TJ 11262, 16 mars 2026, RG 25/00384

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

Service des contentieux
de la protection

AFFAIRE N° RG 25/00384 - N° Portalis DBWX-W-B7J-DLVE

AFFAIRE :

S.A. ALOGEA

C/
,
[V], [Q]

☒ Copie exécutoire délivrée le

à :

☒ Copie à :

Copie dossier

Copie préfécture

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.A. ALOGEA
dont le siège social est sis 6 rue Barbès CS 50004 - 11000 CARCASSONNE

représentée par Maître Pascal CLEMENT de la SELARL CLEMENT MALBEC CONQUET, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [V], [Q]
né le 26 Janvier 1983 à PARIS
demeurant 118 route d’Armissan Appt n° 3 - 11100 NARBONNE
comparant

DÉFENDEUR

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Elodie TORRES
GREFFIER : Mme Bérengère CASTELLS

PROCEDURE :

Date des débats : 02/02/2026 date à laquelle les parties ont été avisées que le délibéré était fixé au 16 Mars 2026

RAPPEL DES FAITS

Suivant acte sous seing privé du 4 novembre 2024, la SA ALOGEA a consenti un bail d’habitation à M., [V], [Q] sur des locaux sis 118 route d’Armissan, Appartement n°3 à Narbonne (11100), pour un loyer mensuel de (loyer) euros, outre une provision pour charges de (charges) euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025, la SA ALOGEA a fait délivrer à M., [V], [Q] un commandement de payer la somme principale de 2 997,51 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [V], [Q] le 16 mai 2025.

la SA ALOGEA a ensuite fait assigner M., [V], [Q] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2025 pour demander de :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;
Ordonner l'expulsion de M., [V], [Q] ;
Le condamner au paiement :

De l’arriéré locatif à la somme de 5 100 euros ;
D’une indemnité mensuelle d’occupation ;
De 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Des dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2025.

A l’audience du 2 février 2026, la SA ALOGEA, représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes et a indiqué que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2026, s’élevait désormais à la somme de 8 103,38 euros. Elle s’est également opposée à l’octroi de délais de paiement.

M., [V], [Q], comparant, a reconnu le montant et le principe de la dette à l’audience. Il a indiqué avoir rencontré des difficultés financières, avoir repris le paiement partiel de ses loyers et s’est engagé à sa reprise totale. Il a également sollicité des délais de paiement.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’Aude le 3 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA ALOGEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 novembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2025 pour un montant principal de 2 997,51 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par M., [V], [Q] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M., [V], [Q] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SA ALOGEA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ainsi qu’aux articles R.433-1 et suivants du même code au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA ALOGEA produit, outre le contrat de bail signé le 4 novembre 2024, le commandement signifié le 13 mai 2025 un décompte démontrant que M., [V], [Q] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8 103,38 euros.

M., [V], [Q] a reconnu à l’audience le montant et le principe de la dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8 103,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.

Il est constant que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juin 2025, M., [V], [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 25 juin 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

5. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce M., [V], [Q] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience de telle sorte que les délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Cependant, ce dernier n’apporte aucun élément sur sa situation personnelle, familiale et financière de nature à apprécier sa capacité à apurer sur le long terme le montant de la dette, cette dernière étant, au demeurant, particulièrement élevée.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M., [V], [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la nature de l’affaire, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS