TJ 97416, 6 mars 2026, RG 24/02547

N° RG 24/02547 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAFE - page /
Tribunal judiciaire de Saint,-[V] - 1ère chambre civile - jugement du 06 Mars 2026
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE SAINT,-[V] DE, [Localité 1]

MINUTE N°

DU : 06 Mars 2026

N° RG 24/02547 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAFE
NAC : 70D

Jugement rendu le 06 Mars 2026

ENTRE :

Madame, [U], [X], [H] épouse, [J], [T], [I]
Monsieur, [Q], [J], [T], [I]
demeurant, [Adresse 1]
Représentés par Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT,-[V]-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur, [M], [N]
demeurant, [Adresse 2]
Représenté par Maître Nicolas DYALL, avocat au barreau de SAINT,-[V]-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2025 et de fixation du 22 Juillet 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 19 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 06 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

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Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me, [O] claude DULEROY, Me Nicolas DYALL
le :

N° RG 24/02547 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBAFE - page /
Tribunal judiciaire de Saint,-[V] - 1ère chambre civile - jugement du 06 Mars 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 avril 1990, M., [Q], [J], [T], [I] et Mme, [U], [X], [H] épouse, [J], [T], [I] ont acquis de M., [E], [S], [A] la propriété d'une parcelle de terrain en nature de cannes à sucre cadastrée section CX, [Cadastre 1] au lieu-dit, [Adresse 3] ayant une contenance de 10ha 58a 57 ca située sur la commune de, [Localité 2] constituant le lot n°91 du morcellement du domaine agricole «, [Localité 3] ».

Cette parcelle est contiguë à celle appartenant à M., [M], [N] cadastrée section CX, [Cadastre 2] au lieu-dit, [Adresse 3] ayant une contenance de 9ha 7a 71ca, que ce dernier a acquis auprès de la SAFER le 17 avril 1986, et qui constitue le lot n°90 du morcellement du domaine agricole «, [Localité 3] ».

Par jugement du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire de Saint,-[V] a ordonné le bornage des parcelles CX, [Cadastre 1] et CX, [Cadastre 2] et a désigné M., [B], [P] géomètre-expert aux fins de procéder aux opérations de bornage des propriétés contiguës des parties.

Après une ordonnance de changement d'expert, M., [V], [K] géomètre-expert, a déposé son rapport le 8 août 2023.

Par jugement du 1er juillet 2024, le juge du bornage s’est déclaré matériellement incompétent et a renvoyé l’affaire devant le juge de la chambre civile du tribunal judiciaire de Saint,-[V] à l'audience de la mise en état.

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées par le réseau électronique le 20 mai 2025, les époux, [J], [T], [I] demandent au tribunal de:
-DECLARER que suite à l’acte authentique de vente reçu le 23 avril 1990 par Maître, [O], [C], [F], notaire à, [Localité 4], ils sont propriétaires de la parcelle située sur la Commune de, [Localité 2], constituant le lot numéro 91 du morcellement du Domaine Agricole connu sous la dénomination «, [Localité 5] de Nèfles-Gol », figurant au cadastre sous la référence section CX n°, [Cadastre 1], d’une superficie de 10ha 58a 57ca, dont l’assiette est déterminée par le plan de bornage dressé par l’expert M., [V], [K] le 1er août 2023, et délimitée par les bornes notées A et B figurant sur ledit plan.
-DEBOUTER M., [M], [N] de sa demande en revendication de propriété pour cause de prescription trentenaire portant sur la bande de terrain matérialisée par une ligne longeant la limite de leur culture, comme indiqué dans le projet de bornage de M., [P] et allant jusqu’à, [Localité 6].
-CONDAMNER M., [M], [N] de faire cesser tout empiètement sur la parcelle située sur la Commune de, [Localité 2], constituant le lot numéro 91 du morcellement du Domaine Agricole connu sous la dénomination «, [Adresse 4], [Localité 7] », figurant au cadastre sous la référence Section CX n°, [Cadastre 1], leur propriété, en procédant à la démolition et à l’enlèvement à leurs frais exclusifs, de tout ouvrage et de toute culture éventuelle empiétant sur ce fonds.
-ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 300 € par jour de retard, laquelle commencera à courir un mois après la signification du jugement à intervenir, jusqu’à la cessation définitive de tout empiètement.
-CONDAMNER M., [M], [N] à leur payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
-CONDAMNER M., [M], [N] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d'expertise taxés à la somme de 3.300 € ainsi que les frais d'abornement.
-RAPPELER que le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire.

Ils soutiennent que suite aux opérations d’expertise, M., [K] propose de retenir comme limite entre la parcelle cadastrée section CX, [Cadastre 1] et celle cadastrée section CX, [Cadastre 2], la ligne passant par les points A et B figurant sur le plan versé en annexe 2 de son rapport, cette ligne étant obtenue par application des coordonnées figurant sur le document d’arpentage du lotissement et cette limite se prolongeant à l’ouest jusqu’à la ravine, [Localité 8].

Ils font valoir que le défendeur ne justifie pas de la prescription acquisitive sur la bande de terrain litigieuse. En effet, ils arguent que M., [N] a acquis un terrain agricole nu et que lors de l’acquisition de leur parcelle intervenue le 23 avril 1990, il n’existait aucune construction sur la parcelle de M., [N]. Ils ajoutent qu’entre la limite réelle des deux fonds et la limite de leur culture actuelle, il n’existe aucune culture de M., [N], mais uniquement les constructions qu’il a édifiées, lesquelles empiètent partiellement. Ils en concluent que M., [N] ne peut affirmer qu’il aurait, sur la bande qu’il empiète, mis en place des plantations, alors que seules les constructions qu’il a édifiées y figurent. Ils ajoutent que la photographie qu’il a produit n’a pas pour objectif de fixer la limite des parcelles des parties, mais de répertorier les parcelles qu’ils exploitent.

Ils arguent qu’à la date du 12 février 1998, se trouvait uniquement sur la parcelle de M., [N], un abri, lequel n’existe plus aujourd’hui et qui ne semblait pas empiéter sur leur parcelle; que la maison en dur (maçonnerie) et tôles, aujourd’hui existante, n’avait pas encore été édifiée, et figurait sur le plan de masse sous l’appellation “construction projetée”; qu’enfin, le bâtiment d’élevage figurant également sur ce plan de masse, n’a pas été édifié et n’existe pas.

Ils en concluent que la maison en dur sous tôle, empiétant actuellement sur la parcelle des demandeurs, a été construite après le 12 février 1998, de même que l’extension légère accolée à cette maison en dur sous tôle, dont l’édification est nécessairement postérieure à celle de la maison principale. Ils prétendent que la convention instituant une servitude de passage de lignes électriques de haute tension au-dessus de la parcelle de M., [N] au profit d,’[R], ne signifie pas que ce dernier aurait alimenté en électricité une habitation qui se trouvait sur la parcelle lui appartenant; que M., [N] ne justifie pas la date à laquelle il aurait sollicité l’installation d’un compteur électrique et souscrit un abonnement auprès d,’[R].

Ils font encore valoir que l’occupation du défendeur ne remplit pas les conditions légales, en ce qu’elle n’a jamais été paisible, publique et non équivoque, dans la mesure où ils ont toujours contesté cette occupation; que M., [N] n’a pu s’y maintenir qu’en les menaçant eux-mêmes et leurs ouvriers agricoles, la violence utilisée par ce dernier ne lui permettant pas de prescrire.

S’agissant de la prescription abrégée, ils prétendent que le possesseur doit avoir traité avec une personne non titulaire du droit immobilier que le juste titre aurait dû transférer, la prescription abrégée visant uniquement à pallier l'absence de titularité du droit possédé par le cédant; que M., [N] a acquis sa parcelle de la SAFER, véritable propriétaire, et dont la contenance précise et la délimitation avait été définie par le document d’arpentage établi le 29 mai 1984 par M., [Z].

Ils soutiennent qu’il ressort du rapport d’expertise de M., [K] que des plantations et ouvrages de M., [N] empiètent sur leur propriété
et que la jurisprudence rejette le principe de proportionnalité en cas d'empiètement sur le terrain d'autrui. Ils répondent que les constructions existantes sur la parcelle de M., [N], empiétant partiellement sur leur fonds depuis moins de trente années, aucune prescription ne saurait leur être opposée.

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées par le réseau électronique le 2 avril 2025, M., [M], [N] demande au tribunal de:
-juger prescrite les demandes de démolition et d’indemnité,
-juger qu’il est propriétaire de la parcelle litigieuse par prescription acquisitive,
-juger que la limite entre d'une part la parcelle CX, [Cadastre 2] et d'autre part la parcelle CX, [Cadastre 1] est la ligne suivant la limite de culture et allant jusqu'à, [Localité 9], [Localité 8] figurée sur le projet de bornage de M., [P] et sur l'annexe 2 du rapport d'expertise,
-juger qu'à la demande de la partie la plus diligente, l'expert ou tout autre géomètre retournera sur les lieux pour implanter les bornes sur la ligne suivant la limite de culture et allant jusqu'à la ravine du Grand Maniron figurée sur le projet de bornage de M., [P] et sur l'annexe 2 du rapport d'expertise, et dressera de ses opérations procès-verbal qui sera déposé au greffe de ce tribunal,
En tout état de cause,
-statuer sur les dépens comme il l'est de rigueur en matière d'aide juridictionnelle,
-débouter les demandeurs de toutes leurs demandes.

Il fait valoir que son occupation va jusqu’à la limite de culture des demandeurs; que cette limite a toujours été en pratique depuis 1986 et par la suite en 1990 quand ces derniers sont devenus propriétaires. Il prétend avoir occupé cette bande depuis 1986 en y cultivant et en y édifiant des constructions et que cette limite a toujours été respectée par les demandeurs depuis 1990 soit plus de 30 ans.

Il soutient avoir établi une convention avec, [R] pour faire passer plusieurs lignes électriques sur sa parcelle dont une partie sur la zone litigieuse; qu’il a fait édifier un abri dès l’acquisition du bien avant de réaliser une habitation. Il explique en effet, avoir déposé une demande de permis de construire le 31 janvier 1997 en y annexant un plan de masse datant du 3 février 1995 faisant état d’une construction préexistante.

Il conclut que ces ouvrages encore existants à ce jour démontrent son occupation et que les différents projets et échanges avec l’administration démontrent le fait qu’il agit comme le propriétaire du bien.

Il ajoute que la photographie aérienne reconnue comme étant datée par M., [J], [T], [I] de 2010 montre l’existence d’un bâti préexistant mais aussi que le tracé proposé par l’expert ne correspond pas au tracé de la photographie. Il en conclut que les limitations des parcelles correspondent bien à son occupation conformément à son titre de propriété et qu’il a occupé de bonne foi avec un juste titre.

Il conteste s’être montré violent envers l’ouvrier de M., [J] et affirme que le fait de demander à des tiers de ne pas pénétrer sur son terrain en l’absence de manoeuvres ou violences ne saurait dégénérer en un acte fautif.

Enfin, il argue que tant la demande de démolition que la demande indemnitaire est soumise à la prescription trentenaire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 19 juin 2025. Par ordonnance du 22 juillet 2025, la date de dépôt des dossiers a été fixée au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner les moyens relatifs à la demande de dommages et intérêts qui n’est pas énoncée dans le dispositif des écritures des demandeurs.
Sur la prescription acquisitive

Selon l’article 712 du code civil, la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

L'article 2258 du code civil énonce que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

L'article 2261 précise que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l’article 2272, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de
bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Il incombe au défendeur de rapporter la preuve, conformément aux dispositions de l'article 2261 du code civil, d'une possession utile. S'agissant d'une question de fait, la preuve par tous moyens est admise.

La possession nécessaire à l’usucapion se compose de deux éléments distincts: un aspect matériel, duquel découle le pouvoir d’exercer les attributs du droit de propriété sur la chose et un aspect intentionnel, qui caractérise la volonté de se comporter en véritable propriétaire du bien. Les actes matériels de possession sont tous ceux qui témoignent d'une véritable occupation, jouissance, détention du bien litigieux.

En application de l’article 2272, le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription. Il doit être translatif, réel, régulier et définitif. La bonne foi consiste dans la croyance de l'acquéreur, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. Le possesseur doit avoir traité avec une personne non titulaire du droit immobilier que le juste titre aurait dû transférer. La prescription abrégée vise uniquement à pallier l'absence de titularité du droit possédé par le cédant.

En l’espèce, les parcelles des parties sont issues du lotissement créé par la SAFER en août 1983, dénommé “lotissement agricole, [Adresse 5]”. La parcelle CX, [Cadastre 1] correspond au lot numéro 91 du lotissement et la parcelle CX, [Cadastre 2] au numéro, [Cadastre 3]. Il ressort du document d’arpentage établi le 29 mai 1984 par M., [Z] que les lots avaient été bornés et que les bornes avaient été relevées dans le système de coordonnées légales. Selon l’expert, M., [W], l’application de ces coordonnées permet d’obtenir comme limite divisoire la ligne AB de son plan figurant en annexe de l’expertise. Le plan d’état des lieux permet de constater que la culture de cannes par les demandeurs est en retrait de la limite de propriété à une distance maximale d’environ 12 m.

Si cette limite n’est pas contestée par le défendeur, il estime avoir acquis la portion litigieuse par prescription. Il invoque d’une part la prescription abrégée, d’autre part la prescription trentenaire.

S’agissant de la prescription abrégée.

M., [M], [N] a acquis le 17 avril 1986 une portion de terrain en nature de cannes auprès de la SAFER qui a procédé au morcellement du lotissement agricole. Il en résulte qu’il n’a pas traité avec une personne non titulaire du droit immobilier.

En conséquence, il ne peut invoquer la prescription abrégée.

S’agissant de la prescription trentenaire.

Il ressort des pièces versées aux débats que si le défendeur a acquis la portion de terrain en 1986, il produit une demande de permis de construire d’une maison individuelle en date du 15 novembre 1996 sur la parcelle CX, [Cadastre 2]. Le plan de masse visé par la commune de, [Localité 2] le 12 février 1998 (pour être annexé à l’arrêté défavorable) fait état d’une maison existante qui ne se situe pas sur la portion litigieuse mais au sud de la parcelle CX, [Cadastre 2]. Par ailleurs, la construction projetée et le bâtiment d’élevage matérialisé sur le plan de masse ne se situent pas non plus sur la portion revendiquée par le défendeur. M., [M], [N] ne démontre pas qu’il a construit les bâtiments qualifiés de construction légère et de construction en dur par l’expertise judiciaire depuis plus de 30 ans. En outre, il démontre pas cultiver cette portion depuis 1986.

M., [M], [N] produit une convention reçue par acte authentique le 20 octobre 1994 avec, [R] aux termes de laquelle il a accordé à, [R] une servitude de passage aérien d’électricité au-dessus de sa parcelle CX, [Cadastre 2] selon les tracés figurants sur le plan annexé. Ce plan non produit ne permet pas, en tout état de cause, de constater que les poteaux seraient implantés sur la portion litigieuse qu’il revendique. La facture d’électricité du 9 décembre 2003 au nom du défendeur n’est pas non plus de nature à justifier une prescription acquisitive de la portion.
Enfin, la photographie de registre parcellaire datée de 2008 produite par les demandeurs n’est pas suffisante pour démontrer les limites divisoires entre les deux parcelles alors que M., [K] et M., [P] ont appliqué les coordonnées précisées sur le plan d’arpentage du lotissement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le défendeur ne justifie pas d’une possession utile depuis plus de 30 ans en application des dispositions précitées.

En conséquence, il sera débouté de sa demande tendant à dire qu’il est propriétaire de la parcelle litigieuse. La limite des parcelles à retenir étant la ligne AB du plan dressé par M., [K] annexe 2 à son rapport d’expertise datée du 1er août 2023.

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Sur l’empiétement et la demande de démolition

M., [N] sollicite de voir déclarer prescrites les demandes tendant à obtenir la démolition de l’empiétement et de dommages et intérêts.

Si la fin de non-recevoir tirée la prescription d’une action doit être soulevée devant le juge de la mise en état, l’irrecevabilité de cette fin de non-recevoir n’a pas été soulevée par les demandeurs. Cependant, la prescription acquisitive n’étant pas retenue, la demande de démolition n’est pas irrecevable.

Selon la jurisprudence constante de la Cour de Cassation, tout propriétaire est en droit d'exiger la démolition de l'ouvrage empiétant sur sa propriété, si minime que soit l'empiétement peu important qu’il ait été commis de bonne foi. Elle exclut tout contrôle de proportionnalité s’agissant de l’empiétement sur la propriété d’autrui, réaffirmant régulièrement le caractère absolu du droit de propriété consacré par les articles 544 et 545 du code civil.

Dès lors, le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état (Cass. Civ. 3e 23 novembre 2022).

L'auteur de l'empiétement n'est pas fondé à invoquer les dispositions de l'article 1er du Protocole additionnel n°1 à la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, dès lors que l'ouvrage qu'il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l'empiétement.

Il ressort de l’expertise judiciaire que les constructions légères édifiées par M., [N] empiète en partie sur la propriété des demandeurs sur une distance maximale de 7,23 m et que la construction en dur empiète en partie sur une distance maximale de 1,97 m.

En conséquence, M., [N] sera condamné de faire cesser tout empiétement sur la parcelle CX, [Cadastre 1], en procédant à la démolition et à l’enlèvement de tout ouvrage de culture empiétant sur le fond, à ses frais, sous astreinte provisoire de 60 € par jour de retard pendant une durée de 4 mois, passé un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Succombant principalement, M., [N] sera condamné aux dépens avec application des règles relatives à l’aide juridictionnelle.

Pour les mêmes motifs, il sera condamné à payer à M., [Q], [J], [T], [I] et Mme, [U], [X], [H] épouse, [J], [T], [I] la somme que l’équité commande de fixer à 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS