CA Pau, 24 mars 2026, RG 24/02342

PhD/RP

Numéro 26/ 877

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH - Section 1

ARRET DU 24 Mars 2026

Dossier :

N° RG 24/02342

N° Portalis DBVV-V-B7I-I5XY

Nature affaire :

Demande en nullité du bail commercial

Affaire :

[F] [O]

C/

[H] [D]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 20 Janvier 2026, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition, a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Président

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [F] [O]

né le 10 Août 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Christophe DUALE de la SELARL DLB, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [H] [D]

née le 03 Mars 1943 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 31 JUILLET 2024

rendue par le TRIBUNALJUDICIAIRE DE [Localité 5]

FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 10 mars 2022, Mme [H] [D] a donné à bail commercial à M. [F] [O] des locaux situés à [Localité 6], pour l'exploitation d'un commerce de bar, brasserie, restauration, ou tout autre usage de nature commerciale et/ou industrielle.

Les locaux loués comprennent, au rez-de-chaussée la partie commerciale de 80 m² et à l'étage une réserve de la même superficie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mai 2022, la bailleresse a mis en demeure le locataire d'interrompre les travaux de réhabilitation de l'appartement du premier étage réalisés sans autorisation et en violation de la destination contractuelle des lieux à usage exclusif de réserve, et de remettre la réserve en l'état initial.

Par ordonnance sur requête du 25 juillet 2022, la SCP [V], commissaire de justice, a été autorisée à pénétrer dans les locaux du premier étage de l'établissement pour dresser un état des lieux, décrire les travaux réalisés, indiquer si les lieux sont habités et si la destination contractuelle de la réserve a été modifiée.

Sur la base du procès-verbal du 6 septembre 2022, et suivant exploit du 1er décembre 2022, Mme [D] a fait assigner M. [O] par devant le tribunal judiciaire de Dax en nullité, sinon résiliation, du bail liant les parties.

Par jugement du 31 juillet 2024, le tribunal a':

débouté Mme [D] de sa demande de nullité du bail commercial liant les parties

prononcé la résiliation du bail à la date du 1er décembre 2022

ordonné l'expulsion des lieux de M. [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire

condamné M. [O] à verser à Mme [D] la somme mensuelle de 1.600 euros, à compter du 1er décembre 2022 jusqu'au jour de la libération effective des lieux, au titre de l'indemnité d'occupation

condamné M. [O] à verser à Mme [D] la somme de 359,84 euros au titre du constat d'huissier du 6 septembre 2022 et de la signification de l'ordonnance rendue le 25 juillet 2022 par la présidente du tribunal judiciaire

débouté M. [O] de l'intégralité de ses demandes

condamné M. [O] à verser à Mme [D] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

condamné M. [O] aux dépens.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 5 août 2024, M. [O] a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 9 janvier 2025, le premier président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris portant sur la résiliation du bail et la condamnation de M. [O] au paiement d'une indemnité d'occupation, et a débouté M. [O] de sa demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire portant sur les autres condamnations mises à sa charge.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 décembre 2025.

* * *

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 avril 2025 par M. [O] qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions], et statuant à nouveau de':

débouter Mme [D] de sa demande de résiliation du bail, ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes, en ce compris son appel incident et de ses demandes incidentes

condamner Mme [D] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 16 avril 2025 par Mme [D] qui a demandé à la cour de':

A titre principal':

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail

déclarer recevable son appel incident sur l'indemnité d'occupation et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner M. [O] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1.954,17 euros par jour, de la date de la résiliation judiciaire du bail au jour de la libération effective des lieux.

A titre subsidiaire':

augmenter le loyer commercial à la somme de 3.000 euros HT par mois à compter du 1er décembre 2022

condamner M. [O] au paiement du solde des loyers dû depuis le 1er décembre 2022

si la cour l'estime nécessaire, ordonner une consultation judiciaire, et désigner tel expert pour déterminer la valeur locative des locaux loués.

