TJ 74010, 13 mars 2026, RG 26/00072

Expéditions le : Minute n° 26/00056

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00072 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur, [G], [I] et Madame, [W], [J] épouse, [I], demeurant, [Adresse 1]

représentés par Me Déborah VUICHARD, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame, [S], [U], demeurant, [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique BERCOT - SELARL VB AVOCAT, avocat au barreau D’ANNECY

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme AIVALIOTIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 20 octobre 2023, M., [G], [I] et Mme, [W], [I], née, [J], ont pris à bail un local à usage d’habitation, ainsi qu'une cave, un garage et deux parkings extérieurs, appartenant à Mme, [S], [U] et situés au, [Adresse 3] à, [Localité 1]. Un état des lieux contradictoire a été dressé par le mandataire de Mme, [U], l'agence ORPI.

Se plaignant de divers désordres affectant le bien loué, les locataires assignaient par acte du 5 février 2026 Mme, [S], [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire d'Annecy à l'audience du 18 février 2026, après avoir obtenu l’autorisation d’assigner d’heure à heure selon ordonnance rendue le 3 février 2026 aux fins de :
- les déclarer recevables et bien fondés dans leurs demandes
- condamner Mme, [U] à effectuer sans délai les travaux nécessaires à remédier aux désordres répertoriés par le service Hygiène de la commune d,'[Localité 2] afin d'assurer la mise en conformité du bien loué, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de l'ordonnance à intervenir
- obtenir la condamnation de Mme, [U] à payer aux époux, [I] la somme de 10.240,00 euros à titre de provision à valoir sur leur indemnisation définitive, selon le détail suivant :
* 1890,00 euros en remboursement des sommes versées pour la location d'une cave inutilisable en retenant un prix le location minimum de 70 euros / mois x 27 mois
* 350,00 euros correspondant aux frais du Commissaire de justice
* 6.000 euros lié au trouble de jouissance subi suite au non respect par Mme, [U] de délivrer un logement décent et conforme à son usage d'habitation
* 2.000 euros en indemnisation du préjudice moral subi de la perte des affaires et souvenirs entreposés dans cette cave
- les autoriser à consigner les loyers à venir à compter de l'ordonnance à intervenir entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats d,'[Localité 2]
- obtenir la condamnation de Mme, [U] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

Lors de l'audience, M., [G], [I] et Mme, [W], [I], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes conformes à la teneur de la requête, sauf à actualiser leur demande de provision à la somme de 10 528 euros. Ils précisent également avoir reçu de leur propriétaire le 3 mars 2026 un congé pour vendre.

En défense, Mme, [S], [U], représentée par son conseil, sollicite de la juridiction saisie de :
- débouter les époux, [I] de leurs demandes
- à titre subsidiaire, voir ordonner toute mesure d'instruction utile et notamment une expertise judiciaire en vue de vérifier l'insalubrité du logement donné à bail, aux frais avancés des demandeurs
- En tout état de cause, condamner les demandeurs à lui régler la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, oralement reprises, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de réalisation de travaux, d'astreinte et de consignation des loyers

Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au visa de cet article, le juge des référés ne peut pas ordonner une mesure sans constater l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite c'est-à-dire d'une situation justifiant une intervention immédiate susceptible de préserver un statu quo entre les parties ou de le restaurer.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au demandeur de démontrer les fautes du défendeur comme cause du trouble invoqué. Le dommage imminent consiste lui dans un dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; il doit y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

En l'espèce, le 30 octobre 2025, deux inspecteurs de salubrité du service Hygiène de la commune d,'[Localité 2] se sont rendus au logement loué et occupé par les requérants. Suite à cette visite, un rapport du 28 novembre 2025 a été rendu. Il décrit les différents éléments constatés, avec des photographies à l'appui et suite à ces constatations, relève plusieurs infractions au Code de la santé publique. Ce rapport de visite fait état des éléments suivants :
“Extérieur : présence d'une grande fissure sur le mur porteur
Cave : forte odeur d'humidité, traces d'humidité sur le mur d'entrée, présence de cartons impactés par la moisissure 
Pièce à l'entrée : déformation de la porte fenêtre (porte gondolée) et dégradation du joint blanc de la porte fenêtre
Chambre parentale : présence de moisissures sous la porte fenêtre et dégradation du revêtement
Chambre d'enfant : présence de fils électriques dénudés, ainsi qu'une présence de joints aux fenêtres et aux angles des murs, qui auraient été faits par les locataires
Balcon : forte dégradation du plancher haut sous le toit, affaissement du toit angle gauche
Autres éléments : des anomalies pouvant générer un risque pour la protection des personnes et des biens sont mentionnées sur le rapport de diagnostic électrique »

Il est mentionné par ailleurs que les moisissures liées à l'humidité de la cave ont été également constatées par deux entreprises, MS TRAVAUX ET DEPANNAGE, dans un rapport d'intervention du 9 octobre 2024 et FHV, ANNECY, dans un devis établi le 17 mars 2025.

Il est en effet à préciser que ces deux documents versés au dossier soulignent les éléments suivants :
MS TRAVAUX ET DEPANNAGE : « au niveau du toit, risque de chute et revoir la toiture intégralement la toiture intérieure comme extérieure (…) voir pour mettre une grosse VMC dans les caves. Diverses choses à voir pour cette habitation « 
FRANCE HYGIENE VENTILATION : « AVERTISSEMENT : nous avons constaté, à plusieurs endroits, de nombreuses traces d'humidité excessive (dépôt, moisissures, etc...). Pour compléter notre solution, il est obligatoire de BOUCHER les vides sanitaires donnant sur les caves (une partie de l'humidité passe par là). »

Par procès-verbal de constat en date du 25 septembre 2025, un Commissaire de justice a constaté la présence d'humidité dans la cave, ainsi qu'une détérioration et un affaissement de plusieurs lames, certaines tombantes, au niveau du débord de toiture du balcon, certaines lames étant aussi impactées par l'humidité, avec une altération et un effritement du bois au toucher....

Par courrier en lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 novembre 2025, le service hygiène de la commune a informé Mme, [U] des quatre infractions au Code de la santé publique constatées, contraventions relevant de sa responsabilité et l'a mise en demeure de remédier à cette situation sous un mois à compter de la réception de la présente.

Si des démarches ont été entreprises par Mme, [U], avec notamment un passage au chalumeau de la zone infectée par les champignons et la pulvérisation d'un désinfectant fongicide dans la cave, en janvier 2026, ainsi qu'une intervention de la société CHARPENTE ALEXANDRE LUCAS prévue lors de la semaine 14 ou 15 de l'année 2026 et une intervention du bureau d'étude CONSTRUCTION ET INGENIERIE ALPINE fixée au 19 mars 2026, pour la réalisation d'une inspection, force est de constater que les travaux nécessaires destinés à mettre réellement fin aux désordres constatés par les inspecteurs d'hygiène n'ont toujours pas été réalisés au jour de l'audience, que la situation perdure depuis le mois d'octobre 2024.

Compte tenu de la violation des interdictions et le manquement des obligations édictées par les règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation par la bailleresse et l'absence de travaux réalisés pour régulariser ces infractions, le trouble manifestement illicite n'en est qu'évident.

Il y a lieu par conséquent d'ordonner à Mme, [U] d'effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres répertoriés par le service Hygiène de la commune d,'[Localité 2], afin d'assurer la mise en conformité du bien loué, conformément à la mise en demeure qui lui a été adressée par ce même service et ce sous astreinte de 70€ par jour, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une période de 3 mois.

Les requérants sollicitent une consignation des loyers pour s’assurer de l’exécution des travaux, suite à la défaillance de leur propriétaire face à leurs alertes répétées.

Force est de constater qu'au vu des éléments précités, de l'existence des désordres sus mentionnés qui ne souffrent d'aucune contestation sérieuse, la preuve d’un trouble manifestement illicite justifie leur demande.

Par conséquent, le tribunal ordonne la consignation des loyers entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats d'[Localité 2] à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu'à la parfaite réalisation des travaux et la remise en conformité du bien.

Sur les demandes de provision :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Il résulte des articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail. Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire.

Au regard des infractions au Code de la santé publique qui ont été relevées et des constatations faites par le service Hygiène de la Mairie, qui impose la réalisation de travaux sous un mois, soit un délai particulièrement court, il est manifeste que les occupants subissent un préjudice du fait de cette mise à disposition par le bailleur d'un bien non conforme aux obligations édictées par les règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d’habitation. Il est évident que ce préjudice ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Dans l'attente de l'évaluation du préjudice qui relève de l’appréciation du juge de fond, le juge des référés alloue aux époux, [I] une provision de 2.000 euros à valoir sur leur indemnisation.

A titre subsidiaire, sur la demande d'expertise judiciaire   :

La défenderesse sollicite à titre subsidiaire que soit ordonnée toute mesure d'instruction utile et notamment une expertise judiciaire, mesure à laquelle s'opposent les requérants.

Au vu des éléments produits aux débats, il n'y a point lieu d'ordonner une expertise judiciaire.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Il y a en conséquence lieu de condamner Mme, [U], qui succombe, aux entiers dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au vu des démarches judiciaires accomplies par les époux, [I], il serait inéquitable de laisser à leur charge des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts. Il y aura lieu en conséquence de condamner Mme, [U] à leur payer la somme de 1.500 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS