléguées expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties ».

Il ressort de la lecture de l’assignation que les désordres dénoncés par Monsieur [W] dans l’assignation en référé étaient :
« - Fuite en toiture et des désordres au niveau du carrelage (joints qui se détériorent, et fissurations) »

Le rapport d’expertise relève en page 11 les désordres suivants :
« - Sur le carrelage en partie horizontale : Fissurations des carreaux et absence de joints rendant difficile la circulation des chariots
- Sur le carrelage des marches de l’escalier : fissurations entrainant des risques de chute
- Sur la couverture : Traces de fuites
- Sur les parois du sous-sol côté rue : Traces d’humidité
- Absence de bac à graisse avec rejet des eaux usées dans le réseau d’eau pluviale entrainant des odeurs nauséabondes dans le local et la copropriété »

Il échet de constater que si les 4 premiers tirets correspondent à la mission telle que définie par le juge des référés, ce n’est pas le cas du dernier tiret.

S’il est également constant que l’assignation reprend les constats de l’expert amiable :
- Rampant sous couverture avec auréoles et tracs d’infiltration
- Carrelage fissuré et défaut de joint entre les carreaux
- Embellissements du sous-sol endommagés par remontées capillaires, et insuffisance
de renouvèlement d’air », ces points n’étendent pas la mission de l’expert à des désordres résultant du bac à graisse.

Il en résulte que l’expert a donc dépassé la mission qui lui était fixée, ne se positionnant pas uniquement sur le carrelage et la toiture comme visé dans l’assignation.

La SCI WWK estime également que l’expert n’a pas répondu à ses dires en date du 6 décembre 2023 relevant que la mission a été outrepassée en ce que les désordres constatés ne figuraient pas dans l’assignation et que la non conformité des locaux à laquelle l’expert conclut sur la base de ces désordres n’est donc pas justifiée.

Toutefois, il ressort de la lecture du rapport en page 13 que l’expert a consacré la rubrique 8 de son rapport aux réponses aux dires dont celle de la SCI WWK expressément visé. Il écrit ainsi :
« Maitre [P], Conseil de la SCI WWK a transmis un dire le 6 décembre 2023. La SCI
WWK n’a assisté à aucun des deux accédits auxquels elle a été convoquée.
Sur les origines multiples du sinistre :
- Fuites en toiture entrainant une dégradation des murs et apportant de l’humidité en sous-sol.
- Absence de joints de qualité sur le carrelage et absence d’étanchéité sous carrelage entrainant un décollement des carreaux puis une fissuration avec infiltrations très importantes en sous-sol.
- Rejet des eaux usées dans le réseau d’eau pluviale en contradiction totale avec le règlement sanitaire.

Ces désordres et non-conformités lors de la prise à bail ont des conséquences sur l’hygiène du local.

Si la SCI WWK avait assisté aux réunions, elle aurait pu constater que le caniveau d’eaux usées se rejette dans les eaux pluviales... L’absence de relevés d’étanchéité et de plinthes à gorges autour du local empêche tout nettoyage dans les règles de l’art. Les devis proposés pour reprendre l’origine des désordres sont conformes à ma demande et correspondent parfaitement à l’objet de l’assignation. »

Si sur le fond, l’analyse de la SCI WWK et celle de l’expert divergent, il ne peut être ici constaté une absence de réponse aux dires. En effet, l’expert estime que les désordres invoqués sur le carrelage résultent de « l’absence de joint permettant de résister au nettoyage d’un local alimentaire […] due à une mauvaise réalisation des travaux à l’origine ». Il s’explique aussi sur l’analyse relative aux conditions d’hygiène ou encore aux devis présentés. Il convient de rappeler au surplus que le juge apprécie souverainement les conclusions de l’expert judiciaire.

Aussi, le grief invoqué et résultant d’une désorganisation des droits de la défense, ne peut s’apprécier qu’eu égard au dépassement de la mission de l’expertise préalablement retenu.

Cependant, les parties ont été destinataires des documents relatifs à l’expertise et ont été mises en capacité de présenter des observations et de répondre à celles qui leur étaient adressées. Ainsi, au vu de la réponse apportée aux dires de la SCI WWK par l’expert sur ce point, dont le tribunal appréciera la teneur dans les développements ci-après, mais également en l’absence de saisine du juge chargé du contrôle de l’expertise ou encore de saisine du juge de la mise en état d’un incident permettant de confirmer une simple divergence d’analyse, il ne peut être retenu ici une désorganisation des droits de la défense. Au surplus, chacune des parties a longuement et à plusieurs reprises pu échanger sur le fond.

La demande de nullité sera donc rejetée.

Sur les demandes principales

- Sur la demande de réalisation de travaux réparatoires

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur, en vertu de l’article 1222 du code civil.
En vertu des articles 606 et 1719 du code civil, le propriétaire bailleur est tenu des grosses réparations, qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, ainsi que d’une obligation de délivrance à son preneur de la chose louée.

L’article 1720 du Code Civil dispose : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, le bail litigieux précise que les locaux ont pour destination la préparation et le stockage de produits alimentaires sans réception de public à l’exclusion de tout autre même temporairement. Il est ajouté que le preneur pourra adjoindre des activités connexes ou complémentaires.

Il prévoit concernant l’entretien et les réparations que :
« CHARGES ET CONDITIONS (...)
ENTRETIEN -REPARATION - le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en bon état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures . »

Il prévoit également concernant la mise aux normes que le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès aux handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifique à son activité.

La SCI WWK invoque le rapport d’expertise non contradictoire pour indiquer que les désordres résultent uniquement d’une vétusté du carrelage dont les causes ne sont précisées ni par l’expert amiable ni par l’expert judiciaire.

Or, il résulte de l’expertise amiable invoquée par la défenderesse que les désordres constatés sont les suivants :
- rampant sous couverture avec auréoles et traces d’infiltrations
- carrelage fissuré et défaut de joints entre carreaux
- embellissements du sous-sol endommagés par des remontées capillaires et une insuffisance de renouvellement d’air.

L’expert conclut sur la même page que 6 de son rapport que les causes se trouvent dans le défaut de prise en charge par le bailleur des conséquences dommageables suite au sinistre dégât des eaux.

L’expert judiciaire a constaté les désordres suivants :
- Sur le carrelage en partie horizontale : Fissurations des carreaux et absence de joints rendant difficile la circulation des chariots
- Sur le carrelage des marches de l’escalier : fissurations entrainant des risques de chute
- Sur la couverture : Traces de fuites
- Sur les parois du sous-sol côté rue : Traces d’humidité.

Il estime que la conception du local ne permettait pas un nettoyage dans les règles de l’art, à savoir un nettoyage au jet. Il en conclut que l’origine des désordres constatés sur le carrelage provenait de l’absence de joint permettant de résister au nettoyage du local, et la défaillance du sol était due à une mauvaise réalisation des travaux à l’origine.

Il en résulte que les désordres constatés sur le sol sont le résultat d’un nettoyage au jet par la SASU [W] [M] BRAISE et d’une mauvaise réalisation des travaux à l’origine permettant ce nettoyage au jet.

Aussi, la seule mention dans le bail de la prise en charge par le preneur des travaux requis par l'autorité en matière d'hygiène n'ayant pas pour effet de décharger la SCI de son obligation essentielle de mettre à disposition de son locataire un local permettant une activité de préparation et stockage de produits alimentaires telle que prévue au bail et ce dans les conditions prévues par la loi et les règlements.

Il ne saurait être déduit de l’état des lieux qui mentionne un très bon état du carrelage au jour de la délivrance du local que les travaux de construction des locaux ont été réalisés dans les règles de l’art.

Il sera donc jugé que la SCI a manqué à son obligation de délivrance et qu'elle est tenue de prendre en charge les travaux de mise en conformité du carrelage des locaux loués à la société SASU [W] [M] BRAISE à hauteur des devis présentés qui n’apparaissent pas contestés.

De même, les traces de fuite en toiture ne sont pas contestées, la SCI WWK expliquant n’avoir pu réaliser les travaux nécessaires faute pour la SASU [W] [M] BRAISE de l’avoir laissé pénétrer dans les lieux. Il convient donc de condamner la SCI à la réalisation desdits travaux concernant la toiture, les devis présentés n’apparaissant pas contestés.

En revanche, aucun élément ne permet d’imputer les demandes relatives à la chambre froide. Les demandes formulées sur ce fondement seront donc rejetées.

De même, les demandes relatives au raccordement des eaux usées par le collecteur et l’installation d’un système de prétraitements des eaux grasses issues des cuisines n’étant justifiées que par les dires de l’expert ayant outrepassé sa mission sur ce point, de tels désordres ne figurant pas dans l’assignation et ne résultant pas des désordres constatés sur le carrelage ou la toiture, il convient de rejeter les demandes formulées sur ce point.

Enfin, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifiée en l’espèce, la mauvaise foi de la SCI WWK ne pouvant se présumer.

- Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

La SASU [W] sollicite 8550 euros d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance soit 150 euros sur 57 mois calculés du 1er septembre 2020 au jour des conclusions récapitulatives, précisant que le local a été vidé le 27 octobre 2025 pour qu’il soit procédé à la réalisation des travaux qui sont incompatibles avec l’exercice de l’activité.

Or, il est constant et résulte notamment de l’expertise que « les désordres constatés n’empêchent pas l’exploitation du local mais il existe des problèmes liés à son hygiène ».

Aussi, il n’est pas contesté que du fait des travaux, l’activité de la SASU [W] ne peut plus être exercée dans les locaux. Il est également justifié de ce qu’elle a du quitter les lieux pour permettre la réalisation des travaux et ce à compter du 27 octobre 2025.

En revanche, si la demanderesse indique subir un trouble de jouissance en ce que la porte du local s’ouvre difficilement, que les carreaux cassés gênent la marche et rendent difficile la circulation des chariots, que Monsieur [W] est contraint de nettoyer le regard des eaux pluviales toutes les semaines, que le stockage des emballages alimentaires est difficile également en raison de l’humidité, le matériel informatique du sous-sol a été endommagé en raison de l’humidité, les marches d’accès au sous-sol sont abîmées, ce qui engendre un risque de chute, la fuite au-dessus du ballon d’eau chaude génère un risque de court-circuit à tout moment, l’absence de planéité du sol entraine des douleurs au dos lors de la confection des préparations alimentaires, elle ne produit aucun élément à l’appui de ses dires.

Il convient donc d’indemniser le trouble de jouissance résultant de l’obligation principale incombant au bailleur et consistant dans la délivrance de locaux permettant à son locataire d'exercer l'activité, à laquelle ils étaient contractuellement destinés.

Faute pour la SCI WWK de démontrer qu’elle a réalisé les travaux permettant à la SASU [W] de réintégrer les locaux ou que cette dernière l’a dispensé de son obligation de délivrance conforme, il convient de condamner la SCI WWK à verser à la SASU [W] la somme de 5000 euros.

- Sur la demande de consignation des loyers

Le preneur commercial est tenu de payer le loyer fixé par le bail commercial ;

Il ne peut être fait exception que si le manquement du bailleur de manière totale à son obligation de délivrance.
Ce manquement ayant été ci-avant démontré et la SCI WWK ne démontrant pas avoir réalisé les travaux litigieux, il convient d’ordonner la consignation des loyers.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SCI WWK aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la SCI WWK à payer à la SASU [W] [M] BRAISE la somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS