TJ 13055, 23 mars 2026, RG 25/05482

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 23 Mars 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier lors des débats : Madame LAFONT, Greffière
Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffière
Débats en audience publique le : 12 Janvier 2026

N° RG 25/05482 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7GPK

Grosse délivrée le 23/03/2026
À
-Me Jocelyne PUVENEL
-Me Yones TAGUELMINT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société CAM IMMO,
dont le siège social est sis, [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur, [N], [P], [C], demeurant, [Adresse 2]

Monsieur, [L], [J], demeurant, [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Yones TAGUELMINT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2023, la SCI CAM IMMO a donné à bail commercial à Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] des locaux situés, [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 11160 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par avenant au contrat de bail précité en date du 31 juillet 2024, la SCI CAM IMMO et Monsieur, [L], [J] ont convenu d’une réduction du loyer de 250 euros par mois pendant une période de 36 mois à compter du 1er juillet 2024 jusqu’au 1er juillet 2027, en raison de travaux d’embellissement effectués par le preneur.

La SCI CAM IMMO a fait délivrer à Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 13 mai 2025, pour une somme de 4503 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, outre le coût de l'acte.

Par acte de commissaire de Justice du 17 décembre 2025, la SCI CAM IMMO a fait assigner Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner solidairement Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] à payer à la SCI CAM IMMO la somme provisionnelle de 2298 euros au titre de l'arriéré locatif;
- condamner solidairement Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle de 2253 euros jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner solidairement Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l'audience du 12 janvier 2026, la SCI CAM IMMO, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ces conclusions, demande au juge de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner solidairement Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] à payer à la SCI CAM IMMO la somme provisionnelle de 4451 euros au titre de l'arriéré locatif;
- condamner solidairement Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle trimestrielle de 2253 euros jusqu'à la libération effective des lieux ;
- débouter Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

En défense, Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C], représentés par leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions, demandent au juge de :
- rejeter les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la SCI CAM IMMO ;
- débouter la SCI CAM IMMO de l’ensemble de ses demandes ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- leur accorder un délai de 18 mois pour apurer leur dette selon un échéancier de 750 euros par mois ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le contrat de bail serait résilié ;
- condamner la SCI CAM IMMO à titre provisionnel à leur verser la somme de 9000 euros, correspondant à la valeur économique de la réduction de loyer contractuellement prévue en contrepartie des travaux d’embellissement réalisés, conformément à l’avenant du 31 juillet 2024 ;
- dire que cette somme sera compensée avec toute créance locative éventuellement retenue ;

En tout état de cause,
- débouter la SCI CAM IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SCI CAM IMMO à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI CAM IMMO aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la régularité de la procédure

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, à moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes : 1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ; 2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ; 3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; 4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ; 5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ; 6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ; 7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande. Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours.

En l’espèce, si le contrat de bail du 12 mai 2023 dispose que “si le preneur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une décision de justice rendue selon la procédure accélérée au fond par le Président du Tribunal Judiciaire compétent, il apparaît qu’aucune disposition légale ne prévoit la saisine du Président du Tribunal Judiciaire selon la procédure accélérée au fond en matière de constat de résiliation des baux commerciaux.

Par conséquent, la présente procédure est parfaitement régulière.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 13 mai 2025 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 14 juin 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de Monsieur, [L], [J] et de Monsieur, [N], [P], [C] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la solidarité

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs et qui ne verse pas non plus aux débats un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ne saurait prétendre à la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes dues.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l'existence et le montant de l'obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 4551 euros, arrêtée au 12 janvier 2026.

Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] versent aux débats deux captures d’écran, l’une datée sur laquelle figure la date du 12 janvier 2026 faisant état d’un virement de 1350 euros en cours de traitement donc pas encore effectif et sans que l’identité de Monsieur, [L], [J] ou de Monsieur, [N], [P], [C] ne soit précisée et l’autre sans date, sans nom et avec la mention “à payer”.

Ces éléments ne peuvent permettre de faire la preuve de paiements effectifs du loyer du au titre du premier trimestre 2026.

La réduction de loyer prévue par l’avenant en date du 31 juillet 2024, lequel n’a pas été signé par Monsieur, [N], [P], [C], est bien pris en compte dans le décompte versé aux débats.

L'obligation du locataire de payer la somme de 4551 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 12 janvier 2026, n'est donc pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] à payer à La SCI CAM IMMO la somme provisionnelle de 4551 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 12 janvier 2026, premier trimestre 2026 inclus.

Sur la demande de délais

Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] expliquent cette absence de paiement par des difficultés financières.

A l’examen du décompte au jour de l’audience versé aux débats par La SCI CAM IMMO, il apparaît que Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] restent redevables d’une somme représentant deux trimestres de loyers.

Ils proposent de payer leur dette par versement de 750 euros par mois, en plus des loyers et charges courants.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de Monsieur, [L], [J] et de Monsieur, [N], [P], [C], la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d'accorder un délai de 6 mois à Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] pour s'acquitter de leur dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 14 juin 2026. Le maintien dans les lieux de Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI CAM IMMO un préjudice financier incontestable puisqu'il ne pourrait tirer profit de son bien faute d'être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 14 juin 2025 et jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mai 2025.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de Monsieur, [L], [J] et Monsieur, [N], [P], [C] ne permet d'écarter la demande de la SCI CAM IMMO formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS