TJ 86194, 24 mars 2026, RG 25/00400
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Texte de la décision
MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/00400 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G36G
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 24 Mars 2026
DEMANDERESSE :
LE :
Copie simple à :
-Me Aurélia DE LA ROCCA
-Me Benoit GLAENTZLIN
Copie exécutoire à :
- Me Aurélia DE LA ROCCA
S.C.I. P4 IMMO
dont le siège social est sis, [Adresse 1]
représentée par Me Aurélia DE LA ROCCA, avocate au barreau de POITIERS
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. ACM AGENCE COMMUNICATION MEDIA
dont le siège social est sis, [Adresse 2]
représentée par Me Benoit GLAENTZLIN, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Carole BARRAL, Vice-président
GREFFIER : Maryline LANGLADE
Débats tenus à l'audience publique de référés du : 28 Janvier 2026.
FAITS, PROCÉDURE et DEMANDES
Le 10.02.2012, la SCI Charbonneau Abitbol a consenti un bail commercial, sur des locaux dont elle était propriétaire, [Adresse 3] à Neuville, [Adresse 4] ,([Adresse 5]), à la société d’exploitation des Etablissements Maillochon.
Le 26.01.2018, la SCI Charbonneau Abitbol a cédé la propriété de ces lieux à, [Q], [M].
Le 15.3.2019, la société d’exploitation des Etablissements Maillochon a cédé ce bail à la sarl Fréquence Communication et Réalisation.
Le 26.10.2023,, [Q], [M] a constitué, avec un autre associé, la SCI P4 Immo.
Le 01.3.2024, la sarl Fréquence Communication et Réalisation a cédé le bail à la sarl ACM - Agence Communication Media.
Le 21.3.2024,, [Q], [M] a apporté la propriété des locaux à la SCI P4 Immo.
Le 14.10.2025, la SCI P4 Immo a délivré à ce preneur commandement de payer la somme totale de 4 421,86 € en visant la clause résolutoire.
Le 26.11.2025, la SCI P4 Immo a assigné la sarl ACM Agence Communication Media à l’audience de référés du tribunal judiciaire de Poitiers du 17.12.2025.
Sur demandes des parties, l’examen de l’affaire a été reporté deux fois jusqu’au 28.01.2026.
La SCI P4 Immo demande au juge des référés, selon dernières conclusions du 23.01.2026, de la déclarer recevable et bien fondée puis :
- condamner la défenderesse à lui régler, par provision, 4 959,97€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 17.11.2025,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 14.11.2025,
- en conséquence, constater la résiliation du bail au 14.11.2025 et déclarer la défenderesse occupante sans droit ni titre depuis cette date, des locaux à usage commercial loués au, [Adresse 6] à, [Localité 1],
- ordonner son expulsion et celle de tous biens et occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la condamner à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 1 575,46€ par mois à compter du 15.11.2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
- ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre d'indemnité,
- prendre acte de ce qu’elle ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement formulée en défense à condition que la décision prévoie qu’à défaut de règlement d’une seule échéance à son terme, et sans qu'il soit besoin d’une mise en demeure, la clause résolutoire sera réputée avoir joué avec tout effet, le bail se trouve résilié de plein droit et l'expulsion de la défenderesse pouvant être poursuivie,
- débouter la défenderesse de ses plus amples demandes,
- la condamner à lui payer 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement de payer du 14.4.2025 et de la levée des extraits K-bis et créanciers inscrits auprès du greffe du tribunal de commerce selon factures jointes.
Elle fonde son action sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1728 du code civil, L145-41 du code de commerce, le contrat de bail du 10.02.2012, l'acte de cession du 15.3.2019 et l'acte de cession du 01.3.2024.
La sarl ACM Agence Communication Media demande au juge des référés, selon dernières conclusions du 13.01.2026, de :
- lui accorder un délai de 5 mois pour payer les sommes dues à la demanderesse et l’autoriser à se libérer de sa dette en 5 versements mensuels de 992 € chacun et un 6° du solde de la dette si besoin,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai ainsi accordé,
- rappeler en tant que de besoin que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge,
- dire n’y avoir lieu de la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter la demanderesse de ses autres demandes ou de ses demandes contraires aux présentes conclusions.
Elle fonde sa défense sur les articles L145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil.
Il est renvoyé à ces conclusions en vertu des articles 446-2-1 et 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties.
À l’issue de l’audience, le délibéré a été fixé par mise à disposition au greffe le 24.3.2026, date à laquelle la présente ordonnance est rendue.
MOTIFS de la décision
Vu l’article L145-41 du code de commerce ;
La bailleresse verse aux débats le contrat de bail et les actes successifs de cession des lieux ainsi que de cession du bail, le commandement de payer ainsi que le décompte détaillé et actualisé au 01.11.2025 de sa créance.
La défenderesse n’y oppose pas la preuve prévue par l’article 1353 alinéa 2 du code civil selon laquelle elle aurait réglé tout ou partie de sa dette mieux que selon les mentions du décompte. Sa pièce 5 n’identifie en effet ni l’auteur des deux virements indiqués, le seul prénom y étant insuffisant, ni que leur bénéficiaire serait la demanderesse.
Il en ressort que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement payés ni soldés dans le mois suivant la délivrance du commandement visant la clause résolutoire.
Or, le contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer, le bail serait résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il s’ensuit que la clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 14.11.2025, date depuis laquelle les lieux sont occupés sans droit ni titre, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement excessif justifiant l'accueil des demandes principales.
Toutefois les demandes accessoires au titre des pénalités, concernant la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie, implique l’appréciation au fond de leur proportionnalité, ce qui excède le périmètre d’action du juge des référés.
Vu les articles L145-41 alinéa 2 du code de commerce et 1343-5 du code civil ;
La défenderesse justifie que son gérant a subi une agression violente susceptible de l’avoir immobilisé et empêché de pourvoir à la rentabilité de sa société dont les locaux ont, de surcroît enduré un dégât des eaux. Il est cependant plausible, comme il l’indique, que sa reprise d’activité permette à sa société de renouer avec les bénéfice. De plus, une société connexe dans laquelle ce gérant a des intérêts est en train de vendre un immeuble dont le produit paraît pouvoir être affecté au règlement de la dette.
Dans ces conditions, la demande de délai sera accueillie et assortie d’une clause de déchéance.
En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la défenderesse supportera les dépens et indemnisera la demanderesse des frais irrépétibles auxquels elle l’a contrainte tout en tenant compte de sa situation essentiellement issue de la force majeure.
Cependant, si le coût du commandement de payer compose les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, il ‘en va pas de même d des extraits K-bis et levée des inscriptions.
PAR CES MOTIFS
le juge des référés,
statuant publiquement et par mise à disposition au greffe de l’ordonnance contradictoire, susceptible d’appel et exécutoire par provision,
au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent,
constate la résiliation du bail commercial conclu le 10.02.2012, actuellement pendant entre la SCI P4 Immo et la sarl ACM Agence Communication Media,
ce à compter du 14.11.2025 par l'effet de la clause résolutoire,
ordonne l’expulsion de la sarl ACM Agence Communication Media et tous occupants de son chef de ces lieux après signification de la présente ordonnance et au plus tard à l’issue d’un mois suivant délivrance d’un commandement de quitter les lieux,
à défaut de libération volontaire, ordonne leur expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
condamne la sarl ACM Agence Communication Media à payer à la SCI P4 Immo une provision de 4 959,97 € TTC au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation liquidée jusqu’au 04.01.2026 inclus,
pour ce faire, lui octroie des délais de paiement consistant à apurer cette dette en six (6) mensualités ainsi qu’il suit :
- fixe le montant des mensualités :
- à 992 € pour les cinq premières,
- au solde de la dette pour la sixième mensualité,
- fixe la date de paiement de ces mensualités comme suit :
- la 1ère mensualité : au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
- les mensualités suivantes : le 10 de chaque mois suivant,
précise que :
- ces mensualités s’ajoutent au paiement du loyer,
- cet échéancier suspend les effets de la clause résolutoire tant qu’il est respecté et que s’il est respecté jusqu’à son terme, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais opéré,
- à défaut d'un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due sur la provision allouée deviendra immédiatement exigible et toutes voies d’exécution pourront être entreprises y compris l’expulsion,
dit n’y avoir lieu à référé du chef des pénalités concernant la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et la conservation du dépôt de garantie,
condamne la sarl ACM Agence Communication Media à payer à la SCI P4 Immo une provision mensuelle de même montant que les loyers et charges prévus au contrat de bail, ce à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 15.11.2025 et jusqu’à libération complète des lieux,
précise que les lieux seront considérés comme libérés s’ils sont vides et que toutes les clefs ont été restituées,
rappelle qu’il incombe aux parties de parfaire leurs comptes, notamment sur justification par le bailleur du détail des charges récupérables et avec restitution du dépôt de garantie sous la seule déduction des réparations locatives dues par le locataire,
condamne la sarl ACM Agence Communication Media :
- aux dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et à l’exclusion des coûts de levée des extraits K-bis et inscription de sûretés,
- à payer à la SCI P4 Immo 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En foi de quoi, le juge des référés signe avec le greffier.
le greffier, le juge des référés,
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