TJ 78646, 20 mars 2026, RG 25/01545

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le
20 MARS 2026

N° RG 25/01545 - N° Portalis DB22-W-B7I-SUMC
Code NAC : 54G

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Mme DUMENY, Vice Présidente

GREFFIER : Madame GAVACHE, Greffière

DEMANDEURS au principal et à l’incident :

Monsieur, [L], [B]
né le 18 Juin 1986 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

Madame, [R], [V]
née le 15 Juin 1982 à, [Localité 2] (CHINE), demeurant, [Adresse 1]

La SCI FYZIX 2,
inscrite au RCS de, [Localité 3] sous le numéro 979 325 875, légalement représentée par Madame, [R], [V] et Monsieur, [L], [B],, dont le siège social est sis, [Adresse 2], [Localité 4], [Adresse 3]

représentés par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocats au barreau de VERSAILLES

Copie exécutoire à Maître Edith COGNY , Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI

DEFENDEURS au principal et à l’incident :

Monsieur, [T], [J]
né le 19 Mars 1992 à, [Localité 5], demeurant, [Adresse 4], [Localité 6], [Adresse 3]

Monsieur, [X], [P], [J]
né le 18 Novembre 1994 à, [Localité 7], demeurant, [Adresse 4], [Localité 6], [Adresse 3]

Monsieur, [U], [D],, [W], [J]
né le 10 Avril 1997 à, [Localité 7], demeurant, [Adresse 4], [Localité 6], [Adresse 3]

Madame, [E],, [H], [Q] veuve, [J]
née le 15 Juin 1961 à, [Localité 8], demeurant, [Adresse 5], [Localité 9], [Adresse 3]

représentés par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocats au barreau de VERSAILLES

DEBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 23 janvier 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame DUMENY, juge de la mise en état assistée de Madame GAVACHE, greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

PROCÉDURE

Vu l’assignation délivrée par M., [B], Mme, [V] et la SCI Fyzix2 les 7 et 18 mars 2025 afin de condamner in solidum les consorts, [J] à indemniser la SCI du coût de la remise en état de la toiture et de la charpente et son préjudice de jouissance et à verser à M., [B] et Mme, [V] des dommages-intérêts pour leur préjudice de jouissance, préjudice moral et pour l’augmentation du prix des travaux envisagés, outre les dépens et frais irrépétibles,

Vu les conclusions d’incident notifiées par les demandeurs les 8 juillet 2025 et le 2 janvier 2026 et les conclusions en réponse échangées les 31 octobre 2025 et 20 janvier 2026,

Vu les débats à l’audience tenue le 23 janvier 2026 par le juge de la mise en état devant lequel les demandeurs ont sollicité le rejet des écritures adverses tardives,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la procédure

Les demandeurs souhaitent que le juge de la mise en état écarte les dernières conclusions d’incident adverses répondant aux leurs échangées 18 jours avant ; les défendeurs répondent ne pas avoir présenté de demandes nouvelles dans leurs dernières écritures faisant suite à celles notifiées durant les congés de nouvel an.

L’article 16 du code de procédure civile oblige le juge à respecter et faire respecter le principe du contradictoire.

L’historique du RPVA montre que suite à l’incident formé par la SCI et ses associés le 8 juillet 2025, les consorts, [J] ont répondu le 31 octobre 2025. Lors de l’audience du 18 novembre 2025, le juge de la mise en état a fixé l’incident de provisions à l’audience du 23 janvier 2026, en précisant expressément “dernières conclusions admises le 8 janvier à peine d'irrecevabilité”.

Les défendeurs ne font valoir aucun motif grave et dûment justifié expliquant qu’ils aient conclu 12 jours après la date butoir fixée dans ce calendrier alors même que les dernières écritures en demande ne comprenaient aucune pièce nouvelle. Ils ont au contraire demandé la jonction de l’incident au fond alors que ce n’est pas possible procéduralement et ont conclu la veille du délai donné dans le calendrier de procédure.

Dans le souci de veiller à une instruction rapide des dossiers conformément à l’article 781 du code de procédure civile, il est opportun de faire respecter le calendrier d’incident défini le
18 novembre 2025 en déclarant irrecevables les conclusions d’incident communiquées le
20 janvier 2026 en défense. Seules les conclusions en réponse sur incident seront présentement examinées.

- sur la provision

sur l’existence de l’obligation

M., [B] et Mme, [V] exposent que les consorts, [J] étaient propriétaires d’une maison située, [Adresse 6] à, [Localité 10] dans laquelle Madame, [J] a conclu un contrat de louage d’ouvrage, avec la société DS Services en septembre 2012 afin de procéder à la réfection intégrale de la toiture de la maison (charpente et couverture) pour un montant de 40 000 € (TTC).
Ils leur ont vendu la maison le 03 septembre 2021 et ils ont rapidement débuté des travaux au cours desquels ils ont découvert des défauts de la toiture et de la charpente.
Le 1er septembre 2023, M., [B] et Mme, [V] ont créé la société civile immobilière Fyzix 2 dont ils sont les gérants associés et à laquelle ils ont apporté le bien immobilier litigieux.

Ils ont obtenu du juge des référés la désignation d’un expert judiciaire le 13 décembre 2022, lequel a déposé son rapport le 23 septembre 2024.

Les trois demandeurs forment des demandes de provision sur le fondement de la garantie décennale de leurs vendeurs telle posée par les articles 1792 et 1792-1 du code civil et du rapport expertal sans équivoque. Ils ajoutent que la réfection de la toiture avec bacs acier ne respecte pas les exigences du PLU, ce qui renforce l’obligation des vendeurs de mettre l’ouvrage en conformité et de réparer les malfaçons.
Ils écartent toute contestation portant sur un prétendu enrichissement sans cause de leur part, répondant que les victimes n’ont pas à supporter une partie du coût de réfection nécessaire pour éviter la réapparition des désordres, au nom du principe de réparation intégrale.
Ils notent que leurs adversaires contestent non le principe mais le quantum de leurs demandes provisionnelles.

- Les défendeurs considèrent que ces prétentions relèvent de la compétence du juge fond au regard des contestations sérieuses que celui-ci devra trancher et ce d’autant que la clôture des débats doit intervenir prochainement et que l’incident pourra être joint au fond.
Comme dans leurs écritures au fond ils soutiennent que la somme réclamée correspond à la remise à neuf d’une toiture achetée en état d’usage et constitue un enrichissement sans cause alors même que le changement de matériau onéreux prévu double le montant de la facture. Ils estiment que les acquéreurs doivent conserver leur charge 90 % du coût des travaux de rénovation et en déduisent qu’il est prématuré de leur allouer une provision tant que le juge du fond n’a pas tranché cette question.

De même ils contestent le quantum du préjudice de jouissance.

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L’article 789 3° du code de procédure civile donne compétence exclusive au juge de la mise en état pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
La discussion sur le montant de l’indemnité ne constitue pas une contestation sérieuse s’opposant à l’octroi d’une provision.

Mais il n’appartient pas au juge de la mise en état de trancher une question de droit préalablement à l’octroi de la provision réclamée.

L’article 1792 du code civil pose le principe selon lequel tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

L’article suivant répute constructeur de l'ouvrage notamment toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Dans leurs dernières conclusions au fond, les demandeurs agissent contre leurs vendeurs sur le fondement de la garantie décennale en raison des travaux qu’ils ont fait réaliser avant la vente pour la réfection de la toiture sur l’extension de la maison et en se fondant sur les conclusions expertales qui retiendraient une atteinte à la solidité de l’ouvrage et une impropriété à la destination.

Les vendeurs ne contestent pas être tenus sur le fondement de l’article 1792 du code civil mais répondent que la réparation doit être proportionnée à l’étendue des désordres : or les défauts de pose n’auraient strictement causé aucun dommage durant presque 10 ans et ils n’affecteraient qu’une partie de la toiture ou de la charpente. Ils s’opposent principalement à l’indemnisation de la remise à neuf de la charpente et de la toiture ou acceptent de n’en financer que 10%.
Subsidiairement les consorts, [J] affirment que la remise à neuf constituerait un enrichissement sans cause des acquéreurs alors que l’indemnisation ne doit pas couvrir les travaux liés à l’usure normale ou à l’usage ; ils plaident que les demandeurs doivent conserver à leur charge 10% du montant des travaux envisagés par année écoulée durant le délai d’épreuve, ce qui représente 90% au total.
Ensuite ils critiquent les réclamations indemnitaires.

Ainsi il est constant que le 12 septembre 2012, la société DS services a établi une facture de 40.000 € TTC à M., [J] pour des “travaux de rénovation de toiture” portant sur 120 m² et incluant notamment la pose de nouveaux chevrons, d’une nouvelle charpente, de nouvelles plaques acier avec isolation thermique sur toute la surface de toiture, de tôles de finition, de nouvelles gouttières et cheminées.

Le 3 septembre 2021 les quatre défendeurs ont vendu à M., [B] et Mme, [V] un pavillon situé, [Adresse 6] à, [Localité 11]. L’acte de vente décrit expressément ces travaux, rappelle le régime des garanties obligatoires du vendeur et ladite facture y est jointe il est constant qu’aucune attestation d’assurance décennale ni dommages-ouvrage n’a été souscrite par l’entrepreneur et les maîtres de l’ouvrage.

Les parties s’accordent sur la réalisation des travaux de rénovation de la toiture à l’été 2012, réglés, ouvrant un délai d’épreuve de 10 ans.
Dès le 17 janvier 2022, M., [B] a informé le notaire rédacteur suite à la visite de la société BDF ayant noté le jour même des “infiltrations de toiture”. Il a assigné en référé expertise le
1er août 2022 soit dans le délai décennal.

Lors de sa première réunion du 10 mai 2023, l’expert judiciaire constaté de nombreuses traces d’infiltrations au plafond et le début d’une dégradation d’une panne sablière qu’il impute à des infiltrations par la couverture dues à plusieurs défauts de pose et de fixation des panneaux de couverture ; il relève des désordres en sous-face des bacs de couverture qu’il relie aux travaux de la société DS services.
Il considère que ces désordres ont pour conséquence une atteinte à la solidité de l’ouvrage par la dégradation de la charpente et une impropriété à la destination à raison des nombreuses infiltrations.

Il préconise la retrait total de cette couverture pour constituer le support en charpente bois et remplacer la panne sablière très vétuste pour poser une nouvelle toiture et reprendre le plafond au coût estimé à 88.071,52 € TTC.
Il répond que le loyer de la maison peut être retenu à 2.200 €.

La garantie décennale n’étant pas véritablement discutée dans son principe et dans son application pour des travaux de réfection de la couverture et de parties de charpente, pour des désordres apparus dans les 10 années suivant la réalisation et après la vente du bien, le juge de la mise en état considère qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur le principe de l’obligation de garantie des vendeurs qui est évidente en l’absence de cause étrangère exonératoire alléguée.

La discussion sur l’enrichissement sans cause ne porte que sur le montant à allouer et ne peut donc faire obstacle au versement provisionnel réclamé au montant examiné ci-après.

Sur les quanta

- Les deux acquéreurs demandent une provision égale au montant estimé des travaux réparatoires soit 88.071,42 €, contestant que la durée de vie d’une toiture neuve soit de 10 années, ainsi qu’une provision de 20.000 € pour la perte de loyers depuis janvier 2022, demande également présentée par la SCI.

- Les consorts, [J] ne portent pas de critique sur les devis soumis à l’expert mais imposent un abattement de 10 % par an pour tenir compte de l’état de vétusté de la toiture et ne pas prendre à leur charge la rénovation. Ils considèrent que leurs adversaires ne démontrent pas que leur situation financière les empêche de procéder actuellement à la réfection de la toiture alors même qu’une remise importante sur le prix de vente leur a été accordée.
Ils contestent le point de départ du préjudice de jouissance qui leur paraît erroné et déraisonnable comme la somme réclamée chaque mois et ils considèrent qu’il appartient au juge du fond de se prononcer sur ces périodes et valeurs. Ils ajoutent que leurs acquéreurs avaient entrepris de lourds travaux ce qui aurait nécessairement immobilisé le bien pendant de nombreux mois et ainsi reporté la perception de loyers.
Enfin ils considèrent que seul le juge du fond doit être amené à trancher ces montants.

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En l’absence de critique sur les devis soumis à l’expert et validés par ses soins, le tribunal condamne in solidum les quatre défendeurs à verser aux deux acquéreurs une provision de 45.183,32 € pour la remise en état de la toiture et de 42.888,10 € pour les travaux réparatoires de la charpente, ces deux sommes étant actualisées au jour du rapport .

En revanche aucun élément objectif ne permet d’établir d’une part que le bien acquis était destiné à la location dès l’achat en janvier 2022 avant même la constitution de la société civile immobilière ni de connaître la perte exacte de revenus locatifs, après déduction des charges inhérentes à la location.

En conséquence la demande de provision présentée à ce titre par les deux acquéreurs et la société à laquelle ils ont apporté le bien sera rejetée.

- sur la provision ad litem

- Les deux acquéreurs sollicitent de la part des quatre défendeurs une provision de 15.034,82 € couvrant les frais d’expertise, les frais engagés dans ce cadre-là et les frais irrépétibles. Ils sont opposés à tout partage de responsabilité qu’ils estiment non fondé juridiquement en l’absence de faute de leur part et notent que leurs adversaires n’ont jamais contesté les dépens.

- Les consorts, [J] demandent de réserver cette prétention dans l’attente de la décision du juge du fond ; ils relèvent que la provision réclamée correspond à la totalité de la somme indiquée dans les conclusions au fond.
Ils contestent intégralement les frais d’échafaudage en réclamant un partage des frais et dépens par le tribunal.

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Il convient de rappeler que l’article 789 du code de procédure civile permet au juge de la mise en état d’accorder une provision pour les frais d’instance sans rechercher s’il existe ou non une contestation sérieuse à ce titre.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs versent aux débats la facture de la société BDF, datée du 14 septembre 2023, pour l’installation d’une tour d’échafaudage, la fixation d’une ligne devis et de longe avec harnais de sécurité ainsi que la dépose des éléments de toiture et repose suivant la demande de l’expert. L’expert judiciaire ayant expressément indiqué que les investigations ont été réalisées par cette entreprise lors de l’accedit du 8 septembre 2023 et ayant intégré ce montant facturé 1.430 € dans le coût des travaux, cette somme est suffisamment établie pour être accordée.

Les frais d’avocat sont justifiés pour un montant de 1.813 € pour le référé, 3.560,82 € pour l’expertise et 1.020 € pour l’assignation ; un montant de 6.393 € sera donc alloué.

En revanche les honoraires taxés de l’expert judiciaire ne sont pas plus communiqués que le constat dressé par huissier le 31 décembre 2024 ce qui ne permet pas d’accorder une somme à ce titre.

- sur la mise en état

Pour clôturer dans les meilleurs délais ce dossier, il sera enjoint aux demandeurs de conclure au fond avant le 30 avril 2026 et aux défendeurs avant le 15 juin 2026 ; l’affaire sera appelée pour clôture à la mise en état virtuelle du 7 juillet 2026.

- sur les autres prétentions

Les défendeurs qui succombent en l’incident seront condamnés aux dépens de celui-ci et déboutés de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS