TJ 01053, 19 mars 2026, RG 25/00453

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00453 - N° Portalis DBWH-W-B7J-HIUW

N° minute : 26/00104

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

GRAND BOURG HABITAT
dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Me Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur, [R], [L]
né le 18 Mai 1982
demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame, [T], [J], [W] épouse, [L]
née le 04 Décembre 1981
demeurant, [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 22 Janvier 2026
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

copies délivrées le 19 MARS 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT
Monsieur, [R], [L]
Madame, [T], [J], [W] épouse, [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 MARS 2026 à :
GRAND BOURG HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 septembre 2013, l'Office Public de l'Habitat, [Localité 1] HABITAT (devenu, [Localité 2] HABITAT) a consenti un bail d'habitation à M., [R], [L] et à Mme, [T], [W] épouse, [L] portant sur un garage situé au, [Adresse 3] à, [Localité 3] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 31,87 euros, provision sur charges incluse.

Suivant acte sous seing privé du 17 mai 2016,, [Localité 2] HABITAT a consenti un bail d'habitation à M., [R], [L] et à Mme, [T], [W] épouse, [L] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au 1er étage,, [Adresse 4] à, [Localité 3] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 619,25 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 juillet 2025,, [Localité 2] HABITAT a fait commandement à M., [R], [L] et à Mme, [T], [W] épouse, [L] d’avoir à payer la somme en principal de 2.555,49 euros et visant la clause résolutoire du bail du logement.

Par acte délivré par commissaire de justice du 27 octobre 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l'Ain par voie électronique, GRAND BOURG HABITAT a fait assigner M., [R], [L] et Mme, [T], [W] épouse, [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail du logement, par l'effet de la clause résolutoire,
- le prononcé de la résiliation du bail du garage pour défaut de paiement des loyers,
- l'expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation solidaire des défendeurs :
- au paiement de la somme de 3.180,66 euros au titre des loyers échus à fin août 2025, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'audience du 22 janvier 2026,, [Localité 2] HABITAT, représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges à la somme de 5.432,05 euros arrêtée au 31 décembre 2025.

En défense, Mme, [T], [W] épouse, [L], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative. Elle a expliqué que le couple avait trois enfants à charge, et qu’elle avait cessé d'envoyer de l'argent à sa famille en raison de leurs difficultés financières. En outre, elle a précisé avoir rendez-vous avec une assistante sociale le 25 janvier 2026.

Assigné à étude, M., [R], [L] n'a pas comparu. Son épouse a toutefois confirmé la vie commune.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non comparution du défendeur

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

M., [R], [L] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 27 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs,, [Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi le 28 juin 2023 la caisse d'allocations familiales et le 17 juillet 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail du logement et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction".

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 juillet 2025,, [Localité 2] HABITAT a fait commandement à M., [R], [L] et Mme, [T], [W] épouse, [L] d’avoir à payer la somme en principal de 2.555,49 euros. Ce commandement, délivré en étude à tous deux, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail du logement par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 26 septembre 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "sans délai" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail du garage et d'expulsion

L'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.

L'article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (...)
La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, la dette locative existe depuis le mois de décembre 2022, soit plus de trois années. En outre, sur l'année 2025, les locataires ne se sont acquittés que partiellement des loyers dus pour les mois de février, avril et octobre 2025, de sorte que la dette locative s'est considérablement aggravée.

Il s'agit là de manquements suffisamment graves aux obligations pesant sur les locataires, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail du garage au jour du prononcé du jugement et l’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M., [R], [L] et Mme, [T], [W] épouse, [L] occupent le logement sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2025 et le garage à compter de la date du jugement. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à, [Localité 4] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux du logement et du garage.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
Les contrats de bail du logement et du garage ne stipulent pas la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation.
Toutefois, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail du garage signé le 11 septembre 2013, le bail du logement signé le 17 mai 2016 et un dernier décompte faisant état à la date du 19 janvier 2026 d'une dette de 5.432,05 euros dont il y a lieu de déduire les “frais de poursuites” imputés en juillet 2023 et août 2024, qui ne sont pas afférents à la présente procédure et qui ne sont nullement justifiés dans le dossier communiqué au tribunal, soit la somme de 227,62 euros (75,19 + 152,43).

Il y a donc lieu de condamner M., [R], [L] et Mme, [T], [W] épouse, [L] à payer à, [Localité 4] la somme de 5.204,43 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 19 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code. Les locataires seront donc condamnés solidairement au paiement des sommes dues en application des contrats de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme, [T], [W] épouse, [L] a comparu à l'audience. Elle a déclaré que le couple avait trois enfants à charge et qu’ils ne s’en sortaient plus financièrement.

Le diagnostic social et financier a relevé qu'ils ont un enfant qui rencontre des problèmes de santé et qu'ils envisagent de déposer un dossier MDPH. Il a également noté que Madame, [L] bénéficie d'une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé et qu'elle perçoit le RSA. De son côté, Monsieur, [L] aurait eu un accident de travail il y a deux ans et n’aurait pas repris d'activité professionnelle depuis.

L'analyse du décompte permet de constater que la dette locative s'est constituée depuis le mois de décembre 2022 et n'a cessé d'augmenter depuis lors.

En outre, les locataires n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Plus encore, sur l'année 2025, ils n'ont réglé que partiellement les loyers de février, avril et octobre 2025.

En l'absence de reprise du paiement du loyer courant, il ne peut leur être octroyé de délais de paiement dans ce cadre.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M., [R], [L] et Mme, [T], [W] épouse, [L] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 25 juillet 2025.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de, [Localité 2] HABITAT l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,