Dans tous les cas':

condamner M. [O] au paiement de la somme de 359,84 euros au titre du constat d'huissier et de la signification de l'ordonnance

le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

M. [O] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture aux fins de voir admettre aux débats une attestation établie le 27 novembre 2025, numérotée 25 à son bordereau de communication de pièces du 12 décembre 2025.

Mais, en application des articles 802 et 803 du code de procédure civile, alors applicables à la procédure d'appel, d'une part, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune pièce ne peut être produite aux débats après l'ordonnance de clôture, et, d'autre part, celle-ci ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

En l'espèce, non seulement la demande de révocation n'a pas été faite par voie de conclusions, mais en tout état de cause, M. [O] ne justifie d'aucune cause grave survenue après l'ordonnance de clôture pouvant fonder sa demande de révocation aux fins d'admettre une attestation antérieure à celle-ci.

La demande de révocation doit être rejetée, et la pièce n° 25 déclarée irrecevable.

Sur la résiliation du bail

M. [O] fait grief au jugement entrepris d'avoir résilié le bail pour modification de la destination contractuelle des lieux en aménageant un logement dans la réserve de l'étage et réalisation de travaux sans l'autorisation du bailleur alors que':

- le constat du commissaire de justice démontre l'absolu contraire, l'occupation de l'étage à usage de stockage étant certaine

- la présence d'un réfrigérateur, d'un lave-linge et d'un four micro-ondes est utile à l'activité commerciale

- il a rétabli les anciens wc, inutilisables, et créé un douche pour lui permettre de se rafraîchir notamment l'été et les deux matelas posés sur le sol sont à usage de sieste

- la réserve est inhabitable et inoccupée à titre de logement, lui-même vivant à son domicile de [Localité 7] dont il est locataire depuis 2014, les nombres attestations confirmant ses allégations et combattant les deux témoignages des restaurateurs voisins concurrents

- il a réalisé de lourds travaux d'adaptation et de mise aux normes des locaux commerciaux en accord avec la bailleresse.

L'appelant en déduit que les griefs ne sont pas fondés, et, en tout état de cause, ne présentent aucun caractère de gravité pouvant, dans ces circonstances, justifier la résiliation du bail entraînant la perte de son fonds de commerce et des investissements qu'il a réalisés.

Mme [D] soutient, au contraire, que':

- le constat du commissaire de justice établit que M. [O] a transformé la réserve en local d'habitation et réalisé, sans autorisation, des travaux qui modifient la distribution et la destination de l'étage, en violation des clauses du bail

- les lieux sont aménagés pour héberger l'exploitant et le personnel saisonnier, ce que confirment les restaurateurs voisins,et sans aucune assurance habitation garantissant les lieux en cas de sinistre

- le loyer n'a pas été négocié en considération d'un bail mixte mais exclusivement à usage commercial, M. [O] réalisant une économie substantielle en occupant, lui ou son personnel, les lieux à usage d'habitation sur la ville de [Localité 6].

L'intimée en déduit que ces faits constituent des manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles commandant de résilier le bail liant les parties.

Cela posé, aux termes du bail, la destination des locaux est à usage de commerce de bar, brasserie, restauration, ou tout autre usage de nature commerciale et/ou industrielle, comportant, au rez-de-chaussée, les locaux d'exploitation et, à l'étage, une réserve.

Le bail est silencieux sur la réserve, laquelle ne fait l'objet d'aucune description.

Cependant, il est d'usage que la réserve désigne un espace annexe au local principal affecté exclusivement ou principalement au stockage des marchandises, matières premières, fournitures et équipements nécessaires à l'activité commerciale.

Le bail stipule par ailleurs que «'le preneur effectuera l'ensemble de travaux de mise en conformité pour l'exercice de ces activités à ses frais'».

L'article 4-4 du bail énumère les travaux que devra réaliser M. [O].

L'article 4-8 précise que le preneur ne pourra faire dans les locaux, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation.

L'article 4-11 indique que le preneur devra jouir des locaux raisonnablement suivant l'usage et la destination prévus au contrat.

Le bail stipule encore que toutes les charges, clauses et conditions du bail sont des clauses essentielles et déterminantes sans lesquelles les parties n'auraient pas contracté.

En l'espèce, le constat du commissaire de justice décrit trois pièces à usage de réserves, occupées par de nombreuses étagères chargées de marchandises, fournitures, documents divers.

Deux matelas, avec draps, sont posés directement sur le sol dans une de ces pièces et un bureau (mobilier) est installé dans une autre où sont également présents un lave-linge, un petit réfrigérateur et un micro-ondes, ainsi que des assiettes et couverts.

Une dernière pièce est à usage de sanitaire, avec une douche récemment créée, un lavabo et des wc'».

Un mur est revêtu d'un enduit récent et laisse apparaître une plaque de plâtre avec une porte.

Il ne ressort pas de ce constat, et alors que l'état des lieux d'entrée n'est pas produit, que le local de l'étage a subi une modification de sa distribution intérieure ni qu'il a été transformé en local d'habitation.

En effet, d'abord, la quasi-totalité de la superficie de l'étage est investie par le stockage de fournitures, marchandises, matériels, archives, conformément à la destination d'une réserve.

Par ailleurs, s'agissant du coin sanitaire, il ne ressort pas du constat que M. [O] aurait réalisé des percements ou modifié la distribution alors qu'il existait un coin sanitaire et un réseau d'évacuation que M. [O], en charge des travaux de plomberie, s'est borné à rénover en lien avec les travaux du local principal ayant fait apparaître des solives dégradées, comme cela ressort des photographies produites par l'appelant.

Dans ces conditions, l'installation d'un nouveau wc, d'un lavabo et la création de la douche n'entrent pas dans la catégorie des travaux ou changement de distribution soumis à autorisation du bailleur.

Le prétendu espace bureau se résume à un petit bureau (meuble), avec une imprimante, implanté au milieu des rayonnages de rangements notamment d'archives, à usage administratif ponctuel en lien avec l'activité commerciale, sans accueil de la clientèle, dans un environnement qui conserve la distribution et la destination de l'étage.

La présence des matelas au sol et des appareils électroménagers, au milieu du stockage, attestent moins d'un espace de vie organisé que de la mise à disposition de moyens, doublés du coin sanitaire, permettant à l'exploitant et à son personnel de profiter de temps de repos et d'assurer leur hygiène.

Ces moyens, disposés sans organisation structurelle, provisoires et réversibles, ne caractérisent pas la mise en 'uvre d'une transformation des lieux en local d'habitation.

En revanche, il est certain que toute occupation de la réserve à usage d'hébergement de l'exploitant ou du personnel constituerait une violation de leur destination contractuelle.

A cet égard, les deux attestations du couple de restaurateurs versés aux débats suspectant l'hébergement de l'exploitant sont combattues par de nombreuses attestations contraires sur la présence régulière de M. [O] à son domicile personnel.

Par conséquent, en l'état des constatations faites dans les lieux, Mme [D] ne rapportent pas la preuve de ses allégations quant à la réalisation de travaux prohibés ou de transformation de la réserve en local d'habitation.

Infirmant le jugement entrepris, Mme [D] sera déboutée de sa demande de résiliation du bail et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Mme [D] doit également être déboutée de sa demande de fixation du prix du bail, cette demande étant sans objet dès lors que les parties ne sont pas convenues d'un bail commercial mixte et que l'existence de celui-ci ne se déduit pas du rejet de la demande de résiliation.

Les dépens, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice et de signification de l'ordonnance sur requête, lesquels n'ont pas été engagés sans motifs légitimes, seront partagés par moitié entre les parties.

Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS